ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

親からの住宅資金援助14 Sep. 2019

住宅資金の贈与税

住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様がいます。
通常は、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は、この住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?
この特例は「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまでも「住宅を新たに取得するための資金援助」に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度は、かなり人気がある制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること。
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属。
というのがこの特例の条件です。
したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1、贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
もしも申告しなかった場合には、特例を受けることができません。
400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。
毎年この期限を過ぎてから「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けますが、この制度の恐い所は「申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれない」ということです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2、資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて「黙っていれば誰もわからないでしょ?」とお思いの方、そのお考えは大変に危険です。
はっきり言いますが、プロが見ればすぐにわかります。
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破られます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントとなるのは抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。
抵当権の設定なしに不動産を購入した場合や購入金額と借入金額の差(自己資金)が大きい場合は、その資金をどのようにして手立てをしたかが疑われます。
自己資金を貯蓄した場合でも、年齢や職種、生活状況を勘案され、貯蓄が可能な金額なのか?がある程度推察されます。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、とても良い制度です。
どんどん利用していただくことをお勧めしています。
ただし注意点としては、まず申告は必ず必要になること。
納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。
つまり810万円まで非課税です。

 

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

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▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

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地面師09 Aug. 2019

不動産屋のイメージ

「不動産屋」と聞いて、あまり良くないイメージを持つ方も、少なからずおられると思います。
「土地を転がしてぼろ儲け」しているとか「欠陥住宅を騙して買わせる」などのイメージを思い浮かべてしまう方もいます。
しかし、そのような不誠実な仕事をしている事業者は、実際にはほとんどいないのが事実です。
ではなぜ「悪いイメージ」があるのでしょうか?
それは、その損害額の大きさが飛び抜けているので、悪いイメージも強烈になってしまうからではないのでしょうか。
また一方では、不動産取引においては、本物の犯罪者が少なからず存在します。
それが「地面師」と呼ばれる不動産詐欺のプロフェッショナルです。

土地所有者の「なりすまし」

不動産詐欺の一番の手口は「土地所有者へのなりすまし」です。
2017年に発生した、約70億円にものぼる不動産詐欺事件は大きなニュースとなりました。
巨大企業である積水ハウスが騙されたので覚えている方もおおいと思います。
詐欺師は、都心の一等地の所有者になりすまし、買主から売買代金約70億円をだまし取ったのです。
免許証や印鑑証明書も精巧に偽造していたとの報道がありました。

では、なぜ不動産が詐欺の対象となるのか?
こうした詐欺事件に不動産取引が用いられる理由としては、その高額な取引金額があります。
1件の取引で詐欺が成功した場合の儲けが大きいため、詐欺のネタに利用されてしまいます。
もう一つの理由が「モノの受け渡しがない」ことです。
例えば、高価な宝飾品や美術品などの取引の場合、取引するためにはその「物」自体を買い手に手渡さないといけません。
しかし土地取引の場合「あの土地は私のものです」と言い張れば、所有者として取引ができてしまいます。
権利証や印鑑証明書、免許証などで「間接的に」所有者であることを証明するだけなのです。
このような不動産取引の特性が、詐欺の対象として狙われる理由になっています。

安全な不動産取引のために

一部の不動産取引においては、このような取引リスクが潜在していることになりますが、一般的なお住まいの取引、いわゆる中古住宅などにおいては、このような心配はありません。
売主様から「鍵を借りて」又は「立ち会って」室内を見学させてもらうことになります。
この時点で、なりすましのリスクはほぼ解消されます。
また取引条件を確認する際に、周辺環境や管理費・修繕積立金の状況、リフォームの履歴や生活環境などのヒアリングを行うと思います。
このような「所有者でなければわからない話」をしていくプロセスがあるので、売主が偽物である可能性はほぼ皆無ということになるのです。

しかし、気を付けなければならないのは「更地」の売買です。
「更地」で「相場より安い」販売価格が提示され「売主が急いでいる」となったら、だいぶ慎重な判断が求められます。
不動産取引において、理由もなく安い物件というものは存在しません。
安い物件には、安いだけの理由が必ずあります。

まとめ

不動産の購入は、人生でも最も高額な買い物になるケースがあります。
その成否はライフプランに大きな影響を与えてしまう可能性があります。
不動産購入には、ぜひ信頼できる「不動産のプロフェッショナルによるカウンセリング」を受けるように致しましょう。

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住宅ローン事前審査23 Jul. 2019

物件探しの初期段階で行うべき住宅ローン事前審査!審査のタイミング

マイホームの購入を検討している方の中には「住宅ローンで自分がいくら借りられるのか?」を把握せずに、家探しをされている方を見受けます。
正直に言いますと、物件が決まりかかって、これからローン審査を行うでは遅すぎると思います。
可能であれば、物件探しの初期段階でローン審査を受診していただく事をお勧めしたいと思います。
※物件が決まる前には、買い付け申込みを入れますが『ローン審査の通過の有無』によって、買い手の優先順位が変わってしまうことがあります。
そのため、なるべく早い段階での住宅ローン審査の受信をお勧めしております。

今回は、物件探し中に住宅ローンの事前審査を受けるメリットや注意点についてご紹介したいと思います。

■住宅ローン事前審査とは、そもそも何なのか?!

高額な不動産を購入するには、何千万と現金を持っている方は少ないため、住宅ローンを組んで長期間に渡ってローンを返済する方が多いと思います。
その住宅ローンを利用するためには審査があり、事前審査と本審査の2段階があります。
基本的には、事前審査を通過した後の本審査という流れになっている金融機関が多いため、不動産購入のスタートの段階では、事前審査という住宅ローンの審査を受けていただく事になります。
審査の内容は「住宅ローン契約を結ぶ契約者がきちんと住宅ローンの返済が出来るのか?」「もし返済が困難となった場合に資金を回収できるか?」について審査を行っています。
ちなみに住宅ローン事前審査と本審査では審査項目や審査にかかる期間が異なります。
住宅ローン事前審査を行うことで、住宅ローンを受けることが可能か否かを売買契約前に確認ができます。

住宅ローン事前審査の申し込みのタイミングは下記の通りです。
事前申込み⇒事前審査⇒正式申込み⇒本審査⇒住宅ローン契約⇒住宅引き渡し(決済)
ちなみに、中古住宅購入時にリフォームやリノベーションを検討されている方の場合は、建築コストを考慮した計画を立てておく必要があります。
さらに事前審査では、複数の金融機関に住宅ローン審査の申し込みをすることも可能す。

■物件が決まる前の住宅ローン事前審査を強くおススメする理由

本来、住宅ローンの事前審査を受ける際は、提出書類に購入物件の詳細を記載する必要があるため、購入物件がすでに決まっていることが事前申し込みの条件となります。
しかし、事前審査を受けたからといって、必ずしもその住宅を購入しなければいけないわけではありません。
金融機関の方には、あまり表立ってお話しできるわけではありませんが、多少の協力の意味合いも含め、物件選定前の住宅ローン事前審査は可能です。
また、物件が決まる前に事前審査を受けることで、住宅ローン借入可能額・返済可能年数・金利などについて理解することができます。
物件を探す前や、不動産業者などに相談に行く前に事前審査を受けていただく事で、客観的に住宅購入の予算について判断し、本格的な物件探しを行うことができます。

物件が決まる前に住宅ローン事前審査を受けるメリットとしては以下のようになります。
・住宅ローンの借入可能額が把握でき、物件選定の予算が見えてくる
・住宅ローン返済額によって資金計画が立てやすくなり、返済計画も見えてくる
・住宅購入の際(買い付け申込みのタイミング)に話をスムーズに進めることができる
・不動産の価格交渉がしやすくなる場合もある

まとめ

住宅ローンの借入可能額は、住宅ローン事前審査で目安の金額が算出されるため、購入する物件の予算を把握でき、物件探しも検討しやすくなります。
借入可能額が分からずに物件を探してしまうと、気になる物件があっても予算が足りずに断念するというケースもでます。
そのような残念な結果にならない為にも、早目の住宅ローン審査が必要だという事をご理解いただきたいと思います。
今後の住宅購入の際、なるべく早く住宅ローン事前審査を受けていただく事が重要です。

 

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【契約済】《売家》国母二丁目20 Jun. 2019

現地の写真

    

    

下記を「クリック」しますと、現況図と間取図をご覧いただけます。

間取図

現況測量図

セットバック後求積図

物件詳細情報

価格:200万円(税込)
土地:87.51㎡(26.47坪)公簿
建物:77.26㎡(23.37坪)
構造:木造軸組み工法(旧耐震)
所在:甲府市国母2丁目11-14
交通:JR身延線 甲斐住吉(徒歩14分)
  :JR中央本線 甲府 距離3,200m
教育:甲府市立国母小学校まで700m
買物:セリアオギノまで1,000m
  :セブンイレブン500m
設備:上水道/下水道/側溝
権利:所有権

都市計画:市街化区域
用途地域:第一種住居専用地域
建蔽率:60%
容積率:160%
地目:宅地
建築確認番号:
特記事項:築年月1971年9月
設備:
取引態様:専任媒介
情報公開日:2019/6/17

案内図

【売家】はフラッグの東隣地の角地です。

ポイント

・角地:2方道路、北東2.7m、南東4.0m
・再建築の場合は
 セットバック(7.99㎡)が必要
・再建築の場合は
 建築基準法43条の許可(但書)が必要
現況有姿での引き渡し
・仲介手数料、売買価格×5%(税別)

離婚による財産分与08 Jun. 2019

離婚

結婚を機に不動産を購入される方も多いですが、近年では3組に1組が離婚すると言われています。
実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると、平成30年度の婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。

>厚生労働省「人口動態調査」

離婚の際に悩ましい問題の一つが不動産の処理についてです。
学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。
「転校などでお子様の生活環境を変えたくない」というご希望が強いということですね。

不動産の名義

離婚した場合には「不動産の名義をどうするか」という問題が生じます。
当初より所有権がある方が住み続けるのであればスムーズですが、所有権を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。
離婚の際には「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。
あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。
税金面についても、慎重に検討する必要がありますのでご注意ください。

住宅ローン

住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。
ローンの残債を「誰がローンを引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか」などの細かい問題があり、簡単な手続きではありません。
また、大抵の金融機関との契約書には「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。
離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。

お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いです。
お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。
ただし、こうした場合でも「住宅ローンが完済できるのか?」という点が大きなポイントになります。
売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、自己資金で住宅ローンの不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

まとめ

このような離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきていると感じます。
将来的に、どのような問題が発生するかわかりませんが、どのような場合でも「住まいが選択肢の足かせや負担になる」ことは避けたいものです。
資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようにると思います。

まずは「物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ」といったことが大切になるかと思います。
また、ハザードマップの確認や、都市計画道路の予定、告知事項など、不動産広告では判別しきれないイレギュラー要素についても、細かくチェックをして、慎重に不動産の購入をすることをお勧め致します。
上記のようなチェックが自分で厳しい方は、弊社のような「バイヤーズエージェント」を頼るのも一案と感じます。

 
 

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人口減少問題31 May. 2019

人口減少

人口減少問題は、向こう30年の人口動態がこれからの住宅購入に大きく影響すると考えられます。
「20年~30年後に日本人が減って、家が余りまくる状況を想定して家を買いましょう」ということと「人口対策としての移民はまだまだ解決策とは言えない」の2点があります。
現状のままでは、国が行う革新的な対策が実施されない限り、日本の人口は確実に減少し、最も低い予測だと、ピーク時の半分になると予測されています。
戦後の人口増加に合わせて、足りない住居を増やしていった住宅政策ですが、住宅の数が世帯数を上回り、家が余る時代になりました。

しかし、これから先日本人が減って、家が余り続けることがほぼ確定になっている今でも、新築住宅は売れ続けています。
「余った家はそのまま放置でよいのではないか?」との意見もあるでしょう。
ただし、空き家の問題はかなり深刻で、空き家の割合が高くなった街は、治安なども含めて町としての機能を保持できなくなります。
国としては「これ以上新築を増やしたくない」「中古住宅を活かしてほしい」と考え、さまざまな対策を打ち出していますが、住宅業界は相変わらず新築依存であり「家を買うなら新築がいい」という潜在的な広告宣伝を行っています。

移民の受け入れ

新築を売り続けたい住宅業界は、人口問題についても甘い見通しに頼っている感があります。それが「移民」です。
政府は4月に改正入管法を施行し、外国人労働者の受け入れ拡大に踏み出しました。このような動きが「諸外国のように移民を受け入れれば、人口問題が解決できる」という勘違いを生んでいます。
日本は島国ですので、諸外国が行ってきたような移民の受け入れについては、文化として根付いていないという現実があります。

>外国人労働者受け入れにあたって日本が注意すべき『6つの過ち』 「このままでは日本の衰退を招く」

上記記事では、6つの過ちのうちのなかで注目したい「同化主義」というテーマがあります。
この記事では、移民という政策の難しさを端的に表していると思います。
当たり前ですが、移民受け入れるというのは都合の良い労働者を外国から受け入れることではありません。
日本人と同じ立ち位置で、ともに国を造る仲間として外国人を受け入れるということです。
昔に比べて日本に住む外国人が増えていますが、日本人より立場が下の単純労働者として認識していませんか?これが「隔離」です。

「同化」とは、同僚が元外国人であることを認めるレベルではなく、上司や経営者の立場の人(自分を管理する立場の人)が元外国人であることを認めるということです。
これがどれだけ難しいことなのかは、日本各地で発生している外国人差別の問題を見れば明らかなことです。
少なくとも10年~20年程度で解決できる問題ではないのです。

住宅購入

「日本人が減っても移民が増えれば、資産価値は維持できるので、新築を買っても問題ない」というのが移民派の意見です。
今のところ移民を受け入れること以外で、人口減少問題を解決することができないので、移民以外に対案がありません。
では、移民政策が実現できなかったらどうなるのでしょうか?答えは簡単です。人が集まる街と人がいなくなる街の2極分化が進むのです。

これから家を買う人は、人が集まり続ける街を選ばないといけません。
〇〇市・区という単位(広域立地と言います)だけでなく、駅から〇分という単位(狭域立地と言います)が問われる時代がやってきます。
住宅の資産価値は立地です。
どれだけ高級仕様の住宅であっても、人が集まらない街にある家には価値がなく、駅から遠い家は売ることはもちろん貸すことも難しくなります。
また、向こう30年を考える場合の住環境の重要テーマは「高齢・単身世帯の増加」です。
3LDK~4LDKを求めるファミリー層が減り続けるのが確定なので、新築住宅で想定される子育てのための家はますます資金化が難しくなっていきます。
「単身であっても広い家に住めばよいじゃないか」という意見もあるかもしれませんが、高齢・単身者が大きな家に住むと、維持・管理だけで大変なので広い住空間は求められず、快適さよりも機能性が重視される傾向だと思います。

今から家を買う人が、買った家を資金化するのは、15年~20年後のことです。
遠い未来のような気がしますが、人口に起因する問題は今わかっていることがほぼ確定事項と言えます。
令和になったからといって、10年程度で日本人が爆発的に増えることは起こり得ないのです。

まとめ

住まい探しというと、内装や設備などの快適さを重視したくなりますが、最も大切なのは「立地」で、15年~20年後に資金化できる家を買えるかどうかが、ご自身の老後の資金計画に大きな影響を及ぼすことになります。
住宅購入検討の際は「立地」について慎重に判断されることを強くお勧めします。

 
 

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長期優良住宅リフォーム推進事業27 May. 2019

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは

平成31年度の受付が開始された(4月10日より)「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、
質の高い住宅ストックの形成及び子育てしやすい環境の整備を図るため、既存住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームを推進するために、最大300万円が補助される事業です。
>平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」HP

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の事業概要

【対象事業】
以下の①~③を満たすリフォーム工事
①インスペクションを実施し、維持保全計画・履歴を作成すること
②工事後に耐震性と劣化対策が確保されること
③日常的に使用する居室等の部分が、省エネルギー性、バリアフリー性等のいずれかの基準を満たすもの
※若者が既存住宅取得時に行うリフォームは適用要件を緩和(①、②のみ適用)
【補助率】 1/3
【限度額】 100万円/戸
○ 長期優良住宅(増改築)認定を取得する場合 200万円/戸、さらに省エネ性能を向上させる場合 250万円/戸
○ 三世代同居改修工事を併せて行う場合は、上記の限度額のほか、50万円/戸を上限として補助

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金を受けるためには、何が必要か?!

・リフォーム工事前にインスペクションを実施すること
リフォーム工事に先立って、必ずインスペクション(床・壁の傾きや雨漏り、白アリの被害など、日常生活上に支障があると考えられる劣化事象の有無を把握するための現況調査)を実施する必要があります。
インスペクションで劣化事象が見つかった場合は、今回のリフォーム工事と同時に補修を行うか、維持保全計画に点検・補修等の対応方法と対応時期の明記が必要です。
・リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと
1)構造躯体等の劣化対策及び耐震性の性能が確保されていること
2)原則として、省エネルギー対策など、その他の性能項目のうちいずれか一つ以上の性能が確保されていること
・リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること
リフォーム工事の履歴として、工事内容を示す図面、工事写真等を作成し、保存することが必要です。
住宅を長持ちさせるため、維持保全の期間(30年以上)について、少なくとも10年ごとに点検を実施する維持保全計画を作成することが必要です。

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金以外のメリット

・インスペクションのメリット
リフォーム前のインスペクションにより、現在の住まいの劣化状況等を確認でき、腐朽・蟻害箇所や雨漏り箇所など住宅の傷んでいる部分を補修できます。
・構造躯体等の劣化対策及び耐震性が確保されるメリット
構造躯体が長持ちすることにより、長期にわたって住み続けることができます。耐震性が確保されることにより、地震時にも安心して暮らせます。
・性能向上によるメリット
断熱性能が向上することにより、快適に暮らせます。冷暖房の効きが良くなって光熱費が軽減されることも期待できます。耐用期間が比較的短い給排水管の日常点検や清掃、交換がしやすくなります。
・リフォーム工事を進める上でのメリット
リフォーム計画の内容や工事結果について、一定の基準で審査されるため安心です。本事業を実施しようとするリフォーム業者はHP上で公表しています。

まとめ

中古住宅を検討されている方で、リフォームが必要な際には本制度が使えるようでしたら、使われる事をおススメ致します。

 
 

中古住宅の購入サポート

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固定資産税22 May. 2019

固定資産税とは

資産(土地や家など)に対して発生する税金で、各市区町村が徴収しています。
固定資産税を地方税として支払わなければならないのは、住宅があり街が形成されると、道路や上下水道の維持、学校などの設備やゴミの収集などの行政サービスが必要になる理由からです。
インフラ整備や行政サービスを行うための財源確保のために、固定資産税の徴収が行われます。
納税義務があるのは、各資産の所有者で、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
そのため、その年の1月2日以降に土地およびマイホームを購入した場合は、翌年以降に課税が開始されます。
納付額が決定すると、納税義務者へ納税通知が送られます。
家を購入した場日は、購入後の翌年に納税通知書が届きますので、資金繰りを考慮して、納付期限や金額を事前に見積もって年間の家計費用として考えておかなければなりません。

土地の評価価格は4種類ありますが、固定資産税は4番目の固定資産税評価額で計算されます。
1. 公示価格(国土交通省)
2. 基準値標準価格(都道府県)
3. 相続税路線価格(国税局)
4. 固定資産税評価額(市長村)
※()内は決定機関です。
固定資産税=固定資産評価額×税率で計算されます。

固定資産税には軽減措置があります

所有する住宅や土地が一定の条件を満たしていれば、税負担額を減らすことができます。
控除を受けるためには、軽減される条件が適用されるかを確認し、申告手続きをしなければなりません。

固定資産税の減税ができる条件

■住宅用地(小規模住宅用地・一般住宅用地)
住宅用土地のうち、次の要件を満たしているものは固定資産税が減税されます。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準の1/6
一般住宅用地(200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分):課税標準の1/3
マンション・アパート・戸建住宅が建つ土地は、この減税が適用されます。
但し、固定資産税の課税が確定する1月1日時点において建物が建っていなければなりません。
つまり住宅が建設予定あるいは建設中で、1月1日時点で未完成であれば、住宅用地として固定資産税減税の適用はされません。

■新築の家
新築の建物で、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物部分の固定資産税が3年間、あるいは5年間に限り2分の1になります。
建物構造による異なる場合がありますので下記の資料をご参考にしてください。
>長期優良住宅

■空き家
人が住んでいない空き家であっても、住宅用の土地であれば減額措置があります。
先にご説明したのと同様に、200㎡以下の部分については6分の1、また200㎡を超えた場合は床面積10倍までは固定資産税が3分の1になります。

■.認定長期優良住宅
認定長期優良住宅に認定されると、120㎡を超えない範囲で固定資産税が2分の1になります。
減額を受けられる建物の要件は次の通りです。
床面積が50㎡以上、240㎡以下(但し貸家は40㎡以上、240㎡以下)
もし店舗兼併用住宅などであれば、住宅部分の床面積が2分の1以上でなければこの減額措置は受けられません。

まとめ

自分の所有する不動産が、減税対象なるか否かを詳しくお知りにないたい方は、お近くの税務署にお問合せ下さい。
国土交通省HPの下記を参考にして下さい。
>国交省HP

 
 

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性能評価15 May. 2019

築20年以内の中古戸建てを探している方は該当しますので是非ご参照ください。

■住宅性能表示制度

新築の広告などを見ると「耐震等級3」とか「省エネルギー対策等級4」などの表記を見ることがあります。
この「等級〇」というのが住宅性能表示制度です。
住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。
国に登録されている第三者機関が、共通基準である「評価方法基準」をもとに住宅を評価する仕組みです。

<参考>一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
>性能評価について

■「等級〇」は優良住宅のものさし

住宅性能表示制度は、住宅を10分野で評価する仕組みです。
1. 地震などに対する強さ(構造の安定)
2. 火災に対する安全性(火災時の安全)
3. 柱や土台などの耐久性(劣化の軽減)
4. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)
5. 省エネルギー対策(温熱環境・エネルギー消費量)
6. シックハウス対策・換気(空気環境)
7. 窓の面積(光・視環境)
8. 遮音対策(音環境)
9. 高齢者や障害者への配慮(高齢者等への配慮)
10. 防犯対策

例えば耐震等級についてですが、耐震等級は3段階に分かれます。
耐震等級1と建築基準法は同じ強さです。
耐震等級2は耐震等級1の1.25倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。

わかりにくい部分なのですが、等級1の1.25倍、1.5倍の”地震の強さに抵抗”なので、単純に家の強さが1.25倍、1.5倍というわけではありません。
耐力壁の量で言うと、等級2は建築基準法の1.55倍以上の耐力壁が必要で(軽い屋根の場合)、等級3は1.86倍以上の耐力壁が必要となります。
※実際には耐力壁の配置や地域によってさらに必要な場合があります。
要するに、耐震等級3の家は相当強いと言える訳です。

■耐震等級3「相当」という謳い文句

住宅性能表示制度がスタートして、漏れなく制度が利用されたかというと全くそうではありませんでした。
当時の事業者は「高い性能を実現するための工事費が高くなる」「評価書取得に追加の費用がかかってしまう」というような説明をしていたようですが、実際のところは性能表示制度を利用するためのスキームが実務とマッチしていなかったため、不確定要素はなるべく排除したかったというのが本音だと思います。
※その後に始まった長期優良住宅という制度では、建築に対して補助金が利用できたため、積極的に利用した事業者がたくさんいました。

制度は存在するものの、実際の利用が伴わない…。そんな状況で見られたのが、耐震等級3「相当」という謳い文句です。
耐震等級3相当の設計を行っているものの、性能表示制度は利用しなかった物件です。
この耐震等級3「相当」という物件がそろそろ流通市場に出始める頃です。
住宅性能評価書の存在を確認してから不動産広告に表示している物件であれば良いのですが、評価書の存在を確認しないまま、売主様の言い分だけで「耐震等級3」と謳っているケースが懸念されます。

まとめ

住宅性能評価書のある物件は、中古住宅でも様々なメリットがあります。
フラット35を利用する場合は新築と同じレベルの金利引き下げが受けられますし、地震保険を利用する場合は保険料が大幅に割引となります。(等級2で30%、等級3で50%)
不動産広告に耐震等級3と記載のある物件は、買主様にとっては「良い物件」と見えますが、実際に取引を進めていくと、いつまで経っても評価書が出てこない、実際には後からそもそも評価書を取得していなかったことが発覚するようなケースが考えられるのです。
※2018年4月の改正宅建業法で、重要事項説明書の中に住宅性能評価書の有無を記す箇所が追加されていますが、契約時にはいつもの癖で「なし」としてしまう不動産会社もいるようです…。
売主様も当時の事業者に丸め込まれて「耐震等級3相当の設計だから、実際に評価書を取得していなくてもそれほど問題ではない」と思い込んでいるケースも考えられます。
各種制度でメリットのある住宅性能評価書は、新築時に取得していないと後から簡単に発行できるものではないのです。

住宅性能評価は、設計性能評価と建設性能評価があり、実務では、施工時に数回評価機関による現地確認を行わないと評価書が発行されない仕組みです。
新築時にそのプロセスを踏まえなかった住宅は、後からやり直しすることができないため、耐震等級3「相当」の住宅は、当時のビルダーが耐震等級3「相当」と言っていただけの普通の住宅となるわけです。
※中古住宅の性能表示制度というものもありますが、こちらも現時点では現実的とは言えません。
購入判断材料として「等級〇」を確認した時は、不動産売買契約を締結するまでに、評価書が実在するか確認してもらった方が良いです。

 
 

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空き家率12 May. 2019

空き家率は過去最高の13.6%になりました!

総務省が4月26日発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%でした。
地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸になりました。
また三大都市圏の東京や大阪などでも空き家率は1割を超えており、再開発に影を落としている地域もあります。
>総務省統計局HP

この調査は5年に1度実施され、その結果を「住宅・土地統計調査の結果」として、速報値が発表されます。
空き家の数は13年より26万戸増え、全体に占める割合は0.1ポイント高まりました。住宅総数も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新し、大きく世帯数を上回っています。

空き家のうち347万戸は、賃貸や売却用以外で長期間、不在の住宅や取り壊し予定の住宅です。
賃貸用は431万戸、売却用は29万戸、別荘などの「二次的住宅」は38万戸です。
また、空き家率が最も高い都道府県は21.3%の山梨県です。
山梨に続いて20.3%の和歌山、19.5%の長野、19.4%の徳島、18.9%の高知、鹿児島、18.1%の愛媛、18.0%香川、17.6%の香川、17.4%の栃木が上位10県となっています。
別荘が空き屋と集計されるほか、地方では人口減少の影響も大きいと感じます。
この10県内での住宅購入は、非常に慎重にお選びいただく必要があると感じます。

一方で、空き家率が低いのは10.2%の埼玉や沖縄、10.6%の東京、10.7%の神奈川、11.2%の愛知、11.9%の宮城、12.0%の山形、12.6%の千葉、12.7%の福岡、12.8%の京都などです。
賃貸用で入居待ちの物件も含まれますが、空き家が多いと治安面の懸念が高まり、所有者がわからないままでは家を撤去できず、再開発の壁になることもあります。
埼玉県本庄市では、所有者が空き家を解体した土地を無償で借り受け、簡易な公園にする事業を始めたようで、この制度では5年間の固定資産税の支払いを免除してくれます。
>本庄市HP

相続で得た家屋や敷地を売ると、税金がかかる譲渡所得を最大3千万円を差し引ける仕組みがあり、19年末だった期限が4年間延長されました。
空き家の撤去や活用に取り組む市町村への財政支援や、専門家の育成も進めているようです。

なぜ空き家は増えるのでしょうか?!空き家が増える理由とは?!

そもそも空き家は大きく2つに分かれます。
1つは賃貸や売却などの予定がある物件。
もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。
後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。
そのような物件が増える理由としては、
①人口減で需要が伸びていないのにも関わらず大量の住宅建設が続いていること、
②供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっている、
以上の二つの理由からこのような状態が続き、空き家数が現在も増えています。

まとめ

このような状態が将来にわたって続くと、日本の国力にも影響を及ぼし兼ねないと言われており、今後もこの空き家問題にはいろいろな方面からの注目が集まっています。
これから不動産購入を検討する際には、気になる不動産の周辺状況をよく確認し、空き家が放置されていないかを必ずご確認いただきたいと思います。
空き家が放置されている状態ですと、今後そのエリアでの売却の際に「困ってしまう不動産」となる可能性が高くなりますので、購入には慎重な判断が必要となります。

 
 

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