ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

2020年4月度の不動産相場21 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

2020年4月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
4月の東京都区部は76.46 万円/㎡と前年比で1.6%下落し、3 月に続いて前年同月を下回った。
多摩は40.05 万円/㎡と前年比で2.9%下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○神奈川県
4月の横浜・川崎市は47.02 万円/㎡で、前年比プラス0.1%とほぼ横ばいであった。
神奈川県他は29.06万円/㎡と前年比で7.2%下落し、5 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県
4月の埼玉県は29.98 万円/㎡と前年比で3.8%下落し、10 ヶ月ぶりのマイナス。
千葉県は24.15 万円/㎡で前年比11.3%と2 ケタの下落となり、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
前月比では両県とも2 ケタの下落となった。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告Market Watch サマリーレポート2020年4月度』

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おとり広告12 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

おとり広告

首都圏不動産公正取引協議会は、2019年度の「違反物件情報等」の件数を報告しました。
これはSUUMOやathome、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトの運営会社5社が共同で違反物件の情報を共有し、その結果を報告したものです。
その結果報告によると、2019年度の違反物件情報等の件数は2,955件(前年比145件増加)でした。
全体としては増加となりましたが、そのうち「おとり広告」については1,857件(前年比355件減少)となりました。

「おとり広告」とは、おもに実際には契約済みで現在は賃借人募集や買主募集をしていないのに広告を掲載し続けている、というものです。
集客力のある物件で問合せを増やし、問合せをしてきた方に営業をかける、という不動産事業者の営業手法になります。
報告事例の中には、長いものでは2年以上契約済みの物件を広告していた、という事例もありました。
おとり広告以外の違反物件情報等としては「面積記載の相違」や「駅距離表記の相違」「記載すべき費用の不掲載」などがありました。
また違反物件情報等が最も多かった物件所在地は、
1位大阪683件
2位兵庫536件
3位東京487件となっています。
SUUMOやathome、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトの運営会社では、審査部門の強化も進めているとのことで、今後もおとり広告が減っていくという方向になると思います。

なぜ、このようなおとり広告を掲載するのでしょうか?
それは「物件を売りたい」不動産会社が、一人でも多くの顧客にコンタクトしたいからです。
集客が期待できる物件は、新規の顧客獲得にとても有効です。
特にノルマの厳しい不動産会社では、新規の「買い」の顧客を何件持っているか?で上司が部下を締め上げるので、新規の顧客が獲得できる「おとり広告」が減らないのです。

正確な物件情報で判断をしたい購入者と、少しでも早く高い金額で売りたい売主との間に入り、妥協点を探るのが仲介業者の使命です。
その最初の接点となる不動産ポータルサイトでの情報が、おとり広告はあり得ないとしても、情報が少なかったり記載が間違っているようでは先が思いやられます。
顧客が欲しい情報をキチンとタイムリーに正確に伝える仲介業者と出会えることが、満足できる不動産取得の必須条件かもしれません。

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田舎の家の処分08 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

田舎の家の処分

山梨県は空き家がおおいです。
そうです「空き家率」は日本一、ネット調べればすぐわかります。

若い夫婦が土地を探している。
お互いの両親ともに持ち家で、それぞれの家には結構広い土地がある。
でも「土地を買って新築を建てたい」と考えるそうです。
この話、いろいろなハウスメーカーの営業担当者から聞く話です。
空き家が増えるのも分かるような気がします。

しかし最近の若者の声で少し違った声を聴くようになりました。
「古い家でよいのでリノベーションして住みたい」とか「古い家がかわいい」などの声です。
首都圏では戸建てよりも築年数の古い分譲マンションのリノベーションが活況です。
土地単価が高い首都圏は、戸建のリノベよりも分譲マンションのリノベのほうが総額が抑えられるからと考えられます。
「無理して高額な住宅ローンは組みたくない」「将来何があるかわからない」など、地に足がついた考え方と感じます。

「山梨県のような田舎の家でも処分ができますか?」そんな声を聴きます。
たしかに、山梨県は全県下の人口でも約82万人弱です。練馬区の人口が約72万人と比べると容易に想像ができると思います。
人口が少ないということは、不動産を欲しがる人の需要が少ないということです。
そして現状の空き家率は日本一、やっぱり田舎の家は売れなさそうに感じると思います。

実はや山梨県でも非常に廉価な物件は人気があります。廉価というよりは総額が低い金額の物件と言い換えた方が良いです。
特に総額で500万円を切る物件には人気が集中します。
500万円から1,000万円以内であっても築年数によって需要がかなり出ます。
若年層の一次取得者(はじめて家を購入する方)は、無理しない金額の物件を探しているのです。

「処分」という言葉で感じるのは「たたき売り」の雰囲気です。
田舎の家ではありますが、人が愛した歴史がある家です。
首都圏の不動産業者では「処分」であっても、地域に根ざした我々のような田舎の不動産業者にとっては大切な財産です。
「物件の魅力を探しそれをアピールして新しい居住者を探してもらう」そのような不動産業者を探すようにしましょう。

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実家売却06 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

実家売却

実家を売りたい・・・
「とても寂しいけれど実家を売らなければならない」「ほんとうは売らずに何とかできれば良いけれど」などの声を聴きます。
たしかに寂しいですよね、小さい頃の思い出が詰まった家なので余計に感じるものなのでしょう。
しかし、不動産を持つということは経費や手間が掛かるということです。
固定資産税や都市計画税(山梨県内ではある線引き地域以外は都市計画税は掛かりません)の支払いや、草取りや植木の手入れなどの経費が掛かります。

家は住まないと傷んできます。
住むということは、玄関の出入りや掃除などで毎日窓を開け空気を入れ替えています。
また煮炊きや入浴などでの給湿や排湿を自然に行っています。
そのような「自然の空気循環」が家には必要なのです。
また、実家の近隣に居住していればまだしも、遠隔地であればそうそう行き来ができず誰かに管理を頼むことになります。
誰かに頼むということは、費用が掛かるということです。

維持できないなら「売却」しかありません。
でも、この「寂しい気持ち」を和らげるにはどうしたらよいのでしょうか?

それは買って貰った方に喜んでもらうことです。
「こんな家に住めてとても幸せ」「私たち家族にはちょうどよい大きさと価格でした」などの喜んでいる買主の言葉を聞けば売主も嬉しくなります。
親が作った大切な家を自分は引き継ぐことができないけれど、新しい家族に引き継いで喜んでもらう、という循環ができます。
いかがでしょうか?「寂しい気持ち」が和らぎませんか。

ユナイトは、このような循環のお手伝いをしています。
是非お気軽にご連絡をくださいませ。

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相続05 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

相続問題

認知症になる前に!
相続がもめないためには、生前対策が重要です。
生前対策を行うにあたって「認知症」が発症してからでは前向きな対策ができません。
ですので「相続対策なんて早すぎるのでは?」と考える必要はありません。「心配では?」と思った時がはじまりです。

生前対策とは
・贈与・売却・購入・借入・遺言等が生前対策としてあげられます。
生前対策を上手く行ったことで有名な方が、2018年に亡くなられた俳優の樹木希林さんです。
樹木さんの生前対策は、
・娘婿を養子にしていた ⇒ 相続人を増やす
・財産の大部分を不動産に変えていた ⇒ 特例を使えるメリットを作る
・自宅は子供世帯と同居 ⇒ 小希望住宅等の特例を使えるようにした
・元の住まいは賃貸にだした ⇒ 不動産の評価が下がり家賃が入る
・不動産を孫に贈与していた ⇒ 早めに財産を渡すことで節税になる
・公正証書遺言を作成して財産は子供に ⇒ 手続きが早くできもめごとの回避ができる
などの生前対策を行っていました。

令和の時代は「大相続時代」と呼ばれています。
内閣府による平成25年版『高齢社会白書』によると、1947年から1949年までの3年間の出生数が806万人で「団塊の世代」と呼ばれ、この世代の持ち家率は86.2%と非常に高いです。
この世代の子が親の資産を継ぐ『大相続時代』が令和には到来しています。
相続問題は目の前に来ています。早めの対策が残された家族に対する愛情です。

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民法改正04 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

契約不適合責任

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。
明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。

・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる
不動産取引の場合はこれまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。
「瑕疵=シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。
この責任が民法の改正により「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。
・買主が欠陥を知っていても責任追及OK
・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK
ポイントは「買主の保護が広がった」という改正です。
これまでは後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。
これが民法改正により買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば「売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない」ということです。
これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。
またこれまで買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

これまで以上に「売買契約書の内容が重要になってくる」ということです。
売主としては「土地や建物に何かしらの不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておく」ことが非常に重要です。
仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと買主から責任を追及されてしまうことになります。
一方で買主としては「契約書をしっかり読めば何かしらの不具合が書いてある」ということです。
また契約書に書いてなければ、後から請求ができるということになります。
不動産仲介事業者は、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払わなければならないということです。

・契約不適合責任は免除できる
さらにご注意いただきたいことは「契約不適合責任は免責ができる」ということです。
免責とは責任を逃れられることを指します。
民法改正で買主の安心は増えますが、免責の記載があることで買主には不利益が起きる可能性があります。
ですので、契約書や重要事項説明の内容をじっくり確認してアドバイスを貰える「不動産エージェント」の存在がより一層求められるようになってきました。

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5G22 Apr. 2020

不動産の知恵ふくろう

5G

5Gとは「第5世代の携帯電波に関する技術方式」のことです。
1G・・・通話専用で料金も高く、業務利用が中心だった。国際基準がないため、仕様が各国で異なる。
2G・・・インターネットやメールなどが可能になり、一般に普及するきっかけになった。
3G・・・国際規格が策定され、ローミング(海外で日本の携帯電話を利用する)などが可能になった。通信も高速化。
4G・・・3Gよりさらに高速化。人口カバー率(電波がつながるエリア)も上がり接続しやすくなった。

4Gと5Gの違い
■高速大容量通信
■低遅延
■同時多数接続
この3点が特徴になります。

5Gでできること
1. 4K/8K動画がスマホからでもスムーズに視聴できる
現行の4Gでは容量の大きな動画はダウンロードに時間がかかりスムーズな視聴は困難でしたが、5Gで高速大容量通信が可能になることで外出時でも容量の大きな4Kや8Kの動画をスムーズに見られるようになります。
2. リアルタイムでのVR体験が可能になる
リアルタイムでのVR体験には、遅延が少ないことが重要になりますが360度自分の動きに合わせて視界が変わっていくVRでは、自分の動きと目の前の映像の間に遅れがあると気分が悪くなる場合があります。これが「VR酔い」と呼ばれる現象です。5Gなら高速で低遅延な通信によって「VR酔い」を軽減し、よりリアルで実際にその場にいるかのような臨場感を得られるでしょう。
3. 自由視点でスポーツ中継を視聴できる
5Gの高速で低遅延な通信を使えば、さまざまな角度から撮られた映像を合成し、スタジアムの中に実際にいるかのようなスポーツ観戦ができるそうです。
4. 安全な自動運転が可能になる
5Gは遠隔操作による安全な自動運転も可能になります。現在実現している緊急ブレーキシステムやハンドル操作サポートなどが現在では実現されていますが、将来的には運転を全てシステム制御した「完全自動運転車」が実現されると言われています。
5. 遠隔操作で手術できる
5Gによって可能になるとされている「テレイグジスタンス」という遠隔操作技術です。リアルタイムで人とロボットが連動して動くため、医療現場で応用すれば遠隔地からの手術も可能になります。どこにいても医療を受けられるようになれば、地域による医療格差が改善される予定です。
6. 無人で効率的な農業ができる
5Gは、人手不足の問題が深刻な農業にも恩恵をもたらすことが期待されています。ドローンや無人農機などを遠隔操作して農場の様子を映像で把握したり、生育状態や気候などの必要な情報を統合して効率的に農作業を行う「スマート農業」の実現が5Gによって実現するでしょう。
7. 混雑した場所でも安定した通信ができる
都心部や野外フェス会場など、人が密集している場所でスマホがなかなかネットに繋がらない……という経験がある方は多いのではないでしょうか。これは4Gの「同時接続数が1平方キロメートルあたり10万デバイスまで」という規格が原因です。これが5Gになると1平方キロメートルあたり100万デバイスまで増えるため、人の密集した場所でも快適にインターネットを利用できます。
8. 身の回りのあらゆるモノがインターネットに接続できる
これからはスマホやPCだけでなく、家具や家電といったモノもインターネットに接続されるようになり、あらゆるものから情報を取得できます。5Gの高速大容量通信と同時接続性を利用して、今、冷蔵庫にある在庫から献立の提案や現在空席がある近くのカフェや、目的地までの空いているルートを入手できる未来がくるかもしれません。
9. スマートシティを実現できる
5Gの活用を期待されている分野の一つとして、スマートシティがあります。スマートシティとは「都市の抱える諸課題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、マネジメント(計画、整備、管理・運営等)が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」のことです。スマートシティが実現されれば、たとえば街中の交通情報が一括で管理されて渋滞の解消に繋がったり、エネルギーが効率よく配分されて環境に優しい街になったりするなど、さまざまなメリットが考えられます。

詳しくはこちらを参考にしてください。
>スマートシティプロジェクト

どの5Gが実用化されても私たちのとって便利に使えるのではないでしょうか。

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住宅ローン減税の適用緩和18 Apr. 2020

不動産の知恵ふくろう

<住宅ローン減税の適用が緩和されます!

新型コロナウイルスの感染拡大を受け、各業界などにも甚大な影響が出ていますが、不動産業界にも多くの影響が生じています。
不動産の取引件数自体の低下もありますが、リフォームにおける物資の調達遅延なども発生しています。
そのような状況のなかで国土交通省は「住宅ローン減税の適用要件の弾力化について」を発表しました。

>国土交通省

既存住宅(中古マンションや中古戸建)を購入した場合の内容を以下にまとめました。
・住宅ローン減税の適用要件の弾力化について(新型コロナウイルス感染症関係)
※既存住宅(中古マンションや中古戸建)を購入した場合です。
現行制度では、既存住宅の購入後「6ヶ月以内」に入居することが、住宅ローン減税適用の要件でした。
この入居期限が「一定の要件」を満たせば「工事完了の日から6ヵ月以内」まで延長されることになります。

「一定の要件」をまとめますと、
(1)増改築等の契約時期が以下の期日内に行われたこと
・ 既存住宅取得の日から5ヵ月後までに請負契約
・ 関連税制法案の施行の日から2ヵ月後までに請負契約
(2)新型コロナウイルス感染症の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと
以上、2つの要件を満たす必要があることとなります。

簡単に説明しますと「コロナウイルスのせいで工事ができなくて入居が遅れても大丈夫」ということです(細かい要件などはご確認・ご相談ください)。
今回の新型コロナウイルス感染症の影響に対しては、一部後手々々になっている印象もありますが、国も様々な方面での支援・対策を発表しています。
具体的な適用の方法や必要書類などは改めて確認が必要ですが、まずは使える制度や支援がないか、情報収集をしていきたいですね。

引き続きこちらでも、住宅購入に関係のある情報は開示していきたいと思います。
ぜひご活用ください。

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テレワーク15 Apr. 2020

不動産の知恵ふくろう

テレワーク

いまどきの旬な話題である「テレワーク」について考えます。
テレワークとは、情報通信技術(ICT = Information and Communication Technology)を活用した、場所や時間にとらわれない柔軟な働き方のことです。
「tele = 離れた所」と「work = 働く」をあわせた造語です。
テレワークは、働く場所によって、自宅利用型テレワークとモバイルワーク、施設利用型テレワーク(サテライトオフィス勤務など)の3つ分けられます。

在宅勤務とは
自宅にいて、会社とはパソコンとインターネット、電話、ファクスで連絡をとる働き方を言います。
モバイルワークとは
顧客先や移動中に、パソコンや携帯電話を使う働き方言います。
サテライトオフィス勤務とは
勤務先以外のオフィススペースで、パソコンなどを利用した働き方を言います。
専用の社内LANがつながるスポットオフィスや専用サテライト、数社の共同サテライトやレンタルオフィスなどの施設が利用されています。

今回のコロナショックですが、これが契機となり地方での居住勤務が見直されるような気がします。
テレワークで仕事ができるようであれば、毎日会社に通わなくてもよくなります。
しかし全く会社に出勤しないという訳ではなく、週に2日くらいで済むようになった場合に「便利な都会のマンション生活」を選択するでしょうか?
「もっとのんびりした場所でゆったりとした生活がしたい」「自然が綺麗な場所で暮らしたい」と考えるのではないでしょうか。

東京から近郊で、自然が豊かで、土地の価格も安くて生活しやすい。
そのような場所が必然的に人気が出ると感じます。
そうです、この山梨県がこれから見直される時が来ます。
たぶん、これからは大学もWEBで授業ができるようになります。
都会に住む理由がだんだん薄くなります。
もしかしたら、今がチャンスなのかもしれません。

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2020年3月度の不動産相場12 Apr. 2020

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2020年3月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2020年3月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。
詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
3月の東京都区部は78.16 万円/㎡で前年比マイナス0.3%と、ほぼ横ばいながら18年12月以来15 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
多摩は40.35万円/㎡で前年比プラス0.3%と、ほぼ横ばいながら3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
3月の横浜・川崎市は47.97 万円/㎡と前年比で1.3%下落し、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
神奈川県他は30.76万円/㎡と前年比で2.8%下落し、4 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

3月の埼玉県は33.40 万円/㎡と前年比で5.1%上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は29.21 万円/㎡と前年比で2.3%上昇し、2 月に続いて前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

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家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

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