ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

中古住宅検討時のリフォーム予算23 Aug. 2018

資金計画

中古住宅を検討する場合に頭を悩ませるのが、物件が決まるまでリフォーム費用が具体的にならないことです。
安心して、不動産の取引を進めるためには資金計画が重要です。
今回は中古住宅のリフォームも含めた資金計画についてご説明いたします。

中古住宅購入には何らかのリフォームが必要だと想定

中古住宅購入の場合は、資金計画の段階で、物件代金だけでなく、ある程度のリフォーム費用も想定しておくことが必要です。
それでは、リフォーム予算はどの程度を想定すればよいのでしょうか。
購入希望物件が具体的でない段階では、工事内容を積み上げて計算する積算方法ではリフォーム費用を想定することはできません。そこで、資金計画の段階では、平均的なリフォーム金額を参考に、リフォーム予算を多めに想定しておくことをお勧めいたします。

想定しておくリフォーム予算

想定しておくリフォーム予算=平均リフォーム金額±200万円の範囲で想定。
一戸建ての平均リフォーム費用は約600万円
分譲マンションの平均リフォーム費用は約350万円
※上記金額は、ユナイトが加盟する全国展開のリニュアル仲介において、実際の取引での平均値です。
平均リフォーム予算とは、キッチン・お風呂など水廻りの住宅設備を交換して、クロスの貼り替えなどの内装工事を行うものを指します。
資金計画の段階で「なるべくリフォーム費用を節約したい(使える設備はなるべく活かし、内装程度にとどめる)」という方は、
-200万円で想定してください。
「せっかくだから積極的にリフォームをしたい」という方は、+200万円で想定してください。

借入可能限度額を知ること

まずは金融機関の事前審査を利用しましょう。
資金計画で重要なのが、収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるかの借入可能限度額を正確に把握しておくことです。
借入可能限度額からリフォーム予算を引いた額を取引上限とすることで「物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない!」というような事態を未然に防ぐことができます。

月々のローン返済金額などから、購入希望金額を目安として住宅購入を考えて進める方がいらっしゃいますが、実際の取引では「当初思っていたよりも高い物件を買ってしまった」というような方が多くおります。
リフォーム費用も、物件が決まるまで確定しないので中古住宅の取引では、『借入可能限度額』を超えないことを確認しながら物件探しをすることが大切なのです。

物件購入の流れ

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中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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災害/雨16 Aug. 2018

記録的短時間大雨情報

記録的短時間大雨情報とは
数年に一度しか発生しないような短時間の大雨を観測・解析した時に、各地の気象台が発表します。
その地域にとって「災害の発生につながるような、稀にしか観測しない雨量」であることをお知らせするため発表するものです。

最近の山梨県での発生
2017年08月19日、
山梨県南アルプス市付近で、午後10時40分までの1時間に約100ミリの雨が降ったとみられ、記録的短時間大雨情報が発表されました。

2018年08年13日、
山梨県都留市付近で、レーダーの解析で13日14時10分までの1時間に約100ミリの猛烈な雨が降ったとみられ、記録的短時間大雨情報が発表されました。

1時間に100ミリの雨とは、

>YouTube/動画

線状降水帯(せんじょうこうすいたい)

線状降水帯(せんじょうこうすいたい)とは、
次々と発生する発達した雨雲(積乱雲)が列をなした、組織化した積乱雲群によって、数時間にわたってほぼ同じ場所を通過または停滞することで作り出される、線状に伸びる長さ50~300km程度、幅20~50km程度の強い降水をともなう雨域(気象庁が天気予報等で用いる予報用語)である
西日本豪雨で被害が大きかった広島県周辺など各地で、積乱雲が線状に連なる「線状降水帯」が発生していたことが、防災科学技術研究所(茨城県つくば市)の解析でわかっています。

水の怖さを知ろう

大雨というと「バケツをひっくり返したような」とよく例えられますが、近年はそのような短時間に集中して降る雨による被害が日本各地で発生しています。水に関わる災害「水災害」から身を守るために、まずは「水の怖さ」を知ることが大切です。
・水深が2倍になると、水圧は4倍です。
・水深50センチを超える(膝の高さ)と、歩行困難になります。
下の資料を参考にしてください。
>NHK備える防災「水の怖さを知ろう」

災害の少ない場所に住む

以前のこのジャーナルにも載せましたが、山梨県は洪水(水害)に縁遠い場所ではなく、歴史的にも水害が多いエリアです。
>journal水害

災害の少ないエリアに住むことが、一番の防災となります。
>甲府市HP、洪水ハザードマップ
>甲斐市HP、洪水ハザードマップ
>笛吹市HP、洪水ハザードマップ

土地購入サポート

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将来に渡り人が集まり続ける街選び26 Jul. 2018

街選び

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では『家余り』が深刻な社会問題になりつつあります。
住宅購入は街選びです。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない『負』動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する『広域立地と狭域立地』

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を、不動産の流動性と言います。
住宅で言うと、将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい『現金化しやすい』物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない『負』動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は『立地』です。
立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。
広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地⇒いわゆる『街力』と、狭域立地⇒いわゆる駅からの距離で決まります。

山梨県の場合

山梨県は地方都市のため、上記のような三大都市圏と同じ街選びで解決できるものではありません。
現状を踏まえて、将来を見て予測することが必要です。

甲府市は、大学などの施設があり若年層の割合が多く、理想的な人口構成になっています。
この若年層の方々が、都会とは違った地方都市に魅力を感じ、甲府に居住することになれば将来の見通しは明るいと感じます。
ただし現状の甲府市エリアでは、郊外の平坦なエリアに新規の分譲地が増えています。
これは旧居住区エリアが建て替えや再開発で活性化するのではなく、郊外の平坦なエリアで車の利便性を主体に考えた大型商業施設がつくられ、その商業施設の近隣エリアに新規居住エリアが広がっています。
これは小さなベッドタウン化であり、このような小さなベッドタウン化では、人口減少の場合に過疎化になる可能性が非常に高いと考えられます。
なぜならば、子育てや通勤や買い物などの『便利さ』に重点を置いただけのエリアなので、子育てが一段落した後では魅力が極端に低くなるからです。

エリアとして何かしらの魅力がある街。
それは長い伝統や歴史などがそのエリアの存在し、その伝統や歴史に触れることでエリアへの帰属意識が高まる。その上で公共交通機関や主要バス路線から近いエリア、そのようなエリアが、これから人が集まり続ける街になるのではないでしょうか。

山梨県、エリアの特性

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洪水ハザードマップ10 Jul. 2018

真備町浸水エリア予想と実際の浸水

下の図と写真は、今回の大雨で倉敷市真備町が作成した「浸水する可能性のエリア(洪水ハザードマップ)」と、「実際に浸水したエリア(赤い斜め線)」を並べてみました。見事に一致しています。
※KSB瀬戸内海放送より

ハザードマップによると、約2mから5mの深さで浸水する可能性があるエリアとなってます。
>倉敷市ハザードマップ、真備町エリア

ハザードマップを確認しましょう

以前のこのジャーナルにも載せましたが、山梨県は洪水(水害)に縁遠い場所ではなく、歴史的にも水害が多いエリアです。
>journal水害

ゲリラ豪雨などの言葉を忘れてしまいますが、これを機にハザードマップの確認を致しましょう。
>甲府市HP、洪水ハザードマップ
>甲斐市HP、洪水ハザードマップ
>笛吹市HP、洪水ハザードマップ

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山梨、買ってはいけない不動産06 Jul. 2018

甲府市の人口構成

甲府市は、大学が多く立地する土地柄を反映して若い世代が比較的多い都市となっています。
これは地方都市の中では、年齢構成のバランスが良い都市と言えます。
※下の図は2010年時点の人口ピラミッド

居住エリアの推移

甲府市は、市全体では一定の人口集積がありながら、甲府中心市街地エリアの衰退は顕著で、古くからの商店街はシャッター街となっていました。
甲府市内の人口分布の変化は、甲府南部の国道 20 号線(甲府バイパス)に沿って帯状に人口増加し、その帯の内側と外側の地域で人口減少が見られ、人口減少地域の内外に新規居住地域が多数点在するという分布です。

甲府市以外の都市では、人口減少地域に隣接する形で、多数の新規居住地域が生じています。これは、過疎地域の隣接地で新たな住宅地開発が行われていることを意味しています。

こうした新規居住地域は、山梨県の場合、県北西部に位置する北杜市に多く、そこは八ヶ岳南麓、甲斐駒ケ岳の裾野にあたり、風光明媚で、広大な森林の間に農地や別荘地が広がっているエリアです。
リタイア世代の移住組や比較的若い新規就農者が、人口減少が続く旧来の集落ではなく、農地や山林を開発して新たに建設した住宅に移住し、場合によっては新しい集落を形成しています。

※日本総研『コンパクトシティの再考』より

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点は、公共交通網から外れており、場合によってはコミュニティが形成されていないことによる互助機能の欠如もあり、住民が高齢化してからの生活維持が難しいという問題があります。
加えて、居住者の入れ替わりが起こりにくいことは容易に想像され、初期入居者一代限りとなる可能性が高いエリアといえます。
このような郊外に点状に分布する新たな住宅地の形成は、実質的に消滅集落予備軍の乱造となっていると危惧できます。
問題点
1、居住者が高齢化した時の生活維持が難しい。
2、居住者の入れ替わりが起きにくい。
と言うことは、郊外に点状に分布する『新たな住宅地』は『資産価値の低い不動産』と言えます。

コンパクトシティの考え方

郊外化都市の課題に対し、市街地のスケールを小さく保ち『歩いてゆける範囲を生活圏』と捉え、コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするのがコンパクトシティの発想です。
コンパクトシティでの交通手段は、自動車よりも公共交通のほか、従来の都市交通政策においては無視に近い状態であった『自転車』にスポットを当てているのが特徴です。

近年では、甲府中心市街地エリアに若い起業家が集まり、古い店舗をリノベーションして事業を行っている方々が増えています。甲府駅周辺には放送局や図書館、公共施設や分譲マンションの建設も増えたことで活気が出てきています。

韮崎市では、駅前にある市民交流センターがさまざまな世代の方々に利用され、特に中高校生には気軽に集える場所を提供しています。近い将来その世代の若者が、地元を盛り上げて活性化されるのでしょう。
今後はこのような流れが、近隣の竜王駅にも波及してくるでしょう。甲斐市も立地適正化計画の中でマスタープランを作成しています。

買ってはいけないエリアの不動産と、資産価値が残るエリアの不動産が明確に分かる時代になっています。

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中古住宅でも住宅ローン減税をあきらめない04 Jul. 2018

築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』を受けるには

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。
しかし、住宅ローン減税には『築後年数』の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜならば『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書の取得です。
耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

以下の3つの方法のうち、いずれかを実施すれば住宅ローン控除が使えます。
【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する
【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古い木造住宅でも、耐震改修工事を行うことで、末長く安心して暮らすことができます。

中古住宅でローン減税を受ける

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わが家の木造住宅耐震診断02 Jul. 2018

インターネットでできる『誰でもできる、わが家の耐震診断』

地震時の安全のためには、我が家の耐震性能を知ることが第一歩です。
ご自身がパソコンを使い、楽しみながらわが家の耐震性をチェックすることができます。
また『木造住宅の耐震補強方法について』も、図解を見ながら詳しく知ることができます。


>誰でもできる、わが家の耐震診断

この内容は、日本建築防災協会のHP内の『耐震支援ポータルサイト』のコンテンツです。

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木造住宅の耐震補強01 Jul. 2018

耐震診断ができる木造住宅とは

耐震診断ができる木造住宅とは、木造在来工法・2×4工法の戸建住宅です。
※旧耐震基準の木造住宅も対象です。※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。※プレハブ工法の住宅(型式認定)は対象外です。ご了承ください。

耐震診断を行う

予備調査:設計図面や増改築の有無の確認を行います。
現地調査:現地にて建物の現況を調査します。
耐震性能の評価:耐震診断を行い、住宅の耐震性能を評価します。耐震性能を示す評点が1.0未満の場合には、耐震改修を行う必要があります。

耐震改修計画/設計/見積

耐震改修計画:耐震改修後に求める評点のレベルをどのくらいに設定するのか?などの工事内容や効果について確認ができます。
耐震改修設計:改修箇所の平面図や写真などで確認ができます。
耐震改修工事の見積:算出された耐震改修費用が確認できます。

耐震改修費用ってどれくらい?

100万円~150万円の工事が最も多く、助成金制度を利用すれば自己負担も少なく済みます。

耐震改修費用の概算計算

部位ごとの耐震改修費用の目安

上記内容は、日本建築防協会HPの耐震支援ポータルサイトより抜粋。

>建築防災協会HP

耐震補強工事とは、
住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

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耐震補強の有り無しが『命を守る』29 Jun. 2018

在来木造振動台実験ビデオ


>防災科学研究所、在来木造振動台実験ビデオ

見られない方は、こちらでご覧ください。
>YouTube

この実験に用いた2棟の建物は、建築基準法が大幅に改正された昭和56年より以前に建てられた築32年の木造住宅で、同じ構造仕様および間取りで建てられ たものです。

この2棟を、兵庫県三木市にある防災科学技術研究所 実大三次元震動破壊実験施設(E-ディフェンス)に移築し、1棟のみ『木造住宅の耐震診断と補強方法』耐震補強を施しました。
この実験では、平成7年兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)で得られたJR鷹取波を3次元入力とした加振実験を行い、耐震補強の有効性を検証したものです。

このビデオを見てわかるように、耐震補強が無い住宅は、1階部分の壁や柱が2階部分の揺れによる重さで、ある時点で耐え切れなくなり崩壊しています。
耐震補強を行った建物も、壁や窓は外れたり大きな被害は出ていますが、耐震補強を行うことで、住宅が崩壊の一歩手前で耐えています。
耐震補強をしていない建物では、1階に人がいた場合は、高い確率で生命の危機になります。これを防ぐのが『耐震補強工事』です。

耐震補強工事は、住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

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