ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

物件購入の流れ

事前準備から契約まで>>>>

資金計画の確認

資金計画と言いますと、非常にかたい言い方ですが、まずは住宅ローンを借りられるか?いくらぐらいまで住宅ローンを借りられるか?の確認が必要になります。
自己資金だけで購入できれば良いのですが、ほとんどの購入予定者は、住宅ローンの借り入れを前提に考えています。

山梨県では、山梨中央銀行のローンスクエアにて、住宅金融支援機構のフラット35/20や銀行ローンの事前相談ができます。
購入予定物件が決まっていなくても、現在の年収で借入金額が相談ができます。予約を入れて相談に必要な書類(源泉徴収票など)を確認いただきまして、相談することをお勧めいたします。

立地の選定

住宅選びの3要素に、価格、広さ、立地、があります。価格は、頭金と融資額で決定します。広さは、入居する人数で決定します。一般的には収入や入居する人数が決まっているため、価格と広さには、ほとんど選択肢がありません。もっとも選択肢が広いのが、どこに家を買うのかという立地の選定です。

事前協議

ご夫婦で意見を一致させておくことはもちろん、お子様や、資金を援助していただく場合にはご両親などとも事前協議をされておくことをお勧めいたします。
立地、戸建てorマンション、新築or中古などをご家族内で意見を調整しておくことは非常に重要な作業です。

物件探し

ユナイトでは、現在売りに出ている全国のほぼすべての物件を閲覧することができる『ユナイト検索』をご用意しております。ご覧いただいた物件情報はすべてお持ち帰りいただけます。
また、成約事例なども閲覧することができ、物件探しの為に他の不動産事業者を廻るような必要はありません。

ユナイト検索

 

選択物件の精査

バイヤーズエージェントとして、物件の目利きをお手伝いいたします。
徹底した物件調査と情報開示。こちらから物件を提案することはもちろん、お客様から物件情報をいただいた場合(お客様がご自身で探された物件)についても、イレギュラーな要素がないのかも確認いたします。

セルフ物件見学

街並みやエリアの景色、においや音などをお客様ご自身で、ざっと見学されることをお勧めいたします。ユナイトもお客様の物件案内に同行いたします。
街歩きをしながら、ハザードマップを片手に低地・暗渠・河川の氾濫履歴等を確認すると良いと思います。

建築事業者選定

土地を買い家を建てるときは、土地の購入と家の建築の2段階の手続きを踏むことになります。
このため、家を買うのに使える現金(住宅資金)のうち、土地購入にいくら、建物にいくら使うのか、事前に決めておくことが大事です。購入諸費用は、土地代金+家の工事費用総額の6%~10%が目安と言われていますが、土地の条件や建築工事のスケジュール、また、住宅ローンの借り方によって代わるため、できれば家づくりを頼む事業者を先に選んで検討する方が良いと思います。

建築事業者には大手ハウスメーカー、中小のハウスメーカー、ローコストメーカー、設計事務所や工務店などさまざまな会社がありますが、それぞれ長所短所があります。選択は非常に大変ですが、営業担当者との会話である程度の目安がつけられると思います。
ユナイトでは、業者選択に必要な情報と経験からの助言もさせていただきます。

ショールーム見学

購入物件の絞り込みが進んで来たら、ショールーム見学をお勧めいたします。
最新の住宅設備に触れていただき、どの設備を新しくするかご検討をお願いします。ショールーム見学の手配・予約なども承ります。

希望物件確定

残念ながら、100点満点の物件は存在しません。
特に、はじめての不動産購入の方に見られますが、どうしても、自分にとっての100点の物件をさがしつづける傾向があります。物件選定をする上では、優先順位を見極め、優先順位の低い項目はある程度の妥協をすることも決断のひとつと感じます。

事前審査回答

「この物件が欲しい」となった場合は、買い付けの申し入れをいたします。買付の申し入れをした際に、事前審査を通過していない場合には、売り止め(他の人に案内を中止すること)などの措置をしてくれない場合もあります。
土地購入の場合は建物の価格も併せた金額での総予算を確認しておきましょう。

買付申し込み

気に入った物件が見つかりましたら、お客様に買付証明書を記入していただき、ユナイトから売主または売主の仲介している不動産業者へ申し入れをいたします。
価格やその他の条件交渉をする場合でも、この買付証明書が無いと応じてくれません。
買付証明書を申し入れたら、商談中となり、他の買主の募集は中止(売り止め)となります。

重要事項説明

売主または売主の仲介会社に、購入予定物件の重要事項説明書の開示を求めます。
通常の不動産業者では事前提出に対応してくれますが、まれに対応してくれない、または契約前日まで作らないなどの不動産業者も存在しますので、予めご了承ください。

価格交渉と条件交渉

広告に表示されている価格は、売主の言い値です。中古の住宅と違いまして、土地については、不動産業者の売主の場合がほとんどであり、一般の所有者が売る物件は少ない状況です。
人気のある物件は価格交渉が厳しいですが、売主も早く売りたいという気持ちもあります。その駆け引きにつきましては、ユナイトがお客様に代わって交渉をいたします。

価格交渉の次に大切なことが、契約引き渡し条件の交渉です。
これは、購入予定の土地において、建築業者との間取りや価格の提案を待つ時間の確保や、事前に地盤調査に入る交渉などです。他人の土地ですので、契約前に地盤調査を行うのは難しいですが、土地契約後引渡し前に実施できるのかなどの交渉です。

土地を契約するということは、計画はスタートをしていることです。
間取りの検討や価格の検討は、ゆっくり間違いなく行うのは当然ですが、必ず実施をしなければならないような事象は、無駄な時間をかけずに早めに行うことが、最終的に購入者へのメリットになります。

価格の妥当性判断

土地の価格の妥当性は、基準地価からおおよその検討がつけられます。基準地価の125%~140%が実勢価格と言われています。

契約予定日確定

売主に価格の合意と条件の合意を得ることができましたたら、売買契約の予定日を確定させます。

物件購入の流れ

契約から引き渡しまで>>>>

土地売買契約

いよいよ売買契約です。
重要事項説明書の読み合わせを行った後、売買契約となります。
およそ2時間程度の時間がかかります。

建物請負契約

いよいよ請負契約です。
重要事項説明書の読み合わせを行った後、請負契約となります。
およそ2時間程度の時間がかかります。

地盤調査

土地の引き渡しが終了するまでは、売主の所有ですので、地盤調査を実施するのは難しいですが、契約時点の交渉で、契約後引渡し前の地盤調査が可能な場合に実施します。
地盤調査は、敷地内の境界に近いの四隅と敷地中心部の5か所にて、地盤の地耐力を測ります。
戸建住宅で3階建てまでの場合は、スエーデン式サウンディングと呼ばれる機械による調査が一般的です。

住宅ローン申込

土地の契約と建物の契約が終了しましたので、正式な住宅ローンの申込ができます。
一般的な住宅ローンでは、資金実行は建物が完成した時になりますので、土地の引き渡し費用や建物の着工金や中間金は、つなぎ融資と呼ばれる新たなローンを組みます。
これは建物が完成すれば、建物資金全額が住宅ローンで実行されるので、その費用を担保に一時的に資金を借りるものです。
住宅ローンのなかには、土地建物一括で申し込んだ住宅ローンのうち、土地分の費用を先行で融資実行してもらい、売主から土地の引き渡しを受けるものもあります。
この融資では、土地資金分を先行実行しますが、土地引き渡しから建物が完成するまでの間は、その土地資金分の金利のみを支払うものです。

司法書士依頼

つなぎ融資を使う場合、司法書士は、住宅ローンを申し込んだ金融機関が指定する司法書士を使わないとなりません。

土地引き渡し

買主に土地分のつなぎ融資が実行され、買主から土地売主へ売買代金の送金が完了すると、売主の抵当権抹消手続きに入ります。
一般的に不動産業者が売主の土地には、売主が資金を借りている金融機関の抵当権がついています。そこで担当する司法書士は、売主が借りている金融機関から抵当権抹消書類を預かり、物件に設定されている抵当権を抹消し、土地売主から買主へと所有権の移転登記を実行し、買主が融資を受けた金融機関の抵当権設定登記を行います。
これで正式に土地引き渡しが完了します。

地鎮祭

地鎮祭とは、古いしきたりのイメージがありますが、多くの人が作業するので、安全祈願と地元の神様への挨拶ということで、できれば実施したほうが良いと思います。
昔は施主がお供え物を準備しましたが、現状では神社が祭壇やお供え物も準備し、終了後に全てを持って帰ります。その費用は一般的には3万円~4万円ですが、『良い』との語呂合わせから、4万1千円という縁起金額で良いのではないでしょうか。

建物着工

建物を着工しますと、着工金が必要となります。
一般的な工務店などは、その着工金で資材を発注し支払いを行いますので、着工金や中間金が無いと建築工事が続けられません。
大手のハウスメーカーでは、現金で支払う以外は、請負契約時に支払った契約金のみで最終一括(建物完成時に一括支払い)でも可能なところもあります。契約金だけで建物を完成させてしまうということは、会社と顧客との間におおきな信頼関係がないとできない特別な行為と感じます。

金銭消費貸借契約

住宅ローンを借りるための契約になります。
フラット35/20融資の場合、金銭消費貸借契約と融資実行月は同じ月なるので、金銭消費貸借契約は月初に行われることが多くなります。

団体信用生命保険申込

団体信用生命保険(通称『団信』と言われています)は、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。
〈ポイント1〉『保険料は割安』金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むことから、保険料は割安な上、加入時年齢による保険料の差もありません。
〈ポイント2〉『団信は生命保険料控除の対象外』 生命保険料控除を受けられる保険は、保険金の受取人が本人や家族が対象のものになります。団信の契約者と保険金の受取人は、ローン契約者ではなく金融機関となりますので、控除の対象にはなりません。

生命保険申込

団体信用生命保険の良いところは、『加入時年齢による保険料の差』が無い所ですが、ゆえに、若い方にとっては生命保険のほうが割安になる場合が多くあります。住宅ローンの申し込み年齢が35歳以下の場合は、生命保険と相見積もりし、安い保険の加入されることをお勧めしています。3代疾病特約付きの団体信用生命保険もありますが、多くの場合、生命保険で付保したほうが安くなります。

建物完成

金銭消費貸借契約に基づき、買主に住宅ローンが実行され、土地と建物の両方を合わせた資金が実行されますが、つなぎ融資にて借りていた資金がありますので、その費用を返済し、残った融資金が建物の残代金になります。
担当する司法書士と土地家屋調査士は、建物の表示登記(土地家屋調査士)を行い、建物の所有権保存登記(司法書士)を行います。そのうえで銀行の抵当権設定登記を一連で実施し、翌月から住宅ローンの支払いがはじまります。