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ホームインスペクション
(住宅診断)とは?

ホームインスペクション
(住宅診断)とは?

住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場または専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめて、アドバイスを行う専門業務です。

また、平成30年4月より施行された宅地建物取引業法で、中古住宅の売買の際に行われる重要事項説明において行う調査を、『建物状況調査(インスペクション)』と呼んでいます。

ホームインスペクション
(住宅診断)の種類は?

2種類あります。

・既存住宅(中古住宅)に行う
ホームインスペクション

建物に精通したホームインスペクターが、客観的な立場または専門家の見地から、修繕が必要な箇所を確認し、リフォームなどの提案を行うことです。既存住宅(中古住宅)の心配な部分を明確にして、将来への不透明な心配を安心に変えるものです。

・新築住宅に行う
ホームインスペクション

建物に精通したホームインスペクターが、客観的な立場または専門家の見地から、購入予定または購入済の新築住宅について、専門的にホームインスペクション(住宅診断)を行うことです。
欠陥住宅の購入回避や購入済新築住宅の施工不良や設計不良を指摘します。

ホームインスペクター
(住宅診断士)の資格は?

3種類あります。

・既存住宅状況調査技術者
(ホームインスペクター)

建築士(1級/2級/木造)資格所有者で、専用の講習合格者が『既存住宅状況調査技術者』と呼ばれています。この技術者は、国土交通省の指定機関(住宅瑕疵担保保険協会)への登録制です。
平成30年4月より施行された宅地建物取引業法で、中古住宅の売買の際に行われる重要事項説明において『建物状況調査(インスペクション)』を実施している場合に、その結果について説明することが義務づけらました。この『建物状況調査(インスペクション)』を行える資格所有者です。また中古住宅の売買において、瑕疵保険加入のための検査員になることもあります。

・建築士会インスペクター

建築士(1級/2級/木造)資格所有者で、専用の講習合格者が『建築士会インスペクター』と呼ばれ、建築士会への登録制です。
新築住宅において、第三者的な立場または専門家の見地から住宅診断を行うことができます。新築において欠陥住宅や心配が多い場合の住宅に、セカンドオピニオン的な調査報告を実施することができます。
また『建物状況調査(インスペクション)』を行える資格所有者でもあり、中古住宅の売買においての瑕疵保険加入のための検査員になることもあります。

・JSHI公認ホームインスペクター

民間団体(日本ホームインスペクターズ協会)主催の『公認ホームインスペクター』と呼ばれていますが、国家資格ではない民間団体の資格で、学科試験のみで合格した者に授与されています。
平成30年4月より施行された宅地建物取引業法で、中古住宅の売買の際に行われる重要事項説明において行う『建物状況調査(インスペクション)』を実施することはできません。

建物状況調査(インスペクション)とは

中古住宅を購入するうえで心配であった『建物の見えない不具合や欠陥がないのだろうか?』という消費者の不安に答えるため、平成30年4月1日に宅地建物取引業法が改正されました。
この内容は、売買契約の前に『建物状況調査(インスペクション)』と呼ばれる第三者の適正な診断を、確認してから契約することができるようになりました。

国土交通省の定める講習を修了した建築士(1級、2級、木造)が『建物状況調査(インスペクション)』を行い、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を目視により確認して、売主や買主に報告書を提出します。
中古住宅の建物に劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ、既存住宅売買瑕疵保険に加入することもできます。

建築士について

建築士が行うインスペクションでは、下記のような建築士の設計できる制限に準じた建物の調査および報告ができます。

一級建築士とは

一級建築士の特徴は、設計する建物に制限がないことです。
例えば戸建住宅のように、比較的小規模な建築物を設計できる一方で、オリンピック競技施設など、国を代表する大規模な建築物の設計も行うことができます。

二級建築士とは

二級建築士は「戸建住宅の設計」を対象とした資格です。
一級建築士に比べて設計できる建物の規模と構造に制限があり、木造建築物の設計なら3階建てまでが基本です。建物高さ13m、軒高9mを超える建物は設計できず、建築物の延べ面積も制限があり1000㎡以上の建築物の設計できません。木造建築物以外の場合はさらに制限が厳しくなり、高さ13m以下かつ軒高9m以下で平屋建てから3階建てまで、延床面積は100㎡以下に抑える必要があります。

木造建築士

木造建築士は「木造の住宅設計」を対象にした資格です。
二級建築士よりもさらに制限があり、木造建築物または建築の部分で300㎡以内、かつ階数が2以下の物のみ設計ができます。

中古住宅(既存住宅)の
インスペクションについて

中古住宅を購入する不安

リクルート「インスペクションに関する調査」
2011年11月調査 複数回答
1位、建物の傷み具合がわからない:71.8%
2位、建物の耐用年数(寿命)が残り少なのではないか:46.0%
3位、価格が不当にたかいのではないか:30.6%
4位、住んでからもメンテナンスに手間と費用が掛かりそう:30.4%
5位、断熱性など省エネルギー性能が低いのではないか:25.0%
6位、設備や性能のコンディションが悪そう:24.7%
7位、住む前の改修や補修に多額の費用が掛かりそう:22.8%

ホームインスペクション利用後の感想

NPO法人日本インスペクター協会調べ
「ホームインスペクション利用者100人の本音」2010年5月調査
1位、建物の見ておかなければならないポイントを、全く知らなかったので勉強になった:32%
2位、気づけなかった劣化や注意点があって驚いたが、事前に知ることができて安心した:23%
3位、インスペクションの結果を受け、売主に修繕や値引きの交渉をしたので納得できた:15%
4位、結果を聞き「修繕しておこう」「性能を上げておこう」などの検討幅が広がった:13%
5位、仲介業者の説明や自分の目では確認できない劣化があり、購入が怖くなった:6%
6位、「もっとこのようなアドバイスを貰えたらよかった」と不満が残った点がある:3%
7位、入居後に予想外のメンテナンスに費用が掛かりそうで愕然とした:1%

ホームインスペクションを利用する時期は?

中古住宅の購入を検討している場合、ホームインスペクションの実施時期は「物件の申込前」が理想です。

一般的な中古住宅の購入(個人が売主の場合)では、物件を探し、良い物件があると「売れてしまうから」と購入の申込を急かされます。
契約してから建物の状態や瑕疵担保保険適合可否などを行っていると、売主との引き渡しに間に合わなくなる可能性が高くなります。

申込前に事前インスペクションと瑕疵担保保険適合可否を行うことによって、フラット35/20が使えるスケジューリングができる可能性が高まります。

不動産業者が売主の場合は、売主が瑕疵担保保険適合可否を承知しているはずですので売主に確認することが必要です。