ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

家庭裁判所の許可16 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

家庭裁判所の許可が必要な不動産取引

販売チラシに「家庭裁判所の許可が必要」という記載がありました。
不動産取引で家庭裁判所の許可が必要なケースとは、どういった場合でしょうか。

不動産の取引で家庭裁判所の許可が必要となるケースは、大抵は本来の所有者が取引を行えず、代理人が取引を行う場合です。
想定されるケースの一つは、ご本人が認知症などにより契約などの判断ができないという状態です。
この場合には「成年後見人(又は保佐人や補助人)」という代理人と契約を行うことになります。

次に、ご本人が亡くなってしまったが相続人がいない、というケースもあります。
子供も配偶者も、親も兄弟もいない、といった方が亡くなってしまった場合には、その不動産は「相続財産」というものに組み込まれます。
そして、これを取引する場合には「相続財産管理人」を相手として取引を行うことになります。

そしてもう一つは、ご本人が失踪してしまい、不動産を管理する人がいなくなってしまった場合です。
この場合には「不在者財産管理人」という代理人が契約行為を行うことになります。

どのケースでも、代理人が不適切な金額で不動産を処分してしまわないよう、契約内容について家庭裁判所のチェックが入ります。
そのため、無事に契約となるためには「家庭裁判所の許可」が必要となるのです。

家庭裁判所の判断基準は、所有者にとって不利益を与えないか、ということになります。
そのため、家庭裁判所の許可が必要となっている物件については、あまりに大幅な値段交渉は難しいと考えられます。

また、考えられるリスクとしては、所有者本人への確認ができないため、細かい物件状況や資料などがわからない、といったことです。
所有者が購入した際の経緯や資料、隣地所有者との関係や、室内設備の不具合など、買主としては聞いておきたいことが、代理人は何も知らないので確認できない、といった場合もあります。
この場合には、現況や残存資料から判断するしかありません。
隣地との境界トラブルがないかの聞き込み、建築確認資料や契約関係書類の確認、現地での設備や建物の劣化調査などを、念入りに行う必要があるかと思います。
もちろん、場合によっては資料もしっかり残されており、トラブル要素もないシンプルな物件もあると思います。
ただし、それぞれケース・バイ・ケースとなりますので、検討される場合にはエージェントと二人三脚での確認をおすすめいたします。

相場より割安な物件については、割安なだけの何らかの理由があるものです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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省エネの住宅性能15 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

家を買うなら考慮したい省エネなどの住宅性能をご存知ですか?!

2019年に入り、住宅購入を検討されている方も増えているかと思います。
不動産購入をされる際には、快適な住空間に住むための住宅性能も重要であると考えます。
ちなみに、住宅性能については『耐震性』『省エネ性』『バリアフリー性』『耐久性』が挙げられますが、その中で、居住者が我慢や努力をしなくても光熱費が抑えられ、一年中快適な室内環境で暮らす事ができる『ZEH(ゼッチ)(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)』について解説をしたいと思います。

まず初めにZEH(ゼッチ)(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは
「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。
ZEH(ゼッチ)の定義は、毎年制度が変わることで変化しているのが現状です。昨年の2018年度版のZEHの仕組みについても、大きく変化した年でした。
一昨年度までは、二種類だったZEHが、今年度から5種類に増加しております。基本は、同じような考え方で運用されているようですが、それぞれ特例が増え、ZEHを取り入れ易くなったと考えていいようです。

ZEH+(ゼッチプラス:最も高スペック)
ZEH基準のUA値(強化外皮基準)を満たし、一次エネルギー消費量の削減率が25%以上であり、太陽光発電で100%以上の省エネを達成している住宅。
HEMS設置も必須であり、
①さらなる強化外皮基準(1,2地域0.30W/㎡・K 3~5地域 0.40W/㎡・K 6,7地域 0.50W/㎡・K)
②高度エネルギーマネジメント
③電気自動車を活用した自家消費の拡大措置の3要素のうち2要素以上を採用する事が求められています。
ZEH+の公募方法は、ZEHビルダーごとに事前枠付与となります。
平成31年度以降は、予算等の変更がありえますが、事業者は4月に公募される枠付の公募に対し、新築予定戸数を提案し、採択された戸数の範囲内で要件を満たす住宅に対し補助を受けられる予定となりそうです。

Nearly ZEH+(ニアリーゼッチプラス:真ん中のスペック)
ZEH基準の外皮性能を満たし、一次エネルギー消費の削減率が25%以上であり、太陽光発電により、100%未満75%以上の省エネを達成している住宅。
HEMS設置も必須で、
①さらなる強化外皮基準(1,2地域0.30W/㎡・K 3~5地域 0.40W/㎡・K 6,7地域 0.50W/㎡・K)
②高度エネルギーマネジメント
③電気自動車を活用した自家消費の拡大措置の3要素のうち2要素以上を採用する事が求められています。
但し、寒冷地(地域区分 1・2地域)、低日射地域(日射区分 A1・A2)又は多雪地域(垂直積雪量100cm異常)に限ります。

ZEH(ゼッチ:3番目に高スペック)
ZEH基準のUA値を満たし、一次エネルギー消費量の削減率が20%以上であり、太陽光発電で100%以上の省エネを達成している住宅。HEMSも設置も必須です。
ZEHの公募方法は、建築主による先着方式となるようです。

Nearly ZEH(ニアリーゼッチ::2番目に低スペック)
ZEH基準のUA値及び一次エネルギー消費量の削減率の基準を満たし、太陽光発電により、100%未満75%以上の省エネを達成している住宅
但し、寒冷地(地域区分 1・2地域)、低日射地域(日射区分 A1・A2)又は多雪地域(垂直積雪量100cm異常)に限る

ZEH Oriented(ゼッチオリエンテッド:最も低スペック)
ZEHの定義に基づき、都市部の狭小地(北側斜線制限の対象となる用途地域であって敷地面積が85㎡未満である土地)に建築される住宅。但し平屋は除きます。
ZEH Orientedでは太陽光による創エネ(再生可能エネルギーの導入は必要なし)は求められません。

いずれにせよ、これからの日本の住宅はZEH等の省エネ住宅が増えてくることが予想されます。
そのため、これから不動産購入をする際には家の状態や性能面を第3者(次の買い手等)にも伝えられるようなコンディションが求められてくるかもしれません。
まだあまり普及しているとは思いませんが、国土交通省が設けた『安心R住宅』制度の中にも自分のコンディションの開示が求められています。
そのような住宅性能についても、把握しておく時代が近づいているのかもしれませんね。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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リフォームと建替13 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

リフォームと建て替えどっちにしますか?

築70年以上の古民家があるとします。
ここで考えるのが、古民家を活かしてのリフォームか、または建て替えになります。
一般的に、家は20~30年の築年数を経ると、そこに住む家族の人員構成に変化が起きます。
そこで、20~30年前の間取りでは、いろいろな面で不具合を感じます。
また、バスルームやキッチンなどの設備も古くなり、使用自体に問題が出てきたり、使いづらくなってきます。

近年、各地で地震が多発していることや南海トラフ地震などがおこると言われています。
そのため地震への備えも考えなければいけません。
現在の耐震基準が、大きな分岐点を迎えたのは1981年(昭和56年)と1995年(平成7年)です。
※1981年=建築基準法改正により新耐震設計基準導入(1978年宮城県沖地震を受けて)1995年=耐震改修促進法制定(阪神・淡路大震災を受けて)などの大規模震災を経て、命を守る家の耐震基準やそれにまつわる法が改正・制定されてきました。特に1981年以前に建てられたか、以降に建てられたかで「旧耐震」「新耐震」と呼ばれ、「旧耐震の家」は耐震診断を受けるよう勧められています。

その後、2011年には東日本大震災が、2016年には熊本地震が起きました。
もしも、耐震診断をして家が危険性があるとわかったときは、耐震リフォームか、建て替えのどちらかを考えなくてはいけないと思います。

ここでは、建て替えとリフォームを比較してみました。
建て替えを選択した場合
・工期・・・約5~7ヶ月
・間取り・・・自由設計
・工事以外の諸経費・・・解体費、破棄費、建て替え期間の仮住まい費用+引越し費用

リフォームを選択した場合
・工期・・・約1ヶ月(リフォーム内容よって異なります)
・間取り・・・制限有
・工事以外の諸経費・・・特になし
ただし、思いのほか傷んでいる箇所が多いことで費用がかさむこともあります。

リフォームか建て替えを悩んでいる方は、信頼のできる会社・建築家などの複数から得た見積もりと、もしも建て替えをしたときとの見積もりを照らし合わせ、総合的に判断した方が良いと思います

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建築条件付き土地12 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

建築条件付き土地のメリットとデメリット

「建築条件付き土地」というものをご存じでしょうか。
土地の販売チラシを見ると、たまに記載されていることがあります。
建築条件付き土地とは

「建築条件付き土地」とは、土地を購入した場合でも、売主から「指定の建築会社」と「指定の時期」までに「建築請負契約」を結ぶことを条件とされている土地です。
つまり、土地を購入した後でも自分で建築会社を選ぶことができない、ということになります。

建築条件付き土地のメリット
建物の素材や建築会社に拘りがない場合には、選択の段取りが立てやすくなりますので好都合となります。
また、建築条件のない土地に比べて、若干価格が安くなっている傾向にあります。

建築条件付き土地のデメリット
建築会社が指定されてしまうため、完全に自分好み家を建築することはできません。
また、建築請負契約までの期日が設定されているため、時間的に決めきれない可能性もあります。
建築条件付き土地を検討する場合には、早め早めからショールームへ行くなどしてイメージを固めておきましょう。

また、場合によっては「建築条件を外す」という交渉もあります。
販売価格に上乗せしてお金を支払うことで、建築条件を外してもらう、という方法です。
これは売主サイドとの交渉となりますので、必ずできるわけではありませんが、気に入った土地があり、希望の建築会社がある場合には、交渉してみてはいかがでしょうか。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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買って大丈夫?11 Feb. 2019


不動産の知恵ふくろう


その土地買って大丈夫ですか?

2018年は災害が多い年でした。
住宅購入には、災害が発生した場合を想定し、事前に規制されている地域なのかも確認しておく事をお勧めします。

崖地等、災害が発生するおそれのある土地に住宅を企画する場合には、災害防止の観点から十分な安全性を確保できるよう、対策が必要となります。
各種法令の中に、宅地造成に関する規制があるので、企画にあたっては、対象地が、災害危険区域・宅地造成工事規制区域・造成宅地防災区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域のような規制がかかる区域に該当するかを確認し、該当する場合には、その規制内容を調査しなければなりません。

たとえば、宅地造成工事規制区域内で、切土で高さ2mを超える崖を生ずる工事や、盛土で高さが1mを超える崖を生ずる工事を行う場合には、知事等の許可が必要となります。
また、造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域外の土地で、すでに造成された一団の宅地のうち、災害が発生するおそれが大きい区域について指定されますが、この区域内の造成宅地の所有者等には、災害防止のため擁壁等を設置する等の義務が生じることになります。

地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域内の土地については、切土や工作物の設置等を行う場合等には、知事の許可が必要となります。
また、土砂災害特別警戒区域内で住宅宅地分譲等の開発行為を行う場合にも、知事の許可が必要となります。
その他、災害危険区域、砂防指定地、河川保全区域、保安林及び保安施設地区に該当する場合にも、行為の制限や知事の許可が必要となる場合があるので、内容を確認するべきです。

大規模盛土造成地とは、谷等を埋めて平坦を確保した3,000㎡以上造成地や急傾斜地で盛高さが5m以上となる造成地をいいます。
阪神・淡路大震災や新潟県中越地震などでは、大規模盛土造成地で地盤が滑動崩落する現象が起き、甚大な被害が生じたため、こうした土地で住宅を企画する際には注意が必要となります。

大規模盛土造成地に該当するかどうかについては、大規模盛土造成地マップを公表している自治体もありますので、ご参照ください。

重要事項説明で、このような情報も知る事になるとは思いますが、内見の時にはご希望エリアがどういった規制があるかは事前に調べておいた方が良いかと思います。

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家は資産10 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

長寿化する人生で家は資産として活用する時代へ

人生100年時代(長寿化)においては、人生は学び直しや働き方の転換を繰り返すマルチステージになると話題になっています。
今までは、人生80年時代と言われていましたので、教育・仕事・引退という3つのステージだけを考えて、一生を終える方が多かったと思います。
また、従来では結婚や出産を機にマイホームを取得し、終の棲家とする人が多かったですが、これからはライフスタイルに応じての仕事や家を変えていく時代になりました。
このため、人生では「家選び」が非常に重要な要素となります。そのため、ひとつの住宅に住み続ける事はリスクとなり、住み替えや買い替えをしていく事が一般的となると思います。
住み替えを簡単に行うためには、資産となるような不動産の購入が重要な要素となり、資産として活用できる家であるかどうかが「長寿化する人生での住宅購入のポイント」になります。

不動産は、利用価値で、資産となる不動産、もしくは資産とならない不動産(負動産)に分けられます。
また、不動産の価格決定の要因は『立地で9割決まる』と言われるため、どこに住まいを求めるかがポイントになります。

長寿社会となり、かたや人口減少、空き家の増加も深刻さを増し、今後買った家の資産価値を保つには『誰もが住みたい』と思えるようなエリアでの住宅購入が欠かせません。
住宅情報を提供するリクルートが運営する『SUUMO』の住みたい街ランキングをを見ていると、4つのエリア選定のポイントが見えてきます。
今回は、その4つのエリア選定のポイントについて解説します。

〇まずは住宅購入の選定エリアが「おしゃれなエリア」かどうか?!
横浜・恵比寿・吉祥寺・目黒といった誰もが「おしゃれなエリア」と感じる場所かどうか、が住宅購入の選定で重要です。
そのようなエリアは、若者も多く、人が集まり、世代を超えて人気のあるエリアと言えそうです。

〇住宅購入の選定エリアが「再開発エリア」かどうか?!
品川・武蔵小杉・渋谷・東京エリアにおいては、現在、再開発プロジェクトが動き、大型ショッピングモールやタワーマンションの建設ラッシュとなっています。
このようなエリアは、生活の利便性が向上し、資産価値が上昇していく事が予想されています。

〇住宅購入の選定エリアが「中核都市エリア」かどうか?!
都心部から少し離れても、その地域内で商業施設や娯楽・教育設備が整っているため、その中核都市というエリアである事で生活が完結できる便利な場所と言えそうです。
このようなエリアは、目だった良さは無いにせよ、そのエリアに住んでいる方にとっては非常に魅力的に感じられる場所のようです。
大宮・浦和・船橋・柏・立川エリアが該当します。

〇住宅購入の選定エリアが「穴場なエリア」かどうか?!
赤羽・川崎・北千住エリアは複数路線が使えるなどの交通の利便性により、私達の親世代では人気のなかったエリアが再注目をされています。
このようなエリアは、家賃が比較的安く、昔ながらの商店街や飲食店が軒を連ねており、雑多な雰囲気でも歴史を感じられるような方にはおススメです。

一方で、あまりおススメでないエリアとしては「人口の流出が進みそうなエリア」「再開発の予定もないエリア」「立地適正化計画の計画外のエリア」は注意が必要と言えそうです。

※立地適正化計画とは?!
立地適正化計画は、都市再生特別措置法に基づき、市町村がつくる計画です。
平成30年12月27日時点で、全国420の自治体が立地適正化計画の作成を行うことを表明しており、215の自治体で具体的な取り組みが公表されています。
立地適正化計画では、住宅を集める「居住誘導区域」(住む場所を集約)と、店舗や福祉施設、教育機関などの立地を促す「都市機能誘導区域」(仕事をする場所を集約)が設けられます。
平たく言うと、街の中で「今後も活用していく区域」と「使わない区域」を線引きしましょう、という制度になります。

人口減少時代では、社会資本を投下する対象を絞らなければ、自治体の財政が破たんしてしまう恐れがあるからです。
住宅購入の場合は、検討しているエリアの自治体が立地適正化計画の取り組みを行っているかどうか、実施している場合は検討物件が居住誘導区域内なのかどうか、を確認する必要があります。
いずれにしましても、これから住宅購入をご検討いただいている方には、住宅購入の予定エリアの現状と将来性などをさまざまな角度から調べてみて、ご検討いただく事をおススメ致します。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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遺留分08 Feb. 2019

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相続争いの火種~遺留分について~

不動産を所有している方が亡くなった場合、問題となる事例のひとつが「遺留分」です。
遺留分とは、法律で定められた相続人に残すべき相続分です。
例えば、相続人が配偶者と子供であればそれぞれ全財産の4分の1が遺留分となります。
子供が2人であれば、8分の1ずつが子供の遺留分となります。

遺言書で「すべての財産は長男へ」と書いていたとしても、次男はその8分の1を遺留分として請求することができます。
母親を看護しながら同居をしてくれている長男に、遺言で相続財産全部を渡そうとしても、遠方に住んでいて顔を出さない次男にも8分の1を請求する権利が残されているのです。
相続財産の8分の1にあたる現金や金融資産があれば良いですが、大抵の家庭では不動産が相続財産の大半を占めています。
そのため、長男に相続させようと思った自宅の8分の1を次男が請求する、といった事態が発生します。

遺留分問題を解消するひとつの手段は、相続開始前からの家族での話し合いと、相続人への配慮ある遺言書の作成です。
なぜ、遺留分を超えた相続をしたいのか。
その意向を、生前から相続人へしっかりと伝え、また遺言書の「付言事項」においても言葉を尽くしていくことが大切です。

それ以外の方法として、家庭裁判所の許可を得て、生前に遺留分を放棄するという方法もあります。
相続人となる人が裁判所へ出向き、遺留分放棄の意味やその理由を理解しているか裁判所で尋問を受ける、という手続きです。
この生前の遺留分放棄については「相当の理由」が必要とされています。
遺留分にあたる額の生活の援助を、すでに受けている、事業資金として出資を受けた、といった理由が必要です。

相続が発生した際に、相続争いになることが予想されるような場合には、遺留分を放棄させたい相続人を説得して、裁判所へ出向いてもらう必要があります。
相続トラブルが想定される方への依頼になると思いますので、色々な調整が必要になるかと思います。

こういった遺留分への対応が完了できれば良いですが、対応できない場合には、不動産を売却したうえで、現金を分配するといった結末を迎えることになります。
この場合でも、売却できる不動産であれば、という前提付きです。
売却できないような立地、条件の不動産であった場合、売却もできず、相続手続きも進まず、いわゆる「空地・空き家」へと向かってしまいます。
実際には、こういった不動産も多く存在してしまっています。
改めて、相続トラブルの種とならない不動産選びと、相続トラブルを避けるための手立てが重要です。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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二世帯住宅06 Feb. 2019

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二世帯住宅を建てる時に間取りよりも前に考えなければならない事とは?

二世帯住宅を建てるとき、親世帯と子世帯の両方が快適に暮らすために「どのような間取りにするのか」ということを詳細に検討されると思います。
しかし、二世帯住宅を建てるときに、将来の相続についてまで真剣に考えて建てているケースは非常に少ないのではないかと思います。
実は、これが二世帯住宅の盲点となります。

と言いますのが、実際に相続が発生した後に、二世帯住宅という相続財産を巡って兄弟間で争いが起き、最悪の場合、兄弟絶縁にまで発展する事態が現実に多く起きております。
この問題は、特に相続財産が自宅のみという場合に起こりやすいです。

たとえば、自宅敷地を相続時に姉弟2人で共有するような場合を考えてみます。
自宅敷地に居住している弟と、外部に居住する姉による共有は1/2ずつの所有となるので平等ですが、実は外部に居住している姉にとっては、利用上、何のメリットもない財産を相続した事になります。
したがって、将来的に姉家族に教育費等が必要となったような場合には、この共用持分を現金化したくなる可能性が多いに考えられます。
このとき、姉は共有物の分割請求をすることになりますが、この請求があると、自宅敷地の半分を弟が買い取るか、もしくは第三者に全部を売却して売却代金を分割しなければなりません。
つまり、弟にとっては、このとき姉に支払う現金がなければ、親から受け継いだ大切な居場所を失ってしまうことになります。

このような相続による兄弟間の争いを避けるには、相続発生以前から、親子間、兄弟間で将来の相続時の遺産分割について真剣に話し合っておくことが大切です。
特に、二世帯住宅を新たに建てる前こそ、話合いが重要となります。
建設時には、まだまだ相続は先の事だと思っているので、考えたくない事かもしれませんが、検討しなかってことで仲の良かった子供たちの関係が後々悪くなることは極力避けるべくきです。

住宅購入時には、現在の住まいの事だけでなく、将来を見据えた買い方をお勧めします。
なお、そういったご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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住宅ローン金利05 Feb. 2019

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1月に続いて、2月も大手銀行をはじめ金融機関が住宅ローン金利を引き下げ始めた!

その背景には、
1. 1月30日米連邦準備委員会(FRB)が利上げシナリオの棚上げを表明したことで、日本の長期金利が下落したこと。
2. 10月予定の消費税増税を前に想定される住宅の駆け込み需要を狙っている可能性が高い。不動産業者などは年度末の決算までに販売攻勢をかける傾向があり、2~3月が住宅販売の最盛期となる。そのため金融機関は低金利で利幅が薄くなることを覚悟し、3月にかけてさらに金利を引き下げる可能性もありそうです。

国内大手5銀行の2月の住宅ローン金利は、主力の「10年固定型の最優遇金利」で3行が1月の水準から引き下げ、2行が据え置きました。
りそな銀行が1月から0.05%下げ0.65%と最も低く設定。
みずほ銀行は0.70%、三菱UFJ銀行は0.79%に下げました。
三井住友信託銀行は0.70%、三井住友銀行は1.10%と、1月の水準を維持しました。変動型は5行とも据え置きました。

低金利で貸し出し利ざやが縮小する中、さらなる金利の引き下げに踏み切った背景には「増税前の駆け込み需要も意識した営業戦略がある」(銀行関係者)。
金融機関としては、一定水準の収益を確保するためには、貸し出しを増やして量を追わざるを得ない事情があります。
増税前の顧客獲得を目指し、一時的に金融機関の利下げ競争が過熱する事態もありえそうです。

住宅購入を検討している方は、良い物件が見つかった方は、3月までの引渡しが間に合えばこの超低金利の恩恵も活かせる絶好の機会です。
毎年1月からゴールデンウィークまでは不動産が動きやすい時期ですので、この歴史的な低金利状態であるうちに検討されてはいかがでしょうか。

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2019年不動産市況03 Feb. 2019

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2019年に住宅購入をご検討の方へ、現在の不動産市況はどうなっている?!

2018年は災害の多い年でした。2019年1月3日に熊本市内において、震度6弱の地震が発生し、今年はどのような年になるのか少し不安を持っています。
そもそも住宅は大規模災害に対応した構造強度に加え、電気やガスが途絶えたとしても生活が維持できるような適応力が注目されています。
災害が多い日本において、2019年に住宅購入を検討されている方に、少しでも近況の不動産市況について把握してもらいたいと考えています。

〇地価は全国的に上昇ぎみ(戸建て住宅の価格は横ばい)
2018年9月18日に、平成30年の都道府県地価調査(7月1日時点の地価)を国土交通省より発表されました。詳細については下記HPをご覧ください。
>国交省『平成30年都道府県地価調査』より

平成29年7月から1年間の地価の動きは、全国平均では、全用途での平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じました。
用途別では、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続しており、また、商業地は2年連続で上昇し、上昇基調を強めています。
東京・大阪・名古屋の三大都市圏については、住宅地、商業地とも各圏域で上昇基調を強めており、さらに地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では三大都市圏を上回る上昇を示しています。

〇平成30年都道府県地価調査で特徴的な上昇が見られた地点のご紹介
東山5-1(平成30年7月1日時点の地価は2,170,000 円/㎡で、前年比29.2%の上昇)
京都市の八坂神社前の祇園交差点近辺に置かれている地点です。観光客でにぎわう四条通の祇園町では、外国人観光客増加により、店舗等の出店意欲が強いことから、商業地として全国2位の上昇率となり、TV報道もされていましたので、ご記憶にある方も多いかと思います。
また、荒川-2(平成30年7月1日時点の地価は557,000円/㎡で、前年比10.1%の上昇)
東京都荒川区の西日暮里駅近辺に置かれている地点です。東京都区部北東部では、上野東京ライン開通など都心方面へのアクセスの良さから住宅地としての選好が高まってます。
特に、鉄道駅徒歩圏では強い需要が見られることから、東京圏として住宅地で1位の上昇率となりました。

〇住宅地も下落幅の縮小傾向が続いている?!
住宅地で上昇率が最も大きいのは、観光需要に沸く沖縄県が4%、次に東京の2.4%。
住宅価格の動きを見ると、新築マンションは全国的に上昇傾向。中古も新築相場に連動してゆるやかな上昇が続いています。
建築資材や人件費の高騰から建築コストが上昇しており、また都市部では地価上昇もあって、今後も新築マンションの価格が急激に下がる可能性は低いと見られています。
ちなみに、マンションの建築コストは2012年から右肩上がりに上昇を続け、1平米あたりの工事費単価が2011年約18万円だったのに対して、2017年は26万円となっています。

それに比べ、新築戸建て住宅はマンションに比べ、建築コストの大きな変動は少ないと見られており、価格も安定的な傾向があります。
新築戸建て住宅の建築コストは、2011年から2017年まで1平米あたり15万円となり、横ばいで安定しています。
>国交省『住宅着工統計』より

2019年は、消費増税が予定される年となり、過去を振り返ると消費税アップ前の駆け込み契約や急ぎの引き渡しも増えそうです。
また、人生100年時代と言われ、平均寿命が年々延び、定年の延長などの議論が取り沙汰されている様子を見れば、老後の生活を見据えた『資産となる不動産購入』が非常に重要と言えそうです。
さらに不動産購入の際には、誰にでも貸せたり・買い手が付くような『利用価値』の高い不動産購入が非常に重要と言われます。

2019年の不動産購入を失敗に終わらせない為にも、土地価格や不動産業界のトレンド等を把握していただき、資産価値の高い不動産購入に繋げていただければ幸いです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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