ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

長期優良住宅17 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

メリット大!安心・快適に住める「長期優良住宅」

長期優良住宅の制度が始まり、早10年が経過しようとしています。
国土交通省では、これまでの運用実績に対する評価や課題を整理し、制度のさらなる普及促進を図るための取り組みの方向性を検討するため「長期優良住宅制度のあり方に関する検討会」が開催されました。

長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅を言います。
従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、制度設計がされました。
簡単にまとめると「地震に強く」「省エネ」で「バリアフリー」「メンテナンスが簡単」というような住宅です。

<長期優良住宅をご存じですか>
>国交省HP

長期優良住宅として認められるための条件は色々ありますが「安心・快適に住める家」というお墨付きが与えられているということになります。

この長期優良住宅として認定された住宅を購入する場合、様々な税金面での優遇がはかられています。
例えば、毎年の固定資産税も新築から数年間割引されたり、購入時の登記費用の減額、住宅ローンの金利も下がり、住宅ローン減税の枠も拡大される、といったメリットがあります。
また、何かの事情により売却する必要が出てきてしまった場合にも、認定付きの住宅になるので、買主を見つけ易くなることが期待されます。

販売チラシに「長期優良住宅」である旨の記載がされていた場合には、積極的にご検討されてはいかがでしょうか。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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サービスルーム14 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

サービスルーム(S)と普通の部屋は何が違うのか?

マンションの販売図面を見ていると、部屋は広く窓もあるのになぜか「サービスルーム」と表記されている部屋を見かけることがあります。
サービスルーム(S)と普通の部屋は一体どこが違っているのでしょうか。

マンション等で見かける「サービスルーム(=Sと表記)」には本当の「納戸」もありますが、中には窓もあり「なぜ個室じゃないの?」と思う部屋もあります。また同じ間取りなのに、上階では「洋室」下階では「サービスルーム」と呼び方が変わっているケースも見かけます。
その理由は、建築基準法上で「居室扱いにできない」からです。

建築基準法では、人が長い時間過ごす部屋を「居室」と呼び、居室に採光上必要な開口部面積を定めています(建築基準法28条)。
最高に必要な開口部面積を算出する際に床面積に乗じる割合は、居室の用途で異なります。
・幼稚園/学校の教室や保育所の保育室では、床面積に乗じる割合が1/5以上
・住宅/共同住宅の居室、病院や診療所の病室等では、床面積に乗じる割合が1/7以上
その他、用途によっては、床面積に乗じる割合が1/10以上という場合もあります。
上記のように、住宅用の居室の採光条件は部屋の床面積の1/7以上となっていますが、窓の目の前に階段やエレベーターがあって影になるようであれば、その部分は有効面積にカウントできません。そのように居室としての基準を満たしていない部屋を「サービスルーム」と呼び、居室と分けています。

▼サービスルームのデメリット
サービスルームがある間取りは、実際にリビング・ダイニング・キッチンのほかに個室が3室あっても「2LDK+S」となり、一部屋少なく表示されます。したがって同じ間取り・部屋数の「3LDK」表示の部屋よりも、価格が低く抑えられることが多いです。

そのように考えるとお得のようにも思えますが、サービスルームの最も大きなデメリットは、居室と同じ設備が設けられていないケースがあることです。
例えば、テレビや電話回線をひいていなかったり、空調設備を設けられなかったり等々・・・。
とくに専用コンセントや壁のスリーブ(穴)がないと、クーラーを付けることが難しく、居室として使用しにくい等、普通の部屋とは異なる点がある可能性がありますので注意が必要です。
サービスルームと表記されている物件を内見する際には、その辺りも現場でチェックしましょう。

「居室の採光」について、より詳しく知りたい方は、こちらもご参照下さい。
http://www.iny.jp/regulation/cnstreg4.html

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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『断捨離』12 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

不動産購入前の『断捨離』とは?

引っ越し後に『断捨離』をされる方もおられると思いますが、今回は不動産購入前に行う「断捨離」について、メリットをお伝えしたいと思います。
◇不動産購入時に『断捨離』をおこなう3つの理由

1.不動産購入前に行うと、引っ越し後もスッキリする。
不要な物を処分するのは、引っ越し前がおススメです。
持ち物を整理し、使わなかった物、着なかった服、使う予定のない貰い物などは不動産購入前に思い切って手放しましょう。
「捨てる」という行為にネガティブな気持ちを抱いてしまいがちですが、持ち物の整理は本来「自分を幸せにするための作業」とも言います。
大事なのは、不動産購入後に不要なものを処分するよりも、不動産購入前に「自分にとって本当に必要な物」を選んで残すことを決めておいていただくと、結果、引っ越し代も低く押さえる事が出来ます。
物を減らすことで、整理整頓がスムーズにできるようになり、引っ越し後、自分にとって居心地の良い空間を維持できるようになります。
どうしても片付けが苦手、不用品の処分が面倒……というときは専門の便利サービスを利用するのもおすすめです。
整理収納アドバイザーを探すなら、家事代行・家政婦サービス、不用品の量が多いなら、一回で処分ができる不用品回収サービスが便利だったりします。

2.不動産購入前に行う事で、引っ越し先に無駄な荷物を運ぶ必要がない。
掃除は上から下、奥ら手間の順に掃除をすることで、ホコリや汚れを効率よく取り除く事が出来ると言います。
それと同じ要領で、不要なものは奥側から、整理していただく事をおススメ致します。
そのような整理を行っていただく事で、不動産購入後の引っ越しの際には、不要なものを運ぶ必要がなく、少しでもお安く引っ越しが出来たりします。

3.不動産購入後の住空間を作り易くなる。
ビジネスパーソンは、年間150時間、勤務中に「探し物」をしている時間との調べがございます。(大塚商会調べ)
書類がない、ピンクの蛍光ペンがない、スティックのりがない、保存したはずのファイルがパソコンから見つけられない等「探す」という行為に、多くの時間を費やしているようです。
そのような状況と似て、物があふれると整理がつかず、物を置くために不動産購入をするというような状況に陥りがちです。結果、仕事と同じように、非効率な時間を過ごす、住空間となりがちです。
その為、不動産購入前に『断捨離』をしておくことで、不動産購入後もスッキリとした住宅になる事は間違いないものと思います。

◇断捨離のスケジュール
限られた時間で断捨離をするためには、簡単なスケジュールを立てておくのがおすすめです。
やることが整理できるので無駄がなく、効率的に断捨離を進めることができます。
下の順番を参考にスケジュールを立ててみましょう。

・持ち物の整理をする
・売却できるものを仕分け
・不用品の処分をする
・ゴミの収集日を把握する

断捨離のスケジュールで気をつけなければならないのが、ゴミの収集日を把握する事です。お住まいの自治体によりゴミ収集スケジュールが異なるので、予めチェックしておいて下さい。
※不動産購入前の少し余裕のある時期から『断捨離』を進めていただき、いざ引っ越しの見積りを取られる際にはスッキリした住空間にしておいて下さい。
処理方法を調べてきちんと収集日に出せるよう、持ち物の整理は一番最初に行い、不用品は早めに処分するようにしましょう。
不用品回収業者に回収を依頼する場合も、年末等は予約が混み合うため早めに予約しておくと安心です。

いずれにせよ、不動産購入時には『断捨離』をする絶好の機会でもありますので、引っ越し後に整理しようとせず、予め、整理をしておいていただければ幸いです。
今後の住宅購入にお役立て下さい。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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ZEH(ゼッチ)住宅11 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

ZEH(ゼッチ)住宅をご存知ですか!?

ZEHゼッチ(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは
「住宅の断熱性・省エネ性能を上げ、太陽光発電などでエネルギーを創ることにより、年間の一次消費エネルギー量(空調・給湯・照明・換気)の収支をプラスマイナス「ゼロ」にする住宅を言います。

ZEH住宅の最低条件
1.基準値以上の気密性の高い住宅にする
2.高効率な設備を導入
3.太陽光パネルなどを載せる必要がある
4.HEMSを導入する

1.気密性の高い家
高機能なフレームに樹脂を用いたサッシにしたり、三重窓を使用することもあります。
そのため窓が大きい家・玄関の大きい家は不向きです。
高断熱で気密性の良い住宅を作るため、窓やドア等、いわゆる「開口部」に制約があります。

2.高効率な設備を導入
高効率な設備とは以下のとおり

・LED照明、LEDは制約はないそうです。
・高効率な給湯機(エコキュート・エコジョーズ・エネファーム)
・冷暖房設備、一般的には一台のエアコンで家全体を管理する。
・換気設備

「24時間換気システム」は、2003年に建築基準法が改正され、設置が義務化されています。
「24時間換気システム」は3種類
第1種換気は、最も確実な給排気が行える換気システムですが、3種類の中で最もランニングコストが高くなる傾向があります。
第2種換気は、最も電気代が安いけど、室内の内部結露を発症しやすいといわれています。
第3種換気は、最もランニングコストが安く結露にも強いと言われますが、各部屋に給気口が必要、また暖房費が結構かかるそうです。寒冷地に若干不向きです。

3.太陽光発電システムについて
「一次エネルギー消費をゼロの家」とは、自家発電しそれを使ってなるべく電気を買わない生活を目指す。
世の中には太陽光発電の他、地熱、風力などの発電システムがありますが、一般家庭向けですので太陽光発電で良いと思います。
サイズは、SIIの調査結果によれば平均6.1kW~6.6kW程となっています。つまり大容量の太陽光パネルである必要はないのです。

4.HEMSを導入する
HEMSとは「Home Energy Management System(ホーム エネルギー マネジメント システム)」の略です。
家庭で使うエネルギーを節約するための管理システムで、家電や電気設備とつないで、電気やガスなどの使用量をモニター画面やスマートフォンで「見える化」したり、家電機器を「自動制御」できたり便利です。

ざっと書き出してみましたがイメージするのが難しい場合はモデルルームの見学などしてみるといいかもしれません。
ZEH住宅は省エネ・CO2化に向けた経済産業省による支援制度もあるようなので興味をもたれた方は下記をご参考ください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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建築確認申請09 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

家を建てる時の建築確認申請って何の申請かご存知ですか?

住宅を新築・増改築する場合には、建築主は着工前に建築確認を受けなければなりません。
具体的には、設計図書などをそろえて都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、建築関係法規の基準に適合しているかどうかについて確認を受ける必要があります。
これを「建築確認申請」と言います。

建築確認申請は、建築物の新築、増改築、大規模修繕、大規模の模様替え等を行う場合に必要となります。
具体的には、100㎡超の特殊建築物、3階建て以上の木造建築物、2階建て以上の木造以外の建築物の建築等については、すべて確認申請が必要となります。

一方、都市計画区域外や準都市計画区域外で、都道府県知事の指定を受けていない地域に建てる4号建築物については、建築確認は必要ありません。
申請後、通常は3週間ほどで確認済証が交付され、工事にできることになります。
ただし、法に不適合な部分があると修正、不備があると最申請しなければ確認済証は交付されません。

住宅完成後は完了届を出して完了検査を受け、検査済証の交付、引き渡し、登記を経て、ようやく住宅取得となります。
なお、木造3階建てや一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。
住宅を建築する場合には、建築確認以外でも、申請や検査などの手続きでスケジュール上の制限を受ける場合があります。
特に、住宅性能評価や長期優良住宅の認定を受ける場合には、着工よりも前に申請をしなければならないので、ご注意ください。

また、住宅瑕疵担保履行法による保険の申し込みの際には、原則として建築確認済証の写しが必要となります。
基礎配筋工事完了時、躯体工事完了時等に現場検査を行い、保険証券の発行となります。
ただし、建設住宅性能評価を受ける住宅は現場検査を省略できます。

長期優良住宅についても、認定基準が住宅性能評価における評価項目と重複する部分も多いため、技術的審査にあたっては、住宅性能評価と重複する図書については兼用可能となってます。
個人であまり申請するものではないので、プロにお任せしてしまって良いと思いますが、どういったプロセスを踏んで家が建築されるかは知っておくのも良いと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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相続登記が一部無償07 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

不動産の相続登記が一部無償になります!

平成30年度の税制改正により、相続による土地の所有権移転の登記について、一部無償となる免税措置が設けられました。
<法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

(1)相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合
個人が相続により土地を取得した場合で、相続登記の前に死亡していた場合には、その個人のためにする相続登記は、登録免許税を課さないこととされました。(平成30年4月1日から平成33年3月31日まで)
不動産の名義が、先々代(例:祖父母名義)のままになっている場合などに、こちらの登録免許税の控除の制度が利用可能となります。
現在話題になっている空き家、空地問題の原因の一つに相続未登記問題があります。不動産の名義変更が、相続があってもずっとされておらず、現在の所有者がわからなくなってしまっているため、処分も何もできない状態になっているのです。

(2)市街化区域外にある資産価値の廉価な不動産
市街化区域外にある土地であって、不動産の価格が10万円以下の土地である場合に、相続登記にかかる登録免許税が控除される制度です(平成30年11月15日から平成33年3月31日まで)
上記の条件に加え、相続による土地の所有権移転登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣による指定があった土地に限られます。
これら2つの制度は、ともに相続登記を無償化することで、相続登記を促進し、所有者不明土地を解消することを目指しています。
ただし、これらの相続登記が放置される要因の一つは、不動産の資産価値がないことなのです。
資産価値がないため「相続承継する必要を感じない」「資産価値がない不動産に手間や費用をかけたくない」という判断になります。

現在の日本では、不動産を放棄する制度がないため、資産価値のない不動産であっても承継し続けていくしかありません。
現状の空き家・空地の問題の解決のためには、今回の相続手続無償化や、手続自体の簡略化、さらには国や公共団体での管理・保有も視野に法整備等を進めていく必要があるかと思います。

相続により、先代から承継してしまった不動産に関しては何ともならない現状ですが、これから不動産を取得する場合には、人口減少・家余りが懸念されることを考えますと、改めて資産価値の下がりにくい不動産選びをすべきであることが重要になるかと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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台風被害06 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

売買契約直後の台風被害

昨年の台風は、もの凄い風でした。
東京では四谷の街路樹が折れてしまったというニュースも耳にしました。
そこで、今回は契約した物件が売買契約の直後に損傷してしまったらどうなるのでしょうか?という内容で説明します。
まず、下記リンクをご覧ください。

>不動産売買契約書サンプル
・これは、標準的な売買契約条項の一部です
・今回のテーマに関係する箇所に色をつけてあります
・弊社は、全国宅地建物取引業協会に所属しているので、そこの書式をサンプルとしました

難しい言葉が並んでいますが「『物件の引渡前に』壊れた場合は『売主が直す』」と、取り決めをするのが一般的です。
「壊れた」にも程度がありますので、直すのにものすごいお金がかかる場合は、契約解除となります。

ちなみに、引渡後は、売主の瑕疵(かし)担保責任の範囲か否かという判断になるのですが、別の条項で定められています。
売主の瑕疵担保責任に関しては、スーモの記事がわかりやすいので、そちらを参考にご覧ください。

>スーモ

契約をする前に、これらのことも確認し、納得して住まいを購入するようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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インスペクション、その505 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

インスペクションに関するボタンの掛け違い、その5

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「瑕疵保険の免責事項」という点についてご説明いたします。

既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入に対する保険制度です。
検査会社が調査を行って、瑕疵保険の検査基準に合格しないと、保険に加入することはできません。

多くの仲介会社が勘違いしているのが「検査に合格した住宅はお得だ」という認識です。これは大きな間違いです。
その4で記載しましたが、現時点で劣化の指摘がないことは、これから家を買う人にとってはあまり重要ではありません。
大切なのは「あと何年くらい使えそうか」の想定と、今後家のメンテナンスにどれくらいお金が必要かということです。

築15年の住宅(個人間売買)を購入したとします。
引渡し前のインスペクションで指摘がなかったので、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができました。
この住宅は「安心」なのでしょうか。
答えはNoです。

以下は保険会社によって判断がかなり異なるので、最悪の場合、免責となり保険金がおりない可能性のある事項です。
〇洪水、台風、暴風、暴風雨、せん風、たつ巻、豪雨もしくはこれらに類似の自然変象、または火災、落雷、爆発、航空機の落下、変乱、暴動、騒じょう、労働争議等の偶然もしくは外来の事由
〇地震もしくは噴火またはこれらによる津波
→つまり、災害は免責となります。最近目にする「ゲリラ豪雨」もこれに該当すると判断される恐れがありますね。
〇土地の沈下、隆起、移動、振動、軟弱化、土砂崩れ、土砂の流出もしくは流入または土地造成工事の瑕疵
→地盤に起因することは免責です。もっとも地盤に起因する劣化については、中古住宅の場合、取引時点でのインスペクションで判明するので、保険金が出なくて困ったというよりは、このことが原因で保険に入れなかったという事例の方が多いと思います。

〇対象住宅の虫食いもしくはねずみ食い、対象住宅の性質による結露または瑕疵によらない対象住宅の自然の消耗、摩滅、さび、かび、むれ、腐敗、変質、変色もしくはその他類似の事由
→ここがポイントとしては大きいです。まず、虫食いが免責事項になっています。つまりシロアリ被害は保険対象外です。
続いては、瑕疵によらない対象住宅の自然の消耗が免責事項に上がっています。自然の消耗とはまさに劣化であり、雨漏れなどの保険事故発生時に、原因が劣化だと判定されると保険金がおりない可能性があります。
(ここの判断は保険会社によって大きく異なりますが、重要事項説明書などにはこのような記載がされています)

こうして記載すると、瑕疵保険は何のためにあるのか?と疑問に感じる方もいるかもしれません。
瑕疵保険の本当の価値はメンテナンスにあります。
瑕疵保険の検査基準に「たまたま合格したラッキーな住宅だけが保険に加入できる」はなく「検査基準に合格できるレベルの修繕工事を伴って中古住宅を買いましょう」という考え方が適切だと思います。
保険金が出る/出ないの問題はありますが、少なくとも改善工事は行われているので、そもそもの保険事故が発生するリスクが大幅に軽減されます。
また、住宅取得時にはリフォーム費用を住宅ローンにまぜることもできるので、後々ちょこちょこと工事をするよりも、取得時にまとめて実施した方が結果的にお得という場合もあります。

既存住宅売買瑕疵保険は、消費者保護の欠かせない制度ですが、改修工事が前提であるという認識でないと、色々と判断を誤ってしまう恐れがありますので、注意が必要です。
※そもそも工事に関与していない検査会社が他社施工の中古住宅を保証するという時点で色々と無理があると感じますが。

制度を活用するには、正しい知識が必要です。
仲介会社でも不慣れな事業者が多いので、中古住宅取引の際には、仲介会社にたくさん質問して、納得のいく回答が得られるか、わからなくても誠意をもって情報収集を行ってい頂けるかなど、事業者の判断基準としての活用をお勧めします。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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個人信用情報04 Jan. 2019

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個人信用情報について、今回はCICについて解説します。

あけましておめでとうございます。今年も宜しくお願い致します。

今回は、ローン審査の際に参考にする外部信用情報について取り上げます。
CICとは、主に割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業を会員とする信用情報機関です。
「クレジットカードを申し込んだ」「スマートフォンを分割払いで購入した」など「信用情報」の管理を行う機関です。

「信用情報」とは、クレジットカードや割賦販売、各種ローン等の契約について、契約内容や支払い状況等の客観的な取引事実を登録した個人の情報になります。要するに、月々の支払履歴や契約形態等についての履歴です。
ここ数年広く言われるようになりましたが、携帯電話の分割支払いも割賦契約に当たります。
携帯電話申込み時の約款部分をよく見てみましょう。

月々の利用料金との合算請求となっていますので、利用料だけを払っていないつもりが、実は本体代金も未払いになっており、結果、車のローンの支払いが滞っているのと同じ状況になっているのです。
画像一番下の<<入金情報>>が、直近24ヵ月の支払履歴となります。
$:正常入金
P:一部入金
R:契約者以外からの入金
A:契約者の理由による未入金
B:契約者以外の理由による未入金
C:未入金だが原因がわからない
-:請求、入金なし
空欄:情報の更新なし

自分のクレジットヒストリーがどうなっているのか。把握しておくことも大切です。
実は個人で簡単に取得することが出来ます。
本人が公的身分証明書を持参すればお昼休み程度の時間で取得できます。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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子育て環境29 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

子育て環境

住宅購入を検討なさる方で「子育て環境が良いからこのエリア」と仰る方はとても多くおります。
これは、もちろん大切な視点ではありますが、固執し過ぎると本末転倒になってしまうこともあります。

事例で言いますと「子育て環境がいいから、東京都○○区限定で探した。中古マンションはデザインが古い感じがするので、この新築マンションを買おうと思うが、どうだろうか?」というご相談がありました。
5,500万円、75㎡、最寄り駅徒歩10分、総戸数30戸の新築マンション。
詳細は割愛しますが、それを買った場合の15年後の資産価値は、4,000~4,500万円程度という印象です。(相場変動考慮しておらず)
しかし、家は資産という側面の他に、そこで生活をするというお金には換算できない側面もあります。
今回で言えば子育環境でしょう。

このエリアでの「子育て環境」について、どのように優れているのかについては、自治体の手当等が充実しているとのこと。総額で300万円の手当が見込めるとのこと。
確かに、家計にとっては手当てが充実しているのは助かります。
でも、もしそこのエリアにこだわっている理由の大きな部分がその手当だったとすれば、上の事例であるように、総額300万円の手当を受ける為に1,500万円をロスするという状態になってしまいます。

賃貸で住み続ける計画であれば、そのようなエリアの選定方法もひとつかもしれません。
しかし、家を買う場合には、かなり大きな金額をそこに投資することになりますので、資産の全体像を俯瞰してみることも、時には必要になります。

今回のケースであれば「中古+リノベ」「広さを狭めてもっと都心に」など、まだ色々と検討すべき選択肢があるかもしれません。
住まい探しの条件のうち、一つを例として今回の子育て環境を取り上げましたが「中々良い物件に巡り会えない」と感じている方は、希望条件のどれかが選択肢を大きく狭める要因になっていることがあります。
もう一度、条件を見直してみて優先順位をつけてみるのも良いのではないでしょうか。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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