ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

告知事項28 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

“売主も知らない”告知事項。一般的な書式では見過ごす可能性あり..

マンションを購入する際に確認をして頂きたい、もしくは不動産屋さんに確認するよう依頼して頂きたいことについてお話ししたいと思います。
マンション管理会社への『重要事項に係わる質問書』です。

中古マンションの売買に際しては、重要事項説明のときの添付書類として『付帯設備表・告知書』と『重要事項に係わる調査報告書』という書類が添付されます。
『付帯設備表・告知書』というのは、売主が知っており、かつ買主に伝達しておくべきことについて売主が記入するものです。
例えば「過去に漏水があった」「三口ガスコンロの一つが故障している」「騒音がある」といったようなことです。

『重要事項に係わる調査報告書』というのは、仲介会社がマンション管理会社に依頼すると有料で発行してもらうことができる書類で、マンションの管理について、マンション管理会社が作成する報告書です。
例えば、取引を使用としている住戸の所有者が管理費・積立金を滞納していないか否か、マンション全体での修繕の履歴や現在の修繕積立金の残高、修繕計画の有無や積立金の値上げの予定、アスベスト調査の有無等、主にマンション全体に係わる重要なことについて書かれています。
ただし、マンション全体で過去に漏水が起こったとか、事件・事故があったとか、住民間でトラブルがあったといったようなことは、記載がされていません。
つまり、前述の告知書に相当する部分については書かれていないということです。

そこで「管理会社からも告知書をもらう」ことができれば安心が増えます。
例えば、現在の売主がその家に住んだことが無い場合(※)、住んでいれば通常知ることができるようなことでも知ることができず、悪気なく告知が行われないということがあります。
漏水や雨漏り、事件・事故などについては、そのマンションを管理している管理会社で情報を把握していることが多いわけですが、管理会社発行の書式の中にはそこについての項目が無く、仲介会社からも聞かれなければ、わざわざ積極的には情報開示しないということで、買主に情報が伝達されないまま取引が行われるので、この書類を利用することで、このようなリスクも軽減できるわけです。
※買ったものの事情があって短期で売却しなければいけなくなってしまった場合や、ここ数年は自分が住まず親族に貸していたが他界してしまい売却することになった場合等、色々とケースはあり得ます。

中古マンション購入の参考にしてください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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安い理由27 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

安い物には理由がある!戸建てで良くあるイレギュラー要素。

安い物件には、必ずその理由があるものです。
今回は、戸建てを探している方が良く遭遇する「建ぺい率・容積率オーバー」について少しお話しをしたいと思います。
建ぺい率・容積率の説明については、下記のサイトが分かり易いですので、そちらをご覧ください。
>Home’s

さて、建ぺい率・容積率オーバーというのは、現行の建築基準法・都市計画法に遵法していないので、原則住宅ローンを利用することができません。
現金で買うことが前提となってしまうので買い手が限られる(=需要が少ない)ことになり、通常の物件相場よりも安い値段で市場にでることになります。

一部の金融機関は建ぺい率・容積率オーバーでも融資することがあるのですが、新築当初から建ぺい率・容積率オーバー(※)になっている場合や、大幅にオーバーしてしまっている場合は融資が受けられません。

他に安い物にある理由として、規定よりも大きい建物が建っている(=隣地に近かったり影を多く落としている)ので、もしかしたら近隣住民ともめている可能性が伺える物件もあります。
過去に、売り物件(空家)の隣地の塀に「この物件(売り物件のこと)は建築基準法違反なので買ってはいけません」と張り紙がしてあったこともありました。
近隣とのトラブルがあったことがうかがえます。
仮に、上記のようなイレギュラーを承知で購入を検討するのであれば、このへんについて、周辺住民にもヒアリングをするのが好ましいです。

※新築当初は遵法していたものの、その後、建ぺい率・容積率オーバーになることを知らずに増築をしてしまったような場合は、融資対象になりえます。“新築当初から”というのは明らかに悪意を持って行なっていることなので、融資はできないということのようです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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低炭素住宅26 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

低炭素住宅

省エネ住宅の中で、今回は低炭素住宅を取り上げます。

低炭素建築物として認定を受けるためには、省エネルギー法に基づく省エネルギー基準と同等以上の断熱性能を確保することと、一次エネルギー消費量をさらに10%削減できる事、及び低炭素化に資する措置等のうち2項目以上を講じていることが必要になります。

低炭素化に資する措置等のうち2項目以上を講じていること
・節水に役立つ設備を採用(節水型水栓や節水型便器、食器洗う機)
・雨水や井戸水を利用する設備を設置(雨水を貯水する)
・HEMSかBEMSを採用
・太陽光発電など(蓄電池を含む)
・ヒートアイランド対策(屋上に緑を植えるなど)
・劣化等級3
・木造住宅もしくは木造建築物
・高炉セメント(耐久性UP)等

低炭素住宅の申請は、難しく感じるかもしれませんが、長期優良住宅よりも簡単に認定が受けられます。
※低炭素住宅の認定を受けると税制上の優遇処置が受けられるようになります。
・所得税・・・住宅ローン減税
・登録免許税が税率0.1%
・フラット35S金利Aプラン
・容積率の緩和(5%)

低炭素住宅と長期優良住宅のそれぞれについて、確認申請を行い認定を受ける事は可能ですが、その場合は、税制優遇についてはいずれかの認定を選択して適用することになると思います。
詳細については、最寄の税務署か税理士へご相談ください。

長期優良住宅も同じですが、建築コストや認定を受けるためのコストが上がるのも事実です。
また維持保全などのランニングコストもかかります。
低炭素住宅を建てるコスト以上に恩恵が受けられるのであれば良いのですが、必ずしもそうではないという事を理解しておかなければいけません。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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不動産処分と行方不明の相続人25 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

不動産処分と行方不明の相続人

近年、空き家問題が話題になっていますが、空き家を処分する際の障害のひとつが、行方不明の相続人です。
不動産を処分するためには、所有者「全員」の承諾が必要になります。
ところが、相続人の調査をしてみたら、長年音信不通で連絡をとっていない相続人や、そもそも連絡先もわからない相続人が見つかるといったケースもあります。

まずは、住民票や戸籍の附票等を調べ、手紙を出すなどして連絡を取るよう試みるのですが、郵便物も「宛所尋ねあたらず」などで返ってきてしまうこともあります。
このような場合に利用できるのが「不在者財産管理人」という制度です。

この制度は、裁判所に申し立てをして、代理人(管理人)を選んでもらうという制度です。
条件は、対象者が住所や居住地を去ってしまい、財産を管理する人がいなくなってしまった場合に、利害関係人が申し立てをする、というものです。
選ばれた「管理人」は、その他の相続人と一緒に不動産を売却することも可能です。
※裁判所の許可が必要になります

管理人は、売却代金を適正に管理し、もし行方不明者が戻ってきた場合には、預かっていた代金を本人に返却します。
財産管理は、行方不明者が戻ってくるまで、又はその死亡が確認できるまで続くことになりますが、不動産売却をする方法のひとつとしてご検討ください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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給水24 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

「中古戸建の水が出ない」当たり前だと思って見過ごすと、こんなトラブルになる可能性があります。

水道、ガス、電気など、使えて当たり前の便利な日本。でも、不動産売買によって所有権が変わる時には、思わぬところでトラブルになる可能性があります。
契約の時に、少し気を使うだけで、それを回避することができます。
今回は、その一例として「戸建ての水道」のポイントをご紹介したいと思います。

まず「ライフラインが他人地を経由して引き込まれていないか」を確認することは、基本中の基本です。
道路の本管から物件の敷地に直接引き込まれておらず、他人の敷地を通過しているというのは、地中とはいえ越境状態にあることになってしまいます。
上下水道の管轄をしているところで、埋設管図を確認して現地の最終マスの位置と照合して、問題なさそうかを確認します。
皆様が確認しに行くということまではしなくとも、通常であれば、宅建業者が行なっているはずですので、この業者がしっかりと調べたかどうかを聞いておく必要はあります。

続いて、宅内への引き込み管の太さも確認しておきましょう。
古い家だと13㎜ということが多くあります。水圧的にそれで問題なければ構わないのですが、例えば「古い平家が建っている土地を購入し、三階建てを建てる予定」というような場合は、13㎜では日常使用でストレスを感じる水圧になってしまうかもしれません。
また、20㎜に増圧しようと思っても、本管は周辺の方々と一緒に使用していることが殆どですから、それらの方の承諾がでないこともあるかもしれません。
物件の敷地にある水道メーターのフタを、パカッと開けると、○○㎜と書いてありますので、検討に値しそうな物件の時は、そこも確認しておきましょう。

さて、この「水道メーター」ですが、中古住宅を買えば必ずついてくるものと思っていると、落とし穴にはまる可能性があります。水
道メーターを売主が持って行ってしまうことも有り得るからです。敷地内に水道を引き込む時には、水道の加入金がかかります。口径にもよりますが、数十万円単位のお金がかかるのですが、それで得た権利を、売主が引っ越した先でも引き続き使用しようと思えば、それができてしまうのです。
では、取り外された取引対象の買主はどうすれば良いかと言えば、新たに加入の手続きと費用を負担しなければいけません。
売主の転居先が同一市区町村内でなければいけなかったり、売主自身もメーターは付帯設備だから当然引渡すものと考えていることが多かったりするので、このようなケースは稀なのですが、それだけに見落としてしまう危険性があるわけです。
もし「売主さんが近くに家を建ててそこに転居するので売却」というような情報を得た場合には、念の為に、水道の権利も買主に引き継ぐことになっているかどうかを確認しておくようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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地震保険料改定23 Dec. 2018

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2019年1月、地震保険料改定

地震が多発している事もあり、地震保険には加入される方も多いかと思います。
その地震保険料が、2019年1月に改定されます。

前回の改定(2017年1月改定)以降、3段階に分けて地震保険料の改定を行うこととしており、今回は2段階目であり、全国平均で約3.8%の引き上げとなります。
既に地震保険に加入されている方はもちろんですが、これから住宅購入をされて火災保険・地震保険に加入される方は、3段階目の改定前までに加入しておくと多少はお安く保険に加入出来ます。

◆年間保険料の例
イ構造(マンションなどの耐火構造など)…▲15.8%~+14.9%
ロ構造(木造など)…▲14.5%~+14.7%
イ構造では保険期間1年、地震保険金額1,000万あたりで見てみると、+14.9%となっている福島県では1,100円の値上げ、
-15.8%となっている愛知県・三重県・和歌山県では2,700円もの値下げとなっております。

値上がりするエリアの方は、まとめ払いをされる方も多いかと思います。保険料は月払いよりも年払いや複数年払いの方がお得になります。
今回の改定では、まとめ払いに影響する「長期係数」も見直しされました。
1年でみると大きい金額ではないかもしれませんが、35年間地震保険に加入したとすると、少しでもお安く加入できた方が良いに決まってます。

それと同時に火災保険の見直しなども行ってみるのも良いかもしれませんね。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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地鎮祭22 Dec. 2018

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「地鎮祭」って何をする行事なのか?

地鎮祭とは、工事を着工する前にその土地の鎮守の氏神を祭り、工事の安全を祈願するために行う儀式のことです。
これに参加するのは、建築主とその家族、監理者、施工者、工事に関わる棟梁・職人などです。

建物を建てる土地や、土木工事をする土地の氏神様の神主をお招きして、地鎮祭はとりおこないます。
お供え物をし、祝詞をあげ、お払いをして浄め、お施主様が初めてその土地に鍬(くわ)や鋤(すき)を入れます。起工式と同時に行われる場合もあります。

もともとは、その土地の氏神様を祀っている神社が地鎮祭をしていましたが、近年では氏神、産土神、鎮守の神が同一視されるようになってきており、最も近い場所にある神社に依頼することが多くなってきています。

地鎮祭の日取りについて
地鎮祭は、慣例的には吉日を選んで行なわれることが多いです。
地鎮祭の日取りを決める際に、いわゆる「地鎮祭の吉日」とされるのは、大安、先勝(または友引)の日です。施主と施工会社で相談の上、大安または先勝(または友引)の日を選び、午前中に行います。

神社への予約、飾り付け等の手配や準備は、施工会社に依頼するのが一般的です。
出席するのは、施主、施工会社、工事関係者、神職です。

地鎮祭は、棟梁、鳶、設計者、施工者など家作りに携わる人間が、お施主様と顔を合わせる機会でもあり、きちんと挨拶ができる場でもあります。
職人さんたちも、どんな人が住むのか知らない家を作るよりも、お施主様の顔を思い浮かべながら作業するのとでは、良い家を建てるための思い入れに違いが出てきます。
ご家族の思い出にもなりますので、家族の絆を深め、大切な家に対する思いの原点になる、意義のある儀式として行いましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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「所有」と「居住」20 Dec. 2018

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相続が変わる。不動産は「所有」と「居住」へ

日常生活や相続と大きな関係がある「民法」が改正され、相続法の分野の改正がありました。
今回の改正で新たに「配偶者居住権制度」が創設されました。

こちらの制度により、不動産を共有するのではなく、不動産の価値を「所有権」と「居住権」分割できるため、相続手続きがスムーズになることを見込んでいます。
しかし、実際には、居住権の価格をどのように判定するのか、居住権についても別途登記が必要になってしまうことなど、諸々の付随課題が出てきてしまうようです。

「居住権」の価格判定について、法務省では「簡易な評価方法」という手法を提示しています。
>法務省

建物の「耐用年数や築年数」と配偶者の「平均余命」法定利率をもとに、あと何年で建物の価値が「0」になるかを簡易的に割り出し、居住権の価格を算定するという方法です。
ただし、この評価方法はあくまでも法務省からの提示にすぎません。

遺産分割協議を行う場合には、この評価方法を採用するか否かを相続人間で合意しなければいけません。
この評価方法は、平均余命や一般的な建物の耐用年数を基準にしていますので、配偶者の健康状態や、建物の状態によっては、居住権は「もっと高い」又は「もっと安い」などの争いが生じてしまうことも考えられます。
また、実際に居住権を取得した場合でも、きちんと「登記」をしなければいけません。
ただでさえ相続登記自体が放置されているような状況にある今、相続登記に加えて配偶者居住権登記を行うことがきちんと浸透するのか。
スムーズに実務が運用されるのか、考えることは多くなりそうな印象です。

権利義務意識の高まりなどもあり、相続手続きがスムーズに進まないケースも増えているようです。
不動産を所有された場合には、相続手続きがスムーズに行われるよう、遺言書を作成しておくなど、問題が複雑化しないように心掛けておくことをおすすめいたします。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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中古マンションの良し悪し19 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

マンションの財務状況の調べ方

中古マンションの良し悪しを判断する際には、下記の4つが大きなポイントとなります。
部屋が綺麗、汚いというのは、リフォームすれば綺麗になりますし、ご自身の予算の振り分け次第では、新築マンションよりも高グレードにすることだってできますので、正直どうでもよい軽微な問題ですが、下記の項目は、自分自身では解消のしようがない超重要ポイントです
1.新耐震or旧耐震
2.これまでの維持管理の状況と現在の財務状況
3.眺望、陽当たり
4.共用施設の充実度

上記1については、この「不動産の知恵ふくろう」の中の『よくある間違い。新耐震のつもりが旧耐震だった!』でご説明しております。
今回は、上記2についてご説明したいと思います。

「財務状況が悪く、必要な修繕もままならない」とか「現在は築浅で綺麗だが、今のペースでは到底、将来の修繕の資金を工面できない」というようなマンションも少なからず存在します。
下記リンクの資料は「重要事項に係わる調査報告書(名称は管理会社により若干違います)」とよばれるもので、中古マンションの取引に際して、不動産仲介会社からマンション管理会社に発行の依頼をかけて、有料で発行してもらうものです。
下記の点に注意して書類を確認するようにしましょう。
・マンションの全体の修繕積立金残高と滞納額
・マンション管理組合での借り入れの有無
・これまで実施した修繕の履歴の有無とその内容
・その他特記事項

内見の際に、外壁などに劣化事象が見られたにも関わらず、修繕積立金残高が少ないというような場合には、購入を見送ることも考えなくてはいけません。
不動産仲介会社が「重要事項に係る調査報告書」を取得するときには、併せて「長期修繕計画表」も取り寄せていることが殆どです。
長期修繕計画表には「いつ、どのような工事が必要で、いくら必要なのか?」というような、将来の計画が書かれています。あくまで計画であり、必要とされる工事や金額については想定ですので、実際には、そのタイミングで建物の調査を行ない、適宜計画を修正しながらマンションの維持管理をしていくことになります。現在の積立金残高が、おおむねその計画通りに貯まっているのかなども、チェックしておくようにしましょう。

その他、皆様がペットを飼育したいとか、カーペットではなくフローリングに変更したいとか、楽器を演奏したいというような希望がある場合には、それらについても記載されていますので確認しましょう。
駐車場の空き状況についても記載がありますが、調査時点に「空きあり」となっていたとしても、皆様が引き渡しを受ける(=所有権移転)ときまでには空きが無くなってしまうこともあり得ますので、参考程度にとらえておくようにしましょう。
通常は、引渡前に空き区画を予約するとか、売主が使用していた区画を引き継ぐといったことはできませんが、例えば、身障者用区画でないといけないというような特別な事情がある場合には、管理組合と相談の上、所有権移転前に区画をおさえることができることもあります。

契約をする前に、これらのことも確認し、納得して住まいを購入するようにしましょう

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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インスペクション、その418 Dec. 2018

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インスペクションに関するボタンの掛け違い、その4

インスペクションに関する勘違いシリーズです。
今回は「将来に渡って保証するものではない」という点についてご説明いたします。

改正宅建業法で定義されたインスペクションは「建物状況調査」と言います。
これは、建物の現在の状況を取り扱うものになります。
※報告書にも「将来に渡って保証するものではない」と記載されます。

例えば、建築士によるインスペクションを実施したとして、個人間売買で引き渡しから6か月後に雨漏れが発生したとします。
買主の立場では、住宅を購入してからたった半年で雨漏れが発生したわけですから、売主や調査を行った建築士に文句も言いたくなります。
この場合の雨漏れは、売主にも、調査を行った建築士にも責任を求めることができません。
一般的な個人間売買の不動産売買契約では、瑕疵の期間を3か月程度とすることが多いですし、調査時点で雨漏れがなかったのであれば、調査を行った建築士が判断できるものでもありません。

建物の各部位には、目安となる耐用年数があります。長いものでも10年~15年で何らかの修繕が必要とされるので、築10年~築15年くらいの戸建て住宅を、リフォームしないで購入するということは、いつ問題が起きてもおかしくないことを容認するのと同じ意味になります。

瑕疵保険の勘違いは、後日改めてご説明いたしますが、雨漏れの原因が単純な劣化によるものと判定された場合は、瑕疵保険に加入していても、保険の免責事項に抵触するので、保険がおりない場合が考えられます。
こうして書くと、一般に「中古住宅は後から補修箇所が次々と出るので、新築の方が得では」と言われるのもよくわかります。
しかしながら、この「新築の方が得では」ということは、適切ではありません。
少なくとも建物の状態によりけり、という条件が付きます。

第3者に保証を求めようとすると、中古住宅の場合はかなり無理があります。
但し、保証の有無と、実際に不具合が発生するかどうかは別の問題です。(そもそも新築でも得られる保証期間はたったの10年です。)
過剰に保険・保証に依存するよりは、本質的な家の長持ちに目を向けると「新築の方が得」とは一概に言えないはずです。

話を戻します。
建築士による調査は、あくまで現在時点の評価です。
新築時からの経過年数と現時点での状況、一般的に言われる耐用年数を考慮して、今後のメンテナンス計画を立てるのが安心して暮らすためのポイントです。
ざっくり表現すると、家が長持ちするかどうかは、水の浸入をいかに防ぐかがテーマとなります。
定期的に屋根・外壁を塗り替えるだけで、戸建て住宅は長持ちするのです。(もちろんシロアリという問題もあります)

ひと昔前「おかかえの大工さん」という概念がありました。
雨漏れが発生したからと言って、直ちに家が倒壊するわけではありません。早い段階で気が付いて対処すれば問題ないことが多いです。
家を長持ちさせるコツは「おかかえの大工さん」を確保することです。
今風に言い換えると、定期的に家をインスペクションしてくれる建築士を見つけておくことです。
インスペクションは無償ではありませんので、このシリーズでも記載した「修繕積立」を行っておくことが具体策となります。

ノーメンテナンスで、何十年も無事でいられるほど、日本の気候風土は甘くありません。
これから家を買う方は「メンテナンス」の概念を忘れないようにしていただきたいと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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