ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

50歳からの住み替えポイント

駅近マンションが人気

50歳からの

地方都市では、駅近の高層マンションを、地元の50歳代以降の方々がたくさん購入しています。
人気の理由は、車を使わない生活ができ、商業施設や文化施設などもたくさんあり、子供世帯が帰省する場合にも便利だからです。この50歳代以降の方々は、世代的にも、良いものや華麗なもの、ステータスがあるものにお金をかけるからと思われます。

マンションの利点は、
・バリアフリーの住環境が整っている。
・カギ1本でしっかりと防犯できる。
・庭の清掃やゴミ出しなど戸建てならではの負担が減る。
などの点が評価されています。

※住み替え先の住宅種類、長谷工総合研究所CRI2015年9月号

平屋も人気

住み替えを決断する時に頭から離れない大変な作業として
・住み慣れた場所から離れること。
・たくさんの荷物を整理すること。
などの、少しハードルの高い決断があります。このため地方では、敷地が広いので、母屋はそのまま残して広い敷地の一角に平屋を建てるという選択があります。
これは、快適な家に住みながらゆっくりと方付けをしようという企てですが、たいがいは片付けが捗らないという話を聞きます。また人が居住しない家は、傷みも早くなります。山梨の空き家が増える理由は、こんなところにもあります。人が住めない家や不動産は財産ではなく負債ですので、次の世代に渡さないことも大事なことです。

新築は割高

ライフスタイル

子育てを考えてマイホームを構えたという方も多いとは思いますが、お子様が成人独立したあとは、大きな住まいを持て余しているという方もたくさんいると思います。50歳からのライフスタイルで考えることは、
・現状のまま住み続ける
・住み続けてリフォーム工事を行う
・建て替える
・敷地の別な部分に別棟の新築を建てる
・住み替える
などの選択肢があります。50歳の時期に老後を見据えた住居について考えておけば、定年後に考えるよりも、住宅ローンが借りやすいことや、片付けの身体的負担などが軽いなどのメリットがあります。

住み替えの場合は、現在の住宅を売却または賃貸にすることで、ある程度の資金確保もできることからたくさんの実例があります。
賃貸に関しては、住み替えの活性化を目的に、国が主導して設立された移住住替え支援機構にて、国が家賃保証を行う制度があります。

移住住替え機構

※国土交通省『住宅市場動向調査』二次取得者の購入平均年齢
※一次取得とは初めての住宅購入のこと、二次取得とは2回目以降の住宅購入のこと。

※内閣府2015年

50歳からの住宅ローン

資金計画

50歳からの住宅ローンを考えますと、一般的な住宅ローンの完済年齢は80歳です。このため30年返済が使えますが、さすがに老後の資金を考え、年金支給の65歳を目安として15年返済か20年返済の5年繰り上げが妥当に感じます。

目安としてこんな数式がありましたので参考に、
50代から購入する家の値段=現時点の税込み年収×0.17×退職までの年数+自己資金
50歳時点での平均年収は670万円ですので、定年まで10年、借り入れは1,139万円となります。住宅購入の自己資金を500万円~1,000万円くらいとすると、50歳で年収670万円の方が購入する物件価格の目安は、1,639万円~2,139万円となります。

国交省の住宅市場動向調査での二次取得(2回目以降の住宅取得)では、購入資金の内訳として、中古マンションでは全国平均3,066万円で自己資金に2,048万円も使います。
ちなみに新築の分譲マンションの平均5,156万円は、昔のバブルを感じる金額ですね、首都圏のタワーマンションは富裕層の居城です。
土地購入+新築建物で3,890万円、新築の建売購入で4,360万円、と2回目以降の住宅取得は思っているよりも高額で、自己資金も半分以上を準備しています。

※国土交通省『住宅市場動向調査』購入資金内訳

※購入国土交通省『住宅市場動向調査』購入資金内訳
※一次取得とは初めての住宅購入のこと、二次取得とは2回目以降の住宅購入のこと。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、持ち家のある高齢者が、その家を担保に老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる貸付制度のことです。 リバースとは逆を意味し、モーゲージとは抵当を意味する英語です。 一般に自治体が運営していたり、銀行などが金融商品として扱っています。最近は東京スター銀行のテレビCMをよく見かけると思います。

住宅を担保に金融機関から借り入れを行う制度ですが、返済方法にポイントがあります。借り入れ期間中は金利の支払いのみで、元本の支払いは、債務者が死亡後に担保にした住宅を売却や代物弁済で一括返済を行います。
リバースモーゲージの特徴としては、
・担保になる住宅は戸建(土地・建物)がメインですが、マンションも担保になる銀行が増加。
・債務者が死亡した後も契約を継続できる商品がある(退去まで猶予を与える商品も)。
・リバースモーゲージにはリスクがあるので注意が必要。
・リバースモーゲージの資金使途は原則自由とする金融機関が多い。
利用目的は、住宅のリフォームや老人ホームへの入居、相続税対策などが考えられます。

移住住替え支援機構(JTI)

移住住替え支援機構とは

2006年に国が主導して設立された移住住替え支援機構は、50歳以上の世帯で住宅が不要になった人から住宅を借り上げ、若い世帯に転貸して、既存の住宅ストックを効率的に循環させる制度です。

具体的には、50歳以上の世帯で、保有する住宅を国(この機構)が借り上げ、賃料を70%~80%で貸主に保証します。国(この機構)はこの住宅を、100%の賃料で若年世代の子育て世帯などに転貸します。このことにより、住宅所有者は安定した家賃収入(国が家賃収入を保証)を得ることが可能となります。

50歳以上の世帯の貸主は、この家賃が住宅ローンの収入として確定(国が保証)されるので、フラット35/20の融資が受けられ、新規に住宅を購入することが可能となります。

売却はしたくない(将来は子供に相続させたいなどの理由で)が、新しい住まいで快適に暮らしたい方には、うってつけと思いますが如何でしょうか。

※移住住替え機構、http://www.jt-i.jp/