ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

不動産業者の情報源

レインズ(REINS)とは
不動産業者専門のデータベース

不動産業者は、土地や中古住宅、中古マンションなどの『売り』物件の情報を、どこから入手しているのでしょうか。

それは、一般の人が見られない不動産業者のみが閲覧できるシステムがあり、このデータベースからさまざまな情報を取得しています。
そのデータベースの名前をレインズ(REINS)と呼んでいます。
不動産業者は、自社が所有している不動産の物件情報と、お客様から売却依頼を受けた不動産の物件情報も、一週間以内にレインズに掲載をしなければならない義務があります。

このレインズでは、取引の状況表示を行い『公開中・書面による申し込みあり・売り主都合で一時停止中』のように、物件の商談状況が確認できるようになっています。

不動産業者の広告

取引態様

不動産の広告を見ますと、取引態様という項目があります。

広告を出している不動産業者が「売主」の場合は、直接その不動産業者と契約ができますので、手数料が掛かりません。
「媒介」または「仲介」と記載されている場合は、いわば結婚の仲人のようなもので、買主と売主を引き合わせて契約の成立を手伝いをすることを言います。

この媒介(仲介)には下記のように3種類あります。

一般媒介

一般媒介とは、依頼者(売主)が複数の不動産業者に、重複して依頼することをいいます。 依頼者は、1業者に限定することなく売却を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買契約を結ぶこともできます。

専任媒介

専任媒介とは、依頼者(売主)が他の不動産業者に重複して依頼できない依頼を指します。依頼を受けた不動産業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介と違って、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。

専属専任媒介

専属専任媒介とは、依頼者(売主)が、他の不動産業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した不動産業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない依頼いいます。

この媒介は、3か月の期限を切って契約することができます。
契約と言っても物件の売買契約に至らない限りは、お金が発生しない契約です。いわば売主と買主との間の念書みたいなものです。

不動産業者は、この三つの媒介のうち、専任媒介と専属専任媒介にての売却を熱望します。なぜならば、専任媒介と専属専任媒介であれば仲介手数料の取得見込みが建てられるからです。

売主と買主のどちらの味方?

 

交通

徒歩所要時間:道路距離80mを1分とし、1分未満は切り上げて表記します。なお、信号待ちや坂道は考慮しなくてよいことになっています。

面積

土地の面積は水平投影面積で記載されます。水平投影面積とは敷地に傾斜や凸凹があっても、その土地が水平だったとして測った面積を言います。
建物の面積は延べ床面積で記載されます。延べ床とは各階の床面積の合計です。
床面積とは壁で囲まれた部分の面積(壁心面積)を言います。原則として、バルコニーやべランダの面積は含まれません。
マンションも広告上は床面積(壁心面積)で記載されますが、登記の際は壁の厚さを除いた部分で登記されます。

不動産業者の手数料について

不動産業者の手数料(仲介手数料)

不動産業者は「この物件を売ってください」と依頼された売主から、契約金額の3%+6万円の仲介手数料をもらうことができます。
この金額は法定手数料と呼ばれて、契約金額の3%+6万円が上限となっています。
ただし「この物件を買いたい」と言ってきた買主にも同じように、契約金額の3%+6万円を仲介手数料としてもらうことができます。

不動産業者は、売主と専任媒介契約という「3ヵ月間はアナタの不動産会社に専任で土地を売る約束をします」という約束を締結できれば、3%+6万円の手数料の見込みの確保ができます。
買主を他の不動産業者が見つけた場合でも、売主側の手数料は確保されていますので、不動産業者としては安心していられます。
このため、売主側に寄っているの不動産業者が多くなっているのが事実です。

買主の手数料(仲介手数料)が無料の場合

買主の手数料(仲介手数料)が無料な場合は、二通りあります。

ひとつは売主が不動産業者の場合で、その不動産業者から直接不動産を購入する場合です。戸建分譲や建築条件がついた大きな分譲地によくあります。

もう一つは、仲介する不動産業者が売主の販売代理の場合です。これは売主がその仲介業者に手数料を払い、買主からは手数料を取らないように協定しているのです。マンションの販売現場でよく見かけますが「当社は手数料が掛かりません」と言っていますが、実は売主から手数料を貰っていますので、大きな目で見ると買主が手数料込みの物件を買っていることになります。

事務手数料

不動産の売買契約のときに、事務手数料や融資代行料などの名目で、不動産仲介手数料以外に金額を請求される場合があります。不動産業者が売主の場合でも同様な事例があります。

事務手数料や融資代行料などを、覚書などで仲介手数料とは別に支払う説明を事前に受け、買主が納得して払う場合は法的に問題はありません。

しかしながら、事前説明がなく請求書の提出時に明細で記載され、当然のように請求される場合があり、不審に思いながらも買主が不動産業者に「事務手数料」を支払をしている方が多いのも事実です。

不動産業者の形態

デベロッパー

デベロッパーとは、土地や街を開発すること主業としている不動産会社を指します。
1.街の再開発事業
2.リゾート開発
3.大型商業ビルの開発
4.大規模場な宅地造成(戸建街の形成)
5.マンション開発などを主な仕事のしており、特にマンション開発が有名な7社をメジャー7と呼び、三井不動産、三菱地所、野村不動産、住友不動産、東急不動産、東京建物、大京となります。

このようなデベロッパーは、事業主として、さまざまなプロジェクトを同時に動かしており、販売などについては手数料を払って子会社に任せています。

不動産仲介

不動産流通業界と呼ばれ、主に中古のマンションや中古の戸建住宅、土地の仲介を行っている会社です。デベロッパーやゼネコンや銀行系の子会社が多いのが特徴です。
大手では、三井不動産リアルティネットワーク、住友不動産販売、 東急リバブル、 大京グループ、 みずほ信託不動産販売、三菱地所リアルエステートサービス、大成有楽不動産グループ(旧・有楽土地住宅販売) 、三菱地所ハウスネット(旧・藤和不動産流通サービス)、すみしん不動産(三井住友トラスト不動産) 、野村不動産グループとなります。

山梨県では、この大手10社以外の中堅5社を加えた15社になっても、どの会社も進出はしていません。理由は簡単で、扱う不動産の販売価格が低いので、仲介手数料(3%+6万円)が低くすぎて、店舗を出す経費が賄えないからです。
消費者から見れば山梨県は、不動産価格が安いので、生活にやさしいマーケットと言えます。

賃貸営業

一般的な賃貸の不動産会社です。
賃貸仲介件数での上位5社は、大東建託グループ、エイブル、ミニミニ、東建コーポレーション、ハウスメイトパートナーズなっています。
田舎の土地にアパートを建て、そのアパートに入居者を紹介している会社が多く、その他のエイブルやミニミニはフランチャイズ展開をしています。

山梨では、賃貸専門会社系のフランチャイズ店もいくつか入ってきています。

分譲マンション管理、ビル管理

主に分譲マンションの管理をしており、マンションの管理や補修などの業務を所有者の集まりである管理組合から受託して事業を行っています。
収益が安定していおり、これもデベロッパーの子会社が多いです。
マンション監理受託件数での上位5社は、日本ハウジング、大京アステージ、東急コミュニティ、三菱地所コミュニティ、長谷工コミュニティ、となっています。

最近は山梨でも分譲マンションが増加し、上記のうちでも郊外型のマンションを得意とする会社が入ってきています。

山梨の不動産業者

山梨県内の不動産業者ですが、一般的には上記の仕事の全般を、小さく少しづつ行っている会社が多数存在します。
賃貸のみに特化して専門で行っている会社も多くありますが、地主から土地を買い分譲を行い利益を出すようなデベロップメントを、年に数回行う会社や、何年かに幾度かのように小さく行い、会社を維持している会社もみかけます。

三大都市圏のようなエリアでは、業態を特化することで切磋琢磨して、プロフェッショナルも育成されますが、山梨のようなエリアでは、不動産のなんでも屋さん的な業者が多くなっていると感じます。
一般消費者から見れば、その道のプロフェッショナルの方が、頼りがいがあるように感じます。