ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

人口減少問題31 May. 2019

人口減少

人口減少問題は、向こう30年の人口動態がこれからの住宅購入に大きく影響すると考えられます。
「20年~30年後に日本人が減って、家が余りまくる状況を想定して家を買いましょう」ということと「人口対策としての移民はまだまだ解決策とは言えない」の2点があります。
現状のままでは、国が行う革新的な対策が実施されない限り、日本の人口は確実に減少し、最も低い予測だと、ピーク時の半分になると予測されています。
戦後の人口増加に合わせて、足りない住居を増やしていった住宅政策ですが、住宅の数が世帯数を上回り、家が余る時代になりました。

しかし、これから先日本人が減って、家が余り続けることがほぼ確定になっている今でも、新築住宅は売れ続けています。
「余った家はそのまま放置でよいのではないか?」との意見もあるでしょう。
ただし、空き家の問題はかなり深刻で、空き家の割合が高くなった街は、治安なども含めて町としての機能を保持できなくなります。
国としては「これ以上新築を増やしたくない」「中古住宅を活かしてほしい」と考え、さまざまな対策を打ち出していますが、住宅業界は相変わらず新築依存であり「家を買うなら新築がいい」という潜在的な広告宣伝を行っています。

移民の受け入れ

新築を売り続けたい住宅業界は、人口問題についても甘い見通しに頼っている感があります。それが「移民」です。
政府は4月に改正入管法を施行し、外国人労働者の受け入れ拡大に踏み出しました。このような動きが「諸外国のように移民を受け入れれば、人口問題が解決できる」という勘違いを生んでいます。
日本は島国ですので、諸外国が行ってきたような移民の受け入れについては、文化として根付いていないという現実があります。

>外国人労働者受け入れにあたって日本が注意すべき『6つの過ち』 「このままでは日本の衰退を招く」

上記記事では、6つの過ちのうちのなかで注目したい「同化主義」というテーマがあります。
この記事では、移民という政策の難しさを端的に表していると思います。
当たり前ですが、移民受け入れるというのは都合の良い労働者を外国から受け入れることではありません。
日本人と同じ立ち位置で、ともに国を造る仲間として外国人を受け入れるということです。
昔に比べて日本に住む外国人が増えていますが、日本人より立場が下の単純労働者として認識していませんか?これが「隔離」です。

「同化」とは、同僚が元外国人であることを認めるレベルではなく、上司や経営者の立場の人(自分を管理する立場の人)が元外国人であることを認めるということです。
これがどれだけ難しいことなのかは、日本各地で発生している外国人差別の問題を見れば明らかなことです。
少なくとも10年~20年程度で解決できる問題ではないのです。

住宅購入

「日本人が減っても移民が増えれば、資産価値は維持できるので、新築を買っても問題ない」というのが移民派の意見です。
今のところ移民を受け入れること以外で、人口減少問題を解決することができないので、移民以外に対案がありません。
では、移民政策が実現できなかったらどうなるのでしょうか?答えは簡単です。人が集まる街と人がいなくなる街の2極分化が進むのです。

これから家を買う人は、人が集まり続ける街を選ばないといけません。
〇〇市・区という単位(広域立地と言います)だけでなく、駅から〇分という単位(狭域立地と言います)が問われる時代がやってきます。
住宅の資産価値は立地です。
どれだけ高級仕様の住宅であっても、人が集まらない街にある家には価値がなく、駅から遠い家は売ることはもちろん貸すことも難しくなります。
また、向こう30年を考える場合の住環境の重要テーマは「高齢・単身世帯の増加」です。
3LDK~4LDKを求めるファミリー層が減り続けるのが確定なので、新築住宅で想定される子育てのための家はますます資金化が難しくなっていきます。
「単身であっても広い家に住めばよいじゃないか」という意見もあるかもしれませんが、高齢・単身者が大きな家に住むと、維持・管理だけで大変なので広い住空間は求められず、快適さよりも機能性が重視される傾向だと思います。

今から家を買う人が、買った家を資金化するのは、15年~20年後のことです。
遠い未来のような気がしますが、人口に起因する問題は今わかっていることがほぼ確定事項と言えます。
令和になったからといって、10年程度で日本人が爆発的に増えることは起こり得ないのです。

まとめ

住まい探しというと、内装や設備などの快適さを重視したくなりますが、最も大切なのは「立地」で、15年~20年後に資金化できる家を買えるかどうかが、ご自身の老後の資金計画に大きな影響を及ぼすことになります。
住宅購入検討の際は「立地」について慎重に判断されることを強くお勧めします。

 
 

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不動産業界の課題30 Jan. 2019

不動産業界の課題について

不動産業界は、マンション開発や不動産流通、アパートやオフィスビルなどの賃貸業などが存在し、一口に不動産業といってもそのジャンルは多岐にわたります。
また不動産市場を取り巻く現状は、景気や世界情勢、高齢化、少子化などの国内問題といったさまざまな要素によって影響を受けやすい業界であるため、不動産テックを活用しての効率化が求められています。
課題として
・他の業界に比べて、生産性が低い
・他の業界と比較して、IT活用が遅れている
・高額な不動産取引が多い為、消費者と業者間の情報の非対称性が大きい
・不動産業界に勤める方の高齢化の問題
・大手不動産業者の台頭により、中小零細企業との差が大きい

財務省の「法人企業統計調査」によると、不動産業界は国内4位の規模を誇る市場規模のようです。
その市場規模はかなり大きく、三井不動産リアルティ(三井のリハウス)、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産グループ、三井住友トラスト不動産、大京グルプといった名だたる大手不動産業者がトップシェアを争っています。
不動産のマーケットに目を転じると、全体的に上向きの傾向が見られますが、日本銀行のマイナス金利政策の余波を受け、住宅ローン金利は低金利で推移しています。その影響もあってか、新築住宅の着工数はここ数年増加傾向にあります。しかし、資材の高騰を受けての販売価格の上昇、地方の不動産案件が売れずに残っている事などが課題となっています。

本当に不動産市場の好景気はオリンピックまで?!

山手線の新駅名が『高輪ゲートウェイ』と決定し、都心部では2020年の東京オリンピックを見据えての大規模ビル開発が進んでいます。
渋谷や市ヶ谷、虎ノ門などでも商業ビルやタワーマンションの建設ラッシュが続き、売れ行きも好調です。
不動産業界は全体的に活況を呈しており、この状況はオリンピックが終わるまで続くと見られています。

不動産市場の好景気は、オリンピックまで続くと思われますが問題はその後です。
現在の不動産バブルは、オリンピック需要を見込み、キャピタルゲイン狙いの投機目的の要素が強く、需要が落ち着くと見られるオリンピック開催前になると大量の不動産が売却され、バブルが弾けて地価が暴落するという見方も存在します。
実際のところ、地価がどう変動するかについてはその時になってみないと分かりません。しかし、今の高需要が永遠に続くものでないことは確かですし、いつの時代も需要と供給のバランスによって市場は形成されるべきです。

さらに日本が抱える課題として、人口減少問題があります。
このまま少子高齢化が加速度的に進み、若者を中心とする生産年齢人口が減っていくと、アパート・マンションの需要も減り、都市部でも空室や空き家が目立つようになるかもしれません。
水面下では『立地適正化計画』が進展しており、地域ごとに『居住誘導区域』と『都市機能誘導区域』が線引きされている事も考慮すると、業界4位を誇る不動産業界でも、社会構造の変化に柔軟に対応できる多様なサービスの創出が求められます。
残念なことに『立地適正化計画』を把握せずに不動産取引を行っている事業者が多いのが実情です。不動産のマイナス情報をきちんと開示できるようにする為に『不動産テック』の活用が重要だと思います。

立地適正化計画

>立地適正化計画
日本の不動産市場は、世界の中でも透明性が低いと言われており、また産業別のデジタル化指数を見ても不動産関連の産業は軒並み低位に位置しています。
もはや「時代遅れ」の産業となりつつあります。悲しい事に、ネットの使えない不動産事業者よりも、ネットを使える消費者の方が不動産についての知識を持っているといった事も多くのシーンで存在します。

ちなみに、米国では物件情報の情報源として、最も信頼度が高いのは、不動産業者向けのデータベースMLS(アメリカ版REINS)といわれるものがあります。
MLSのデータベースに接続すれば、販売中のほぼ全ての物件情報をリアルタイムにサイト掲載できます。
情報の鮮度・精度・網羅性が一番高く、ポータルサイトとしてはある意味、もっともすぐれたサイトと表現できます。このシステムを活用して、Zillow、Redfin、Realtor.comといったサイトが信頼されるサイトとなり、不動産テックの活用も広がりを見せています。

不動産テックが急速に拡大している背景には、日本特有の文化と政府による後押しがあります。
日本では「新築信仰」が根強く、不動産取引全体に占める中古物件の割合は約14.7%程度にとどまります。
これは、欧米諸国と比べると1/6程度と極めて低い数字であり、新築市場の価格上昇にも後押しされる形で今後の急速な市場拡大が見込まれます。
また、全国における空き家問題も深刻なことから、政府は不動産売買・重要事項説明のインターネット解禁や、不動産データの一元化など取引インフラの整備に着手し、中古住宅市場を現在の2倍の20兆円に増やす目標を掲げています。

解決策となるのは『不動産テック』の活用ではないでしょうか?

不動産テックのサービス領域は、インターネットを利用した
・VR(virtual reality)、AR(Augmented Reality)
・顧客同士のダイレクトマッチング
・人工知能を利用した価格推定・物件提案
・Iotを利用したスマートロックなどを利用した内覧システム
など多岐にわたっています。

中古住宅業界では、ビッグデータ解析を使った情報公開システムにより、住宅購入希望者に「安心感」と「信頼感」を持ってもらうための取り組みが行われています。
不動産情報の活用システムには、業者間で不動産情報を登録・閲覧できる「レインズ」という仕組みがあります。
しかし、この仕組みは一般消費者向けには公開されていません。このような一般消費者と不動産業者との情報格差をなくすためには、情報公開を推し進め、誰でも簡単に情報のインプットやアウトプットができるシステムの運用が不可欠と言われます。

また、現在はビットコインなどの仮想通貨取引の安全性を担保するために、さまざまな業界でプラットフォーム化が進んでいるブロックチェーン技術。
この技術を応用した高度な情報管理システム活用の動きが、不動産業界でも見られるようになってきました。
賃貸物件を例にとれば、IT重説の仕組みが少しずつ広がりを見せ始め、住宅の供給から、物件管理、入居者探し、入居希望者の案内、契約の締結まで、一連のプロセスを完成させるには、さまざまな業者とのやり取りを簡略化する仕組みが広がろうとしています。
その為、不動産テックツールやブロックチェーン技術をプラットフォームとしたIotアプリケーションでつなげることで、個別対応の壁を取り払い、一括サービスによる提供で顧客満足度の向上が期待されています。

当社の目指す不動産テックツールについて

山梨県内においては、不動産の物件総数も少なく、まだまだ不動産テックツールを活用しなくても不動産ポータルサイト(アットホームやスーモなど)で容易に不動産情報の取得ができます。
しかしながら、その取得した不動産情報が「自分に合った不動産なのか」「所有するリスクが有るか無いか」「その不動産や購入にあたっての取引にリスクが有るか無いか」などの助言などは、知り合いの不動産を熟知した人に聞くしかない状況と思います。

当社は、不動産テックツールを使うサービス(『物件検索ロボ』や『セルフィン(セルフインスペクション)』以外にも、エリアを絞った不動産情報の検索(1か月や2カ月というような短期間でなく、1年~2年の長期スパンでエリアから浮上する情報をピックアップして顧客に届けるサービス)と、
お客様の親族や親族に近い友人の立場になったアドバイスを行い、安心して不動産を購入する手助けをしていますを提供していますので、お気軽に問合せください。

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変わる25 Apr. 2018

離婚による売却

最近の傾向ですが、離婚による住宅の売却が増えています。
永住するつもりで土地を買い、家をつくりましたが、残念ながら離婚をするとなると売却する例が多いです。実は日本の離婚率は約34%と高く、3組に1組は離婚しています。ちなみに沖縄県が離婚率第1位で、山梨は14位(47都道県)です。

離婚による売却で問題になるのが、ローンの残債と売却価格の乖離(ギャップ)です。
中古住宅の価格の下落率は、築5年で20%、15年で32%も下がります。
仮に3,000万円の土地建物を住宅ローンで35年1%固定(元利均等返済)のフルローンで借りた場合、5年目の残債は26,329,393円となります。土地建物3,000万円で購入した場合で、20%の下落率での売却は2,400万円となりますので、約▲230万円の不足となります。

一戸建住宅が5年で2割も下落するのか?と思うかもしれませんが、注文住宅で建てた住宅は、個性が強い間取りが多く万人受けしない間取です。個性が強い間取りや、敷地が広く建物が大きいなどの総額が高い住宅などは売りずらいので、最終的には価格が安くなってしまいます。

人気エリアの変遷

三大都市圏においてバブルと言われていた頃までは、山の手と呼ばれるエリアが人気がありました。
山の手エリアとは、駅の喧噪から離れたある程度の坂を上った高台エリアで、周辺の建物は住宅のみという場所を言います。閑静な住宅地の人気が高く、多くの人がそのような街で住む事に憧れを感じていました。
しかし、現在の人気エリアは、都心部・駅近・フラットアクセスに変わっています。

山梨県内でも、JRの線路よりも北側エリアが、いわゆる昔の山の手エリアで人気がありました。現在の人気エリアはイオンモールや山梨大学医学部がある甲府昭和エリアや、小瀬公園やアイメッセなどの甲府の南側のエリアです。車による商業施設への利便性と道路の広さ、そしてフラットな場所ということで人気があるのでしょう。
また、高齢者を中心に甲府駅エリアの人気が復活しています。特に甲府の北口エリアには、図書館や合同庁舎・NHKなどが建築されたことで人気が復活しています。

終の棲家と思って家を購入しますが、現実ではさまざまな事象が起きます。
リスクを小さくするには、なるべくお金をかけないことです。

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隣家トラブル15 Mar. 2018

騒音について

実際に私が体験した話です。
埼玉のあるニュータウン分譲地で、障害があるお子様を抱えたご家族に、戸建分譲を購入していただきました。そのお子様の障害は自閉症でして、ときどき大きな声と床をドンドンと鳴らす癖がありました。その家の南隣地の戸建分譲を、ご夫婦ともにドクターでお子様2人の4人家族のお客様に購入して頂きました。

実は、この南側の戸建分譲を購入して頂けるお客様には、北側隣接の家のお子様の障害について、個人情報ですので具体的には話せないのですが、障害を抱えたお子様がいることは事前に伝えておりました。冬から春まではトラブルになりませんでしたが、夏に近づき暑くなり家の窓を開けるようになって、北隣接の家のお子様の大きな声と床を鳴らす音に、南隣接の家のお子様が非常に怖がりクレームとなりました。

その当時、私は何度も南隣接の家に伺いまして障害についてご理解を頂くように話しましたが、受け入れてもえず、最終的には「買い戻せ」まで話がエスカレートしました。最終的に、私どもの会社はまったく非がありませんでしたが、解決方法として、北側の家に会社からエアコンを無料で追加設置しまして、昼夜問わずに窓を極力開けないお願いをしました。

この南隣接のご家族ですが、この件が近隣に知れ渡り気まずくなったようで、結局は売却しまして他の分譲地に行かれました。金額的にもかなりの損失になったと思います。ドクターという職業から、ご自分のお子様に、障害は個性であるということを理解させるのにちょうど良い機会だったと思いますが、そのことに気づかなかったことに寂しさを感じました。

風や熱について

首都圏などの比較的小ぶりな分譲地でよくある話です。
戸建分譲と呼ばれる建売では、分譲地の区割りが出来上がれば、その区画に合わせて各建物の間取りを作り配棟計画をしていきます。配棟計画とは、建物の配置計画のことで、通常は1棟1棟違う間取りを置いていきます。この配当計画では、建売の長所となる窓の見合い(自分の家の窓を開けたとき、隣の家の窓が正面にきて、見合いになること)がないように工夫するのが当たり前のことで、プロジェクトを担当するプロジェクトリーダーは、設計担当者から上がってきた配棟計画を全て細かくチェックします。

エアコンの室外機の位置や給湯器の位置もチェックはしていますが、やはり戸数が増えてくると見落としが出まして、その見落で多いのが隣接建物の玄関アプローチ付近のエアコン室外機です。

道路から玄関に向かうアプローチで、そのアプローチのすぐ脇に隣家のエアコン室外機があると、その音と風や熱がクレームになります。当たり前ですが、せっかく購入した家に帰り玄関にちかづいたら、音がうるさくて風が来るなんて嫌ですよね。大きな敷地ではあまりないでしょうが、首都圏のように土地の価格が高いと敷地も広くできず、そうなるとこのようなクレームが発生します。区画によっては給湯器の排気の場合もあり、また裁判にもなりましたが、エコ給湯による低周波騒音は、夜間の静かな時の音なので健康被害をもたらし損害賠償請求にまで発展しています。

建売の場合であれは、事業者が施主なので、事業者に設計配慮不足のクレームとして申し出れば、良識のある会社は対応すると思います。しかし分譲地を購入して注文住宅で建てた場合は、基本的に施主の責任が追及されますので、小ぶりな分譲地の場合はご注意を。

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資格について10 Mar. 2018

マンションリフォームマネージャー

国土交通大臣が指定する住宅紛争処理機関として、『公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター』があります。
このセンターは、住宅の建設工事の請負契約・売買契約に関する相談・助言・苦情処理を行っており、一般消費者からの電話相談や対面方式の弁護士および建築士による専門家相談なども行い、紛争の処理を行っています。
この紛争処理機関から、マンションにおいて『管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者』として認められている資格が『マンションリフォームマネジャー』で、学科試験と製図試験の両方に合格する必要があります。
今後老朽化マンションにおいて、専有部分のリフォーム/リノベーションの工事だけでなく、マンション大規模修繕、中古マンションの売買などにおいて必要となる資格です。

山梨においても、今後は分譲マンションの販売戸数が増え、リフォーム/リノベーションの要望が出てくると考え、私も昨年取得をいたしました。

既存住宅状況調査技術者

平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、宅地建物取引業法における既存住宅(中古住宅)の取引における重要事項説明の対象となる資格です。

私は、住宅瑕疵担保責任保険協会が主催する講習に参加して資格を取得しましたので、既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な現況検査を実施できます。

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不動産取引業 開業準備01 Mar. 2018

山梨県の許可

不動産取引業を開業するにあたっては、山梨県の許可を受けなければなりません。
まず山梨県の建築住宅課にて申請を行い、書類審査にパスしたのちに、不動産取引業務を行う事務所に、山梨県の建築住宅課の担当者が現地調査に来ます。
現地調査では、事務所の確認と電話やFAXそしてパソコンの確認を行い、契約ができる応接室の確認も行います。私のように自宅と事務所が一緒の場合は特に厳しく、事務所に家族のような人間が、日常動線で入らないような部屋でないとなりません。

私の会社ですが、築100年くらいの実家を使う予定でして、この開業を機に少しリノベーションを行う予定です。どんな形にするかは現在思案中なので、申請時点では、昔の勉強部屋を使い事務所と応接を設置しました。
急に揃えたので笑ってしまうほどチープなものですが、古い家ということでご理解おねがいします。

 

保証金

不動産取引業を開業するにあたっては、上記の書類検査と現地検査が承認されたうえで、さらに1,000万円の供託金を納めねばなりません。この供託金とは、不動産取引の会社が倒産したり、顧客に損害を与えたときのために、法務局に預けて置くお金です。
通常、現金や有価証券(国債など)で預けてる場合と、弁済業務保証金制度と言いまして、宅地建物取引業保証協会に入会して、弁済業務保証金分担金を供託する方法の、いずれか一方の制度の利用を義務づけています。
私は、この弁済業務保証金分担金を供託する方法を選びまして、全国宅地建物取引業保証協会に入会する予定です。

保証協会

保証協会には二つありまして、全国宅地建物取引業保証協会と全日本不動産協会とあります。入会金や年会費などはほとんど同じですが、全国宅地建物取引業保証協会の方が歴史が古く会員も多いとのことです。
どちらの両保証協会とも、いきなり供託することはできません。全国宅地建物取引業保証協会の場合は、その関連団体である宅建協会に入会し、不動産保証協会の場合も、その関連団体である不動産協会に入会した上で、供託する必要があります。宅建協会の入会金50万円と保証協会への入会金20万円、供託金の分担金60万円を納入したうえで、山梨県からの許可証を受け取り、不動産取引業の開業ができます。

母屋の打ち合わせスペース、冬は外より寒い日がありますが、夏は涼しく快適です。

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