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2×4工法の中古住宅26 Oct. 2018

耐震について

2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと
2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。
このため、耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

2×4工法は地震に強い工法と言われること
2×4工法は、耐震性能に優れた工法と言えます。耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。
理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

2×4工法の中古住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。
2)リフォーム履歴
冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。ただし、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。
【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は、室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
3)売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に確認したいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
耐震診断を含めたインスペクションは、なるべく早いタイミングで実施した方が安心です。ただし、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
2×4工法の住宅は、通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。(内見に同席してもらえるとより安心です)

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。
2×4工法の住宅は、方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。
方法1、所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2、所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3、所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

〇まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。
詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

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