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修繕費(マンション)13 Feb. 2020

不動産の知恵ふくろう

タワーマンションの修繕費は高い!?

東京の都心部では、タワーマンションが飛ぶように売れています。
では、タワーマンションを購入した場合に、将来その修繕費はいったいいくらかかるのでしょうか?

2000年から増え始めたタワーマンションは、修繕はこれからなので「一体いくらかかるか?」ということの数字がはっきりしません。
そこで、埼玉県川口市のタワーマンションの例を紹介します。 一戸当たりの負担は、約200万円弱(大規模修繕まで17年)
単純に月割りにした場合で、一戸当たり月1万円程度の負担が必要になっていたと考えられます。

タワーマンションの修繕費は高くなる理由は、一つには足場が使えないということがあります。
地上45m(15階相当)までの物件であれば、地面からくみ上げる普通の足場が使えるのですが、超高層マンションではそういった足場が使えません。
屋上から吊り下げて昇降させるゴンドラ、または建物レールを設置し足場を移動させる移動昇降式足場、リフトクライマーが必要になります。
そして、これらはそれぞれのマンションの形状に合わせてカスタムメイドに作るため、費用も掛かることになります。
この特殊足場は作業できる会社が限られるため、コスト競争力が及ばず、残念ながら工事費が割高になってしまうようです。

二度目の大規模修繕は、残念ながらもっと増額となる傾向です。
第一回目の修繕は足りたとしても、本当に大規模修繕の金額跳ね上がる理由としては、エレベーターの交換が必要になってくるからです。
エレベーターの一般的な耐用年数は約30年と言われており、2回目の大規模修繕でエレベーターを交換するというマンションも多いものです。
ましてや、50階を超えるような超高層マンションであれば、ワイヤーの長さ・強度などが特別仕様なので、一基あたり数千万ともいわれています。
駐車場も自走式ではなく、タワーパーキング式が多いので、同じ大規模の中高層マンションより高くなる傾向になります。
機械式のパーキングは、必然的にメンテナンスや修繕費用も高くなってきます。
国土交通省ガイドライン資料によると、機械式駐車場の1台あたり月額に換算した修繕工事費用(※A)は、2段(ピット1台)昇降式 7,085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月

工事期間について。
一般のマンションの大規模修繕工事の工期は、せいぜい半年程度ですが、タワーマンションの場合は「上まで足場を全部かけて作業する」ということができないため、作業が長期化します。
さまざまな工法も研究されているようですが、現状では、2~3年という期間を要することも珍しくないようです。
工期が長引くということは、それだけ人件費もかさみ高コスト化します。
実例から言っても、総額10億円を超える工事となる場合もあり、住民の負担もそれだけ大きいものとなります。
特に築の浅いタワーマンションは、大規模修繕工事の費用が長期修繕計画にきちんと反映されていないケースがあり、修繕積立金が後で急上昇するリスクもありますのでご注意ください。

修繕積立金の額の目安について。
国土交通省のガイドラインによりますと、20階以上の建物での負担額 170~245円/㎡・月(平均値は206円/㎡・月)…(B)が一つの目安とあります。
【修繕積立金額の目安の算出式】
Y=AX(+B)
Y:購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
A:専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)
X:購入予定のマンションの専有床面積(㎡)
(B:機械式駐車場がある場合の加算額 )
【修繕積立金の額(AX)】
例えば、25階建てで、専有床面積が80㎡住戸を購入する場合は、目安の平均値 80 ㎡×202 円/㎡・月 = 16,160 円/月、目安の幅 80 ㎡×140 円/㎡・月 = 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円/㎡・月 = 21,200 円/月 まで、となります。
【機械式駐車場がある場合の加算額(B)】
購入しようとするマンションに、4段(ピット2段)昇降横行式の機械式駐車場が 100台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積の合計が20,000㎡(負担割合が 80/20,000)の場合、14,165円(月額修繕工事費の目安)×100台 × 80/20,000 =5,666 円 となります。
つまり、機械式駐車場がついているタワーマンション(約80㎡のお部屋)を購入する場合、上記のような計算をすると、修繕積立金だけで約27,000円近く見ておいた方がよいということになります。

皆さんが思っているより、かなり負担額が高いかと思いますが、長い目で見たらこのぐらいの負担になるということを覚悟しておいた方がよいことになります。
タワーマンションを検討するならば「管理組合が正常に機能しているか?」「修繕計画はきちんとなされているか?」普通の中古マンションを購入する以上に、気を付けて購入を検討しましょう!

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