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住宅ローンについて16 Nov. 2018

不動産の知恵ふくろう

スルガ銀行のシェアハウス問題から学ぶ住宅ローンの考え方

スルガ銀行のシェアハウス問題を巡る投資トラブルが長期化しつつあります。
金融庁は、建設資金の多くを融資していたスルガ銀行に対して、一部業務停止命令を出しました。

「サラリーマン大家」は家賃を保証していた運営会社の経営破綻で融資の返済に行き詰まる方がかなり増えそうです。
昨今は、勤め人という属性を生かした低金利融資で不動産投資を始めるサラリーマン大家が増えてきていましたので・・・。

日銀が2017年2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したそうです。
そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この数年、高い伸びを示してきました。
そもそもなぜ、スルガ銀行のシェアハウス問題にもあるように、オーナーは高額な物件の契約に至ったのか。
背景を探ると、家賃保証の裏で不動産の価値やリターンを高く見せかける巧妙な手口が浮かび上がってきたようです。

その経緯をひもとくと、不動産の価値を実際より高く見せかけて利益を得る巧妙な営業の手法が浮かび上がります。
実態を覆い隠すために使ったのが「収益還元法」と呼ばれる不動産の鑑定手法です。
将来生み出す家賃などの収益から修繕費など費用を差し引いて不動産の価値を計算する方法であり、今回はスルガ銀行とスマートデイズという会社で、資料の改ざんなどがあったようです。(賃料や入居率を実際より高く見せかける不正が横行していた。)
また、オーナー側にも「スルガ銀行から借りられるなら投資をしてみようかな?!」といった安易な考えもあったのではないかと思います。
不自然に高い利回りには「裏」がある場合も多く、オーナー側の想定賃料の妥当性を考慮する事の甘さがあったのではないかと思います。

これから、住宅ローン組んでご自宅を購入される方には、下記の内容を把握しておいて欲しいと思います。
※今回のスルガ銀行のシェアハウス問題とは違い、お客様が主体性を持って、銀行を選んでいく事で、納得のいく返済計画が立てられます。
住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融期間に提出する必要があります。
ちなみにフラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。しかし、一定の技術基準に適合した住宅などの基準がございます。

一方、その他の民間住宅ローンは、一般に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しく審査を行います。

最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もございます。
また、団体信用生命保険に加入する事が要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。
なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常、借入をすることは出来ません。

スルガ銀行の「シェアハウス問題から学ぶ住宅ローンの考え方」としては、美味しそうに見える儲け話とは違い、自分達の判断によって、より良い住宅ローンが選択できる事です。
知らなくて損をしてしまう事のないよう、事前にお調べいただき、ご納得のいく住宅ローンを選ばれることをおススメ致します。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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