ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

マンションの間取り10 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

マンションの間取りの考え方

一般的なマンションの多くが、廊下から洗面室に入る間取りです。
そして、ほとんどの場合は洗面室に洗濯機置場があります。
家事の動線を優先させると、キッチンで食事の支度→廊下→洗面室で洗濯→廊下となります。
ここで、間取りを考える時に、洗濯機置場をキッチンに置く案と、キッチンから直接洗面室に行く案はいかがでしょう。

・キッチンに洗濯機を置くアイデアは奇抜に感じますが、実際に置いている人のブログを見てみると、なかなかの使い勝手がよさそうです。
利点は、洗濯のためにキッチンを離れずに済むのが結構ありがたいそうです。
また、洗面所は来客者に見られるところなので綺麗にしておける。
洗濯機パンがないと、脱衣スペースはゆったりと使えるそうです。

・キッチンから直接洗面室に行く場合のプランは、かなり合理的な発想ではないでしょうか。
マンション、戸建て共通で考えられる間取りです。
最近では、共働きが増え家事も分担制になり、家事の時短が話題となっております。
これからお住まいの購入をお考えの方は、自分達の動線をしっかり考えた間取りにすれば、家事の時短になるのではないでしょうか。

マンションの間取りで、失敗のランキングを見つけました。
1.配線の位置・・・コンセントやスイッチの位置が使いづらい、数が足りない。
2.収納・・・収納スペースが不足、収納場所が不便、内部が使いにくい。
3.広さ・・・部屋が広すぎた・狭すぎた、空間の大きさのバランスが悪いなど
4.明るさ・温度・湿度・・・暗い、寒い、暑い、ジメジメ、冷暖房の効率が悪いなどの問題
5.視線・・・家の中や外からの視線が気になるという失敗は、住むまで気付かないこともあります
6.音・ニオイ・・・足音、話し声、テレビの音、食洗機や洗濯機の音、外の騒音、調理のニオイなど
7.動線・・・よく行き来する空間が遠い、行きにくい、家族同士がぶつかりそうになるなど、動線の混乱はストレスのもとです。

家族構成や、お持ちの家具をっ考えてマンション選びをしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

1坪=3.3㎡09 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

1坪はなぜ、3.3平方メートルになったのか?

不動産の広告で、よく見るのが『〇〇㎡(●●坪)』
今回は、不動産業界で良く使われる『坪』という単位についてお伝えします。

日本古来の計量法で、長さは尺(しゃく)、質量は貫(かん)、面積は歩(ぶ)、または坪(つぼ)、体積は升(しょう)を用いてきました。これがいわゆる、尺貫法(しゃっかんほう)というものです。
さらに、田畑や山林の地積には、町(ちょう)や「反(たん)という単位が使われ、宅地や家屋の地積には坪が用いられました。

『坪』などは、昭和34年に制定された『計量法施行法』によって、基本的には使わないことになっていますが、尺(しゃく)や合(ごう)などと共に、生活のなかでは今でもよく使います。
『坪』という単位は、人間の身体の寸法と関わっていますので、まずはそれについて考えてみましょう。
昔は、身体の長さがわかると、面積がわかってきます。

昔の日本人女性の親指と人差し指を広げた時、両指先間の長さは、ほぼ5寸(約15cm)と言われていました。(現在でもそこまでの変化はありません。)
さらに、この5寸(約15cm)の10倍→150cmが平均身長でした。両手を広げたときの長さも、同じく150cmです。
この150cmの正方形に上下左右に15cmの余裕を持たせると、1.8m×1.8m=約3.3平方メートル、これを1坪としたのです。

畳2枚分がおおよその目安としていいでしょう。身体を起こして半畳、寝て1畳というように、畳の大きさは日本人の居住空間の単位に深く関わってきました。
これは身体尺といって、日本人の身体から考えられた寸法なのです。

他にも1尺は30cmですが、これは肘から手首までの長さの寸法です。
日本建築の基本単位は6尺(181.8cm)として、これを一間(けん)としました。
したがって、一間 × 一間 = 1坪(畳2枚)
二間 × 三間 = 6坪(畳12枚)
というように、わかりやすい単位を考えたのです。

仮にリビングが20平方メートルとすれば、
20平方メートル ÷ 3.3平方メートル(1坪)= 6坪

これに、2を掛ければ、
6坪×2(畳2枚)= 12畳

というように、12畳の広さのリビングという感覚が、容易に掴むことができてくるかと思います。

1坪=約3.3平方メートル=約2畳
5坪=約16.5平方メートル=約10畳
10坪=約49.6平方メートル=約20畳
30坪=約99.2平方メートル=約60畳

1平方メートル=約0.3坪
1畳=約0.5坪

以上、ちょっとした豆知識でした

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

建築基準法改正08 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

建築基準法改正~3階建て戸建の資産価値が甦る!?~

平成30年6月20日、建築基準法の一部を改正する法律案が成立しました。
>国交省HP

改正の内容は、建築物・市街地の安全性の確保、既存建築ストックの活用、木造建築物の整備の推進、その他となっています。
このうち、既存建築ストックの活用に盛り込まれたのが、用途変更に伴う耐火建築物への変更義務の緩和です。
これまでは、3階建ての木造戸建てを旅館として営業しようとする際には、耐火建築物に変更しなければなりませんでした。
しかし、この法改正によって、耐火建築物にしなくても旅館業の許可が取れることになりました(誘導設備などの設置は必要になります)。

併せて、これまで必要だった用途変更する際の建築確認申請が、建物の面積が200㎡以下の場合には省略できることになりました。
それぞれ「木造3階建て戸建を、これまでより容易に居宅から宿所に変更できる」ということです。
これまで、手続きの煩雑さやコストの面から旅館やホテルへとしての活用ができなかった戸建が、この法改正により簡易にコストをかけずに活用できる道が広がったと言えます。

政府は、今後増加が見込まれる訪日外国人観光客の受け入れ先としての簡易宿所の増設を推し進めています。
都心に近く、駅からのアクセスが良い物件であっても、現在空き家になってしまっている住戸は多いと言われていますが、その空き家を活用する手段の一つとなることが見込まれます。

こういった法改正や政府の推進政策を見るにおいても、やはり住宅購入には立地が重要であることを再認識させられます。
いくら法改正や推進政策があったとしても、旅行客も来ないようなアクセスの悪い物件では活用もできません。

お住まい探しには「住み心地が良い」に加え「売れる」「貸せる」という視点も考慮するようにしてはいかがでしょうか。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

建物調査07 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

建物調査のデメリット

不動産売買に際して行う建物の調査のことを『建物状況調査(インスペクション)』と言います。
2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、インスペクションが法制化されました。

タイトルでは「デメリット」と書きましたが、結論から申し上げると「インスペクションは実施した方が良い」と思います。
しかし「絶対にその物件を買い逃したくない」と思っている方にとっては、インスペクションが足かせになり、買い逃してしまう原因にもなりえます。

ポイントは「購入検討者は皆様だけではなく他にもいる」という点です。
今日は、そのあたりについて少しご説明したいと思います。

内見をして、気に入った物件が見つかったときには、買付(申込み)を売主側に提出します。
買付というのは、簡単に言えば「この条件なら買っても良い」という、買主の希望条件を書いた書面です。値引きの希望や引渡の時期など、もろもろ契約条件を記載し、ここから商談がスタートします。

以後の流れは、下記の通りで、1~4までのことを、通常は1週間程度で行なうのですが、売買契約前にインスペクションを実施したいという場合には、プラス1週間程度の計2週間はかかります。

1.買付を売主側に提出
2.売主側からの反応
(売主がインスペクション実施を承諾してくれたら、インスペクション費用支払い)
(並行して価格等契約条件の交渉)
(インスペクションの結果が許容範囲内であれば売買契約に向けて準備)
3.契約条件が合意に至った場合には、売買契約日の設定
4.重要事項説明・売買契約締結

という流れになります。

この1~4をしている間に、他の買い手がついてしまった場合、インスペクション費用を払ったのに「物件が買えない」ということが起こりえます。

買い手の気持ちとしては「買付を入れたのだから、自分たちが最終判断するまでは、他の買い手の申込は受け付けずに待っていてもらいたい」と思うものです。
一方、売主の立場では「インスペクション結果次第で申込を撤回されてしまうかもしれない。もう一方の買い手はインスペクション無しでも直ぐに買いたいと言っているし、面倒だから、そっちと話を進めよう」と考えます。

このあたりは、状況によってパワーバランスが変化します。
例えば、インペクションしたいと言っている方は値引き交渉がなく、二番手の方はインスペクションをしなくて良いと言っているものの値段交渉があるとか、長期間売れていない物件で、そもそも二番手が現れるかどうかもあやしいとか、さまざまな状況があり得ます。
このインスペクションが、社会的に認知されるようになって、殆どの買い手が実施を希望する状況になれば、インスペクション実施の有無が足かせになることはないのですが、現時点では、まだそこまで浸透していませんので、実情に合わせた現実的な方法を探らなければいけません。基本方針は「売買契約前のインスペクション実施」としておいて、気に入った物件の状況次第で、インスペクションを必須とするのか、不要とするのか、あるいは、売買契約後に念のためインスペクションをするのか、などを臨機応変に判断するといった具合です。

例えば、比較的築浅で建物の内外共にコンディションも良好とか、その建物を建築したハウスメーカーが定期点検をしてくれていて、その報告書を見せてもらうことができるとか、インスペクションで問題が発見される可能性が低そうな場合には、インスペクションを省略してスピード重視にするのも視野に入れる方が良いでしょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

ウッドデッキ06 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

ウッドデッキは手間のかかる趣味

ある方が、DIYでウッドデッキを作りました。
通りからリビングが丸見えなので目隠しを取り付けたところ、さらに夢が広がってしまい、3帖くらいの大きさのウッドデッキを作ったそうです。
素人のDIYなので、いろいろな失敗もあったようですが、満足のいく仕上がりになったそうです。

そのウッドデッキですが、作ってから毎年ゴールデンウィークはペンキ塗り大会だそうです。
1年の汚れを落として、防腐防蟻剤入りのペンキを塗るとのこと。
塗装の範囲も広く、目隠しに取り付けた『ラティス格子』は背も高いので、ウッドデッキのペンキ塗りは重労働とのこと。
それでも、塗っておかないとすぐに悪くなってしまう気がして、毎年欠かさず塗り続けるそうです。

しかし・・・ウッドデッキを作って5年ほど経過したある日、とうとうその日がやってきました。
床板に体重をかけた時に、床板を支える部材が「バキッ」と折れてしまったそうです。
さらに悪いことに、台風がきて『ラティス格子』が強風にあおられ、自作のウッドデッキは半壊状態になってしまったとのこと。

原因追及のため、ウッドデッキを少し解体して状況を確認。(ビス・ナットなど金物関係が錆びていて、解体もひと苦労)
割れてしまった部分は、予想通り木材が腐っていました。
毎年ペンキを塗っていても、塗装していたのは表面だけで、手入れができない部分が悪くなっていたのです。
割れていない部分でも、構造上水がたまりやすい箇所ができていたみたいで、主に床板を支える部材(家でいうと土台の部分)が悪くなっていたそうです。
実は、ウッドデッキを作るときに、予算の都合で安い木材を使ったそうですが「まさか、こんなに早く悪くなるとは」と実感したそうです。

戸建てを検討している方へ。
「天気が良い日にウッドデッキでお茶なんて最高」「子どもやペットと一緒にウッドデッキで遊べたら最高」って夢も広がりますね。

先日芸能人が家を買うというバラエティー番組を見ていたのですが、ウッドデッキは一般にメリットとして捉えられるようです。
しかし、維持管理が結構大変です。とにかく手間がかかります。そもそも、水に強くない木材を風雨にさらすわけですから、手間がかからないわけがありません。
年に1回のペンキ塗りのが面倒くさい人は、ウッドデッキを趣味にするのはお勧めできません。
ただし、樹脂製のものは『メンテナンスフリー』なので良いかもしれません

中古住宅の戸建の物件で、ウッドデッキありの物件があります。売主側の仲介会社は、ウッドデッキがあることで、夢が広がるメリットのような口ぶりで紹介しますが、中古のウッドデッキは要注意です。ただし、樹脂製の物は除きます。

ウッドデッキだけでなく、住宅に関しては維持・管理の観点で眺めると、意外な側面が発見できると思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン05 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろ

全壊認定でローン残高の50%が免除される住宅ローン

地震・噴火・津波により自宅が『全壊』と認定された場合、罹災日時点の建物部分の住宅ローンの半額相当が保障される特約が付いた住宅ローンがあります。
三井住友銀行の住宅ローンで、地震保険(最大火災保険金額の50%を保障)と同商品を併用すれば、建物部分のローンの負担が全額もしくは全額に近い水準まで軽減されるということです。

罹災時には、市区町村等から発行されるり災証明書の提出などで、保障を受けることができます。
ただし、所得税の取り扱いについて若干注意が必要なようです。詳細は以下を参照してください。

■自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン
>三井住友銀行HP

■「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」に関する所得税の取扱いについて
>国税庁HP

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

不動産用語04 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

不動産用語について

不動産用語は難しく、まず用語の検索からされている方も多いのではないでしょうか?
住宅購入を検討されている方の中で、不動産の事を調べようと思っても「用語が難しい」と思って諦めている人もいると思います。
男女でも差があるとは思いますが、特に女性には難しい言葉ではなく、わかりやすい言葉で書かれている方が、読む方にもすんなりと情報が届くのではないのでしょうか。

わかりづらい不動産用語を並べてみました。
【瑕疵担保責任】
最近耳にすることも多いと思いますが、売主が買主に対して負わなければならない責任の一つです。雨漏りなど、建物の外側からではわからない欠陥が見つかった際に適用されます。

【金消契約】
金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)のことで、住宅購入の際の住宅ローンを借りる際に、金融機関と行う契約のことです。

【セットバック】
都市計画の区域内で建物を建てる時に、建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させることをいいます。
例えば、敷地に接している道路が幅員4m未満のときは、道路の中心線から2m後退させることや、道路の反対側が崖や川などの時は、崖側の道路の境界線から4m以上後退させるなどのことをいいます。

男性と女性、それぞれ得意不得意があるので、それでいいと思います。
ですが、知らないから知識を身に付けなくて良いという事ではないので、知識を身に着けられる環境をここからご提供出来ればと思っております。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

注文住宅と建売住宅03 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

注文住宅と建売住宅の違い?

「家が欲しい」と思いいざ購入にむけて探しだすと、新築住宅、中古住宅、土地の購入などのたくさんの選択肢があります。
このうち、一戸建の新築には『注文住宅』と『建売住宅』の二つに分けられます。
注文住宅は、建物を建築士に設計してもらい、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらう方法のことをいいます。
建売住宅は、住宅の売主と売買契約を結んで土地付き建物を買う方法です。

土地の購入には、何もない更地場合と、既存の建物付きの土地の場合と、更地だが建築条件付き土地の場合と3通りがあります。
「建築条件付き土地」とは?
土地の売主が指定する施工会社と、一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことを条件に、土地を販売する方法のことです。
土地を売ってから建物を建てるので、売建(うりたて)住宅とも呼ばれたりします。
期間内に請負契約が結べなければ、土地の売買契約も白紙に戻され、支払った手付金などは戻ってきます。
形式としては注文住宅ですが、あらかじめ建物のプランがつくられていて自由に設計できる余地がほとんどないケースもあるようです。
じっくりとプランを練るには、3ケ月程度の期間を設けて、考えた方がよいかも知れません。

・建売住宅の長所と短所
『立地の良い物件が出やすい』
建売住宅は、注文住宅と比べて少ない予算で家を手に入れることができます。
すでに家が建っていますので、建物の中部を見ることができますが、家が完成していますので間取りの変更はできません。
建売住宅で多いクレームが、コンセントが変な位置についているとか、家具が収まらない、などという居住してからの不便さがあります。

・注文住宅の長所と短所
『自由な間取の家を建てることができます』
建売住宅よりも高額になりますが、自分でお金をかけるところとかけないところを選択することができます。
注文住宅では、自分で土地を見つけないといけないなどのデメリットの他に、入居するまでに時間がかかるなどがあります。

建売住宅/注文住宅のどちらにするかは、立地、価格、間取りなどの選択肢で変りますが、しっかり考えて購入した方でも「失敗した」と思う方はいます。
自分だけでは気がつかないところが多々あるかもしれませんので、専門家に相談して、いろんな意見を聞いてみるのはいかがでしょうか。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

スマート印鑑02 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

<ハンコがいらなくなる!?新しい文房具のカタチ

先日テレビでもやっていましたが『スマート印鑑』というものをご存知でしょうか。
>スマート印鑑

ハンコを持ち歩いていなかった際にも、サッと手帳から取り出してペタッとできるそうです。画期的ですね。
ただしこの『スマート印鑑』ですが、不動産の取引に使えるかというと、かなりグレーな気がします。どちらかというとNGです。

押印受理率が約97%と、様々な場面でも使えるようですが、不動産取引となると、少し状況が変わってきます。
日本の取引慣行では「押印する」という作業に意味があります。
文書の内容を確認し、本人の意思に従って文書が作成されています、という証拠の意味です。

不動産売買の価格は「〇〇万円で良いか」「土地の広さはこれで良いか」「引き渡す時期はいつか」といった「重要な事項を了承しました」という証明です。
これが、どこでもたくさん売っている、本人以外でも簡単に手に入るシールとなってしまうと、証拠としての意味合いが非常に薄れてしまいます。
仮に裁判になった場合に、相手のハンコがシールだったら、裁判で勝つのは難しいのではないでしょうか(実際に判例が出るのが楽しみですね!)

色々と便利な道具が出てきますが、場面や状況に従って、スマートに有効活用したいものですね!

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************

消費増税対策01 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

消費増税対策?!住宅ローン減税が10年から15年に延長される?!

018年10月26日(金)の日本経済新聞の朝刊に『住宅ローン減税 延長』いう記事が出ていました。

>日本経済新聞『住宅ローン減税 延長』

その文中には下記のような記事が出ていました。政府は2019年10月の消費増税にあたり、住宅購入の支援策として住宅ローン減税が受けられる期間を現行の10年から1~5年ほど延長する調整に入ったようです。消費増税前の駆け込み需要やその反動減を防ぐ狙いがあり、年末の自民党や与党の税制調査会で詳細を議論し、最終決着させる予定とのことです。

新築の一戸建てやマンションを事業者から買った場合の建物部分に消費税がかかりますので、住宅ローン減税は年末の借入残高(4000万円が上限)の1%に相当する額を所得税などから差し引ける仕組みです。
現状は、10年間で合計最大400万円の税額控除があり、確定申告や年末調整を通じて還付されます。1年間で最大40万円が税額控除される現状の額を前提にすると、15年に延びると単純計算で200万円増えますので、減税効果だけを見てみれば、かなり大きなメリットのように感じます。

今回の消費増税対策として検討されている住宅ローン減税の拡充策は、期間の延長に加えて主に2つあるようです。
一つが減税の対象となるローン残高の引き上げです。現在は最大4000万円だが、これを「5000万円」などに上げる案。期間を10年に据え置いても最大500万円が税控除されるようになります。もう一つは税控除率の引き上げ。残高の1%とする比率をさらに引き上げる考え方です。

国土交通省や住宅業界は、期間延長以外の案に消極的です。
業界団体の住宅生産団体連合会の調査では、住宅ローンの平均借入額は約4000万円で、2000万~3000万円の層も多いとされますので、減税対象となるローン残高を引き上げても恩恵を受ける層は限られ、購入支援策として効果が薄いと予想。
そもそも住宅ローン減税の対象となるローン残高お引き上げは実質意味をなさないような対策となりそうです。

もう一つの中低所得層には、所得税額が計算上の減税額より少ない人もいます。
税控除率を引き上げても減税の枠が余り、効果は乏しいとのこと。多額を借り入れられる高所得層しか恩恵を受けられないと懸念される為、全ての所得層に恩恵が及びやすい、減税期間の延長が現実的な対策となるとのことです。

結論から言いますと、個人を売主とする不動産(中古マンション/中古戸建)には消費税が掛かりませんので、消費増税(10%増税)が行われても気にする必要がない不動産を検討されることをおススメします。
勿論、そのような場合には上記のような住宅ローン減税の延長の恩恵は受けられなくなる事が予想できますが、そもそも消費税増税の影響を受けない住宅購入の仕方の方がケースにもよりますが、賢い住宅購入のような気がします。
いずれにせよ、様々なシーンに合わせて柔軟な対応が取れるような政策に注目していきたいと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

***************************************************

徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
AI(人工知能)が判定。
買ってはいけない物件を自分でチェック!

クリック

**************************************************