ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

中古住宅の魅力について

価格が安い

一番の魅力は価格の安さです。
新築の場合では、建物の価格に対して8%(2019年10月以降は10%の予定)の消費税がかかりますが、中古住宅では、マンションでも戸建住宅でも個人が売主の場合にはかかりません。
価格が安いということは、借り入れも低く抑えられますので、定年までの完済の見通しをたてやすくなります。

資産価値が下がりにくい

新築の場合では、マンションにおいても戸建住宅においても、だいたい5年目を目途に、平均約20%くらいの価格下落が起こります。
マンションにおいては15年目くらいに下落率が落ち着き、戸建住宅については20年目くらいに下落率が落ち着きます。新築の場合と比べて15年から20年目くらいの物件を購入することで、資産価値が下がりにくい物件を購入したことになります。
資産価値が下がりにくいということは、住み替えもしやすくなります。

値下がり率

 

自分の好みにリフォームできる

画一的な住宅に比べて、中古をリフォームするということは、自分のこだわりを表現することができます。レトロな雰囲気を残したまま新しいものと古いものを共存させる魅力があります。
欧米ではストーリーある住宅の方が人気があり、歴史が古いほど高価になります。

今後の日本は、少子高齢化から良質な中古住宅が流通市場にでてきます。リノベーションを楽しみながら住み替えるライフスタイルの時代が、少しづつですが確実に近づいています。

既に生活していた人がいるので安心できる

新築の場合では、近隣がどんな居住者になるのか?が非常に大きな関心事です。特にマンションの場合は、上下階では重低音と呼ばれる音の問題、両隣ではバルコニーの使い方や喫煙など気になります。
中古マンションの場合は、このような気になる事象を事前に確認ができるメリットがあります。

東日本不動産流通機構2015年
中古マンション築年帯別平均成約価格

東日本不動産流通機構2015年
戸建住宅築年帯別平均成約価格

中古住宅の耐震性と耐久性

耐震基準の変遷

■1981年(昭和56年):建築基準法施行令大改正 新耐震設計基準。
この新耐震設計基準による建物は、阪神大震災においても被害は少なかったとされ、これを境に「1981年昭和56年以前の耐震基準の建物」や「1981年昭和56年以降の新耐震基準による建物」といった表現がされるようになる。
■1987年(昭和62年):建築基準法改正、準防火地域での木造3階建ての建設が可能となる。
■2000年(平成12年):建築基準法改正、木造住宅において
1)地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化
2)構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定
3)耐力壁の配置にバランス計算が必要
■2006(平成18年):改正耐震改修促進法
1)計画的な耐震化の推進
2)建築物に対する指導等の強化
3)支援措置の拡充

新耐震と2000年の改正

中古住宅(マンションや戸建住宅)の耐震性については、1981年の6月1日以降に建築確認申請を取得した建物を「新耐震」住宅と呼び、一定以上の耐震性を持っていると考えられています。
2000年には木造に大きな耐震基準の改訂があり、また質の高い住宅を選びやすくして、住宅の取得後も安心して住めることを目的とした「品確法」と呼ばれる法律が施行されました。
ここを境に木造住宅の耐震性が非常に向上しています。

中古の戸建住宅の購入では、最低でも1981年以降の物件、さらに2000年以降の物件ならなお安心だと考えてよいでしょう。しかし、それ以前に建てられた物件でも、耐震診断耐震補強が済んでいれば安心と考えられます。
逆に言いますと、1981年以前の戸建住宅では耐震診断と耐震補強の改修を行うことを前提に、購入時にその費用を見込んでおかないとなりません。

中古のマンションについては、1981年の「新耐震」以前の物件では、耐震改修という課題は所有者による管理組合での協議が必要となります。安いと思って購入しても、将来改修費用の負担が出る可能性もあります。
2006年以降の物件では、耐震偽装の再発防止と法令遵守が盛り込まれ、さらに安心・安全な要素が増えています。

品確法と長期優良住宅

戸建住宅は、2000年以降に品確法(住宅の品質確保に関する促進法)が施行され、性能評価と呼ばれる住宅の強度や耐久性、断熱性などを数値で表す制度により、ハウスメーカー各社は競って強度や耐久性を最高等級にするべく住宅の性能を上げました。
2009年に施行された『長期優良住宅』では、大手ハウスメーカーの新築住宅は、当たり前に取得している状態です。

一方マンションは、現状でも長期優良住宅の認定をほとんど受けていないのが実情です。

中古の戸建住宅では、新耐震の物件<2000年以降の物件<2009年以降の長期優良住宅と、新しいほうが耐震性や耐久性、省エネなどの性能がハイレベルな住宅となっていますので、中古住宅を考える上での参考になると思います。

中古のマンションでは、新耐震<2006年以降となり、いま新築しているマンションであっても2006年物件と構造は変わらない基準で作られていますので、新築の高い価格の物件を購入するメリットは、場所の希少性と最新設備を採用しているなどの限られたものになります。

古着と中古住宅

古着Secondhand clothing

古着を探すのは、とても体力がいることと思います。
それは、どんなに気に入ったデザインでもサイズが合わない、というような古着では当たり前のことですが、それを楽しみながら探すことは結構体力が必要です。

またヴィンテージと呼ばれるものは、金額も高く、高機能素材のような物は古着では存在しません。暖かいものは重くて厚着をしなけらばなりません。

それでも古着が好きな理由は?
オリジナルの存在感、その物にあるストーリー、それを着ることでその時代やその雰囲気を味わえる、他にない一点物を他の服と合わせる楽しみなど、感性を刺激するのでしょう。

中古住宅Secondhand housing

中古住宅を探すことも、とても体力がいることです。
それは、どんなに気に入った家だったとしても、希望エリアに合わなければ欲しくない。
でも家を見るのは楽しい。

一般的な中古住宅とは違う古民家と呼ばれるものは、本格再生するには新築一軒分よりも高いリフォーム費用がかかってしまう。断熱性能も低いので寒い、しかし薪ストーブや達磨ストーブや掘りごたつにも味がある。

それでも中古住宅が好きな理由は?
オリジナルの存在感、その家にあるストーリー、そこに住むことでその時代やその雰囲気を味わえる、古い物と新しい物を自分のスタイルで合わせる楽しみなど、感性を刺激するのでしょう。

ファストファッションのような家なのか、古着のような家で個性を演出するのか。
年齢を重ねた方々には、やはり暖かいコンパクトなマンションや平屋が便利です。
まだ若くて体力があるような方々は、自分の個性を追求するような家を探したら如何でしょうか。