ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

確定申告02 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

いよいよ、確定申告が始まります。

平成31年2月18日(月)から3月15日(金)までです。

ある家族が2011年3月にマンションを購入し、その後家族が増え手狭になったたま、一戸建てに昨年住み替えをしました。
この家族は、以前のマンションの残金があるため、戸建てを購入した業者にマンションを買い取ってもらいました。しかし、買取価格とローン残債の差額がでてしまい、二重ローンを組むことになりました。

マンションを買い取った業者には「確定申告の際は、譲渡損失の繰越控除をするように」と言われたようですが、本人は良く分からないので、税務署に相談に行きました。

税務署の担当者には、現在の状況を説明して、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の申請が受けられるかのチェック表があり、該当しているのかを確認しました。
損益通算の必要書類
確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)」

旧居宅に関する次の書類
(イ) 売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
A 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの
B 上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの(住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。)
C 上記A又はBの家屋及びその家屋の敷地や借地権
D 上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の敷地や借地権(災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。)
(ロ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
(ハ) 売った時において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記(イ)のAからDのいずれかに該当することを明らかにする物

新居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
(ロ) 年末における住宅借入金等の残高証明書
(ハ) 確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載した物

国税庁のHPより抜粋・・・詳しくは下記を参照して下さい。
>国税庁HP

上記の書類を揃えていったつもりでしたが「旧居宅の買った時の契約書が無かった」事と、登記事項証明書の書類がコピーだったので原本を要するよう指導されました。
困っってしまたのは、旧居宅の契約書が無いことです。
「いくらで買っていくらで売ったか、その損失はいくらなのか」が証明できないとの事でした。
幾ら探してもないような場合は「売り出し時期のパンフレットなどでも可能」とのことですが、なんの資料もない場合は正確な金額が確認できないため、標準価格から作られた表を元に計算することできるそうです。しかし「買った価格と差異があるばあいは、損益金額に影響が出ますのでご了承ください」と言われました。

「住まい給付金を受けた方」は、振込み明細書も用意したほうがよいです。
ただし、紛失した場合は入金が確認できる通帳のコピーでも大丈夫との事です。

確定申告は大変ですが、分からない場合は、税務署の担当者が親切に教えてもらえます。
人それぞれの申告になりますので、分からない場合は管轄の税務署に是非相談に行ってみてください。親切教えて頂けます。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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但し書き道路01 Feb. 2019

不動産の知恵ふくろう

安売りしている土地の理由<但し書き道路>

目を引くような安さで売り出されている土地を見つけたとします。
「堀出しものだ!」と普通は思うのでしょうか。
この業界に慣れてしまうと「訳あり物件だろうな・・・」とまず疑ってしまいます。
イレギュラー要素を探していたところ、やはりありました。
備考欄に「43条但書道路」との記載を見つけました。

◆43条但書道路
建築基準法では「建物を建築できる土地は、建築基準法上の道路と2m以上接していなければならない」という定めがあります。
この原則に対して「ただし」で始まる例外規定があります。
建築基準法第43条により「ただし(中略)建築審査会の同意を得て許可したもの」については、建築を認められることになります。

例えば、今回は新築建物ですので、直近で建築審査会の同意がとれた土地だと判断できます。
ただし、これが「次に建てるときにも許可が取れる保証」にはなりません。

建築審査会の同意取得については、各ケースに応じて必要な書類や手続きが異なりますが、近隣住民の承諾書が必要なケースもあります。
今現在の近隣の方はご協力いただける方々だったかもしれませんが、次回建替えをする際には、世代も変わり、持ち主も変わり、どんな関係になるかわかりません。
「建替えないから大丈夫」という意見の方もいますが、地震や火災など、意図せずに建物が滅失してしまう可能性もあります。

不動産は高額な買い物です。
ご予算との兼ね合いも大切ですが、しっかりとリスクを把握したうえで検討するようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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2018 年12月度の不動産相場29 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

2018 年12月度の不動産相場

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)から、2018 年12月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
12 月の東京都区部は74.06 万円/㎡と前年比で1.4%下落し、12 年9 月以来75 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。多摩は42.18 万円/㎡と前年比で2.5%上昇した。

○神奈川県
12 月の横浜・川崎市は50.46 万円/㎡と前年比で9.1%上昇し、11 月に続いて前年同月を上回った。神奈川県他は32.24 万円/㎡と前年比で7.3%上昇した。

○埼玉県・千葉県
12 月の埼玉県は32.36 万円/㎡と前年比で7.9%上昇し、7 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.05 万円/㎡と前年比で1.6%上昇し、11 月に続いて前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
>『月例報告 Market Watch サマリーレポート 2018年12月度』

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう!

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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メンテナンス28 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

住宅のメンテナンスに適切な時期や修繕費用の目安は?

住宅のメンテナンス、ちゃんと考えていますか?
メンテナンス次第では家は長持ちします。

建売住宅やハウスメーカーの住宅の、外壁素材はサイディングという窒業系タイル、内装は織物や紙のクロスが使われていることが多いです。
この外壁と内装の維持管理をおろそかにすると、漏水やタイルの剥がれなどのトラブルが起こってしまうこともあります。

住宅購入後の長持ちさせるメンテナンスのポイントを書いてみました。
◇外壁
外壁のメンテナンスは、太陽光、雨、台風、落雷などの自然環境に日々さらされているので、特に目視で外壁をチェックすることと日頃の清掃が重要になってきます。
劣化のサインはサイディングの継ぎ目のシーリングが劣化して、放置しているとサイディングの剥がれや水漏れなどの原因にもなります。
補修が必要な場合は早目に対応しましょう。
軽度なシーリング目地の劣化などはVカット(劣化したシーリングに切れ目を入れる)してからパテで埋めたりすることで修繕が可能です。用具はホームセンターなどで購入できます。

外壁の修繕時期は7年~13年といわれます。
この時期を境にシーリングの劣化やタイルの剥がれなどが表れてきます。
外壁の修繕費用の目安
1.外壁の張替え
・外壁の修繕費としてはサイディングボードは撤去して新しいボードを張る場合はおおよそ170万円~240万円
・既存ボードの上から塗装する場合は塗料次第になりますがおおよそ90万円~150万円
2.外壁の塗装
・既存ボードは剥がして、塗装する場合おおよそ110~190万円(塗料次第)
・既存ボードの上から塗装する場合おおよそ90~150万円(塗料次第)
3.シーリングのみのリフォーム
・既存シーリングを撤去し、新しいシーリングを打ち替えの場合おおよそ15~21万円+足場代
・既存シーリングの上から新しいシーリングを打つ工法の場合おおよそ12~18万円+足場代

◇内壁
内装は、気温の変化や湿気などでクロスのたわみなどが発生する可能性があるので、季節ごとに気を付けて見るようにしましょう。
クロスの変色や汚れが起こった場合はアンモニアを含む専用の洗剤を用いてフキンなどで清掃することで対応が可能です。
10年を過ぎると色の変化などが見られるので張り替えの検討時期でもあります。

状況にもよりますが、修繕費用は高額になることが多いので、日頃のメンテナンスをしっかりと行うことで修繕のサイクルを遅らせることは可能です。しかし、外壁や内壁の修繕は、いつか必ず行う事になりますので、住宅の購入後も是非ライフプランニングの中に修繕費用も組み込んで計画してください。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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二世帯住宅26 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

二世帯住宅は建て方で、節税も出来る??

親の家を二世帯住宅に建て替える場合には、土地は親の名義のままにしておいた方が良いです。
なぜなら、土地が親の名義のままであれば、贈与税や譲渡税は課せられません。
しかし、どうしても土地の一部を子名義に変更する場合には相続時精算課税の選択を検討すると良いかと思います。
なお、配偶者の親からの贈与は、相続時精算課税の対象とならないので、配偶者の親の土地を名義変更する場合には、土地名義は配偶者名義とする方が良いでしょう。
また、親が建設資金を負担しても、住宅取得費金の贈与を受けた場合の非課税の特例が使えるので、贈与税の非課税分は贈与を負担せずに子の持分に出来ます。

相続税対策として二世帯住宅を建設する場合には、小規模宅地等の評価減の特例の対象となることがポイントとなります。
平成26年より、内部で行き来できない場合でも特例の適用対象となりましたが、登記による違いや建て方によっては特例の対象外となってしまうケースもあります。
例えば、敷地がすべて親の所有であったとしても、二世帯住宅の建物を区分登記している場合には、被相続人が居住する部分に対応する敷地のみが特例の適用対象外となります。
したがって、二世帯住宅で自宅敷地すべてについて小規模住宅等の特例の適用を受けるためには、建物の登記については、区分登記でなく共有での登記にするべきです。

また、広い自宅敷地の一部に離れで子世帯向け住宅を建てるケースもありますが、このような場合には、原則として同居とはみなされません。
したがって、親世帯の土地に新たに子世帯向けの住宅を建てる場合には、1棟の建物として登記できる増築型の建物にした方が相続税は節税できます。
なお、万が一、被相続人が長期入院していたり、介護が必要なため老人ホームに入所していた場合でも、自宅が賃貸されていなければ特例の適用が受けられるので、被相続人が老人ホームに入る等で二世帯住宅に住まなくなる可能性については心配する必要はありません。

補助金などもあるので、二世帯住宅を検討されている方も最近では増えてきているかと思います。
ご自身にとって最も良い方法で建て、尚且つ節税出来れば更に良いと思いますので、こういった情報も知っておいて損はないかと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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床下点検ロボ25 Jan. 2019

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床下点検ロボが床下浸水・白蟻被害を調査!

住宅インスペクションが徐々に普及しています。
ところで「床下点検ロボット」というものを、ご存じでしょうか?

床下点検ロボットは、人の出入りが難しい狭い場所や、危険な場所などに人の代わりに進入し、すみずみまで調査を行うことが出来るロボットです。
床下点検の場合、一般的には調査員が床下に潜って検査しますが、やはり狭いため、身動きが取りにくいという難点があります。

一方でロボットであれば、狭い場所でも全方位をくまなく確認することができます。
ただ現状では、そのロボットの操作には専門知識が必要となっています。
(一社)住宅産業先端技術革新協議会では「床下点検ロボット」を用いた床下点検を行なう技術者の認定資格「床下点検技術者資格」を設け、調査員の育成を図りながら、その普及に取り組んでいるところです。

床下点検ロボット以外にも、屋根の劣化点検におけるドローンの利用や、AIによる価格の自動判定システム、バーチャル内見など、お住まい探しに新しいIT技術がどんどん取り入れられ、不動産業界も変わってきています。
お住まい探しをされる場合には、まずはしっかりと情報収集をしたうえで、失敗しないお住まい選びをするようにしましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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LCCM住宅(ライフサイクスカーボンマイナス住宅)23 Jan. 2019

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ライフサイクルカーボンマイナス(Life Cycle Carbon Minus)住宅(以下LCCM住宅とします)とは

ライフサイクルカーボンマイナス(Life Cycle Carbon Minus)住宅(以下LCCM住宅とします)とは
「住宅の建設・運用・解体・廃棄までの一生涯に排出するCO2を徹底的に減少させるさまざまな技術導入と、それらを使いこなす省エネ型生活行動を前提としたうえで、太陽光、太陽熱、バイオマスなどの再生可能エネルギー利用によって、ライフサイクルトータルのCO2収支がマイナスとなる住宅」
と説明されています。

目的としては、地球温暖化対策の為にCO2を削減することです。
簡単にいうと、住宅を建てる時や住んでいる時、解体する時のそれぞれで、CO2を削減する為の対策をしていった結果、住宅の一生を通じて、CO2が結果的に減るという状態を目指した住宅がLCCM住宅です。

では、そのためにはどうしたらよいのか。
建築物の二酸化炭素量を考えると、住んでいる時が一番二酸化炭素を使います。
お風呂のお湯を沸かす、料理する、冷暖房機器を使う、電気を使う・・・エネルギーを使うことによって、二酸化炭素は発生します。
それを太陽光発電で昼間発電して、蓄電池で蓄えて夜使う。もしくは、エネファームでお湯を沸かすと同時に発電する。
このように電気を家でつくることによって、二酸化炭素の消費量は減らすことが出来ます。
さらには、売電することによって近隣に二酸化炭素を発生させない電気を供給することが出来ると考えられています。

また、家での冷暖房を使用する時の二酸化炭素の発生を削減する為に、省エネ機器があります。
(省エネ製品選びで目安になるのが、緑色またはオレンジ色の「e」の入った省エネルギーラベル「通称eマーク)のある機器です。エアコン、電気冷蔵庫、テレビ、電気便座、照明器具(家庭用の蛍光灯器具に限る)の5品目が対象ですが星の数で多段階評価されている家電を取り入れる事で省エネ効果があります。
さらには、家そのものの性能を上げて、夏涼し冬に温かい家にします。魔法瓶のような家と言いますが、一度冷やしたらずっと冷えて、一度温めたらずっと温かい家というのを断熱性能を高めることで可能になります。

外部からのエネルギーを上手に取り込むことで、運用時の二酸化炭素量を減らすことも出来ます。
その結果、住み続けることで、二酸化炭素を削減できる住宅という状態へ持っていくことが出来るのがLCCM住宅です。

ご興味のある方はすべての工務店や建設会社が取り扱っているわけではないので得意とする業者選びから
はじめる事をお勧めいたします。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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つなぎ融資22 Jan. 2019

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つなぎ融資とはどのような融資なのか?

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に一時的に借りる別のローンの事を指します。

つなぎ融資が必要となるケースは大きく分けると下記3つのケースです。
・新たに土地を購入して注文住宅を建築する場合で、引渡し前に資金が必要となる場合
(主に、先行で購入する土地購入費用、建築の着手金や、中間金の支払いなど)
・中古住宅を購入してリフォームする場合で、リフォーム一体型ローンだが、リフォーム後に融資が実行される場合
(主には、先行で購入する中古の土地建物購入費用、リフォームの着手金や中間金の支払いなど)
・買換えの場合で、売却予定の住宅が、新居の資金が必要となる時期までに売れない場合には、売却予定の住宅が売れるまでの間、つなぎ融資が必要となる
※但し、売主や建設会社によっては、残金決算を待ってくれるところもあり、その場合には、つなぎ融資が不要となるケースもあります。
 また、代理受領といい、工事会社が金融機関から直接、融資を受ける場合もあります。
 このような契約の場合は、つなぎ融資なしに、住宅の引渡しを受けることも可能になる場合もありますが、代理受領が可能かどうかは、工事会社次第となるので、事前に確認が必要です。

つなぎ融資は、住宅ローンと別のローンです。したがって、別途、融資手数料が必要となる上、通常は住宅ローンの金利が高くなります。
ただし、住宅ローンの融資実行時に一括返済される短期の融資であるため、抵当権は設定されないことがほとんどです。

いずれにしても、ローン申込み時点で、スケジュールと必要な資金詳細を伝え、事前に相談しておくことがポイントです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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エバリュエーション(evaluation)21 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

「エバリュエーション(evaluation)」という言葉をご存知ですか?

翻訳すると「評価、算定」という日本語になります。
この度、(公財)不動産流通推進センターでは「不動産エバリュエーション専門士」という資格制度を発足させた、というニュースがありました。
同センターでは、周辺環境や地盤等を含めた不動産の良い面を評価し、その活用方法を提案できる専門家を育成し資格認定する、というプログラムを提供しています。

不動産関連では他にも、不動産コンサルティングマスター、住宅販売士、ホームインスペクターなど、様々な民間団体が色々な資格制度を提供しています。
どの資格も、お住まい探しをしている方が安心して住宅購入ができるように、その営業マンが不動産に関する調査手法や診断能力を有していることを証明するためのものになっています。

こういった認定制度や資格が増えている背景には「安心して住まい購入をしたい」という相談者様のニーズが増えている、ということがあると思います。
最近の自然災害の増加による浸水リスク、ハザードリスクや地震による倒壊リスク、さらには人口減少による「負」動産問題など、住宅にかかわる様々な問題が顕在化している状況があります。
また、インターネットなどの情報氾濫により、住宅購入に際して、何に気を付けたら良いのか、誰に相談したら良いのかがわかりにくくなっている、という事情もあるかと思います。

営業マンの持っている資格や知識の量なども大切ですが、お住まい探しをされている方は、本当に親身になって物件探しをサポートしてくれる信頼できる不動産営業マンを探しましょう。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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結露20 Jan. 2019

不動産の知恵ふくろう

不動産購入時にチェックをしましょう!内見時に気になる『結露』について

真冬には寒暖の差から『結露』が起こりやすくなっています。
その為、本日は不動産購入時に気になる『結露』について紹介します。

◇そもそも結露とは何なんでしょうか?!
温度が下がると、空気中の水蒸気が冷やされて水滴になります。これを結露といいます。

住宅の窓や壁、床、天井などは、暖かい室内の空気が冷たい外気によって冷やされ、結露が発生します。
ほとんどはサッシの枠やガラス障子部分に水滴という形で現れます。

結露は放置しておくと、室内がじめじめして、カビやダニの発生原因となり、壁などのシミにもなります。
不動産購入時に内見をした際に、カビ臭さで気付く事もございます。
また、断熱材に結露が発生すると、断熱効果が著しく低下し腐食の原因にもなります。

不動産購入時に、腐食等の気になる箇所があった場合は、専門家のインスペクション(建物状況調査)を受けていただく事をおススメ致します。
結露対策の基本は、断熱と換気と言われます。断熱効果の高いサッシや断熱壁の採用で、室内側表面の温度が下がりにくくなるので結露が抑制されます。
しかし、それだけで結露がなくなるわけではありませんので、結露対策には小まめに換気を行う事が重要だと言われます。

◇そもそも結露は、なぜ起こるのか?!
先程も記載をさせていただきましたが、空気には水蒸気が含まれており、その含有量は温度によって異なり、温度が高い空気ほど多くの水蒸気を含みます。
そのそ温度が高い空気が冷たい物に接すると、飽和量を超えた水蒸気が水滴となります。結果として「結露」という状況で現れてきます。

結露には、窓ガラス面などに生ずる外部結露と壁クロスや押入れ内壁などに生ずる内部結露があります。
しかし、やっかいなのは気が付きにくい内部結露です。

内部結露が起こっている場合には、住人でも把握する事が難しいため、結果敵に腐食が進行していき、シミ状となって内部結露の状態が発覚することが多いです。

◇結露を防止する四原則をご存知でしょうか?!
結露は、空気に含まれる水蒸気の量と温度差によって生じますので、防止するためには下記の対策が必要です。
・過度の湿気がない状態にする
・適度な室温を保ち、外気との差を少なくする
・空気の通りをよくする
・適度に換気をする
これらが結露防止の四原則といわれています。
これから本格的な寒さを迎えるにあたり、中古住宅では特にサッシ周りでは結露が発生しやすい状態となりますので、不動産購入前に行う内見時にも『結露』の状況を確認していただければ幸いです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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