ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

まず、土地についての基礎知識

規制

土地には、使用目的(住宅用地・店舗用地・農地・工場用地など)に合わせたさまざま規制があります。この規制を遵守して、土地を活用することが基本となります。

代表的な法律は
「都市計画法と建築基準法」

都市計画法とは、その名のとおり、都市の大まかな計画で、大きくは市街化区域(市街化を推進する地域)と市街化調整区域(市街化を抑制する地域)に分け、行政はインフラの整備を市街化区域を中心に進めています。一般的な資産価値としては、市街化区域内の土地が特に優位ですが、山梨では特殊な事情もあり、市街化調整区域であっても宅地の開発が進んでいます。

建築基準法とは、建物の大きさや用途を規制して安全な建物を建築する基盤を整える法律です。

土地選びのポイント1

ハザードエリアの確認

すぐに忘れてしまいますが、日本は世界の中でも自然災害が特に多い国です。少しでも危険が少ない場所に居住することが災害対策の基本となります。ハザードマップの確認は土地探しでは必須の項目です。
ちなみに、甲府市でも液状化のエリアがあります。

地歴の確認

その場所には、昔は何があったのか?宅地の以前は田圃?畑?クリーニング屋の跡地は特に土壌汚染の危険度が高いなど、その場所だけではなく、近隣地域の地歴を調べることで、将来への安心を得ることができます。

地盤の確認

固い地盤と柔らかい地盤、切土と盛土など、昔の土地の用途により軟弱地盤か否か想定ができます。見えない部分は、しっかりとした調査から安心がはじまります。公的機関が販売する分譲地でも、地盤の強度については保証がされていません。

土地選びのポイント2

土地の形状

土地には、様々な形があります。なぜ整形地が人気がある(金額高い)のでしょうか?なぜ変形地は人気がない(金額が安い)のでしょうか?
答えは、設計の自由度が高い建物を作ることができるからです。自由度が高いということは、無駄なスペースを作らずに、効率の良い間取りや配置計画、外構植栽計画ができるからです。

接道条件

土地と道路がどのように接しているかを、接道条件と呼びます。道路に接している長さを間口と呼び、この間口が長い土地が人気があります。これも車の駐車しやすさ(建物の配置計画の自由度が高い)で人気があり、金額が高くなる傾向です。

土地選びのポイント3

接道条件
(南道路/北道路/東道路/西道路)

接道が南側の土地単価が高いのはなぜでしょうか?
答えは、日照条件で土地に価格差をつけているからです。
敷地の南側に道路があれば、道路には建物が建たないので、その分の日照条件が確保されているということです。
一般的に大きな土地を分割して販売する分譲地(敷地に道路を入れて区画すること)を計画した場合、北側の道路に接する土地を100の指数とすると、南道路が120(2割増し)となり、東南の角地は130(3割増し)となります。これは、新規に開発分譲地を販売する場合の「価格付け」の考え方を示しています。これを見てもわかるように、道路に囲まれた敷地ほど高額になります。


接道条件(高低差)

道路と土地に高低差がある場合は、駐車位置の制限や建築時のコスト(資材の垂直運搬・地下車庫や階段の施工)が割高になり、日照条件が良くても割安(人気が低い)になる傾向です。

不動産が売りにでるまで

農地のように広く大きな土地を売却する場合

不動産業者ではない一般の方が、農地のような広く大きな土地を「大きな土地のままだと売れにくいので、分割して何回かに分けて売却したい」と考えますが、これは不動産業法に抵触します。不特定多数の相手に反復継続して分けて売ることは、不動産業の免許を持った人にしか行うことができません。
広くて高額になりなかなか買い手のつかないような土地を持っている人は、不動産業者に売るか、そのままの広さで所有していくかしかないのです。

このような広くて大きな土地が不動産業者に売却されて分譲地となります。
分譲地のなかで、ある一定の規模を超える広さの土地の場合は「開発」と呼ばれる行政の許可と検査を受けた「開発分譲地」となります。この開発分譲地は、道路や上下水道などのインフラが整備された美しい分譲地になります。


比較的小ぶりな土地を売却する場合

比較的小ぶりな土地の売却では、不動産業者に売却する場合と一般消費者に売却する場合の二通りがあります。

不動産業者に売却する場合は、瑕疵担保責任(土地の場合では地中の埋設物などの障害)を、相手が不動産のプロなので免責にすることも可能です。その代わり、売却価格は一般の消費者に売却するよりも低い金額になります。

一般の消費者に売却する場合は、実勢価格(相場の取引価格)で売却することができますが、この場合は不動産業者と媒介(一般媒介/専任媒介/専属専任媒介)の取り決めを行い広告を実施してもらいます。売却が決まった場合は法定手数料を不動産業者に支払いをしなければなりません。また瑕疵担保責任については、期間を定めることができますが、売主に責任が残ります。

中古の住宅を売却する場合

中古の住宅を売却する場合は、不動産業者や建設業者に売却する場合と一般消費者に売却する場合の二通りがあります。

不動産業者や建設業者に売却する場合は、瑕疵担保責任(中古住宅の場合では壁の中や天井裏なので見えないキズや雨漏りなど)を、相手が不動産や建築のプロなので免責にすることも可能です。その代わり、売却価格は一般の消費者に売却するよりも低い金額になります。不動産業者や建設業者は、買い取った中古住宅にリフォームを施し、利益を上乗せして一般消費者に売却しています。

一般の消費者に売却する場合は、実勢価格(相場の取引価格)で売却することができますが、この場合は不動産業者と媒介(一般媒介/専任媒介/専属専任媒介)の取り決めを行い広告を実施してもらいます。売却が決まった場合は法定手数料を不動産業者に支払いをしなければなりません。また瑕疵担保責任については、期間を定めることができますが、売主に責任が残ります。少しでも高く売却するために売主がリフォームを施して売却することもできますが、どこをどのように見栄え良くするのか、施工業者はどこに頼むのかなどの煩わしい内容が多く、現実的には現況のままで売却することが多いのが現実です。

分譲地と分譲ではない土地

更地の土地の種類

更地とは、建物が何も立っていない土地のことです。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。
※開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は「セットバック」と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は「セットバック」と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

4種類(5種類)の土地価格

路線価

路線価とは、毎年7月に国税庁が公表する土地の評価額を指します。
路線とは道路のことで、その道路に面する土地の価格で、贈与税や相続税を算出するための基準価格です。
路線価の基準となる価格は公示価格や実勢価格で、一般的に実勢価格の70%~80%とされています。

公示価格/基準地価

公示価格とは、国土交通省が公表する土地価格の基準額のことです。公示価格を基準に路線価が決められます。
基準地価とは、都道府県知事が毎年10月公表する基準額です。公示価格とほぼ性格を同じくしており,公示地価を補完する形です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地については実勢価格の60~70%、建物については建築費の50~70%とされています。
評価額は常に一定額ではなく、3年に1度評価替えと呼ばれる見直しが行われます。しかし、この評価替えが行われれば必ずしも固定資産税が減額されるとは限りません。また家屋については評価替え時に、再建築価格に対し経年減点補正率をかけることで経年劣化した部分を調整しています。

実勢価格

実勢価格とは、実際の取引価格です。取引が行われた場合にはその取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公的データ(公示価格、固定資産税評価額、路線価など)から推定します。

土地の税金

土地購入時にかかる税金

登記時:
土地を購入し、自分の名義に所有権を変更する時に「登録免許税」がかかります。一般的には司法書士に登記費用と一緒に支払います。
登記後:
土地を購入し、約半年から1年半以内で「不動産取得税」の請求があります。ただし不動産取得税には種々の軽減措置があり、税金がかからないこともありあす。

所有者に毎年かかる税金

固定資産税:
基準地価から算出した固定資産税評価額×1.4%
都市計画税:
基準地価から算出した固定資産税評価額×0.3%
都市計画税は市街化区域内の土地にかかります。

土地の種類

地目(土地の用途を指す言葉)

土地は必ず登記がされており、その登記事項には土地の用途を示す「地目」の項目があります。
代表的な地目は「宅地」「田」「畑」「公衆用道路」「山林」「雑種地」ですが、実際の用途と地目が異なっている場合も多々あります。

宅地

住宅を建てるための土地は「宅地」でなければなりません。

農地(田・畑)

農地の場合、地目を変えるには農地法の制限が加わります。

山林/雑種地

雑種地とは、駐車場・野球場・ゴルフ場・飛行場などです。山林とは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地です。


建築条件付き土地、あれこれ

  • 一般的に分譲と呼ばれる建築条件付き土地分譲や戸建分譲(建売)では、ハウスメーカー系・電鉄系・デベロッパー系・パワービルダー系・ビルダー系と呼ばれて分類がされています。山梨では電鉄系(東急不動産など)とデベロッパー系(野村不動産・三井不動産など)がありません。
  • パワービルダー系では飯田産業グループ(一建設など)が全国的に有名で、建売では総額が安くなるように、土地と建物の大きさを工夫しています。
  • 山梨では『ビルダー系』と呼ばれる地元不動産会社の開発分譲地が主力となっています。西甲府住宅や新日本通産などをさします。
  • ハウスメーカー系は、『建物を建てるための土地分譲』という概念で土地を仕入れています。このため土地価格に多額の利益を乗せず、まとまった分譲地(街並みを意識する)を好み、建物の保証も注文住宅と同じ保証期間(一般的には30年保証)となっています。
  • ビルダー系の分譲地では、なるべく人気のある地域を仕入しており、高値で仕入れることが多くなります。このため、土地に利益の転嫁ができにくいため、建物を建てる(建築条件付き)ことで利益回収をしています。
  • ハウスメーカー系とビルダー系では、引き渡した後からのアフターサービスに大きな違いが出ています。保証期間やメンテナンスの担当者数だけではなく、特に大手ハウスメーカーは、引渡後の顧客情報の社内共有化がされているため、住んでからの安心が続くことがポイントです。

不動産業者への手数料

不動産業者の手数料(仲介手数料)

不動産業者は「この物件を売ってください」と依頼された売主から、契約金額の3%+6万円の仲介手数料をもらうことができます。
この金額は法定手数料と呼ばれて、契約金額の3%+6万円が上限となっています。
ただし「この物件を買いたい」と言ってきた買主にも同じように、契約金額の3%+6万円を仲介手数料としてもらうことができます。

不動産業者は、売主と専任媒介契約という「3ヵ月間はアナタの不動産会社に専任で土地を売る約束をします」という約束を締結できれば、3%+6万円の手数料の見込みの確保ができます。
買主を他の不動産業者が見つけた場合でも、売主側の手数料は確保されていますので、不動産業者としては安心していられます。
このため、売主側に寄っているの不動産業者が多くなっているのが事実です。

売主と買主のどちらの味方?

 

買主の手数料(仲介手数料)が
無料の場合

「不動産をほしい」という買主の場合で、手数料(仲介手数料)が掛からない場合は、二通りあります。

ひとつは売主が不動産業者の場合で、その不動産業者から直接不動産を購入する場合です。戸建分譲や建築条件がついた大きな分譲地によくあります。

もう一つは、仲介する不動産業者が売主の販売代理の場合です。これは売主がその仲介業者に手数料を払い、買主からは手数料を取らないように協定しているのです。マンションの販売現場でよく見かけますが「当社は手数料が掛かりません」と言っていますが、実は売主から手数料を貰っていますので、大きな目で見ると買主が手数料込みの物件を買っていることになります。

事務手数料

不動産の売買契約のときに、事務手数料や融資代行料などの名目で、不動産仲介手数料以外に金額を請求される場合があります。不動産業者が売主の場合でも同様な事例があります。

事務手数料や融資代行料などを、覚書などで仲介手数料とは別に支払う説明を事前に受け、買主が納得して払う場合は法的に問題はありません。

しかしながら、事前説明がなく請求書の提出時に明細で記載され、当然のように請求される場合があり、不審に思いながらも買主が不動産業者に「事務手数料」を支払をしている方が多いのも事実です。