ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

公図/地積測量図21 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

法務局備付けの地図が変わる!?

法務局では、土地や建物の地図証明書を取得することができます。
土地については公図(地図証明書)や地積測量図が、建物については建物図面が取得できます。

これらの地図証明書等が、平成30年10月1日から変わりました。
>法務省HP

具体的な変更点はというと「用紙の余白」が増えたという点です。
これは、ISOの定める用紙の余白の規格に合わせた書式になったということです。

実際の地図情報としての見方等には変更ありません。
ただそもそもですが、法務局の公図は、情報として不正確なことが多々あります。
古い時代に作成された手書きの図面を、無理やり電子化したものもあるため、隣の土地の地図とうまく重ならないエリアもあります。

ご購入を検討する土地の地図を見ても、うまく位置がつかめないといった相談もいただきます。
この不正確な地図の解消として、国土調査も進めることにはなっていますが、遅々として進んでいないのが現状です。
一部には、方位不明という地図も残されています。

書式を統一することも大切ですが、より正確な情報が早く反映されるとよいですね。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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2018 年10月度の不動産相場20 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

2018年10月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2018 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
10 月の東京都区部は75.06 万円/㎡と前年比で3.7%上昇し、12 年10 月から73 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は38.81 万円/㎡で前年比プラス0.9%と、ほぼ横ばいながら9 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県

10 月の横浜・川崎市は47.27 万円/㎡と前年比で3.5%下落し、9 月に続いて前年同月を下回った。神奈川県他は32.90 万円/㎡と前年比で7.3%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

10 月の埼玉県は31.05 万円/㎡と前年比で2.7%上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は27.36 万円/㎡で前年比マイナス0.4%と、ほぼ横ばいながら3 ヶ月連続で前年同月を下回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告Market Watchサマリーレポート2018年10月度』

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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建築確認申請19 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

建築確認申請って知っていますか?

住宅を新築・増改築する場合には、着工前に建築確認を受けなければなりません。そのぐらいのことはなんとなく聞きかじったことがあるかと思いますが、意外とその内容を知っている方は少ないので、少し予備知識を知っておきましょう!

具体的には、設計図書などをそろえて都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請を提出し、建築可関係法規の基準に適合しているかどうかについて確認を受ける。これを「建築確認申請」と呼びます。
建築確認申請は、建築物の新築・増改築・大規模修繕、大規模の模様替えなどを行う場合に必要となります。具体的には、100㎡超の特殊建築物(一号建築物)、3階建て以上の木造建築物(二号建築物)、2階建て以上の木造以外の建築物(三号建築物)、一号から三号建築物に該当しない建物で年計画区域等の地域内の建物(四号建築物)の建築等については、全て確認申請が必要となります。

一方「新築」の場合では、都市計画区域や準都市計画区域等の区域外の山地や離島などで一号から三号の建築物に該当しない建物をたてる場合のみ建築確認申請が不要となります。
ただし、建物を「増築・改築・移転」する場合では、防火地域及び準防火地域の指定を受けていない地域内で且つ増築・改築・移転する部分の面積が「10㎡未満」の場合に限り建築確認申請が不要となっています。(実際は事前に役所等でご相談される事をお勧めいたします。)
また、確認申請の手続きが不要と言っても建築基準法を守りながら増築・改築・移転を行わなければならない事に違いはなく、当然、増築・改築・移転後の建物は建築基準法の基準に適合していなければなりません。

建築確認申請後、通常は3週間ほどで確認済証が交付され、工事に着手が出来ることになります。
但し、建築基準法に不適合な部分があると、再審査しなければ確認済証は交付されません。

住宅完成後は完了届を出して、完了検査を受け、検査済証の交付、引渡し、登記を経てようやく住宅取得となります。なお、木造3階建や一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。

▼申請者は誰か?
建築確認を提出しないと工事がスタート出来ない、と言うことを知っている人は多いのですが、誰が申請者なのかを意識している人は少ないのではないでしょうか。
建築確認の申請者は「あなた(建築主)」です。
例外は、間取りも全て決まって変えられない、本当の建売、分譲住宅以外は、注文住宅はもちろんのこと「フリープラン・間取り自由」という「建築条件付き」にしても、申請者は 「あなた(建築主)」になりまっす。
(間取り変更が出来ない建売、分譲住宅だけが、申請者は売り主になります)

【その他】
住宅性能評価や長期優良住宅の認定を受ける場合には、着工より前に申請が必要になるので注意が必要です。
また、住宅瑕疵担保履行法による保険契約の申込の際には、原則として建築確認済証の写しが必要となります。基礎配筋工事等に現場検査を行い、保険証券の発行となります。但し、建設住宅性能評価を受ける住宅は現場検査を省略できます。
長期優良住宅についても、認定基準が住宅性能評価における評価項目と重複する部分も多いため、技術的審査にあたっては、住宅性能評価と重複する図書については兼用可能となっています。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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子供部屋17 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

子供部屋の概念を変えてみる!?

マイホームを購入の際、子供部屋はどうするか悩むところです。
子供にそれぞれの部屋をつくるのか、それとも独立した部屋を与えずまとめてしまうのか、迷うところです。
子供は、いずれ大きくなり就職や結婚で独立し、家から出っていってしまいます。

そのような子供部屋が「いつか子供が帰ってきた時のために」という理由で塩漬けにしてしまうのはとても残念です。
そうならないためにも、子供部屋は「プライベートな空間にしない」と言う考え方はどうでしょうか。
小さいころの遊び場や、学習スペースはリビングなどを利用する。
そうすれば宿題を見てあげることもできます。
リビングの一角に勉強スペースを作る際の学習机も、のちのち自分達が使う事を想定した机を選らべば、自分達が使うようになります。

ただし、思春期を迎える頃には独立した部屋が必要となる事もあります。(必要としない子もおりますが)
その時に、子供部屋として独立させる事も考えておかないといけません。
不動産の販売図面で、2階に主寝室と子供部屋が2室などの間取りをときどきみかけますが、この間取りは、子供が巣立った後の利用方法がむずかしいと思います。

そこで、子供部屋をリビングに隣接させてみるような配置の案はいかがでしょうか。
そうすれば、巣立ったあとリビングと一体化させれば別の活用法が生まれます。
子供が巣立った後の活用も、考えた間取りを考慮しておきたいものです。

現在と未来の生活環境を想定しておくと、使いやすく無駄な部屋がなくなるのではないでしょうか。
いつまで過ごしやすいマイホームであって欲しいですね。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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住宅ローンについて16 Nov. 2018

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スルガ銀行のシェアハウス問題から学ぶ住宅ローンの考え方

スルガ銀行のシェアハウス問題を巡る投資トラブルが長期化しつつあります。
金融庁は、建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対して、一部業務停止命令を出しました。

「サラリーマン大家」は家賃を保証していた運営会社の経営破綻で融資の返済に行き詰まる方がかなり増えそうです。
昨今は、勤め人という属性を生かした低金利融資で不動産投資を始めるサラリーマン大家が増えてきていましたので・・・。

日銀が2017年2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したそうです。
そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この数年、高い伸びを示してきました。
そもそもなぜ、スルガ銀行のシェアハウス問題にもあるように、オーナーは高額な物件の契約に至ったのか。
背景を探ると、家賃保証の裏で不動産の価値やリターンを高く見せかける巧妙な手口が浮かび上がってきたようです。

その経緯をひもとくと、不動産の価値を実際より高く見せかけて利益を得る巧妙な営業の手法が浮かび上がります。
実態を覆い隠すために使ったのが「収益還元法」と呼ばれる不動産の鑑定手法です。
将来生み出す家賃などの収益から修繕費など費用を差し引いて不動産の価値を計算する方法であり、今回はスルガ銀行とスマートデイズという会社で、資料の改ざんなどがあったようです。(賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行していた。)
また、オーナー側にも「スルガ銀行から借りられるなら投資をしてみようかな?!」といった安易な考えもあったのではないかと思います。
不自然に高い利回りには「裏」がある場合も多く、オーナー側の想定賃料の妥当性を考慮する事の甘さがあったのではないかと思います。

これから、住宅ローン組んでご自宅を購入される方には、下記の内容を把握しておいて欲しいと思います。
※今回のスルガ銀行のシェアハウス問題とは違い、お客様が主体性を持って、銀行を選んでいく事で、納得のいく返済計画が立てられます。
住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融期間に提出する必要があります。
ちなみにフラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。しかし、一定の技術基準に適合した住宅などの基準がございます。

一方、その他の民間住宅ローンは、一般に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しく審査を行います。

最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もございます。
また、団体信用生命保険に加入する事が要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。
なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常、借入をすることは出来ません。

スルガ銀行の「シェアハウス問題から学ぶ住宅ローンの考え方」としては、美味しそうに見える儲け話とは違い、自分達の判断によって、より良い住宅ローンが選択できる事です。
知らなくて損をしてしまう事のないよう、事前にお調べいただき、ご納得のいく住宅ローンを選ばれることをおススメ致します。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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連帯保証と連帯債務15 Nov. 2018

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連帯保証と連帯債務の違いについて…

住宅購入時の住宅ローンを借りる際に、夫の年収では希望の融資を受ける事が出来ない場合に、妻の収入を合算する場合があります。

収入合算方法としては、連帯保証と連帯債務があります。
それぞれを比較したみたいと思います。

連帯保証とは、主債務者が返済出来なくなった場合に、返済の義務を負います。
連帯債務とは、主債務者と連名での借り入れとなり、本人の返済能力にかかわらず返済の義務を負います。

連帯保証の方が良いと思う方もいらっしゃいますが、住宅ローン減税に関しては、連帯保証では控除を受ける事ができず、連帯債務の場合のみご夫婦で控除を受ける事が可能になります。

なお、民間の金融機関の場合、連帯債務ではなく夫婦それぞれが住宅ローンを組む事になる『ペアローン』があります。
もちろんこちらも夫婦で住宅ローン減税を受ける事が可能ですが、こちらについては手数料なども2本分となるケースもあるので、住宅ローンを検討する際には、ご自身の場合どれが一番お得かを検討したうえで、借りる事をお勧めします。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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減税措置14 Nov. 2018

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減税措置の期限切れ間近!土地取引コストが770億円上昇も!?

平成31年度の税制改正に向けて、租税特別措置法の延長ついての要望が提出されています。
土地を取得する際にかかる『登録免許税』については、本則では土地評価額の2%であるところ、時限立法により土地評価額の1.5%にする、との軽減措置がなされています。
この軽減措置の期限が、平成31年3月31日となっているのです。

土地取引件数は、いわゆるリーマンショックを契機として、平成23年には114万件にまで落ち込みました。
しかし、その後の景気政策等により、平成29年には132万件にまで回復しました。
政府は平成32年にはこれを150万件にまで上昇させたいという目標を設定しています。
その取引件数上昇のための手段としては、取引コストの軽減が欠かせません。
そこで、来年度以降も登録免許税の軽減措置を延長させる、という要望が出されているようです。

この登録免許税軽減に係る税収入の減少見込額が約770億円と想定されています。
国としては、税収入の減少と、取引の活性化を天秤にかけながら判断していくことになります。

特に戸建て購入を検討されている方は、注意が必要です。
戸建ての場合には、マンション以上に取引における土地の要素が大きくなります。
軽減措置が延長されなかった場合には、登録免許税が10万円近く上昇することも考えられますので、税制改正の動向についてはアンテナを張っておくと良いかもしれません。

不動産購入に関しては、こうした登録免許税の軽減や、住宅ローン減税、住宅取得資金贈与の特例など、数々の優遇措置が設けられています。
ただ、どれも期限のある措置ですので、タイミングを逃さないよう情報取集を心掛けていきましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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13 Nov. 2018

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緑と水の関係

日本は自然災害は切っても切れない関係にあります。
河川の増水による、浸水被害などが起こることも珍しくありません。
住まい探しをしている場合で、見学に行った物件が川沿いに建っていたとしたら、どのように思いますでしょうか?

おそらく、多くの方が気持ちの良い景色と思いながらも「もし川が氾濫したら...」という心配も頭をよぎることでしょう。
洪水ハザードマップや浸水実績などを調べて、リスクがないかを確認するのではなないでしょうか?

目に見える川であれば、上記のようなことに気が回りますが、目に見えない川も沢山存在します。
特に、都市部は街の発展とともに、昔は川や水路や海だった場所が埋め立てられ、現在は建物がたっているというようなことが多くあります。
今回は、そのような目に見えない川の発見の仕方を少しご紹介します。

人形町の「BROZERS’(ブラザーズ)」というハンバーガーショップがあります。結構な人気店で、店の前には並んで待っている方の列があります。
>BROZERS’(ブラザーズ)
この店の店先で待っていると、目の前に公園が見えます。
ぱっと見は、あまり大きく見えないものの、植栽に沿って視線を動かしていくと、細長い形状であることがわかります。
このような形状の公園や緑道は、殆どの場合、かつては川や水路、あるいは暗渠(あんきょ)になっており、現在も水が流れています。

この場所をスマホの地図で見てみると『緑』で表示されており、細長い形状ということも見てとれます。携帯で古地図や昔の航空写真が見られるアプリがあり、それでこの場所の時代を遡ってみると、案の定、昭和39年以前の航空写真では、くっきりと川(水路?)が映っていました。

もちろん「暗渠沿い=買わない方が良い」ということではないのですが、目の前に川や水路が流れている物件と同様に注意を払って、リスクに関する情報収集をするほうが良いでしょう。

今回のご紹介した『緑』の他にも、細い路地が続いていたり、周囲の道路は比較的碁盤の目のように走っているのに、一部の道だけ緩やかにカーブしていたり、地図を俯瞰して違和感を感じるような道を発見した場合には、もしかすると、それは暗渠の可能性がありますので、昔の地図や航空写真などをチェックしてみてください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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インスペクション12 Nov. 2018

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中古戸建てのインスペクションは改修工事を前提に

改正宅建業法の施行から半年。
中古取引におけるインスペクションも、徐々に当たり前のプロセスになりつつあります。
改正宅建業法におけるインスペクションは建物状況調査と言います。その名のとおり、建物の状況を調べるものです。

家屋の耐震性を調べるには耐震診断を行います。
耐震診断を実施すると、その家屋の耐震性が数値化され報告されます。
当然のことながら、耐震診断を実施しただけでは、安全とは言えません。診断をもとに改修工事を行って初めて安全性を確保できるのです。
耐震については、多くの方が「自分の家は大丈夫だろう」もしくは「自分の家は古いからダメだろう」のどちらかの認識で、どちらにも共通するのがお金をかけて改修工事をすることが前提になっていないことです。
前者の場合は「まさか工事が必要とは思わなかった」後者の場合は「お金をかけてまで改修する価値があるのかどうか」というような理由で必要な工事が実施されないことが多いです。
耐震診断は有償であることが多いので、結果を知るだけではもったいない。あまり意味がないのでは?という感想を持ってしまいます。

建物状況調査も、耐震診断と同じです。
確かに建物の状態が不明瞭なまま取引するより遥かにマシなのですが、仮に雨漏れが指摘されたとして「雨漏れがあります」と報告されただけでは意味がないですよね。どのように改修するのか?どれくらい費用がかかるのか?具体的な改善策についての情報こそが大切なのです。
「状態を調べて結果を見てから検討する」ことが目的で、取り合えずインスペクションするのと「改修工事を行うので個所・方法・費用を明らかにする」ことが目的でインスペクションをするのでは、インスペクションの内容は同じなのですが、得られる結果が大きく変わります。
改修工事を前提とするということは、それだけ予算を見ておく、ということです。
そして、結果によって臨機応変に検討するケースは、必要な予算が確保されていないケースが多いです。
タイトルで「中古戸建てのインスペクションは改修工事を前提に」と書いたのはこのことです。住宅購入予算の考え方が本質です。

改修工事を前提とすると、物件の選び方も変わります。古い家ほど劣化している可能性が高くなり、改修費用も高くなります。もし気に入った物件が相応に年数が経過している物件だとしたら、改修工事予算を多めに確保して、予算内に収まるかどうかの確認が必要になります。
調査結果が悪ければその物件の購入を見合わせればよいのですが、建物状況調査も有償であることが多いので、やたら滅多に調査を行うこともできません。
必然的に、お金がかかる調査の前に少しでも情報を得ようと動くことになります。行き当たりばったりだと事前調査がおろそかになるので、望まない結果になりがちです。

<判断が間違っている例>
×新耐震だから耐震性は大丈夫
→2000年5月以前は耐震改修が必要と判定される可能性が高いです。築20年以上で住宅ローン減税を利用したい方は、耐震改修を前提にしないと実現が難しいです。
×リフォーム済みだから大丈夫
→一般に実施されているリフォームは、設備の交換やクロスの貼り換えなど、見た目や快適さの改善を目的としたものです。売主が売却のために実施するリフォームも内装が中心です。中古住宅購入時に必要なリフォームは住宅性能の向上が目的です。耐震改修・外壁塗装・屋根塗装・バルコニー防水改善などの必要な工事の履歴が確認できない場合は、改修工事が必要と判断される可能性が高くなります。
×築浅だから大丈夫
→以前記事にしましたが、築10年でも外壁の日当たりのよい部分のコーキングが破断しています。流石に築3年~5年で劣化が指摘されるというのは言い過ぎなのですが、あまり築浅であることを過信しない方が良いです。(ただ、築浅の場合は、改修工事が必要でも比較的安価で済むことが多いです)
×買取再販物件だから大丈夫
→事業者による買取再販物件は注意が必要です。買取再販は、可能な限り安く仕入れて、可能な限り安くリフォームを実施して、利益を確保する事業モデルだからです。買取再販事業者がすべて悪いとは言いませんが、本質は同じで、特に性能面で必要以上にリフォームする合理的な理由がないのが事実です。
買取再販物件の場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を必須とした方が良いでしょう。

中古戸建を検討する場合は、リフォーム費用を改修工事費用とその他リフォームに区分して予算を検討する必要があります。
予算を多めに取っておいて「結果的に状態が良くて使わなかった」というのは良いのですが「思った以上に改修費用がかかることが判明した」では取引が成立しません。
中古住宅に潜むリスクとは、必要な改修費用の金額です。安心安全な取引のためにも、インスペクションが欠かせないのですが、目的を間違えないようにしたいものです。

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床面積11 Nov. 2018

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床面積を増やせる??そんな裏ワザがあるのはご存じですか?

床面積の上限は、建蔽率や容積率で制限されるため、小さな土地に一定以上の床をつくることができませんが、地下室や小屋裏を利用すれば、小さな土地でも床面積を増やすことが可能となります。

住宅の場合、地下室については、地上部分の50%までは延床面積の計算の対象外となります。
たとえば、住宅の敷地が100㎡で、基準容積率が100%の場合、延床面積の限度は100㎡となりますが、これに地下室50㎡まで加えることができます。
したがって、合計で150㎡の住宅を建てることが可能となります。
ただし、地下室については、地盤面からの高さが1m以下であること、地盤の中に天井高の1/3以上あること、及びドライエリア(※)があることが条件となります。
※ドライエリア:地下室を持つ建築物の外壁を囲むように掘り下げられた空間のこと。

小屋裏物置については、直下階の床面積の50%までなら床面積に加算されないので『階』としても扱われません。
天井裏や床下も同様です。
ただし、天井の高さが1.4m以下で、物置などの居室以外での利用に限られます。
なお、自治体によっては、固定された階段やはしごは不可となる場合もあるので、お気を付けください。
直下階の床面積の50%を超える面積にしたり、天井高を高くすると『階』とみなされるので注意が必要です。
すなわち、2階建て住宅でも3階建てとして扱われ、日影規制、防火規制、構造規制などの規制が増える事になります。

建築基準法は、基本的に3階以上だとかなり厳しくなってしまいます。
また、高さに対する制限にも注意する必要があります。第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、10mまたは12mを超える住宅は建てられません。
そのほか、斜線制限による規制で建物の高さに制限がでる場合もあります。

このように、絶対高さや斜線制限によって、床面積を増やせないこともあります。
なお、建築面積、延床面積といっても、法律上の上限面積と施工上の面積は異なりますので、役所に提出する面積と工事費基礎となる面積は違ってきます。
さらに、固定資産税などの税金の計算となる床面積は、登記に記載された面積となりますが、この場合には不動産登記法上の床面積の算定方法となりますので、これもまた異なってきます。

床面積を増やせる方法もあるのでご紹介しましたが、実際に検討される際には、高さ制限や斜線制限などの対象となっていないかを、その地域の用途地域から確認しておくと良いかと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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