ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

洪水ハザードマップ10 Jul. 2018

真備町浸水エリア予想と実際の浸水

下の図と写真は、今回の大雨で倉敷市真備町が作成した「浸水する可能性のエリア(洪水ハザードマップ)」と、「実際に浸水したエリア(赤い斜め線)」を並べてみました。見事に一致しています。
※KSB瀬戸内海放送より

ハザードマップによると、約2mから5mの深さで浸水する可能性があるエリアとなってます。
>倉敷市ハザードマップ、真備町エリア

ハザードマップを確認しましょう

以前のこのジャーナルにも載せましたが、山梨県は洪水(水害)に縁遠い場所ではなく、歴史的にも水害が多いエリアです。
>journal水害

ゲリラ豪雨などの言葉を忘れてしまいますが、これを機にハザードマップの確認を致しましょう。
>甲府市HP、洪水ハザードマップ
>甲斐市HP、洪水ハザードマップ
>笛吹市HP、洪水ハザードマップ

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山梨、買ってはいけない不動産06 Jul. 2018

甲府市の人口構成

甲府市は、大学が多く立地する土地柄を反映して若い世代が比較的多い都市となっています。
これは地方都市の中では、年齢構成のバランスが良い都市と言えます。
※下の図は2010年時点の人口ピラミッド

居住エリアの推移

甲府市は、市全体では一定の人口集積がありながら、甲府中心市街地エリアの衰退は顕著で、古くからの商店街はシャッター街となっていました。
甲府市内の人口分布の変化は、甲府南部の国道 20 号線(甲府バイパス)に沿って帯状に人口増加し、その帯の内側と外側の地域で人口減少が見られ、人口減少地域の内外に新規居住地域が多数点在するという分布です。

甲府市以外の都市では、人口減少地域に隣接する形で、多数の新規居住地域が生じています。これは、過疎地域の隣接地で新たな住宅地開発が行われていることを意味しています。

こうした新規居住地域は、山梨県の場合、県北西部に位置する北杜市に多く、そこは八ヶ岳南麓、甲斐駒ケ岳の裾野にあたり、風光明媚で、広大な森林の間に農地や別荘地が広がっているエリアです。
リタイア世代の移住組や比較的若い新規就農者が、人口減少が続く旧来の集落ではなく、農地や山林を開発して新たに建設した住宅に移住し、場合によっては新しい集落を形成しています。

※日本総研『コンパクトシティの再考』より

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点は、公共交通網から外れており、場合によってはコミュニティが形成されていないことによる互助機能の欠如もあり、住民が高齢化してからの生活維持が難しいという問題があります。
加えて、居住者の入れ替わりが起こりにくいことは容易に想像され、初期入居者一代限りとなる可能性が高いエリアといえます。
このような郊外に点状に分布する新たな住宅地の形成は、実質的に消滅集落予備軍の乱造となっていると危惧できます。
問題点
1、居住者が高齢化した時の生活維持が難しい。
2、居住者の入れ替わりが起きにくい。
と言うことは、郊外に点状に分布する『新たな住宅地』は『資産価値の低い不動産』と言えます。

コンパクトシティの考え方

郊外化都市の課題に対し、市街地のスケールを小さく保ち『歩いてゆける範囲を生活圏』と捉え、コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするのがコンパクトシティの発想です。
コンパクトシティでの交通手段は、自動車よりも公共交通のほか、従来の都市交通政策においては無視に近い状態であった『自転車』にスポットを当てているのが特徴です。

近年では、甲府中心市街地エリアに若い起業家が集まり、古い店舗をリノベーションして事業を行っている方々が増えています。甲府駅周辺には放送局や図書館、公共施設や分譲マンションの建設も増えたことで活気が出てきています。

韮崎市では、駅前にある市民交流センターがさまざまな世代の方々に利用され、特に中高校生には気軽に集える場所を提供しています。近い将来その世代の若者が、地元を盛り上げて活性化されるのでしょう。
今後はこのような流れが、近隣の竜王駅にも波及してくるでしょう。甲斐市も立地適正化計画の中でマスタープランを作成しています。

買ってはいけないエリアの不動産と、資産価値が残るエリアの不動産が明確に分かる時代になっています。

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中古住宅でも住宅ローン減税をあきらめない04 Jul. 2018

築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』を受けるには

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。
しかし、住宅ローン減税には『築後年数』の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜならば『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書の取得です。
耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

以下の3つの方法のうち、いずれかを実施すれば住宅ローン控除が使えます。
【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する
【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古い木造住宅でも、耐震改修工事を行うことで、末長く安心して暮らすことができます。

中古住宅でローン減税を受ける

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わが家の木造住宅耐震診断02 Jul. 2018

インターネットでできる『誰でもできる、わが家の耐震診断』

地震時の安全のためには、我が家の耐震性能を知ることが第一歩です。
ご自身がパソコンを使い、楽しみながらわが家の耐震性をチェックすることができます。
また『木造住宅の耐震補強方法について』も、図解を見ながら詳しく知ることができます。


>誰でもできる、わが家の耐震診断

この内容は、日本建築防災協会のHP内の『耐震支援ポータルサイト』のコンテンツです。

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木造住宅の耐震補強01 Jul. 2018

耐震診断ができる木造住宅とは

耐震診断ができる木造住宅とは、木造在来工法・2×4工法の戸建住宅です。
※旧耐震基準の木造住宅も対象です。※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。※プレハブ工法の住宅(型式認定)は対象外です。ご了承ください。

耐震診断を行う

予備調査:設計図面や増改築の有無の確認を行います。
現地調査:現地にて建物の現況を調査します。
耐震性能の評価:耐震診断を行い、住宅の耐震性能を評価します。耐震性能を示す評点が1.0未満の場合には、耐震改修を行う必要があります。

耐震改修計画/設計/見積

耐震改修計画:耐震改修後に求める評点のレベルをどのくらいに設定するのか?などの工事内容や効果について確認ができます。
耐震改修設計:改修箇所の平面図や写真などで確認ができます。
耐震改修工事の見積:算出された耐震改修費用が確認できます。

耐震改修費用ってどれくらい?

100万円~150万円の工事が最も多く、助成金制度を利用すれば自己負担も少なく済みます。

耐震改修費用の概算計算

部位ごとの耐震改修費用の目安

上記内容は、日本建築防協会HPの耐震支援ポータルサイトより抜粋。

>建築防災協会HP

耐震補強工事とは、
住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

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耐震補強の有り無しが『命を守る』29 Jun. 2018

在来木造振動台実験ビデオ


>防災科学研究所、在来木造振動台実験ビデオ

見られない方は、こちらでご覧ください。
>YouTube

この実験に用いた2棟の建物は、建築基準法が大幅に改正された昭和56年より以前に建てられた築32年の木造住宅で、同じ構造仕様および間取りで建てられ たものです。

この2棟を、兵庫県三木市にある防災科学技術研究所 実大三次元震動破壊実験施設(E-ディフェンス)に移築し、1棟のみ『木造住宅の耐震診断と補強方法』耐震補強を施しました。
この実験では、平成7年兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)で得られたJR鷹取波を3次元入力とした加振実験を行い、耐震補強の有効性を検証したものです。

このビデオを見てわかるように、耐震補強が無い住宅は、1階部分の壁や柱が2階部分の揺れによる重さで、ある時点で耐え切れなくなり崩壊しています。
耐震補強を行った建物も、壁や窓は外れたり大きな被害は出ていますが、耐震補強を行うことで、住宅が崩壊の一歩手前で耐えています。
耐震補強をしていない建物では、1階に人がいた場合は、高い確率で生命の危機になります。これを防ぐのが『耐震補強工事』です。

耐震補強工事は、住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

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新耐震基準での倒壊18 Jun. 2018

熊本地震において『新耐震基準の戸建住宅』の倒壊結果

住宅の耐震性については、建築基準法の改定により、その都度大きく改善されています。
代表的な改定は1981年5月に改訂されまして、これは『新耐震基準』と呼ばれています。
次の大きな改定は2000年6月に『接合部・耐力壁の配置・基礎』などの、施工者に任されていた具体的な仕様が明確にされたとで、耐震性能の施工者によるバラつきが大きく改善されました。

中古住宅のうち、マンションの耐震性については、1981年以降の『新耐震基準』であれば一定以上の耐震性を持っていると考えられ安心ができます。
ところが木造住宅については、2000年6月以降の住宅はマンションと同様な安心を得られますが、1981年~2000年までの『新耐震基準の住宅』において、耐震性にグレーな部分が見受けられます。

上の表は、熊本地震において、木造建築物の倒壊が集中していた益城町での木造建築物の年代別の被害状況です。
2000年以降の木造建物323棟のうち、7棟(2.2%)の倒壊が確認されました。
1981年から2000年までの新耐震基準の木造建物877棟のうち、76棟(8.7%)の倒壊が確認されました。
1981年以前の木造建物では759棟のうち、214棟(28.2%)の倒壊が確認されました。
この表から、2000年以降の建物では無被害61.4%/軽微な被害32.6%の合計94%と圧倒的な安心を得ていますが、いわゆる『新耐震』の1981年~2000年までの建物では無被害20.4%/軽微な被害61.2%の合計81.6%と軽微な被害と無被害が逆転しており、倒壊も76棟8.7%と新耐震以前に比べれば低いですがおよそ10棟に1棟が倒壊している大きな数字であります。
主な原因は、敷地の崩壊などを除きますと、不十分な接合部(金物を使わない釘打ちの接合)が確認できました。



上記内容は、国土交通省国土技術政策総合研究所及び国立研究開発法人建築研究所において合同開催された『熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会』の報告書から抜粋しました。
>国土交通省HP、熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書について

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中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

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山梨、土地探しのポイント その228 Apr. 2018

住宅用の土地(更地)

更地とは、建物が何も立っていない土地のことを指します。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。
開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

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山梨、リノベーションマンション25 Apr. 2018

リビ充

ご存知ですか?『リビ充』という言葉。
リビング充実家族を略して『リビ充』です。以前から、子供はリビングやダイニングで勉強するので、そこに勉強スペース(カウンターや本棚)などを設置する間取りに人気がありました。リビング充実家族もその内容に似ていますが、よりリビングの広さを重視することで、寝室や子供室などのスペースは最小限でOKというものです。首都圏のように金額が高すぎて、マンションも一戸建ても広くできないという理由もありますが、中古マンションのリノベーションなどで、このような『リビ充』のプランが多くみられるようになってきました。

スマホが持ち運べるプライベートなので、わざわざプライベートの空間が必要でなくなってきたのかもしれません。

20歳代で中古マンション

中古マンションのリノベーションで、長所のひとつはお金がかからないことです。同じエリアであれば、中古マンションは新築マンションのおよそ半額で購入ができます。ということは、若年層と言われる20歳代の年収でも十分に購入ができます。
しかし若年層の場合では、
・生活のスタイルが決まっていない
・家族構成も変化する可能性が高い(子供が増える)
・単世帯(独身のまま)の可能性もある
などの変化が考えられるので、変化する可能性が低くなるまで購入を見合わせる方も多いと思います。
しかし、中古マンションのリノベーションであれば、最初は広く大きなワンルームで作っておく、結婚、子供と変化に合わせてパーテーションや家具で仕切っていく方法もできます。

20歳代であれば、住宅ローンも定年前に完済するように設定できますし、返済額も家賃並みで設定できます。賃貸で無駄なお金をかけるよりは、成長する間取、楽しくDIYできるリノベーションも検討できると思いますが、如何でしょうか。

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