ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

将来に渡り人が集まり続ける街選び26 Jul. 2018

街選び

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では『家余り』が深刻な社会問題になりつつあります。
住宅購入は街選びです。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない『負』動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する『広域立地と狭域立地』

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を、不動産の流動性と言います。
住宅で言うと、将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい『現金化しやすい』物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない『負』動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は『立地』です。
立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。
広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地⇒いわゆる『街力』と、狭域立地⇒いわゆる駅からの距離で決まります。

山梨県の場合

山梨県は地方都市のため、上記のような三大都市圏と同じ街選びで解決できるものではありません。
現状を踏まえて、将来を見て予測することが必要です。

甲府市は、大学などの施設があり若年層の割合が多く、理想的な人口構成になっています。
この若年層の方々が、都会とは違った地方都市に魅力を感じ、甲府に居住することになれば将来の見通しは明るいと感じます。
ただし現状の甲府市エリアでは、郊外の平坦なエリアに新規の分譲地が増えています。
これは旧居住区エリアが建て替えや再開発で活性化するのではなく、郊外の平坦なエリアで車の利便性を主体に考えた大型商業施設がつくられ、その商業施設の近隣エリアに新規居住エリアが広がっています。
これは小さなベッドタウン化であり、このような小さなベッドタウン化では、人口減少の場合に過疎化になる可能性が非常に高いと考えられます。
なぜならば、子育てや通勤や買い物などの『便利さ』に重点を置いただけのエリアなので、子育てが一段落した後では魅力が極端に低くなるからです。

エリアとして何かしらの魅力がある街。
それは長い伝統や歴史などがそのエリアの存在し、その伝統や歴史に触れることでエリアへの帰属意識が高まる。その上で公共交通機関や主要バス路線から近いエリア、そのようなエリアが、これから人が集まり続ける街になるのではないでしょうか。

山梨県、エリアの特性

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山梨、買ってはいけない不動産06 Jul. 2018

甲府市の人口構成

甲府市は、大学が多く立地する土地柄を反映して若い世代が比較的多い都市となっています。
これは地方都市の中では、年齢構成のバランスが良い都市と言えます。
※下の図は2010年時点の人口ピラミッド

居住エリアの推移

甲府市は、市全体では一定の人口集積がありながら、甲府中心市街地エリアの衰退は顕著で、古くからの商店街はシャッター街となっていました。
甲府市内の人口分布の変化は、甲府南部の国道 20 号線(甲府バイパス)に沿って帯状に人口増加し、その帯の内側と外側の地域で人口減少が見られ、人口減少地域の内外に新規居住地域が多数点在するという分布です。

甲府市以外の都市では、人口減少地域に隣接する形で、多数の新規居住地域が生じています。これは、過疎地域の隣接地で新たな住宅地開発が行われていることを意味しています。

こうした新規居住地域は、山梨県の場合、県北西部に位置する北杜市に多く、そこは八ヶ岳南麓、甲斐駒ケ岳の裾野にあたり、風光明媚で、広大な森林の間に農地や別荘地が広がっているエリアです。
リタイア世代の移住組や比較的若い新規就農者が、人口減少が続く旧来の集落ではなく、農地や山林を開発して新たに建設した住宅に移住し、場合によっては新しい集落を形成しています。

※日本総研『コンパクトシティの再考』より

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点は、公共交通網から外れており、場合によってはコミュニティが形成されていないことによる互助機能の欠如もあり、住民が高齢化してからの生活維持が難しいという問題があります。
加えて、居住者の入れ替わりが起こりにくいことは容易に想像され、初期入居者一代限りとなる可能性が高いエリアといえます。
このような郊外に点状に分布する新たな住宅地の形成は、実質的に消滅集落予備軍の乱造となっていると危惧できます。
問題点
1、居住者が高齢化した時の生活維持が難しい。
2、居住者の入れ替わりが起きにくい。
と言うことは、郊外に点状に分布する『新たな住宅地』は『資産価値の低い不動産』と言えます。

コンパクトシティの考え方

郊外化都市の課題に対し、市街地のスケールを小さく保ち『歩いてゆける範囲を生活圏』と捉え、コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするのがコンパクトシティの発想です。
コンパクトシティでの交通手段は、自動車よりも公共交通のほか、従来の都市交通政策においては無視に近い状態であった『自転車』にスポットを当てているのが特徴です。

近年では、甲府中心市街地エリアに若い起業家が集まり、古い店舗をリノベーションして事業を行っている方々が増えています。甲府駅周辺には放送局や図書館、公共施設や分譲マンションの建設も増えたことで活気が出てきています。

韮崎市では、駅前にある市民交流センターがさまざまな世代の方々に利用され、特に中高校生には気軽に集える場所を提供しています。近い将来その世代の若者が、地元を盛り上げて活性化されるのでしょう。
今後はこのような流れが、近隣の竜王駅にも波及してくるでしょう。甲斐市も立地適正化計画の中でマスタープランを作成しています。

買ってはいけないエリアの不動産と、資産価値が残るエリアの不動産が明確に分かる時代になっています。

土地購入サポート

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こどもの教育08 Apr. 2018

エディブル・スクールヤード

ご存知でしょうか?エディブル・スクールヤード。
エディブル・スクールヤードは、カリフォルニア州のバークレーで1995年に始まりました。エディブルとは食用のこと、スクールヤードとは学校の庭のことです。バークレーで有名なレストラン『シェ・パニーズ』のオーナーであるアリス・ウォータースさんが、仕事の行き帰りに通りかかる中学校が荒れ果てていることに心を痛め、地元新聞に告げ、それを読んだ同校の校長がアリスさんにコンタクトしたことが始まりです。
アリスが新聞で訴えた内容は、中学校で起きている人種差別やいじめ、児童犯罪や肥満、糖尿病などの問題は食事環境の悪化にあるのではと考えました。
家族で食事ができずに一人で食事をする、自然の食べ物のおいしさを知らずにファストフードばかりを食べている子供。家庭で取り組むことができないなら、学校で取り組むことができないかと考えたからです。学校の空いている敷地に畑を作り、生徒みんなで食材を育て、その育てたものをみんなで美味しく食べる、そのことで子供に笑顔が生まれる。
この取り組みによって、荒廃した学校がエリアでも人気の学校に変わり、その噂が全米で広がり、現在ではカリフォルニア州だけでも幼稚園から大学まで3千校以上で実施されています。この取り組み、日本にも波及しています。野菜が食べられなかった子供が、自分で育てるプロセスを体験することで、楽しく美味しく食べることができるようになったそうです。

モンテッソーリ教育

ご存知でしょうか?モンテッソーリ教育。
イタリア人のマリア・モンテッソーリが、1907年に創設した『子供の家』で完成させた独特な教育法です。知的・発達障害の治療教育、貧困家庭の子供たちへの教育から、発展させてきた教育法ですが、日本においては潜在能力を引き出す、知的能力をあげる、小学校のお受験対策といった英才教育や早期教育として注目されています。どの子供にもある知的好奇心を尊重し、周囲の大人はこの知的好奇心が自発的に現われるように、子供に『自由な環境』を提供することを重要視しています。
スゴイのが、この教育を受けた著名人です。
キャサリン・グレアム(ワシントン・ポスト経営者)
ジェフ・ベゾス (Amazon.com創立者)
サーゲイ・ブリン(Google創立者)
ラリー・ペイジ(Google創立者)
ジミー・ウェールズ(ウィキペディア創設者)
ウィル・ライト (シムシティ開発者)
ピーター・ドラッカー (社会学者)
ジョージ・クルーニー (映画俳優、監督)
ウィリアム王子(イギリス王室成員)
ヘンリー王子 (イギリス王室成員)
藤井聡太 (将棋棋士)と、錚々たる面々がならんでいます。

日本において、モンテッソーリ保育園や幼稚園は、カトリック系を中心に数多くありますが、残念ながら小学校は公立私立ともにありません。一部に、私塾として小学生のためのクラスが開催されています。
また、モンテッソーリの感覚教育法に基づく教材である木製玩具や知育玩具は、WEB上でもたくさん売られています。

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マッチングビジネス06 Apr. 2018

マッチングビジネス

マッチングビジネスってご存知ですか?
欲しいものを欲しい人に仲介したり紹介したりすることを言いますので、不動産取引業はまさにマッチングビジネスです。
世間を見回してみれば、このビジネスは結構あふれています。洋服でいえばセレクトショップですし、保険でいえば保険の窓口をはじめとする保険ショップ、WEB上ではホテルや旅館を紹介するサイトなどもマッチングビジネスですね。

建築業者とのマッチング

不動産を扱う場合は、宅地建物取引業者法という法律があり、いろんな意味で厳しい規制があります。
高額の商品を扱うので、消費者に誤解や間違いを起こさせないように法律がカバーをしています。また消費者も、仲介業務に報酬を払うことを認識しており、報酬額も法律で上限が決められております。
ところが、建築業者や設計事務所をマッチングさせるビジネスには法律の規制がありません。報酬についても、無料で行っている会社や報酬額を定めている会社もあります。WEB上でも色々なサイトがありますが、全国展開ではスーモカウンターが一番有名です。

スーモカウンターはリクルートが運営しており、お客様の相談に対する報酬は無料です。しかし無料ですとサイトや店舗の運営ができませんので、スーモカウンターに登録している建築会社から、販売促進費を貰い運営をしています。この販売促進費は、相談したお客様が建築会社と契約した場合に、建築価格(税別)の5%を建築会社からスーモカウンターに支払うものです。紹介料と同じ意味合いですので、最終的にはお客様が支払った費用から捻出していることになります。
ちなみにスーモカウンターでは、新築分譲マンションも紹介しています。中立的な立場での物件選定のアドバイスを行うのですが、これって本来は不動産仲介業になるのではないかと私は思います。分譲マンションの場合は、販売促進費の名目で紹介料を払うのではなく、広告宣伝費用として紹介を受けた分譲マンション業者がスーモカウンターに支払っています。

住宅のコンサルティング

スーモカウンターや保険の窓口が行っている、中立的な立場で長所短所を浮き上がらせ、自分に合っているか否かを見極める作業というのは、本来はコンサルティングと呼ばれるものです。コンサルタントに相談するメリットは、さまざまな情報の交通整理をしてもらい、優先順位を明確に付けられることです。さらに第三者としてのアドバイスを貰うことで、自分一人で考えるよりも、偏った思考になりにくいというメリットがあります。コンサルティングには資格はいりませんので、自分が助言をしたいと思えば、だれにでもコンサルティングはできます。
住宅のコンサルティングについては、一戸建てから分譲マンション、そして土地まで含めた幅広い知識と経験が前提条件として必要です。個人から助言を受けるので、個人の経験や実績、資格の有無が重要なファクターです。大きな会社であっても、担当者の知識や経験が低ければ表面的なアドバイスに終わります。住宅コンサルタントは、俯瞰して全体像を頭に入れながらアドバイスを行えなければなりません。

これらを総合して考えますと、無料で行っているコンサルティングでは、『すまい手』に向けたサービスだったはずが、自社にお金を払ってくれる『つくり手』側のことを意識するサービスなってしまい、中立性を保つことが難しくなる可能性があることに注意が必要です。

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資格について10 Mar. 2018

マンションリフォームマネージャー

国土交通大臣が指定する住宅紛争処理機関として、『公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター』があります。
このセンターは、住宅の建設工事の請負契約・売買契約に関する相談・助言・苦情処理を行っており、一般消費者からの電話相談や対面方式の弁護士および建築士による専門家相談なども行い、紛争の処理を行っています。
この紛争処理機関から、マンションにおいて『管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者』として認められている資格が『マンションリフォームマネジャー』で、学科試験と製図試験の両方に合格する必要があります。
今後老朽化マンションにおいて、専有部分のリフォーム/リノベーションの工事だけでなく、マンション大規模修繕、中古マンションの売買などにおいて必要となる資格です。

山梨においても、今後は分譲マンションの販売戸数が増え、リフォーム/リノベーションの要望が出てくると考え、私も昨年取得をいたしました。

既存住宅状況調査技術者

平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、宅地建物取引業法における既存住宅(中古住宅)の取引における重要事項説明の対象となる資格です。

私は、住宅瑕疵担保責任保険協会が主催する講習に参加して資格を取得しましたので、既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な現況検査を実施できます。

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さとり世代08 Mar. 2018

ご存知ですか?さとり世代

一般的には1990年代に生まれた方々を指した言葉で、悟ったような冷めた態度、欲のない世代などと言われマイナスな雰囲気を感じますが、
私がこの世代の方々と、不動産の販売現場でのコンタクトで感じた印象は、礼儀正しくまじめで慎重、検討に時間をかける、無駄遣いをしない、結構な額の貯金をしているという印象を受けていました。

この世代の方が、高額の不動産を購入する場合ですが、最終的に親御さまが一緒に商談に参加して決めることが多かった記憶があります。
この世代の親世代は、バブルを経験した世代で、『良いものは高い』『良いものは早くしないと売れてしまう』という概念を根底に持っているので、不動産を販売する上では親御さまの商談参加が必須となっていました。

大きな不安

なぜこの『さとり世代』の方々は慎重なのでしょうか?
それは、この世代は中高生の多感な時期に、世界的な経済危機や大きな震災を身近に経験しているからではないのでしょうか。住宅ローンのような長期での借入れは『この先の何があるのかわからない』という不安が、常に心の奥に寄り添っているので、自分の身は自分で守る、だから貯蓄も計画的に行うというイメージではないでしょうか。

住宅の価格

平均年収ですが、日本全国での平均は276万円です。ちなみに東京都は389万円、山梨県は284万円、甲府市では315万円です。
勤労世帯に限定すると、東京都は560万円、山梨県は552万円です。

昭和末期のバブルが崩壊して間もない頃に、政府の経済計画で労者世帯年収の5倍程度で良質な住宅を買えるようにするという数字があります。
勤労者世帯の平均年収の5倍と言えば、山梨県の居住者では552万×5=2,760万円となります。

この数字ですが、数字に踊らされている内容に思えます。
勤労世帯年収とは、就職したての若者もパートタイムの奥さんの所得も含め、部長や社長の年収も含めて平均を出しています。住宅が欲しいと考える世代は、20歳代の後半から30歳代になり、年収はもっと低いと感じます。そう考えると、やはり最初の平均年収が身近な金額に感じ、その金額で住宅の価格を出すと、山梨県では284万円×5=1,420万円、甲府市では284万円×5=1,575万円となります。

さとり世代の方々が、親御さんからの援助なしで慎重に考えた結果、購入しやすい住宅の金額とはこのくらいの金額ではないかと私は考えています。

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