ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

物件購入のながれ

事前準備から契約まで>>>>

資金計画の確認

資金計画と言いますと、非常にかたい言い方ですが、まずは住宅ローンを借りられるか?いくらぐらいまで住宅ローンを借りられるか?の確認が必要になります。
自己資金だけで購入できれば良いのですが、ほとんどの購入予定者は、住宅ローンの借り入れを前提に考えています。

山梨県では、山梨中央銀行のローンスクエアにて、住宅金融支援機構のフラット35/20や銀行ローンの事前相談ができます。
購入予定物件が決まっていなくても、現在の年収で借入金額が相談ができます。予約を入れて相談に必要な書類(源泉徴収票など)を確認いただきまして、相談することをお勧めいたします。

立地の選定

住宅選びの3要素に、価格、広さ、立地、があります。価格は、頭金と融資額で決定します。広さは、入居する人数で決定します。一般的には収入や入居する人数が決まっているため、価格と広さには、ほとんど選択肢がありません。もっとも選択肢が広いのが、どこに家を買うのかという立地の選定です。

事前協議

ご夫婦で意見を一致させておくことはもちろん、お子様や、資金を援助していただく場合にはご両親などとも事前協議をされておくことをお勧めいたします。
立地、戸建てorマンション、新築or中古などをご家族内で意見を調整しておくことは非常に重要な作業です。

物件探し

ユナイトでは、現在売りに出ている全国のほぼすべての物件を閲覧できる『ユナイト検索』をご用意しております。ご覧いただいた物件情報はすべてお持ち帰りいただけます。
また、成約事例なども閲覧することができ、物件探しの為に他の不動産事業者を廻るような必要はありません。

ユナイト検索

ユナイトでは、AI(人工知能)を使って検討物件を無料で判断できる『Selfin(セルフィン)』をご用意しております。Selfin(セルフィン)は、インターネットの物件広告情報を入力するだけで、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できるWEBアプリです。
また『物件提案ロボ』と呼ばれる、探している全ての物件情報が、AIの評価付きで24時間以内にメールで届くサービスも無料で行っています。

Selfin(セルフィン)

選択物件の精査

バイヤーズエージェントとして、物件の目利きをお手伝いいたします。
徹底した物件調査と情報開示。こちらから物件を提案することはもちろん、お客様から物件情報をいただいた場合(お客様がご自身で探された物件)についても、イレギュラーな要素がないのかも確認いたします。

ガイドブックの活用

セカンドハンドハウジング(中古住宅)での検討の場合については、首都圏既存住宅流通推進協議会が製作協力し、公益財団法人不動産流通推進センターが発行する「まんがでわかる中古住宅購入時に知っておきたい支援制度」(冊子)を、ぜひご活用ください。お得な情報が満載です。

まんがでわかる中古住宅購入

セルフ物件見学

街並みと外観だけを、お客様ご自身でざっと見学されることをお勧めいたします。
ユナイトもお客様の物件案内に同行いたします。
街歩きをしながら、ハザードマップを片手に低地・暗渠・河川の氾濫履歴等を確認すると良いと思います。

簡易インスペクション(事前インスペクション)

セカンドハンドハウジング(中古住宅)での検討の場合については、絞り込まれた物件について、耐震性、かし保険付帯の可否、フラット35/20適合の可否、ハザードマップ調査、価格の妥当性、管理費・修繕積立金の妥当性、などについて無料で簡易調査を行いご報告をいたします。
マンションの場合は、建物の構造検査は共用部分の問題なので実施いたしません。室内の設備の故障などの点検、管理費の滞納、修繕積立金の妥当性等、マンションの管理状況について調査・報告いたします。

事前審査回答

「この物件が欲しい」となった場合は、買い付けの申し入れをいたします。買付の申し入れをした際に、事前審査を通過していない場合には、売り止め(他の人に案内を中止すること)などの措置をしてくれない場合もあります。
正式に物件を決定する前に、まず事前審査を行いましょう。
土地購入の場合は建物の価格も併せた金額で、セカンドハンドハウジング(中古住宅)の場合は、リフォームにかける予算も追加して行いましょう。

建築事業者選定

残念ながらリフォーム業界には、建築知識や技術の無い事業者や、リフォーム価格の妥当性についても不明瞭な事業者が多く存在します。
安心してリフォームを任せられる事業者の選定、それもユナイトの重要な使命であります。
できたての会社であるユナイトでは、リフォーム事業の実績がありません。事績が無いということは、成功経験や失敗経験の積み重ねもありません。

そこでユナイトでは、お客様に安心してリフォームしていただける環境をご提供するために、全国展開の『リニュアル仲介』が構築した安心できるシステムとフローを使い、建物状況調査、かし保険付帯手続き、耐震診断、改修設計、リフォーム事業者の選定、耐震基準適合証明書等各種証明書発行手続き、アフターサービスの提供を行います。

『リニュアル仲介』

ショールーム見学

購入物件の絞り込みが進んで来たら、ショールーム見学をお勧めいたします。
最新の住宅設備に触れていただき、どの設備を新しくするかご検討をお願いします。
セカンドハンドハウジング(中古住宅)+リフォームの買い方で、最も楽しい瞬間の一つかもしれません。ショールーム見学の手配・予約なども承ります。

希望物件確定

残念ながら、100点満点の物件は存在しません。
特に、はじめての不動産購入の方に見られますが、どうしても、自分にとっての100点の物件をさがしつづける傾向があります。物件選定をする上では、優先順位を見極め、優先順位の低い項目はある程度の妥協をすることも決断のひとつと感じます。

買付申し込み

気に入った物件が見つかりましたら、お客様に買付証明書を記入していただき、ユナイトから売主または売主の仲介している不動産業者へ申し入れをいたします。
価格やその他の条件交渉をする場合でも、この買付証明書が無いと応じてくれません。
買付証明書を申し入れたら、商談中となり、他の買主の募集は中止(売り止め)となります。

インスペクション(瑕疵保険現況調査)

一般的なインスペクションと呼ばれる建物状況調査(既存住宅状況調査)では、現状の建物の状況を報告するだけですが、ユナイトが行うインスペクションでは、瑕疵保険現況調査と建物状況調査を同時に実施いたします(有料)。

既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合するか否かの調査と建物状況調査を行い、瑕疵保険検査報告書と建物状況調査報告書の両方の発行を致します。
調査方法は、現場で足場等を組むことなく歩行その他の通常手段にて移動できる範囲となります。
※この調査を行う場合は、仲介手数料とは別に60,000円(税別)の費用が掛かります。
※フラット利用の場合は、追加費用として10,000円(税別)が掛かります。
※調査対象の住宅は木造の一戸建住宅のみです。平面混構造やスキップフロア、大手ハウスメーカーなどによる特殊工法の建物は調査ができません。

重要事項説明・設備表確認

売主または売主の仲介会社に、購入予定物件の重要事項説明書と、セカンドハンドハウジング(中古住宅)の場合は、設備表及び告知書の開示を求めます。
通常の不動産業者では事前提出に対応してくれますが、まれに対応してくれない、または契約前日まで作らないなどの不動産業者も存在しますので、予めご了承ください。

価格交渉

広告に表示されている価格は、売主の言い値です。
価格交渉が前提で、上限いっぱいで売り出されています。
人気のある物件は値段交渉が難しいですが、多くの物件は、2%程度は価格交渉できる可能性が高いです。売出より1か月以上経過している物件は、さらに金額交渉がしやすい状況です。

価格の妥当性判断

首都圏のマンションの場合、セカンドハンドハウジング(中古住宅)での適正価格は、およそ、そのエリアの適正な賃料(その物件を賃貸に出した場合)×12か月÷6%で求められます。
不動産の価値は利用価値ですので、適正な価格は賃料から算定されることになります。
上記の計算式は、年間利回り6%での場合の計算式です。
都心等流動性が高いところはこの利回りがもっと低くなります。また、郊外等流動性が低いところは利回りが高くなります。

一戸建ての住宅の場合は、土地と建物を別々に検討します。そのエリアの土地実勢価格を確認し、建物については工法および施工業者や長期優良取得などを確認して、さらに外構植栽なども確認します。

契約予定日確定

売主に価格の合意を得ることができましたたら、売買契約の予定日を確定させます。
リフォーム等が発生しない場合は問題ありませんが、リフォーム等が発生する場合、その調査・見積もり時間を考慮して契約予定日を設定する必要があります。

リフォーム見積

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入において、ユナイトでは、お客様に提出されるリフォームの見積もりを全てチェックいたします。
一般的なリフォーム事業者の粗利益は、約30%くらいが多い状況ですが、総額によっても変わってきますので、価格の妥当性についても、ユナイトが確認後にお客様にご提案いたします。
リフォーム事業者の中には、自ら施工(工事)することなく、元請けと監督するだけで、実際の工事は下請事業者に丸投げの会社も多く存在します。そのような事業者にリフォームを依頼すると、下請事業者の粗利益と元受け事業者の利益とで、お客様の負担は非常に大きくなるので注意が必要です。

住宅ローン減税対象化改修提案

個人間売買でセカンドハンドハウジング(中古住宅)を購入した場合、10年間で最大200万円の税金が還付されます。しかしその適用には、築後年数要件というものがあります。マンションなど耐火構造は築25年以内、木造一戸建てなど非耐火構造は築20年以内であることが要件です。
しかしこの要件は、耐震基準適合証明書の発行、もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保によって、築後年数の要件は緩和され築何年でも良いとされます。
ユナイトでは、全ての皆様がこの住宅ローン減税の恩恵を受けられるように、この築後年数要件の緩和について必ずご提案いたします。

住宅ローン減税

耐震診断・改修設計(最終インスペクション)

セカンドハンドハウジング(中古住宅)のうち、一戸建てを購入した場合で2000年(平成12年5月)以前の建物の場合、耐震診断の受診を強くお勧めしております。
特に、1981年(昭和56年)5月以前の旧耐震基準の建物の場合は『必須』だと考えて下さい。
耐震診断後、ご希望のリフォームプランをベースに耐震改修設計をご提案いたします。
この手続きも。ユナイトがお手伝をいたします。

旧耐震・新耐震

耐震比較ビデオ

最終インスペクション(耐震診断+耐震改修設計)の費用:100,000円(税別)
耐震基準適合証明書の発行費用:20,000円(税別)
最終インスペクションを行う場合は、上記費用が仲介手数料とは別に掛かります。

耐震基準適合証明、解説

耐震改修費用ってどれくらい?
表にあるように100万円~150万円の工事費用が最も多いですが、首都圏では比較的小ぶりな戸建が多いことを考慮すると、地方の場合はプラス50万円~100万円で考えておいた方が妥当です。
また助成金制度を利用することで、自己負担を少なくする方法もあります。

木造住宅の耐震改修費用


耐震改修工事費用

フラット適合証明書の発行

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、フラット35/20を利用の場合、フラット適合証明書の提出が必要になります。
当該建築物が融資基準を満たしているか否かの調査と判定をいたします。調査の結果、適合している場合は証明書発行が直ちに可能ですが、不適合の場合は是正工事の完了後に証明書が発行されます。是正工事は、金銭消費貸借契約前までに完了させ、金銭消費貸借契約時にフラット適合証明書が必要となります。

フラットの適合証明発行費用:通常40,000円、Sタイプ50,000円(税別)
※金利Bプランのみ発行可能です。
上記が費用が、仲介手数料とは別に掛かります。

物件購入の流れ

契約から引き渡しまで>>>>

売買契約

いよいよ売買契約です。
重要事項説明書の読み合わせを行った後、売買契約となります。
およそ2時間程度の時間がかかります。

金銭消費貸借契約

住宅ローンの契約になります。
フラット35融資の場合、金銭消費貸借契約と融資実行月は同じ月なるので、金銭消費貸借契約は月初に行われることが多くなります。また、住宅購入費とリフォーム費用が住宅ローンで一本化できる金融機関をご紹介いたします。

司法書士依頼

ユナイトでは、司法書士のご紹介もしています。
住宅ローン実行時に所有権移転登記や抵当権設定登記を代行手続きするのですが、契約までの間の法務的な確認・手続きなども担います。特に、相続関係では頼りになる司法書士がいるととても助かるはずです。
司法書士の紹介で、ユナイトに紹介料が発生することはありませんが、仮に発生した場合は、お客様に告知いたします。

団体信用生命保険申込

団体信用生命保険(通称『団信』と言われています)は、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。
〈ポイント1〉『保険料は割安』金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むことから、保険料は割安な上、加入時年齢による保険料の差もありません。
〈ポイント2〉『団信は生命保険料控除の対象外』 生命保険料控除を受けられる保険は、保険金の受取人が本人や家族が対象のものになります。団信の契約者と保険金の受取人は、ローン契約者ではなく金融機関となりますので、控除の対象にはなりません。

生命保険申込

団体信用生命保険の良いところは、『加入時年齢による保険料の差』が無い所ですが、ゆえに、若い方にとっては生命保険のほうが割安になる場合が多くあります。住宅ローンの申し込み年齢が35歳以下の場合は、生命保険と相見積もりし、安い保険の加入されることをお勧めしています。3代疾病特約付きの団体信用生命保険もありますが、多くの場合、生命保険で付保したほうが安くなります。

工事請負契約

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、必要なリフォーム費用の算出は売買契約前までに完了させ、売買契約後、直ちにリフォームの工事請負契約を締結します。

耐震基準適合証明書​仮申請

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、住宅ローン減税を受けるために、耐震基準適合証明書が必要な場合で、かつ引き渡し後に耐震改修工事を実施して証明書発行を受ける場合は、引き渡しまでの間に『耐震基準適合証明書の仮申請』を行っておく必要があります。

耐震基準適合証明、解説

瑕疵保険の申込

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、マンションの場合は売買契約と同時に、一戸建ての場合は工事請負契約と同時に申し込み手続きをするケースが多いです。
築25年を超えるマンションで、既存住宅売買かし保険の付保で築後年数要件を緩和する場合、是正工事不要の場合(引き渡しまでに是正工事が完了した場合)のみ付保が可能になります。

瑕疵保険について

融資実行

金銭消費貸借契約時に決定した融資実行日に、売主または売主の仲介会社、買主様、ユナイトの4者で金融機関に集合し、融資を実行いたします

登記手続き

金銭消費貸借契約に基づき、買主様に住宅ローンが実行され、買主様から売主へ売買代金の送金が完了すると、売主の抵当権抹消手続きに入ります。
担当司法書士が金融機関からの抵当権抹消書類を預かり、現在物件に設定されている抵当権を抹消し、売主から買主様に所有権移転登記し、買主様が融資を受けた金融機関の抵当権設定登記を一連で実施し、正式に引き渡しが完了します。

引き渡し以降は、監理も併せて買主の責任物となるので、土地の場合では不法投棄など、住宅の場合は不審火の対策として火災保険の加入をお勧めいたします。最近はネット系が一般の損害保険会社に比べて安く、申し込みもネットでできます。

リフォーム着工

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、リフォームの請負契約時に定めた工事期間に基づき、引き渡し後、リフォーム工事に着手します。
リフォーム工事期間中は、多くは引っ越しができないので、現在お住いの場所に、リフォームが完工するまでは住み続けていただくことになります。リフォーム工事の期間が長い場合、前の住宅の賃料や住宅ローンと、新しい家の住宅ローンが重なり二重支払いの必要がある場合がありますので、くれぐれもご注意ください。

リフォーム工事完了

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、工事請負契約書にある工事期間に基づいて工事が実施されます。工事途中に不具合が発見されたり、仕様の変更などがあった場合、買主様合意のもと工事期間が変更される場合もあります。
​工事途中で不明な点や不安な点等ございましたら、ユナイトに直接ご相談いただくことも可能です。リフォーム業者と話し合い、円満な問題解決に努めます。

各種証明書発行など

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、住宅ローン減税申請時に税務署に提出が必要な、耐震基準適合証明書や増改築等工事証明書、各種現在を受けるための証明書の発行を行います。

減税制度と証明書

リフォーム費用支払い

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、リフォーム工事完了確認後、リフォーム費用のお支払いとなります。
工事金額が多額の場合、着手金・中間金をリフォーム業者に支払いする場合があります。それらについては、契約時に買主様と協議の上決定いたします。
また、住宅購入と一本化して住宅ローンを利用した場合、購入物件の引き渡し時に物件代金、リフォーム完工時にリフォーム代金と、分割実行する金融機関と、引き渡し時に物件購入費及びリフォーム費用を一括で融資実行する金融機関があります。

物件購入の流れ

アフターサービス>>>>

住宅履歴蓄積

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、瑕疵保険を付保されたお客様には、住宅履歴の蓄積をお勧めしています。住宅履歴が存在することで、この次に売却する際に情報開示がスムースになり、不動産の流動性が高まる可能性が高くなります。住宅履歴の蓄積機関によって費用は異なりますが、10年の蓄積で5万円前後が多くなっています。
新築の場合で長期優良住宅を取得する場合は、住宅履歴の蓄積は必ず実施しており、大手ハウスメーカーはアフターサービスの一環で、お客様に代わり、会社で無料で履歴を蓄積しています。

住宅履歴の蓄積機関

設備修理サービス

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、3万円(税別)のご負担で、システムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台、ガス給湯器、電気温水器の設備については、引渡し日(所有権移転登記完了)から1年間、修理上限金額の範囲で設備の修理を実施いたします。エコキュートと給排水管については、別途1万円(税別)づつのご負担が必要になります。詳しくは、以下の設備修理/シロアリ保証パンフレットをご覧ください。保証にあたっては、事前調査が必要になります。

設備・シロアリ保証

シロアリ保証サービス

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、シロアリについても同様に、引渡し日(所有権移転登記完了)から1年間
以下の保証をいたします。
■検査・保証料:2万(税別)
■対象物件:築20年以内の木造住宅
■保証期間/最高保証金額:1年間/50万円
■対応可能エリア:青森・山形・沖縄不可(それ以外は対応可/一部エリア除く)
■現場検査の結果、保証対象となった場合は1年間の保証をいたします。

設備・シロアリ保証

24時間365日のサービス

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入の場合
ー無料ー
24時間365日の緊急電話受け付けサービス
引渡し日(所有権移転登記完了)後1年間、購入されたお住まいに関する緊急電話受け付けを無料で承ります。
ー有料ー
24時間365日緊急駆け付けサービス
引渡し日(所有権移転登記完了)後1年間、購入されたお住まいに関する緊急駆け付けを有料で承ります。費用は以下の通りです。
昼間 9:00~18:00 2万円(税別)
夜間 18:00~9:00 3万円(税別)

アフターサービスブック

セカンドハンドハウジング(中古住宅)の購入で、ユナイトにて申し込みを頂き、ユナイトの紹介するリフォーム業者にて施工されたお客様全員に、リニュアル仲介本部より、アフターサービスブックをお届けします。住まいの管理手帳(戸建て編orマンション編)も同梱されており、引き渡し後の家のメンテナンスにお役立ていただけます。

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