ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

2021年度税制改正のポイント01 Jan. 2021

不動産の知恵ふくろう

2021年度税制改正のポイント

新型コロナウィルスの感染拡大が続く中でまとめられた来年度の与党の税制改正大綱。
不動産業界で大きかったのが「固定資産税の負担増を和らげる特例措置」と「住宅ローン減税の入居期限延長・床面積の要件引き下げ」です。
ポイントを簡単にまとめましたので確認下さい。

固定資産税の負担増を和らげる特例措置(2021年度限定措置)
住宅地や商業地にかかる固定資産税は、近年の地価上昇による負担増を抑える特例措置を来年度に限って設ける。
来年度の納税額が上がる予定の土地は、本年度と同じ税額に据え置き、地価が下がる予定の土地は税額をそのまま引き下げる。

住宅ローン減税の入居期限延長・床面積の要件緩和
① 通常より3年長く適用される特例措置(最大で13年受けられる)
⇒住宅ローン減税が通常より3年長く適用される特例措置は、本来は今年の年末までに入居が条件だったが、2022年12月末までの2年延長
※この特例措置の注意点は、あくまでも昨年10月の消費税増税時の特例措置(特別特例取得)が延長となっているため、消費税10%である場合の住宅の取得者が対象。不動産の場合、消費税が課税されるケースは法人から購入した場合に限り、建物代金に消費税が課税されます。個人間での取引で購入した場合は、最大10年間なので注意が必要です。
※注文住宅は2021年9月、分譲住宅は2021年11月までに契約する必要あり。

② 対象物件の床面積の緩和(50㎡以上⇒40㎡以上に緩和)
⇒面積は、登記簿謄本で判断されます。インターネットや不動産の販売図面に出ている専有面積で40㎡以上あっても、登記簿面積(内法面積 壁の内側の面積)で40㎡を超えていなければならないので、要注意です。

③ 小規模物件には所得制限(3000万円以下⇒1000万円以下)
⇒40㎡以上50㎡未満である住宅については、上記①の特別控除の特例は、13年間の控除期間の内、その年分の所得に係る合計所得金額が1000万円を超える年については適用しないので注意が必要。

≪その他≫
控除額については、年末時点のローン残高の1%を所得税から差し引く現在の仕組みについて、低金利が続く中、1%を下回る金利でローンを組めば、利息よりも多くの控除が受けられるという指摘が会計検査院から出ていました。これを踏まえて、年末時点のローン残高の1%か、その年に支払った利息の総額の少ないほうとするなど、控除額や控除率など控除の在り方を2022年度に見直す方針を明記されました。

今後は、ローン減税の控除額が減る方向になるかもしれませんが、少なくとも来年度までは現行の控除額や控除率で住宅ローンの恩恵が受けれそうです!税控除額が大きいうちに住宅の購入をご検討下さい。

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8月の不動産相場15 Sep. 2020

不動産の知恵ふくろう

8月の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020 年8月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
8月の東京都区部は79.60 万円/㎡と前年比で1.6%上昇
多摩は42.16 万円/㎡と前年比で6.1%上昇し、双方とも4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
8月の横浜・川崎市は49.09 万円/㎡と前年比で2.9%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
神奈川県他は34.22 万円/㎡と前年比で8.9%上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
8月の埼玉県は32.91 万円/㎡と前年比で2.5%上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は28.84万円/㎡と前年比で3.7%上昇した。

>◆公益財団法人東日本不動産流通機構<『月例報告Market Watchサマリーレポート 2020年8月度』

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

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2020年7月度の不動産相場20 Aug. 2020

不動産の知恵ふくろう

2020年7月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020年7月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。
詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
7月の東京都区部は81.76万円/㎡と前年比で5.5%上昇し、3ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は43.93万円/㎡で前年比プラス16.3%の2ケタ上昇となり、3ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
7月の横浜・川崎市は51.35万円/㎡と前年比で7.5%上昇し、6月に続いて前年同月を上回った。
神奈川県他は32.44万円/㎡と前年比で5.9%上昇し、3ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
7月の埼玉県は32.07万円/㎡と前年比で1.6%上昇し、6月に続いて前年同月を上回った。
千葉県は27.64万円/㎡と前年比で1.1%下落した。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告Market Watch サマリーレポート2020年7月度』

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事故物件17 Aug. 2020

不動産の知恵ふくろう

事故物件

不動産の購入や賃貸を検討されている場合で「事故物件」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。
火事や事故・自殺などが発生したことのある不動産などが「事故物件」と呼ばれます。
有名なところでは「大島てる」という事故物件公示サイトでは、過去に事故や事件があった情報などが公開されています。
>「大島てる」

このような良くないイメージの付いてしまった不動産は、一般的には敬遠されがちで資産価値もあまり高いとは言えません。
事故があった物件でそのことを表す表現として、一般的には「心理的瑕疵(かし)」と呼びます。
「瑕疵」とは「傷や欠点・欠陥」といった意味です。

不動産事業者は、対象不動産に心理的瑕疵がある場合には、買主や借主に説明する義務があることになっています。
ただし説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めはありませんでした。
20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。

そこで今回、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。
この発表でテーマになったのが、事件性の低い、建物内での死亡に関する事例です。
報告書では「賃貸住宅はそこに人が居住等し生活をする以上、そこで「死」という事実が発生することは不可避であり、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する者の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」とされています。
そして「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。

例えば、昨今では高齢者の自宅での孤独死、といった事例がニュースになってしまうことがあります。
このような事例について、報告書では、孤独死があったからただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき、とされました。
事故物件の定義について、一つの指針を示したかたちになるかと思います。

こうした事例は、各人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」などとその評価が大きく異なります。
スムーズな不動産取引が行われるようにするためには、判断の基準になるものが必要です。
他方で、一律に基準を設定して、機械的に判断できるものではないことも事実です。
ご自身が気にならなくても、将来、売却を検討される際に価格に影響を与えてしまうケースもあります。
賃貸の場合と違い、不動産購入の場合には「自分が気にならないからいいや」では済まない問題かと思います。

不動産の売買の現場で、販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあります。
そうした場合には、その経緯なども踏まえ、総合的に判断する必要があります。
不動産はあくまでも資産として捉えるべきものです。
物件探しには「将来売れるのか?貸せるのか?」といった視点からも、ぜひご検討ください。

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民法改正08 Aug. 2020

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民法改正

民法が100年ぶりに大改正され、2020年4月に施行されました。
そこで不動産購入に直接関係のあるものやそうでないものもありますが少し紹介します。

◆瑕疵担保責任
『瑕疵担保責任』とは、売買契約の履行において引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。
債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。
●瑕疵担保責任から契約不適合責任に
改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。
●担保責任に期間
改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でしたが、改正後は契約内容への「不適合を知った時」から1年以内の通知へと変更されました。

◆特殊建築物の建築確認について、床面積の条件が緩和
これをまで特殊建築物のうち、用途部分の床面積が100㎡超えるもの新築等については、建築確認が必要とされていました。
この床面積の条件が緩和され、一定の用途に供する特殊建築物のうち、用途部分の床面積が200㎡を超えるものについてのみ、建築確認を受ければよいということになりました。
特殊建築物とは、映画館や演芸場などなので、直接は関係ない法改正ですね。

◆長屋や共同住宅に関する単体規定において界壁の条件が緩和
これまで長屋または共同住宅の各戸の界壁は一定の遮音性能を有し、小屋裏又は天井裏に達するものに限ることとされていました。
この条件が緩和され界壁が一定の遮音性能を有し、しかも天井が一定の遮音性能を有する場合には、界壁は小屋裏または天井裏に達するものではなくとも、認められることになりました。
これは隣接する住戸からの日常生活の音が低減される為に定められているものです。

住宅購入にて直接関係のないものもありますが、法改正によって契約時にチェックしておいた方が良い事もあります。

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すまい給付金25 Jul. 2020

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すまい給付金

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。
住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。
すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

■すまい給付金は
・引上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、引上げによる負担を軽減するため現金を給付
・平成26年4月から令和3年12月まで実施
・すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要
■すまい給付金の対象者
・住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
・収入が一定以下の方が対象です。
また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※1が対象となります。
※1、10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。
■すまい給付金の主な要件
1.住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
2.住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
3.収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円※2以下[10%時]収入額の目安が775万円※2以下
4.(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者※1
※2、夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
■給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります
※消費税が非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。
【主な要件】
引上げ後の消費税率が適用されること
床面積が50m2以上であること
第三者機関の検査を受けた住宅であること等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。
【給付要件】とは
1.住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか
2.取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるか
によりそれぞれ異なる要件となっています。
いずれの場合でも、給付要件は、
A.住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件
B.すまい給付金独自の要件
が設定されています。

■すまい給付金の実施時期
すまい給付金制度は、消費税率の引上げられる平成26年4月以降に引渡された住宅から、税制面での特例が措置される令和3年12月までに引渡され入居が完了した住宅を対象に実施しています。
なお、給付対象は引上げ後の消費税率が適用された住宅となりますのでご注意ください。
【参考資料 URL】
▼すまい給付金をいくらもらえるか計算する
すまい給付金シミュレーション
http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html

▼申請方法と受領方法(概要)
http://sumai-kyufu.jp/application/about/index.html

▼郵送申請
http://sumai-kyufu.jp/application/send/post.html

▼申請書類について
http://sumai-kyufu.jp/download/index.html

▼住まい給付金の問合せ先(すまい給付金 事務局)
http://sumai-kyufu.jp/contact/
※コロナの影響により、住まい給付金事務局が混雑が予想されます。
多少時間がかかるかもしれませんが確認をしてみてください。
※「住まい給付金」は下記サイトが専門サイトですので
必ずそのサイトからシミュレーションの上、手続き等ご確認下さい。
http://sumai-kyufu.jp/

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7月の【フラット35】金利05 Jul. 2020

不動産の知恵ふくろう

7月の金利

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2020年7月)
取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利
【フラット35】 借入期間:21年以上35年以下

融資率:9割以下
金利の範囲:年1.300%~年2.060%
最も多い金利:年1.300%
融資率:9割超
金利の範囲:年1.560%~年2.320%
最も多い金利:年1.560%

【フラット20】 借入期間:20年以下
融資率:9割以下、
金利の範囲:年1.230%~年1.990%
最も多い金利:年1.230%
融資率:9割超
金利の範囲:年1.490%~年2.250%
最も多い金利:年1.490%

【フラット50】 借入期間:36年以上50年以下
融資率:9割以下
金利の範囲:年1.650%~年2.150%
最も多い金利:年1.650%
融資率:9割超
金利の範囲:年1.910%~年2.410%
最も多い金利:年1.910%

(注1)【フラット35】は、借入期間を最長35年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
【フラット20】は、【フラット35】のうち15年以上20年以下の借入期間を選択していただく場合をいいます。
【フラット50】は、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
(注2)掲載している借入金利は、2017年10月1日以後にお申込みのお客さまに適用される新機構団信付きの【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】の借入金利です。
加入する団体信用生命保険の種類等に応じて、借入金利が異なります。
新機構団信(デュエット(夫婦連生団信))の場合
掲載している借入金利+0.18%
新3大疾病付機構団信の場合
掲載している借入金利+0.24%
(注3)健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】をご利用いただけます。
その場合の借入金利については、>こちらをご覧ください。
(注4)2017年9月30日以前にお申込みのお客さまに適用される借入金利は「掲載している借入金利-0.29%」となります。
(注5)融資率とは、建設費*・購入価額(非住宅部分を除く。)に対して【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】の借入金額の占める割合をいいます。
*土地取得費に対する借入れを希望される場合は、その費用を含みます。
(注6)段階金利型の金利は除いています。
(注7)【フラット35(保証型)】は含みません。
(注8)取扱金融機関からの報告に基づいて集計しています。1つの金融機関で複数の商品タイプを提供している場合、金融機関からの報告に基づき、複数の商品のすべてを集計対象としています。

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水道管28 Jun. 2020

不動産の知恵ふくろう

水道管の引き込み

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについてしっかりと確認をすることが必要です。
とくに、中古住宅や土地の場合には水道管が何らかの問題を抱えていることも多いため、気を付けることが必要です。

売買契約の締結前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。
給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。
しかし、たいていの説明はそこまでで「既設水道管の口径で十分なのか」「管の材質に問題はないのか」「老朽化や耐震性の問題はないのか」といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。
もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。
水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。
引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について
一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。
昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。
13mmの口径ですとキッチンやバス、トイレや洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあります。

一般的な住宅では20mmの口径が望ましい口径です。13mm
中古住宅では以前から13mmの口径ままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。
一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないと言えます。
ただし自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。
購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには「20mmでの引き直しが可能か」「その費用がどれくらいかかるのか」といったこともしっかりと確認しておく方が良いと思います。

ちなみに東京23区の場合には、原則として20mm以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。
道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。
ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう

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2020年5月度の不動産相場20 Jun. 2020

不動産の知恵ふくろう

2020年5月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020 年5月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。
詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
5月の東京都区部は77.87 万円/㎡と前年比で2.7%上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
多摩は41.27 万円/㎡と前年比で9.4%上昇した。

○神奈川県
5月の横浜・川崎市は45.78 万円/㎡と前年比で4.2%下落した。
神奈川県他は29.22 万円/㎡と前年比で1.1%上昇し、6 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
5月の埼玉県は31.32 万円/㎡と前年比で3.6%下落し、4 月に続いて前年同月を下回った。
千葉県は25.38万円/㎡と前年比で8.4%下落し、4 月に続いて前年同月を下回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告Market Watch サマリーレポート2020年5月度』

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2020年6月度フラット35金利情報05 Jun. 2020

不動産の知恵ふくろう

2020年6月度フラット35金利情報

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2020年6月)
<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>

【【フラット35】借入期間:21年以上35年以下
最も多い金利(9割以下)年1.290%
最も多い金利(9割超)年1.550%

【フラット20】借入期間:20年以下
最も多い金利(9割以下)年1.220%
最も多い金利(9割超年1.480%

【フラット50】借入期間:36年以上50年以下
最も多い金利(9割以下)年1.620%
最も多い金利(9割超)年1.880%

(注1)【フラット35】は、借入期間を最長35年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
【フラット20】は【フラット35】のうち15年以上20年以下の借入期間を選択していただく場合をいいます。
【フラット50】は長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
(注2)掲載している借入金利は、2017年10月1日以後にお申込みのお客さまに適用される新機構団信付きの【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】の借入金利です。
加入する団体信用生命保険の種類等に応じて、借入金利が異なります。
新機構団信(デュエット(夫婦連生団信))の場合、掲載している借入金利+0.18%
新3大疾病付機構団信の場合、掲載している借入金利+0.24%
(注3)健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】をご利用いただけます。その場合の借入金利については、>こちら🔗、をご覧ください。
(注4)2017年9月30日以前にお申込みのお客さまに適用される借入金利は「掲載している借入金利-0.29%」となります。
(注5)融資率とは、建設費*・購入価額(非住宅部分を除く。)に対して【フラット35】・【フラット20】・【フラット50】の借入金額の占める割合をいいます。
* 土地取得費に対する借入れを希望される場合は、その費用を含みます。
(注6)段階金利型の金利は除いています。
(注7)【フラット35(保証型)】は含みません。
(注8) 取扱金融機関からの報告に基づいて集計しています。1つの金融機関で複数の商品タイプを提供している場合、金融機関からの報告に基づき、複数の商品のすべてを集計対象としています。

金利情報検索にあたってのご注意事項
【フラット35】【フラット20】および【フラット50】の借入金利は各金融機関が決定しており、掲載する各金融機関の借入金利等の商品情報は、金融機関の報告に基づいています。
また、本サイトに掲載する借入金利または融資手数料の引下げの適用にあたっては、次のような掲載情報以外の条件がある場合があります。詳しくは各金融機関にお問い合わせください。
引下げ期間が限定されている場合
期間限定のキャンペーンで引き下げられている場合
その他金融機関独自の条件がある場合
毎月の借入金利は毎月第1営業日の正午ごろに更新しております。

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