ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

変わる25 Apr. 2018

離婚による売却

最近の傾向ですが、離婚による住宅の売却が増えています。
永住するつもりで土地を買い、家をつくりましたが、残念ながら離婚をするとなると売却する例が多いです。実は日本の離婚率は約34%と高く、3組に1組は離婚しています。ちなみに沖縄県が離婚率第1位で、山梨は14位(47都道県)です。

離婚による売却で問題になるのが、ローンの残債と売却価格の乖離(ギャップ)です。
中古住宅の価格の下落率は、築5年で20%、15年で32%も下がります。
仮に3,000万円の土地建物を住宅ローンで35年1%固定(元利均等返済)のフルローンで借りた場合、5年目の残債は26,329,393円となります。土地建物3,000万円で購入した場合で、20%の下落率での売却は2,400万円となりますので、約▲230万円の不足となります。

一戸建住宅が5年で2割も下落するのか?と思うかもしれませんが、注文住宅で建てた住宅は、個性が強い間取りが多く万人受けしない間取です。個性が強い間取りや、敷地が広く建物が大きいなどの総額が高い住宅などは売りずらいので、最終的には価格が安くなってしまいます。

人気エリアの変遷

三大都市圏においてバブルと言われていた頃までは、山の手と呼ばれるエリアが人気がありました。
山の手エリアとは、駅の喧噪から離れたある程度の坂を上った高台エリアで、周辺の建物は住宅のみという場所を言います。閑静な住宅地の人気が高く、多くの人がそのような街で住む事に憧れを感じていました。
しかし、現在の人気エリアは、都心部・駅近・フラットアクセスに変わっています。

山梨県内でも、JRの線路よりも北側エリアが、いわゆる昔の山の手エリアで人気がありました。現在の人気エリアはイオンモールや山梨大学医学部がある甲府昭和エリアや、小瀬公園やアイメッセなどの甲府の南側のエリアです。車による商業施設への利便性と道路の広さ、そしてフラットな場所ということで人気があるのでしょう。
また、高齢者を中心に甲府駅エリアの人気が復活しています。特に甲府の北口エリアには、図書館や合同庁舎・NHKなどが建築されたことで人気が復活しています。

終の棲家と思って家を購入しますが、現実ではさまざまな事象が起きます。
リスクを小さくするには、なるべくお金をかけないことです。

ユナイトの調査業務

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隣家トラブル15 Mar. 2018

騒音について

実際に私が体験した話です。
埼玉のあるニュータウン分譲地で、障害があるお子様を抱えたご家族に、戸建分譲を購入していただきました。そのお子様の障害は自閉症でして、ときどき大きな声と床をドンドンと鳴らす癖がありました。その家の南隣地の戸建分譲を、ご夫婦ともにドクターでお子様2人の4人家族のお客様に購入して頂きました。

実は、この南側の戸建分譲を購入して頂けるお客様には、北側隣接の家のお子様の障害について、個人情報ですので具体的には話せないのですが、障害を抱えたお子様がいることは事前に伝えておりました。冬から春まではトラブルになりませんでしたが、夏に近づき暑くなり家の窓を開けるようになって、北隣接の家のお子様の大きな声と床を鳴らす音に、南隣接の家のお子様が非常に怖がりクレームとなりました。

その当時、私は何度も南隣接の家に伺いまして障害についてご理解を頂くように話しましたが、受け入れてもえず、最終的には「買い戻せ」まで話がエスカレートしました。最終的に、私どもの会社はまったく非がありませんでしたが、解決方法として、北側の家に会社からエアコンを無料で追加設置しまして、昼夜問わずに窓を極力開けないお願いをしました。

この南隣接のご家族ですが、この件が近隣に知れ渡り気まずくなったようで、結局は売却しまして他の分譲地に行かれました。金額的にもかなりの損失になったと思います。ドクターという職業から、ご自分のお子様に、障害は個性であるということを理解させるのにちょうど良い機会だったと思いますが、そのことに気づかなかったことに寂しさを感じました。

風や熱について

首都圏などの比較的小ぶりな分譲地でよくある話です。
戸建分譲と呼ばれる建売では、分譲地の区割りが出来上がれば、その区画に合わせて各建物の間取りを作り配棟計画をしていきます。配棟計画とは、建物の配置計画のことで、通常は1棟1棟違う間取りを置いていきます。この配当計画では、建売の長所となる窓の見合い(自分の家の窓を開けたとき、隣の家の窓が正面にきて、見合いになること)がないように工夫するのが当たり前のことで、プロジェクトを担当するプロジェクトリーダーは、設計担当者から上がってきた配棟計画を全て細かくチェックします。

エアコンの室外機の位置や給湯器の位置もチェックはしていますが、やはり戸数が増えてくると見落としが出まして、その見落で多いのが隣接建物の玄関アプローチ付近のエアコン室外機です。

道路から玄関に向かうアプローチで、そのアプローチのすぐ脇に隣家のエアコン室外機があると、その音と風や熱がクレームになります。当たり前ですが、せっかく購入した家に帰り玄関にちかづいたら、音がうるさくて風が来るなんて嫌ですよね。大きな敷地ではあまりないでしょうが、首都圏のように土地の価格が高いと敷地も広くできず、そうなるとこのようなクレームが発生します。区画によっては給湯器の排気の場合もあり、また裁判にもなりましたが、エコ給湯による低周波騒音は、夜間の静かな時の音なので健康被害をもたらし損害賠償請求にまで発展しています。

建売の場合であれは、事業者が施主なので、事業者に設計配慮不足のクレームとして申し出れば、良識のある会社は対応すると思います。しかし分譲地を購入して注文住宅で建てた場合は、基本的に施主の責任が追及されますので、小ぶりな分譲地の場合はご注意を。

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資格について10 Mar. 2018

マンションリフォームマネージャー

国土交通大臣が指定する住宅紛争処理機関として、『公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター』があります。
このセンターは、住宅の建設工事の請負契約・売買契約に関する相談・助言・苦情処理を行っており、一般消費者からの電話相談や対面方式の弁護士および建築士による専門家相談なども行い、紛争の処理を行っています。
この紛争処理機関から、マンションにおいて『管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者』として認められている資格が『マンションリフォームマネジャー』で、学科試験と製図試験の両方に合格する必要があります。
今後老朽化マンションにおいて、専有部分のリフォーム/リノベーションの工事だけでなく、マンション大規模修繕、中古マンションの売買などにおいて必要となる資格です。

山梨においても、今後は分譲マンションの販売戸数が増え、リフォーム/リノベーションの要望が出てくると考え、私も昨年取得をいたしました。

既存住宅状況調査技術者

平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、宅地建物取引業法における既存住宅(中古住宅)の取引における重要事項説明の対象となる資格です。

私は、住宅瑕疵担保責任保険協会が主催する講習に参加して資格を取得しましたので、既存住宅売買瑕疵保険の加入に必要な現況検査を実施できます。

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不動産取引業 開業準備01 Mar. 2018

山梨県の許可

不動産取引業を開業するにあたっては、山梨県の許可を受けなければなりません。
まず山梨県の建築住宅課にて申請を行い、書類審査にパスしたのちに、不動産取引業務を行う事務所に、山梨県の建築住宅課の担当者が現地調査に来ます。
現地調査では、事務所の確認と電話やFAXそしてパソコンの確認を行い、契約ができる応接室の確認も行います。私のように自宅と事務所が一緒の場合は特に厳しく、事務所に家族のような人間が、日常動線で入らないような部屋でないとなりません。

私の会社ですが、築100年くらいの実家を使う予定でして、この開業を機に少しリノベーションを行う予定です。どんな形にするかは現在思案中なので、申請時点では、昔の勉強部屋を使い事務所と応接を設置しました。
急に揃えたので笑ってしまうほどチープなものですが、古い家ということでご理解おねがいします。

 

保証金

不動産取引業を開業するにあたっては、上記の書類検査と現地検査が承認されたうえで、さらに1,000万円の供託金を納めねばなりません。この供託金とは、不動産取引の会社が倒産したり、顧客に損害を与えたときのために、法務局に預けて置くお金です。
通常、現金や有価証券(国債など)で預けてる場合と、弁済業務保証金制度と言いまして、宅地建物取引業保証協会に入会して、弁済業務保証金分担金を供託する方法の、いずれか一方の制度の利用を義務づけています。
私は、この弁済業務保証金分担金を供託する方法を選びまして、全国宅地建物取引業保証協会に入会する予定です。

保証協会

保証協会には二つありまして、全国宅地建物取引業保証協会と全日本不動産協会とあります。入会金や年会費などはほとんど同じですが、全国宅地建物取引業保証協会の方が歴史が古く会員も多いとのことです。
どちらの両保証協会とも、いきなり供託することはできません。全国宅地建物取引業保証協会の場合は、その関連団体である宅建協会に入会し、不動産保証協会の場合も、その関連団体である不動産協会に入会した上で、供託する必要があります。宅建協会の入会金50万円と保証協会への入会金20万円、供託金の分担金60万円を納入したうえで、山梨県からの許可証を受け取り、不動産取引業の開業ができます。

母屋の打ち合わせスペース、冬は外より寒い日がありますが、夏は涼しく快適です。

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