ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

税制改正09 Feb. 2021

令和3年度税制改正大綱のポイント

土地に係る固定資産税の負担調整措置等の延長及び税負担の据え置き措置
(1)土地に係る固定資産税にについて、現行の負担調整措置と市町村が一定の税負担の引き下げを可能とする条例減税制度の適用期間が3年間の延長。
(2)コロナ渦の経済状況に対応するため評価替えで課税額が上昇するすべての土地について、令和2年度の税額に据え置かれる。

土地の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減措置の延長
2年間の延長(2%⇒1.5%)

中古住宅の買取再販に係る不動産取得税の特例措置の延長
不動産業者や建設業者が中古住宅を買い取って一定のリフォームを行ったあとに一般のお客様に販売する場合に、不動産取得税を一定の額を減額したり登録免許税を低くする措置を2年間延長する。

土地等に係る不動産取得税の特例措置の延長
住宅及び土地の取得に係る税率4%⇒3%とする特例措置
住宅にお取得に係る課税標準を2分の1とする特例措置
上記2つの特例措置を3年間延長する。

住宅ローン減税の公寿機関の延長措置の適用期限の延長
(1)消費税が10%の場合の住宅取得で、新築住宅の場合は令和2年10月1日から令和3年9月30日までの契約は住宅ローンの控除期間を13年とする措置。
分譲住宅(建売住宅)や業者が売主の中古住宅、中古住宅や増改築工事の場合は令和2年12月1日から令和3年11月30日までの契約は住宅ローンの控除期間を13年とする措置。
※上記の場合では購入者の合計所得金額が1,000万円以下の方については、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅も提要対象になります。
2年間の延長

災害ハザードエリアからの移転促進のための特例措置の創設
災害ハザードエリアから安全な区域への移転で、市町村が策定した防災移転支援計画に基づいて施設や住宅を移転する場合に、登録免許税(所有権移転2%⇒1%、地上権の設定1%⇒0.5%)を減額、不動産取得税は課税標準から1/5控除する措置が創設されます。

この機会に住宅の取得を考えましょう。

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低未利用地の特別控除30 Jan. 2021

長期譲渡所得から100万円の控除

令和2年低未利用地の土地を譲渡した長期譲渡所得に係ると個別控除が創設されました。
この特別措置は、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に以下の要件に該当する譲渡をした場合に適用を受けることができます。

①譲渡した者が個人であること。
②低未利用地等(都市計画区域内にある土地基本法第13条第4項に規定する低未利用地(居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、またはその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途もしくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比して著しく劣っていると認められる土地)または当該低未利用土地の上に存する権利)であることおよび譲渡の後の当該未利用土地等の利用について、市区町村長の確認がされたものの譲渡であること。
③譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡であること。
④低未利用土地等および当該低未利用土地とともにした当該低未利用土地等の上にある資産の譲渡の対価の額の合計が500万円を超えないこと。

全国的に問題となっている空き地・空き家問題。
地方をはじめ人口減少が進展し利用ニーズが低下する土地が増加する中で、それらが放置されて誰の所有かわからなくなる所有者不明土地の問題が深刻化しています。
個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得から100万円の控除が創設されることで、すこしでもこのような問題が解決することを願っています。

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2021年税制改正大綱02 Jan. 2021

2021年税制改正大綱

21年度与党税制改正大綱が10日に決定しました。

固定資産税は、
新型コロナウイルスによる経済と国民生活への影響を踏まえ、現行の負担調整措置を3年間(21年4月1日~24年3月31日)据え置くことになりました。
そのうえで、21年度に限り、評価替えを行ったうえで増税となる全ての土地で税額を前年度に据え置くことが正式に決まりました。このほかの住宅・不動産業界からの主な延長要望が認められる結果となりました。

住宅ローン減税は、
控除期間13年の特例を、入居期限を22年末までとして延長、契約期限は請負契約の注文住宅は21年9月末、売買契約の分譲住宅は21年11月末。
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、
21年末までに取得した場合を対象に、20年度の非課税額と同じ最大1500万円とした。
土地の所有権移転登記等に係る登録免許税の税率の特例措置の適用期限は、
2年間延長。
土地等の取得に係る不動産取得税の課税標準・税率の特例措置の適用期限は、
3年間延長する。
Jリートや特定目的会社が不動産を取得する場合の登録免許税の税率の軽減と不動産取得税の課税標準の特例措置は、
2年間延長する。
不動産特定共同事業で特例事業者等が取得する不動産に対する登録免許税の税率軽減と、不動産取得税の課税標準の軽減措置は、
2年間延長するとともに、10年以内の譲渡要件の撤廃と借地上の建物の追加など、一部要件の見直しが決まった。

既存住宅流通とリフォーム市場の活性化のため、買取再販事業者が既存住宅を取得して一定のリフォームを行った場合の不動産取得税の減額措置も2年間延長。
老朽化マンションの再生促進のため、マンション建替え円滑化法に伴う税制上の支援措置も認められた。
提供:日刊不動産経済通信

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田園住居地域01 Jan. 2021

田園住居地域

2018年4月より新たに導入された住居系の用途地域が田園住居地域です。
用途地域は、種類ごとに建設できる建物の種類や用途の制限が決められ、ルールに則って建物を作ることで自然と土地活用が効果的に行われるというわけです。

用途地域の種類( )内は地図に表示される色です。
住居系(住居系にあたる区域は全部で8種類あり、基本的に工場は建てられません)
・第一種低層住居専用地域(緑色)
・第二種低層住居専用地域(薄緑)
・第一種中層住居専用地域(黄緑)
・第二種中高住居専用地域(薄黄)
・第一種住居地域(黄色)
・第二種住居地域(薄橙)
・田園住居地域
・準住居地域(橙色)

商業系(近隣住民の日用品購入のための地域と、銀行や映画館、百貨店、アパートやマンションなどの住居が建設が可能です)
・近隣商業地域(桃色)
・商業地域(赤色)

工業系 (どんな工場でも建てられるが学校や病院、ホテルなどは建てられない地域)
・準工業地域 (紫色)
・工業地域 (水色)
・工業専用地域 (青色)

新たに導入された田園住居地域は農業そのものを守るための地域ではなく、都市部などの第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域のエリアで、生産緑地などの農地が残っている場合には、田園住居地域に指定される可能性が高いそうです。
田園住居地域に指定された場合は、すでに居住している人は建て替え時に、これから住宅を建築する人は新築時にそれぞれ建築物に制限が加えられることになります。
またこれから土地を購入する場合、土地に2つの用途地域がまたがっていることがあります。
この場合は高さ制限や建物を建てるルールなど分からないなどは市の担当課に相談の上、お住まい計画を建てられた方が良いと思います。

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水害リスクの説明義務化15 Sep. 2020

重要事項説明(水害リスクの説明義務)

国土交通省は、8月28日から住宅購入や賃貸などの契約前に水害リスクを説明することを不動産業者に義務付ける事を決定しました。
浸水想定区域で浸水被害が相次いでいることを受けて省令を改正しました。
住み始める前から危険性や避難場所を把握してもらい、逃げ遅れを防ぐことが目的です。

>ハトマークサイト「【国土交通省】宅地建物取引業法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について」

■水害リスクの説明義務化に至った経緯
2020年7月3日から13日にかけて、九州地方を中心に広い範囲で大雨となりました。
日本気象協会は、この梅雨前線に伴う大雨の特徴に関する情報を、防災レポートとしてまとめました。
その内容を見ると、この大雨により、九州地方で13事例の『線状降水帯』が発生し、このうち球磨川氾濫事例では11時間以上継続したようです。球磨川では計画降雨を超過、筑後川では計画降雨と同程度の雨量となりました。また、九州各地の被害発生箇所の多くで、各継続時間雨量または土壌雨量指数のいずれかで既往最大値に匹敵または超過する雨量となりました。近年のゲリラ豪雨とは違った被害となりました。

2020年7月の記録的な豪雨で被害を受けた熊本県人吉市ではハザードマップ上で浸水が予想されていた地域と、実際の浸水区域がほぼ重なっていたようです。2018年の西日本豪雨でも浸水想定区域で多数の住宅が浸水し、逃げ遅れた住民が犠牲になりました。
西日本豪雨の際にも、実際の浸水区域がほぼ重なっていました。

水害リスクの高まりを受け、赤羽一嘉国交相は1月の衆院予算委員会で事前説明を義務化する方針を示していた。
また、先日の赤羽国交相の記者会見で「住民の方々に水害リスクを把握していただくことが重要となっている」と強調し、本施行が決定的になりました。

宅地建物取引業法では、契約を結ぶかどうかの判断に影響する「重要事項」は事前説明が義務付けられています。
関係省令を改正し、重要事項説明の項目に水害リスクを盛り込むことが決定し、違反して改善命令に従わない場合は業務停止を命じるという罰則まで決まり、本対応は8月28日から施行されます。
この改正は秋頃の予定でしたが前倒しになりました。
今回の豪雨被害を受けて、早い対応をしたものと思います。

これまで土砂災害や津波のリスクは重要事項説明の項目になっていましたが、水害リスクは対象になっていませんでした。この水害リスクの説明義務化後、不動産業者は自治体が作成している水害ハザードマップを活用し、物件の位置や浸水のリスクなどを顧客に説明しなければなりません。近隣にある避難所の場所も伝える必要も出てきます。

国は被害の拡大を防ぐため、災害の危険性が高い地域での開発も抑制する予定です。
改正都市再生特別措置法が6月に成立し、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」と呼ばれる区域で、学校や店舗といった施設の建設が原則禁止されるといった措置が取られるようになります。
近年の自然災害の発生が増えており、保険会社の支払いや国の被災者支援などにも多額の費用が必要になっていますので、水害リスクの説明義務化は非常に重要だと思います。

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住宅リフォームガイドブック09 Nov. 2019

「住宅リフォームガイドブック」のご紹介

住宅リフォーム推進協議会で纏められてた「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」をご紹介します。
「中古住宅を購入してリフォームをされる方」「ご自宅のリフォームをされる方」にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。
少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。
この本の内容は「住宅購入後に知りました?!」や「リフォーム前に知りたかった?!」「リフォームを行い減税を受けたい?!」などのような、知らないことで損することが無いように、一般の方が分かりやすくリフォームについて知識を得られる内容です。
ご興味のある方はぜひ、一度ご確認することをお勧めします。
※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページで確認をお願いします。
※補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。
※住宅購入時に使えるものと使えないものがありますので、事前にご確認をお願いします。

>住宅リフォーム推進協議会のホームページ
>住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子

住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)は冒頭マンガで始まる内容となっています。
消費者には非常に分かり易いものです。
また一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。
各制度の諸条件として、
①耐震化
②バリアフリー化
③省エネルギー化
④環境対策
⑤防災対策
⑥その他
となっています。
支援方法は、
①補助
②融資
③利子補給
④専門家等派遣
⑤その他
となっています。
※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をお勧めします。

>地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(令和元年度版)

まとめ

不動産購入の際には、リフォーム前の物件をご覧になられると「本当に綺麗になるか?」また「最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのか?」が気になると思います。
そのような時には『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』をご覧いただき、少しでも「お得にリフォームが出来るかどうか」をご判断いただければ幸いです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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ハザードマップ30 Oct. 2019

データで調べるハザードリスク

先日の台風19号では、全国各地に多大な被害が発生したことが報道されています。
それに併せて「ハザードマップ」の確認をするよう推奨されていますが、まだまだ認知度は低いというのが実際です。
(一社)日本損害保険協会では「風水害等による高額保険金支払事例」を公表しています。

>風水害等による高額保険金支払事例

こちらのデータによると、高額支払事例のトップ10のうち半分にあたる5件がここ5年間で発生しています。
さらに、平成30年の事例が3件も含まれています。
ハザードマップを見ていただくと「数十年に一度の大雨が降った場合の浸水予想です」といった文言が記載されている場合もあります。
しかし、最近の異常気象や大型台風の勢力・頻度を考えると「数十年に一度」から「数年に一度」もしくは「年に1回」といった頻度といってもおかしくないくらいの状況です。
ハザードマップに記載されたリスクは「被害が発生するかも」ではなく「いつか被害が発生する」と考えていただくべきではないかと思います。

上記と同時に(一社)日本損害保険協会では「地震による高額保険金支払事例」も公表しています。
こちらでも、上位5件のうち3件の事例がこの5年間に発生しています。
地震や台風、大雨の被害は見逃すことができないリスクとなっています。
たとえ保険金が支払われたとしても、それだけではカバーしきれないものが多くあります。
被害に合わずにすむ手段が手元にあるのであれば、まずはそれを徹底していただきたいと思います。

多くの市区町村では、今ではインターネット上でハザードマップを公開していますので、ご覧いただく手間もかかりません。
ぜひ一度、ご覧になっていただければと思います。

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消費税後の不動産購入29 Oct. 2019

消費増税後の不動産購入のポイント

消費税の増税が行われ8%から10%に上がりました。
不動産のような大きな買物において2%の税率の違いは、影響が大きいと感じられる方もいると思います。
そこで、今回は『消費増税後の不動産購入のポイントについて』解説をしたいと思います。

消費税の増税による住宅購入では、どのくらいの支払金額が変わったのでしょうか?
「年収500万円同士の夫婦」を例に計算してみました。
・年収500万円、子どものいない夫婦(世帯年収1000万円を想定
・各々の所得税が約15万円、住民税が約25万円と仮定
・持ち分や費用負担も均等に行うものと仮定
まず夫婦が5000万円(建物部分2500万円、土地部分2500万円)の物件を購入する場合
消費税が課税されるのは建物部分のみなので、消費増税後の2%の税率の差の影響は約50万円(2500万円×2%)になります。
ちなみに「土地には消費税がかからない」という事をご存じで無い方も結構います。

ローン減税とすまい給付金

適用される消費税率が8%か10%かで変化がある制度としては「住宅ローン減税」と「すまい給付金」が挙げられます。
住宅ローン減税について
消費税8%だと10年、消費税10%だと13年の減税をそれぞれ最大で受けることができます。
消費税10%が適用され、3年延長される部分は「年末ローン残高の1%(当初10年と同じ計算)」と「建物価格の2%の3分の1」のいずれか小さいほうの金額が減税になります。
夫婦が2500万円ずつ、35年返済、1%で借り入れを行った場合に受けられる住宅ローン減税は、夫婦の合計で
・消費税8%なら最大約444万円
・消費税10%なら最大約494万円になります。
この差額の50万円で、建物にかかる消費増税の2%の差額50万円をカバーできる計算になります。

すまい給付金について
これは消費税8%の場合は目安年収510万円以下で最大30万円、消費税10%の場合は目安年収775万円以下で最大50万円支給されます。
実際には年収以外に扶養家族による控除などを差し引き、住民税の所得割額で金額の判断がなされます。
すまい給付金の公式サイトでは給付額の簡易シミュレーションができます。

>すまい給付金の公式サイト

モデルケースの夫婦で試算をすると
・消費税8%だと給付額は0円
・消費税10%だと夫婦で合計30万円(一人当たり15万円×2人)の給付が受けられる計算になります。
ここまでで、消費税10%で購入したほうが、むしろ30万円有利になる計算になります。
※そもそも住まい給付金が受けられないような年収の方もいますので、ご注意下さい。

まとめ

不動産の価格については、一物一価ではなく、一物四価とも一物五価とも言われていたりします。
不動産購入のタイミングによって、エリアや広さの類似物件については、購入時期に応じて価格が数百万円単位で変わるケースも良くあります。
特に中古の物件では顕著になります。
例えば分譲マンションでは同じ建物内であっても、売主の事情や考え方によって提示価格(販売希望価格)の強気さや値引き交渉の可否も変わります。
最終的には数十万円から数百万円の価格差が出ることがあります。
※中古物件で売主が個人の不動産の場合は消費税はかかりません。

このような事例から物件購入において、消費増税の影響はさほど大きなものではないと考えられます。
やはり、不動産購入の時期は増税うんぬんよりも「適切なタイミング」が重要だと思います。
「どのエリアで考えるのか」や「どのくらいの大きさの物件を選ぶか」など、各家庭の経済状況などと照らし合わせて予算を検討することが大切です。
まずは「なぜ不動産購入をする必要があるのだろうか」「購入の動機を満たすためにはどのような仕様の物件である必要があるのか」などを整理して、後悔のない不動産購入を目指していただきたいと思います。

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相続②17 Sep. 2019

相続対策

相続対策は生前の対策として
『感情面の整理』と『経済面の整理』があります。
『感情面の整理』とは、このコラムの相続①で記載した、親族間のコミュニケーションや情報のオープン、遺言作成などを指します。
『経済面の整理』とは、
①相続人と財産の確認、②相続税はかかるか?③課題は?④分け方は?⑤納税資金、分割金はあるか?⑥節税対策、分割対策は?
以上の相続プランを作成して、親族間で取り組む内容を指します。

まず、相続税はかかるか?を考えます。
相続税は、相続税の基礎控除を超えると相続税がかかります。
3,000万円の基礎控除+相続人一人につき600万円で計算ができます。
例えば、
相続人が妻+子供二人の場合は3,000万円+1,200万円=4,800万円
相続人が妻+子供一人の場合は3,000円+1,200万円=4,200万円
となり、この金額を超える財産に対して相続税がかかります。

相続財産の確認として、金融資産のうち、現金はその金額のまま評価されます。
生命保険なども現金と同じように、受け取る保険金をそのまま評価します。
不動産は路線価(時価の約8割くらい)で評価します。
負債とは銀行の借り入れなどを指しますが、不動産や金融資産などの合わせた相続財産から負債分をマイナスすることができます。
このような正味財産額が上記の控除金額以内であれば相続税はかかりません。上回った場合はその差額に相続税がかかります。

節税対策

生前にできる節税対策は『財産を減らす+評価を下げる』です。
『財産を減らしてできる節税対策』は
・現金の場合は年間110万円贈与、教育資金の贈与1,500万円、住宅取得の資金贈与500万~1,500万円、配偶者控除2,000万円、結婚子育て資金贈与1,000万円など
・不動産の場合は贈与、売却⇒現金⇒購入、寄付など
・法人設立(現金増の回避)など
があります。
『評価を下げてできる節税対策』は
・現金の場合は不動産の購入や建物建築資金に利用など
・生命保険などは、非課税枠一人500万円の利用など
・不動産の場合は土地活用資産組み換え、小規模宅地等の特例要件の利用など
・養子縁組(基礎控除増一人又は二人)など
があります。

このような節税対策を、その家族に合わせて組み合わせることで、オーダーメイドの相続プランとなります。
一般的に財産の半分以上が不動産ですので、節税も納税も不動産で考える必要があります。

相続は不動産のノウハウが不可欠

相続の相談は誰にしますか?
・弁護士
弁護士は、争いが無い場合は必要がありません。
弁護士に頼んでしまうと相続人同士では話ができなくなります。
また弁護士は相続人をまとめる役割ではありません。
・税理士
実は相続税を納税する人は、平成25年4.3%(5.2万人)平成28年8.1%(10万人)とまだまだ少ないのが現実です。
相続税がかからない人がほとんどです。
・信託銀行
遺言整理業務の費用は安くありません。
保管料や執行料がかかります。
もめた場合は間に入ることはありません。

財産の半分以上が不動産です。
不動産の専門家が相続をコーディネートすることが現実的な対応と考えられます。

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相続①16 Sep. 2019

もめたら絶縁

先日、相続のセミナーを受講しましたので、その内容をお知らせします。
相続では、遺産分割のもめごとが多いそうです。
いちどもめごとが起きてしまうと、親子や兄弟姉妹では「会話ができない」ほどにこじれて、絶縁状態になってしまうそうです。
もめる時は、財産の多い少ないに関係なく、普通の家庭がもめるとのことです。

では、もめごとのトップ3は?
①コミュニケーションが取れない
これは「それぞれの主張が対立」「一方的に話を進める」「頭ごなしで聞く耳を持たない」「話し合いにならない」
という状態を指します。
②財産を開示しない
これは、身近な相続人が財産を預かり「教えない」「分けない」という状態を指します。
③不動産が分けにくい
これは「相続人が複数いるのに不動産は一ケ所で分けられない」「同居しているので当然相続できるという考え」を指し、相続人同士に温度差がある状態を指します。

普通の家庭が一番もめる

実は、相続では普通の家庭が一番もめるそうです。
ちなみに普通の家庭とは
・財産が5千万円以内
・相続人が3人以内
・相続税がかからない
・遺言書がない
です。

では、このような普通の家庭が一番もめてしまうのは何故なのでしょうか?
それは「相続が発生したらどうしようか?」ということを、親族間で全く考えていないことが原因です。
生前に「相続が発生したらどうしようか?」を話し合っていれば、上に記載したようなコミュニケーション不足や財産がどこにどれだけあるとか、同居している私に一番の権利がある、といった温度差を認識できます。
温度差を認識できれば、話し合いができ妥協点が見つけられます。
しかし相続が起こってからでは、時間的な余裕も少なく、それぞれの主張が対立して、最終的に調停や裁判となります。
調停や裁判になりますと、相続人同士では話し合いができず(弁護士から「相続人同士では話をしないでください」と釘を刺されます)その結果『絶縁』となってしまうのです。

生前の対策

相続でもめないためには、生前の対策が一番重要です。
生前の対策として、特に重要な要素として「認知症になる前に行う」というものがあります。これは、本人の意思確認が取れないと前向きな対策をすることができないからです。
また、もめごとが一番多い『遺産分割』でもめないためには
・親族間で普段からコミュニケーションを取っておく
・親族間で財産や生前の贈与などの情報はオープンにしておく(隠さない)
・親族間で寄与(貢献)や介護の役割分担の情報もオープンにしておく
・遺言書や民事信託を用意しておく
以上のような対策は、時間もかかりさまざまな情報も必要ですので、はやめに行うことをお勧めします。

遺言書

40年ぶりの民法の改正により、遺言書の作成が手軽になりました。
その内容は
・作成方法が「すべて自筆」から「案文は自筆、財産目録はワープロやパソコンでの作成可能」
・保管場所が「自宅など」から「法務局」(法務局の保管は数百円の印紙代がかかります)
・改正前は「体裁が整っていないと効果が無くなることや紛失や改ざんの可能性があった」が改正後は「法務局のチェックで不備の指摘を貰えることや紛失や改ざんの可能性がない」
となっています。
遺言書の作成年代は、約37%の方が70歳代で作成しているそうです。

遺言書作成時のポイントは
・遺言書は「こっそり」と作らない(公正証書での遺言書がお勧め)
・遺産分割は「公平にする」のが無難
・公平に分けられない時は「その理由を明記」する(付言事項に理由や意思を書いて伝える)
・財産のことだけでなく「感謝や気持ちも残す」
とのことです。
確かに、遺言書の中に感謝の気持ちが入った「配慮のある遺言書」を見れば、深刻なもめごとになるようなことは少ないと感じます。

相続②に続きます

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