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路線価23 Dec. 2019

不動産の知恵ふくろう

相続財産の評価基準「路線価」~

■地裁判断結果、路線価での財産評価は『不適切』
その内容は「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁の判決が波紋を広げています。
国税庁は路線価などを相続税の算定基準としていますが「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたとのことです。
路線価は取引価格のおおよそ8割程度の価格となるため、節税効果が高い方法として不動産購入をする人が多くいます。
しかし今回の判決を見ていますと、相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要との事でした。

2019年8月末の判決で、東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」とした内容は、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟についてです。
購入から2年半~3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価しました。
銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告しました。
しかし、男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円です。
実に路線価の約4倍の金額でした。
国税当局の不動産鑑定でも、2棟の評価は約12億7300万円で路線価とはかけ離れていました。
このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。
不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していました。

土地や家などの相続財産は「時価」で評価すると法律で決められています。
ただし、国税庁は「納税者が時価を把握することは容易ではない」として、主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としています。
路線価は、土地取引の目安となる公示地価の8割です。
このため現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があり、”節税”目的での不動産取得は広く行われています。

今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。
今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当としたケースとなったわけです。

■相続時の評価は法律では「時価」、国税庁は「路線価」?!
今回、国税当局は国税庁長官の指示で財産の評価を見直すことができる通達の規定(財産評価基本通達の6項)を適用して価格を見直しています。
相続税の算定基準を路線価とする根拠でもある通達との事です。
この通達は、国税当局の判断で財産の評価を変えられるため「国税の伝家の宝刀」とも呼ばれているようです。
しかし、どのようなケースで宝刀が抜かれるのか明確な基準はないようです。
判決に困惑する税理士も少なくないとのことでした。

相続税の課税対象は2014年は4.4%にとどまっていましたが、2015年1月から対象が拡大され、2017年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しています。
都内に住んでいる方、もしくはこれから購入をしようと思われている方は、相続税の事も視野に入れた生活が求められます。
今後の相続財産の評価動向に注目していただければ幸いです。

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