ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

返済18 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

最近、住宅ローンの返済がきついなと思っている方、必見!

住宅ローンは、借りたあとでも無理や無駄がないか、見直すことが大切です。
住宅ローンの借り換えについてですが、借り換えとは現在のローンを完済して、他のローンに組み替える事をいいます。
たとえば、高金利のローンから低金利のローンへ組み替えたり、旧タイプの不利なローンから新タイプの有利なローンへ組み替える場合が典型的かと思います。

ただし、どんな場合でも借換えが有利というわけではありません。
異なる金融機関のローンに借り換える場合には、新規にローンを組む場合と同様の手続きや担保設定費用がかかるため、最低でも20~30万円は必要とまります。
したがって、ローン残高が少ない場や、返済期間がそれほど残っていない場合、金利が小さい場合には、借り換えのメリットはあまりありません。

1っの目安として、
ローン残高が1千万円以上、
返済期間が10年以上残っている場合、
借り換えの金利が1%以上下がる場合には、検討する価値があるかと思います。

変動から固定へ、固定から変動へ、それぞれ選択はあると思います。
最近では徐々に上がりつつありますが、まだ低金利と言えるので、固定を選ばれた方がお得ではないかと思います。
また、家計の変化に対応するためには、条件変更という方法もあります。

条件変更では、住宅ローンの返済条件である返済期間や、ボーナスと毎月の返済比率、返済タイプなどを変更することが出来ます。
共働きをやめたり、転職で収入が減って、少しでも月々の返済額を減らしたい場合には返済期間の延長が効果的です。
ボーナス返済が多すぎる場合には、ボーナス返済の割合を低くして毎月の支払を多くすれば、ボーナスがあまり出ない状況にも対応ができます。

なお、借入先の金融機関で対応可能な条件変更の内容を確認しておくことが大切です。
フラット35における返済方法の変更内容を下記に記載しておきます。
【フラット35返済方法の変更】
●振込期日の変更
●ボーナス払い月の変更
●毎月払いとボーナス払いの併用から、毎月払いのみに変更
●毎月払いのみから、毎月払いとボーナス払いの併用への変更
●毎月払い分・ボーナス払い分の金額内訳の変更
●元金均等返済から元利均等返済への変更
●元利均等返済から元金均等返済への変更
●返済期間の短縮
※フラット35の場合、上記手続には手数料不要
住宅ローンの返済に追われてしまっては元も子もありません。
無理のない返済計画を立てたうえで、借り換えや条件変更を上手に使ってみてはいかがでしょうか?

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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2×4工法の中古住宅26 Oct. 2018

耐震について

2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと
2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。
このため、耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

2×4工法は地震に強い工法と言われること
2×4工法は、耐震性能に優れた工法と言えます。耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。
理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

2×4工法の中古住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。
2)リフォーム履歴
冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。ただし、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。
【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は、室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
3)売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に確認したいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
耐震診断を含めたインスペクションは、なるべく早いタイミングで実施した方が安心です。ただし、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
2×4工法の住宅は、通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。(内見に同席してもらえるとより安心です)

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。
2×4工法の住宅は、方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。
方法1、所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2、所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3、所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

〇まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。
詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

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築20年超えの木造住宅24 Oct. 2018

築20年超えの木造住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
4)耐震改修済みかどうか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています。耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります。図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます。言い換えると、図面のない物件は、耐震改修にお金がかかる物件ということです。
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
リフォーム履歴は重要です。これまでに実施したリフォームの内容を把握しておく必要があります。もしこれまでまったくリフォームを行っていない物件だとしたら、劣化改修のためにある程度予算を割く必要があります。また、リフォーム履歴があっても、外壁・屋根など防水に関するリフォームが実施されていない場合も改修費用がかかる可能性が高いです。
特に注意したいのが増築です。
増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。(木造住宅に鉄骨を使用した、中2階を作ったなど)こういった物件はそもそも検討に値しません。事前に増築の有無を確認しましょう。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。
4)耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。(実施されているケースは少ないと思います) 耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。
物件の検討が進んでからこれらの問題が発覚すると、一気に「振り出しに戻る」ことも考えられるので、早めに仕分けしておきたいところです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態) 床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
※売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前にしたいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
不動産売買契約と耐震や瑕疵保険は直接の関係がありません。したがって、不動産売買契約締結後にインスペクションを実施して、万が一想定以上の改修費用が必要であると判明したとしてもそのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。築20年超えの木造住宅は何らかの改修工事が必要と判断される可能性が高いです。不動産売買契約までに改修費用を確認しておかないと、予算内に収まるかどうか判断できず、安心して取引を進めることができません。その物件の取引状況(他に買いたい人がいるかどうか)にもよりますが、築20年超えの木造住宅は、インスペクションの実施を優先した方が良いと思います。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
リフォーム事業者の選定も早めに行った方が良いです。築20年超えの木造住宅の取引では、建築士によるインスペクションや証明書発行が必要となるため、耐震や瑕疵保険の対応が可能なリフォーム会社を選ぶ必要があります。通常のリフォームのように、価格だけで事業者選びを行うことができないので、ご注意ください。不動産売買契約後はかなりスケジュールがタイトになるので、ゆっくりリフォーム内容や事業者を選ぶ時間がありません。リフォームをじっくり検討されたい方は、物件を選んでいる段階でリフォーム事業者の選定も進めておく必要があります。

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
築20年超えの木造住宅は、下記のいずれかの方法をとらないと住宅ローン減税の対象になりません。いずれも申し込めばすぐに実現するものではなく、相応に時間のかかる手続きになるので、不動産売買契約にあたって、予め後工程の動きを決めておく必要があります。
方法1 所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2 所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3 所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
多くの場合、方法3になります。
耐震診断をいつ実施するのか、改修費用は予算に収まるのか、所有権移転までに仮申請が必要だが手続きは大丈夫か、新住所登記を行ってはいけないことを仲介会社や金融機関は理解しているか、など確認事項がたくさんあります。これらのことを後回し(不動産売買契約後)にすると、経過した日数分、手続きが間に合わないリスクが増えていきます。
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
不動産売買契約を締結するということは、引き渡し日(所有権移転日)も決まるということです。住宅ローン減税をはじめ、様々な制度は所有権移転日がキーとなります。従って、利用したい制度がある場合は、予め手続きに必要なスケジュールを確認して、その上で引き渡し日を決定する必要があります。
例えば、方法2の瑕疵保険ですが、築20年超えの物件で検査をしてそのまま合格する確率は低いのですが、数年前にリフォーム済みなど、物件の状況によってはそのまま瑕疵保険に加入できるケースもあります。瑕疵保険は加入の手続きに時間がかかります。場合によっては1か月以上必要なことも考えられます。加入手続き完了後に付保証明書という書類が発行されるのですが、不動産売買契約前にこの付保証明書がどれくらいのスケジュールで発行されるのかを確認しておかないと、方法2が利用できないという事態に陥るリスクがあります。

〇まとめ

築20年超えの木造住宅を安心・安全に取引するには『改修費用』が必要です。
たまたま条件が良くて、結果的に改修費用が必要なかった、というのは問題ありません。ただし、思った以上に改修費用がかかることが後でわかって、予算をオーバーしてしまったため必要な改修工事が実施できないという事態が最悪のケースになります。
しつこいようですが、築20年超えの木造住宅の場合は『改修工事』を前提に取引を進めます。
『改修工事』が前提であれば、いくらかかるのか当然気になりますし、改修費用を算定するにはインスペクションが必要になるので、インスペクションの対応が遅くなることも考えにくいです。
この改修工事の考え方が他の状況(築浅やマンション)とは異なりますので、ご注意いただきたい点になります。

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手付金と頭金19 Oct. 2018

頭金って手付金のこと?

頭金とは、
住宅を購入する際に、住宅ローン以外で、購入予定の物件金額の一部を現金で支払うためのお金です。
手付金とは、
手付金とは、不動産の売買契約を行う時に準備するお金で、お互いに契約をキャンセルさせないためのお金です。

家を買う時には、よく頭金という言葉ができてきます。
多くの方が「家を買う時に、自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。
これは間違ってはいませんが、よく勘違いをされてしまうことがあるので、簡単に説明をします。

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。
不動産の売買契約の時には、手付金と仲介手数料の半金を現金で支払います。
4,000万円の物件であれば、手付金は200~400万円くらい、仲介手数料半金は約70万円です。
頭金500万円のうち、470万円(400万+70万)を売買契約の時に使ってしまい、残りの現金は30万円しかありません!!
契約前に、不動産業者の担当者から「物件購入費用以外の諸費用は、物件価格の7%(約300万円)くらいです。通常は現金でご用意ください」と説明されていた...“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない...”
少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円-70万円で230万円が残りの諸経費...「やっぱり200万円足りない!?」

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

取引をわかりやすく

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見て、わかりやすく説明します。
頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにします。
さて、手付金は頭金で払うものでしょうか?
答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。
頭金とは、物件を購入のために要する費用全体「物件価格+諸費用+リフォーム(中古住宅の場合)」に対して、自己資金をいくらいれるかということです。逆に言いますと、いくらぐらいの住宅ローンを組むのか。

例えば、下記のケースでご説明します。
≪購入費用≫
売買価格:4,000万円
諸費用300万円
リフォーム0円
※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。
※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。
≪契約条件≫
手付金200万円
≪資金の調達方法≫
住宅ローン:3,900万円
自己資金:400万円(=口座残高400万円)
売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。
残金決済時に住宅ローン3,900万円(※2)が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円が余ります。
もともと、口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。
残金決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。
これで、頭金400万円を使ったということになります。

まとめ

資金計画表は、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、そのお金が「どのタイミングで、いくら必要になるのか」などが、時系列に落とし込んだものを作成してもらいましょう。
特に、「中古住宅を買ってリフォームしたい」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。
まさに、勘定あって銭足らずという状態です。
そんなことが起きないように、資金計画全体の相談もワンストップで引き受けてもらえる不動産業者を探しましょう。

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築20年以内の中古住宅14 Oct. 2018

中古住宅で競合しやすい物件

築20年以内の中古物件は競合しやすい
築20年以内の中古物件は、目立った劣化も少ないと期待されることから、他の買主と競合する可能性が高いです。
住宅ローン減税などを受けるのにも「特別な手続きが少ないので、不動産仲介会社が案内しやすい」というのも大きな特徴です。
築20年以内の物件の場合は、思った以上に不動産売買契約を急がないといけない状況が起こり得るということが前提となります。

築20年以内の中古物件の注意点

維持管理に目を向けることが大切です
築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが期待されます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが大切です。

中古住宅の内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の設計図書が残されていないというのは、大きなマイナス点です。具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。
2)リフォーム履歴
維持管理を目的としたリフォームであれば問題ないのですが、築年数が浅い物件でリフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからという可能性があります。売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を詳しく確認した方が良いと思います。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。築浅の場合は、新築時の施工が良くないと雨漏れ事故が発生します。雨漏れのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や雨漏れ箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。雨漏れは原因の特定が難しいと言われます。場当たり的な対処を行ったのみで、本当の問題が解決できていないことも考えられます。築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

築20年以内の中古物件の内見

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングをすることをおすすめします。
なぜならば、不動産仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあるからです。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。築浅でもひび割れは起こり得ますので、見落とさないようにしたいです。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に実施したいこと
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
2)リフォームを実施するか決める
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
<解説>
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強く推奨します。専門業者がどれだけ大丈夫と言ったとしても、実際に雨漏れなどが発生してしまうと、結局買主が補修費用を支払わなくてはならなくなるからです。買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。
ただし、冒頭でご説明した通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
本来であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施して、建物の状態を確認したいところですが、インスペクションの手続き中に他の人に売れてしまったら元も子もありません。
不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、インスペクションの実施時期(売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか)を決定する必要があります。
内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が見られた場合は、不動産売買契約前のインスペクションをお勧めします。
2)リフォームを実施するか決める
不動産売買契約を締結した後はかなりタイトにスケジュールが進行します。特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン正式審査(不動産売買契約後速やかに実施します)までに、ある程度内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。慌ててリフォームを決めると、リフォームのトラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社に相談しておくか、内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、早め早めに動いておいた方が良いです。
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の手続きができません。不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことも考えられるため、買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを盛り込んでおいた方が良いです。

まとめ

・維持管理はお金の計画
例えば築15年の住宅を購入したとします。外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年~20年程度と言われます。期待を含めて、築25年で影響が出ると仮定します。築25年は購入から10年目になります。
資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの資金を確保しようにも、難しい時期になります。(子どもの教育費など)
リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。かと言って放置するわけにもいきません。水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大きくなるからです。
仮にマンション購入と同じく、毎月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらいかがでしょうか。15,000円×12か月×10年=180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かに良いですね。
もう一つの考え方で、住宅購入時に将来的に必要なメンテナンスを一気に行ってしまうという考え方もあります。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを組むよりかなり金利負担が少なくなります。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますが、一旦住宅ローンを組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまうのです。

・中古住宅の知識を高める
知識を高めるためには時間と労力がかかります。
時間と労力を掛けずに中古住宅の知識を得るには、中古住宅や不動産取引の知識を持った人に頼ることです。
そのような頼れる人を、不動産業界では『バイヤーズエージェント』と呼ばれています。
不動産を購入する人の強い見方となる人ですので、お近くのバイヤーズエージェントを頼ってください。

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山梨県、中古住宅取引数03 Sep. 2018

中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の取引数

山梨県内の国中地域の主要エリアにおいて、昨年一年間(2017/9/1~2018/8/31)で、何件くらいの中古住宅が取引されたのか?を調べてみました。
調べたデータは、東日本不動産取引流通機構の取引データから、成約件数を価格帯で拾いました。

甲府市

甲府市人口198,992人
以下、
・価格帯:成約件数
・~100万円:1件
・100万円~500万円:8件
・500万円~1,000万円:9件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:11件
・2,000万円~2,500万円:8件
・2,500万円~3,000万円:3件
・3,000万円~:4件
合計:53 件

甲斐市

甲斐市人口73,807人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:5件
・500万円~1,000万円:5件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円: 3件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:24件

南アルプス市

南アルプス市人口72,635人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:3件
・500万円~1,000万円:4件
・1,000万円~1,500万円:8件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円:0件
・2,500万円~3,000万円:1件
・3,000万円~:0件
合計:18件

笛吹市

笛吹市人口70,529人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:0件
・500万円~1,000万円:2件
・1,000万円~1,500万円:6件
・1,500万円~2,000万円:6件
・2,000万円~2,500万円:2件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:16件

まとめ

山梨県全体での、一年間の中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の成約件数は178件です。
成約件数の多さ少なさよりも、空き家率が全国№1の山梨県において、売れ筋は1,000万円~1,500万円の価格帯です。その次が500万円~1,000万円となっています。
中古住宅の購入を検討するうえでの参考にしてください。

中古住宅購入サポート

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中古住宅検討時のリフォーム予算23 Aug. 2018

資金計画

中古住宅を検討する場合に頭を悩ませるのが、物件が決まるまでリフォーム費用が具体的にならないことです。
安心して、不動産の取引を進めるためには資金計画が重要です。
今回は中古住宅のリフォームも含めた資金計画についてご説明いたします。

中古住宅購入には何らかのリフォームが必要だと想定

中古住宅購入の場合は、資金計画の段階で、物件代金だけでなく、ある程度のリフォーム費用も想定しておくことが必要です。
それでは、リフォーム予算はどの程度を想定すればよいのでしょうか。
購入希望物件が具体的でない段階では、工事内容を積み上げて計算する積算方法ではリフォーム費用を想定することはできません。そこで、資金計画の段階では、平均的なリフォーム金額を参考に、リフォーム予算を多めに想定しておくことをお勧めいたします。

想定しておくリフォーム予算

想定しておくリフォーム予算=平均リフォーム金額±200万円の範囲で想定。
一戸建ての平均リフォーム費用は約600万円
分譲マンションの平均リフォーム費用は約350万円
※上記金額は、ユナイトが加盟する全国展開のリニュアル仲介において、実際の取引での平均値です。
平均リフォーム予算とは、キッチン・お風呂など水廻りの住宅設備を交換して、クロスの貼り替えなどの内装工事を行うものを指します。
資金計画の段階で「なるべくリフォーム費用を節約したい(使える設備はなるべく活かし、内装程度にとどめる)」という方は、
-200万円で想定してください。
「せっかくだから積極的にリフォームをしたい」という方は、+200万円で想定してください。

借入可能限度額を知ること

まずは金融機関の事前審査を利用しましょう。
資金計画で重要なのが、収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるかの借入可能限度額を正確に把握しておくことです。
借入可能限度額からリフォーム予算を引いた額を取引上限とすることで「物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない!」というような事態を未然に防ぐことができます。

月々のローン返済金額などから、購入希望金額を目安として住宅購入を考えて進める方がいらっしゃいますが、実際の取引では「当初思っていたよりも高い物件を買ってしまった」というような方が多くおります。
リフォーム費用も、物件が決まるまで確定しないので中古住宅の取引では、『借入可能限度額』を超えないことを確認しながら物件探しをすることが大切なのです。

物件購入の流れ

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中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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災害/雨16 Aug. 2018

記録的短時間大雨情報

記録的短時間大雨情報とは
数年に一度しか発生しないような短時間の大雨を観測・解析した時に、各地の気象台が発表します。
その地域にとって「災害の発生につながるような、稀にしか観測しない雨量」であることをお知らせするため発表するものです。

最近の山梨県での発生
2017年08月19日、
山梨県南アルプス市付近で、午後10時40分までの1時間に約100ミリの雨が降ったとみられ、記録的短時間大雨情報が発表されました。

2018年08年13日、
山梨県都留市付近で、レーダーの解析で13日14時10分までの1時間に約100ミリの猛烈な雨が降ったとみられ、記録的短時間大雨情報が発表されました。

1時間に100ミリの雨とは、

>YouTube/動画

線状降水帯(せんじょうこうすいたい)

線状降水帯(せんじょうこうすいたい)とは、
次々と発生する発達した雨雲(積乱雲)が列をなした、組織化した積乱雲群によって、数時間にわたってほぼ同じ場所を通過または停滞することで作り出される、線状に伸びる長さ50~300km程度、幅20~50km程度の強い降水をともなう雨域(気象庁が天気予報等で用いる予報用語)である
西日本豪雨で被害が大きかった広島県周辺など各地で、積乱雲が線状に連なる「線状降水帯」が発生していたことが、防災科学技術研究所(茨城県つくば市)の解析でわかっています。

水の怖さを知ろう

大雨というと「バケツをひっくり返したような」とよく例えられますが、近年はそのような短時間に集中して降る雨による被害が日本各地で発生しています。水に関わる災害「水災害」から身を守るために、まずは「水の怖さ」を知ることが大切です。
・水深が2倍になると、水圧は4倍です。
・水深50センチを超える(膝の高さ)と、歩行困難になります。
下の資料を参考にしてください。
>NHK備える防災「水の怖さを知ろう」

災害の少ない場所に住む

以前のこのジャーナルにも載せましたが、山梨県は洪水(水害)に縁遠い場所ではなく、歴史的にも水害が多いエリアです。
>journal水害

災害の少ないエリアに住むことが、一番の防災となります。
>甲府市HP、洪水ハザードマップ
>甲斐市HP、洪水ハザードマップ
>笛吹市HP、洪水ハザードマップ

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将来に渡り人が集まり続ける街選び26 Jul. 2018

街選び

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では『家余り』が深刻な社会問題になりつつあります。
住宅購入は街選びです。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない『負』動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する『広域立地と狭域立地』

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を、不動産の流動性と言います。
住宅で言うと、将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい『現金化しやすい』物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない『負』動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は『立地』です。
立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。
広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地⇒いわゆる『街力』と、狭域立地⇒いわゆる駅からの距離で決まります。

山梨県の場合

山梨県は地方都市のため、上記のような三大都市圏と同じ街選びで解決できるものではありません。
現状を踏まえて、将来を見て予測することが必要です。

甲府市は、大学などの施設があり若年層の割合が多く、理想的な人口構成になっています。
この若年層の方々が、都会とは違った地方都市に魅力を感じ、甲府に居住することになれば将来の見通しは明るいと感じます。
ただし現状の甲府市エリアでは、郊外の平坦なエリアに新規の分譲地が増えています。
これは旧居住区エリアが建て替えや再開発で活性化するのではなく、郊外の平坦なエリアで車の利便性を主体に考えた大型商業施設がつくられ、その商業施設の近隣エリアに新規居住エリアが広がっています。
これは小さなベッドタウン化であり、このような小さなベッドタウン化では、人口減少の場合に過疎化になる可能性が非常に高いと考えられます。
なぜならば、子育てや通勤や買い物などの『便利さ』に重点を置いただけのエリアなので、子育てが一段落した後では魅力が極端に低くなるからです。

エリアとして何かしらの魅力がある街。
それは長い伝統や歴史などがそのエリアの存在し、その伝統や歴史に触れることでエリアへの帰属意識が高まる。その上で公共交通機関や主要バス路線から近いエリア、そのようなエリアが、これから人が集まり続ける街になるのではないでしょうか。

山梨県、エリアの特性

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