ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

国の政策05 Mar. 2019

不動産の知恵ふくろう

国の政策にアンテナ張っていますでしょうか?

我が国の住宅政策は、平成18年に施行された「住宅生活基本法」に基づいて計画・実施されていますが、平成28年に見直しが行われました。
今回の住生活基本計画では、少子高齢化・人口減少社会を正面から受け止めた、新たな住宅政策の方向性を提示しています。

◆主なポイント
①若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らす事ができる住生活の実現
②既存住宅の流通と空き家の利用を促進し、住宅ストック活用方市場への転換を加速
③住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業の活性化
となっております。
なお、新たな計画は平成28年度から37年度までを計画期間としています。

毎年の具体的な住宅政策の動向は、国土交通省住宅局関係予備概算から知ることが出来ます。
◆平成31年度のポイント
①住まい・くらしの安全確保
②住宅・建物等の質向上と既存ストックの有効活用
③人生100年時代を支える住生活の実現
④成長を生み出し、地域を活性化させる住宅産業の育成
⑤消費税率引き上げに伴う需要変動への対応
が掲げられています。

①の具体的な政策には、住生活基本計画に掲げた耐震性を有しない住宅ストックを2025年までにおおむね解消する目標を達成するため、住宅・建築物の耐震化を地方公共団体と連携してより一層推進するとともに、大規模火災の発生のおそれがある密集市街地の改善のための取組みを強化することを掲げています。
②の政策には、地域において急増する空き家について、除却・活用への支援を強化するとともに、相談体制の整備等に向けた取り組みの促進などが掲げられています。
⑤については、2019年10月の消費税率引き上げに際し、税率引き上げ後の支援について、需要変動を平準化するため、過去に講じた措置の効果も踏まえ、税制・予算による総合的な対策について、予算編成過程で検討すると掲げられています。

住宅政策の動向を知ることも重要だと思います。是非、参考にしてみてください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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消費税増税後04 Mar. 2019

不動産の知恵ふくろう

消費税増税後の住宅の制度

今回は「消費税増税後の住宅購入された場合の制度」をご案内いたします。
8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は「2019年9月30日」となります。
そして、この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。
ただし、請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられ、8%の消費税で住宅を購入ができます。
上記の条件にあてはまらない契約は、増税後の取り扱いになります。その場合は、消費税がアップした分他の税制面でちゃんとカバーするよう検討されています。

増税後の住宅購入でもトクする「住宅取得支援策」
・住宅ローン減税の控除期間を10年?最大13年)(建物購入価格の消費税2%分の範囲で減税)
・すまい給付金の拡充:対象となる所得階層を拡充、給付額も最大50万円に引上げ
・贈与税の非課税枠の拡充:非課税枠を最大1,200万円から最大3,000万円に引上げ
・新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」を創設します。
参考資料:
>国交省プレスリリース「住宅ローン減税3年延長」

「次世代住宅ポイント制度」についてのご紹介
次世代住宅ポイント制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、消費者の需要を喚起し、消費税率引上げ前後の需要変動の平準化を図ることを目的とし、税率10%で一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。
参考資料:
>国交省プレスリリース「次世代住宅ポイント制度」
>国交省、次世代住宅ポイント制度について

増税前に購入するかそれとも増税後に購入するかは、よくご検討下さい。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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税金と責任03 Mar. 2019

不動産の知恵ふくろう

逃れられない税金と責任、売れない不動産の行く末とは?

「親から不動産を相続したけれども場所もよくわからない」「別荘があってもほとんど行かない」といった理由で「処分したい」と考えた時の話です。
今の法律では、不動産を捨てる(=放棄する)という制度がありません。
いらない不動産は、誰かに売るか、もらってもらわなければなりません。
不動産は、所有しているだけで毎年、固定資産税がかかります。
また、建物がある場合には管理費がかかるケースもあります。
その他にも、豪雪地帯ともなると、毎年雪下ろしの費用がかかってしまいます。
持っているだけでも負担になる、いわゆる「負動産」という状態です。

それだけではありません。
もっと恐ろしいのは、法律で定める「所有者の工作物責任」というものです。
所有者は「その工作物の管理が不適切であったために他人に損害を与えた場合には、過失がなくても責任を負わなければならない」という法律です。
例えば、メンテナンスを放置していた建物の屋根や塀が崩れ、歩行者に怪我を負わせてしまった場合など、その責任を所有者は追わなければなりません。
賠償金は、年間の固定資産税とは比べ物にならない負担となってしまう不動産も考えられます。

このような不動産は、どんなに安くても、せめて売れるのであればまだ良い方です。
中には、無料であっても引き取ってもらえない不動産があります。
具体的な所在も、土地の形状や境界も不明の山林や、広いだけで活用の方法がまったく見当のつかない原野などが日本各地に溢れています。
現在、不動産を捨てる(=放棄する)制度について政府が検討中です。
しかし、この制度が実現するまでにはまだ時間がかかりそうです。

今後の人口減少社会を考えると、地方の山林に限らず、衰退する都市部の宅地であっても「負動産」となってしまうケースも想定されます。
「安いから」という安易な理由だけでの不動産選びは、できるだけ避けることをおすすめいたします。
必要な場合に売却できる、資産性の高い不動産選びをしていただければ幸いです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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市街化調整区域01 Mar. 2019

不動産の知恵ふくろう

「市街化調整区域」を聞いたことがありますか?

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」と言う言葉を見かける事があると思います。
・市街化区域とは、街を活性化させるために活用される地域。
・市街調整区域化とは、行き過ぎた市街化を抑制するべき区域。
となります。
分かりやすく表現すると、市街化区域は建物をどんどん建ててもかまわない区域、市街化調整区域は建物をあまり建ててはいけない区域となります。
そのため、市街化調整区域にはマイホームなどを建築する場合は、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

市街化調整区域の土地や建物を買う際のデメリット
市街化調整区域は、市街化区域内の一般的な土地に比べて、制限があることから市場価値が下がり、価格が割安な場合も多いです。
このため、将来の市場価値が下がることと、住宅ローンの融資が下りなかったり融資額が減額されるなど、いろいろなケースも想定しておいたほうが良いかもしれません。
また、純粋な住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあるかもしれません。
その場合に、インフラを整備する費用の負担は自費になるので注意が必要です。
その他、コンビニやスーパーなどの生活利便施設が少なかったり、駅など交通機関が遠いことも考えられます。
市街化調整区域は、基本としては農業や林業などを行う地域なので、騒音は少ないですが、農薬や肥料の臭いなどが気になることもありえます。

市街化調整区域の土地や建物を買う際のメリット
高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせる。
また、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来において変更される可能性もあります。つまり、将来の発展を見越した投資として考えることもできます。

市街化調整区域内の建物については、新築の建物を建てるときは勿論のこと、建て替えや中古住宅を購入して増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりませんので、土地選びに際の検討する場合は慎重に行うことが必要です。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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角地28 Feb. 2019

角地はメリットがあるのか?建ぺい率の緩和措置

各市区町村では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、「都市計画」というものを策定しています。
これは「都市計画法」という法律が根拠となっています。
都市計画の中では、敷地面積に対する建築床面積の割合として「建ぺい率」というものも定めています。
例えば「建ぺい率40%の土地」という指定があれば、100㎡の土地に対して、床面積40㎡までの建物しか建てられない、ということになります。

一方、この建ぺい率が緩和されるケースがあります。
それが「角地緩和」と呼ばれるものです。
この角地緩和の対象になる土地については、建ぺい率が10%上乗せとなります。
そのため、同じ建ぺい率のエリアの土地よりも、大きめの建物を建築できることになるのです。

ただし、角地であれば当然に建ぺい率の緩和が受けられるわけではありません。
建築基準法を見ると、角地緩和を受けられるようになるためには「角地であること」と「行政からの指定があること」が条件となっています。
角地であれば無条件で緩和が受けられるわけではないのです。

角地で建ぺい率の緩和が受けられる土地は、広い建物が建築できるのでメリットがるかと言うと、一概には判断できません。
道路に面した部分には、道路斜線制限という規制がかかります。
道路の採光や通風を確保するために、建物の高さに制限がかかってしまうのです。
角地の場合には、当然に二方向の道路からこの制限を受けることになります。
結果、建物の2階部分に面積が確保できなくなってしまうのです。
そこで、この制限がかかる代わりに建ぺい率を緩和している、ということになります。
全体の延べ床面積で考えると、一方道路と変わらない、ということにもなりそうです。

ただし、不動産取引上は、角地である方が資産価値は高くなります。
当然、建物自体の採光や通風なども確保できることになりますので、角地を希望される方も多くなっています。
お住まいの具体的なプランやご希望と勘案して、物件探しをすすめましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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亥年は大地震が起きやすい27 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

亥年は大地震が起きやすい?!事前の備えを万全に!

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(略称:木耐協)の全国大会で『亥年は大地震や大災害が多い』という話が出ました。
ちなみに、日本で過去に起きたM7.6以上の大地震が発生した年の干支を調べた方がいまして、参考にさせていただきますと下記の通りです。
◆本当に『亥年』は大地震が発生しているのか?!
子(2回)、丑(3回)、寅(4回)、卯(5回)、辰(4回)、巳(2回)、午(3回)、未(3回)、申(4回)、酉(2回)、戌(1回)、亥(6回)です。
なんと!亥年は6回もM7.6以上の地震が発生している事が判ります。

◆亥年に開催された木耐協の全国大会の講演から
〇熊本地震では、木造住宅の被害が大きく取り上げられたが、鉄筋コンクリート造などの被害も多かった。
〇熊本地震では、大臣認定を取得をしていた「プレハブ住宅」も倒壊していた。今までの地震では目立った被害は少なかったですが。
〇熊本地震より、耐力に問題がある筋交いで、建築基準法の壁量を満足しているだけでは大地震に対しては耐力が不足する
〇兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)では、建築基準法の想定している1.5~2倍の揺れが発生していたい。
※建築基準法の『大地震』とは、建物が立っている期間中(70年~90年)に一度あるかないかの稀な地震(その大きさは概ね300~400gal(ガル)程度の地動)
〇兵庫県南部地震以降、実物大振動台実験を行うシーンが増え、木造住宅の『雑壁』の量を確保すると、安全が高まる事が分かった。
※雑壁とは内壁下地石膏ボード、サイディング、垂れ壁、腰壁など
〇2000年の法律改正により、品確法の制定「許容応力度計算」の改訂を経て、現代の木造住宅の性能は格段に向上した。
※品確法とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称

〇木造住宅を地震から守るには5つポイントがある
1.十分な壁量とねじれない壁配置になっている
2.はずれない接合部になっている
3.地盤に相応しい基礎になっている
4.適切な維持管理が行われている
5.構造性能を落とさない増改築になっている
〇兵庫県南部地震の翌年である1996年に「震度」は「計測震度」に変更された。
※この変更時に「震度」のレベルが変わり、兵庫県南部地震の震度7と、熊本地震の震度7では大きさが違っている。
〇建築基準法ギリギリで作った建物は、震度6強の地震動で倒壊する事が確認されています。(2004年 JMA神戸波にて)
〇壁量設計で実現できる耐力は、構造計算で必要な耐力の3/4以下しかない。
〇木造の研究者で、自分の家を建築基準法ギリギリで建てている人はいない。

いずれにせよ、亥年は災害の多い年であり、大地震の発生も危惧されています。
そのような年に、少しマニアックなお話ではありますが、事前の備えとして、上記の教訓を忘れないようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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地盤改良工事25 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

【地盤改良工事】工法別の費用とメリット・デメリット

ハザードマップで表される軟弱地盤について、地盤改良工事の話をします。

軟弱地盤の土地に家建てると、長期的な建物の重さによって、部分的に地盤が下がってしまったり、大きな地震の際には、地質によっては液状化を起こしてしまう可能性も少なくありません。
現在では、そのような事態を未然に防ぐ為に、ほとんどの場合は地盤改良工事による地盤の補強を行います。
今回は、地盤の強度を高める工事を地盤改良工事といいますが、工法別にメリット、デメリットを調べてみました。
どの工法がよいのかは、建てる建物の大きさや重量、敷地の地質によっても向き不向きがあります。

1、表層改良工法
支持層が浅い軟弱地盤に対し、セメント系固化材の粉体と土を施工機械で混合攪拌を繰り返した後、転圧締固めにより所定強度以上の平面改良体を作る工法です。
工事期間は、建物の規模にもよりますが、ほとんどの場合は1~2日で完了します。
◇メリット
1.工事費用が比較的安価
2.他の工法に比べて小型の重機でも工事が可能
3.地盤にコンクリートや石が混入していても施工可能
◆デメリット
1.地盤改良面より地下水位が高い場合は対応できない
2.勾配の強い地盤面では施工が難しい
3.職人さんの技術により仕上がりの強度にムラができやすい
*費用の相場
地盤改良工事の施工面積1坪(3.31㎡)あたり3万円程度が一般的。

2.柱状改良工法
安定した地盤までセメントミルクを注入して土を柱状に固め、その上に基礎をつくるという方法です。
工事期間は、建物の規模にもよりますが、30本程度の杭であれば2~3日で完了します。
◇メリット
1.比較的に小型の重機でも施工可能
2.地盤の強度によっては、支持層(強固な地盤)がなくても強度を保てる
◆デメリット
1.施工後は、地盤を現状に戻すことが非常に難しい
2.改良杭が残ってしまうので、土地の売買価格が下がる原因になることがある
*費用の相場
建物の建築面積1坪(3.31㎡)あたり4~5万円程度が一般的。

3.鋼管杭工法
地盤補強の手法のひとつで、小口径の鋼管を使用して杭状に貫入して、住宅の荷重を直接堅固な支持層(岩盤等)に伝えることができる工法です。
杭にも既製杭と場所打ち杭がありますが通常の住宅なら既製杭かと思います。
工事期間は建物の規模にもよります。
◇メリット
1.強度が高く、重量のある建物にも対応可能
2.費用はかかるが、原状復帰することができる
◆デメリット
1.支持層まで鋼管杭が届かなければ強度が保てない
2.大型の重機が必要なため敷地状況によっては工事が出来ない
3.工事中の騒音や振動が大きい
*費用の相場
建物の建築面積1坪(3.31㎡)あたり5~7万円程度が一般的。

地盤改良工事を調べると、かなり詳細な工事になってしまい、専門的になってしまいます。なので、ざっくりとした「地盤改良工事の種類」で記載しました。
地盤改良工事は、土地の形状などで工事費用は変ります。どの工事が適しているかは個々に違いますので、地盤改良工事を考えている方は、費用のほか自分の土地に合っているかを考え、何社かに見積りを作ってもらい、慎重に選ぶことが重要と思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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セットバック23 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

不動産用語解説「セットバック」とは?

今回は、戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることを記載します。

建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が4m以上ない場合、建物の建築が認められません。
そして、道路の幅員が4mない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が4mになるように敷地面積を後退させられてしまいます。
これが「セットバック」です。

道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から2mになるところまでセットバックすればよいことになります。
一方で、道路の向いが崖や河川または線路だった場合には、道路の幅員が4mになるまで、一方的にセットバックしなければなりません。
状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。

敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。
各土地には「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。
たとえば「容積率80%」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。
そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも「セットバック」により、有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、建築できる建物の面積も82㎡までとなります。
8㎡減少してしまえば、5帖の1部屋分が狭くなってしまうことになります。
大きな違いになりますね。

販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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デュアラー21 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

『デュアラー』が増えている?!2拠点生活を楽しむ人

日本の人口が減少に転じ、東京においても、オリンピック終了5年後の2025年に団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始めるとの予想があります。
そのような状況下で、東京では毎年多くの新築住宅が供給され、超高齢化の進んだ地方はすでに、タダでももらい手がない不動産(「負」動産と呼ばれています)が増えているといった現実があります。
大手不動産情報誌の記事に『デュアラー』についての記事が出ていましたので、ご紹介したいと思います。

ちなみにデュアラーとは?
「都心と田舎の2つの生活=デュアルライフ(2拠点生活)を楽しむ人たちのこと。」と定義されているようです。
従来は、豪華な別荘が持てる富裕層や、仕事がなく時間に余裕があるリタイヤ組が楽しむものだというイメージがあったデュアルライフ(2拠点生活)ですが、近年は空き家やシェアハウスを活用して、20~30代のビジネスパーソンやファミリーがデュアルライフを楽しみ始めています。
憧れはあっても現実的には厳しい、と判断されている方も多いのではないでしょうか?!

そんなイメージに反して、安価で気軽に始められるサービスや取り組みが登場しており「豪華な別荘を買う」以外にも「譲り受ける」「泊まる」「借りる」「(安く)買う」「貸す」など2拠点目の住居形態は多様化しつつあるようです。
誰もが気軽にデュアルライフを楽しめるような時代も来るのかもしれません。
また、デュアルライフ実施後は多くの人の生活は豊かさが増し、満足度が上昇しているようです。最近はTV番組でも視聴率が良いせいか、田舎暮らしや移住生活についての放映も増えているように感じています。ちなみに、大手不動産情報誌の記事には6つのデュアラーが紹介されていました。参考にご覧ください。

〇趣味満喫デュアラー
サーフィンや農業などの趣味を楽しむために、よく通うエリアがあったが、拠点を持ってより深く楽しみたい方向きのようです。

〇自然癒されデュアラー
とにかく都会の喧騒から離れて、自然に触れたり、のんびりした時間を過ごしたりして、癒されたい。心を潤したい。

〇ふるさとデュアラー
都会育ちで故郷と呼べる場所がない、もしくは自分や配偶者の故郷を大切にしたい。地元の人と交流したいという願望を持っている方におススメなようです。

〇プレ移住デュアラー
いつかは田舎に移住したいと考えているが、地域コミュニティになじめるかなど、移住前に試してみたい方向けのようです。

〇のびのび子育てデュアラー
自然に触れるようなさまざまな体験をさせたり、多世代交流で、多様な価値観に触れるような、のびのびとした子育てをしたい方向けのようです。

〇地域貢献デュアラー
都会の職場での仕事が、自分でなくとも代替の効くように感じ、自己承認要求が満たされない方向け。東京で培ったスキルを生かして、地方で地域貢献し、自分の存在意義を感じたいと感じられている方向けのようです。

しかし「借りる」デュアルライフ以外は、注意が必要なのではないかと思います。
その理由は『タダでももらい手がいない不動産で増えている』という現実があるからです。実例として、新潟県にあるリゾートマンションは、販売価格が10万円にも関わらず買い手が付かず困っているとのこと。所有者は、毎年、固定資産税等の経費に20万円以上の支払いが求められるようで、かなり困っているとのことです。

「負」動産と呼ばれるような物件は注意することが必要として、生きていく上において、生活の満足度を向上する事は必要だと思います。その為、普段は都心の少し狭い住宅で過ごし(資産価値の高い不動産を所有)、週末はデュアルライフを楽しむような金銭的な余裕を持っておく方が素敵な人生を過ごせるような気がします。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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2019 年1月度の不動産相場19 Feb. 2019

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2019 年1月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2019 年1月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
1月の東京都区部は74.63 万円/㎡で前年比プラス0.4%と、ほぼ横ばいながら再び前年同月を上回った。
多摩は40.39 万円/㎡と前年比で3.4%上昇し、18 年12 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県
1月の横浜・川崎市は46.65 万円/㎡で前年比マイナス0.6%と、ほぼ横ばいながら3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
神奈川県他は32.92 万円/㎡で前年比プラス12.0%の2 ケタ上昇となり、18 年12 月に続いて前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
1月の埼玉県は32.10 万円/㎡と前年比で4.3%上昇し、8 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は29.34 万円/㎡と前年比で2.4%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告Market Watchサマリーレポート2019年1月度』

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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