ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

土地を購入して家を建てる場合25 Nov. 2018

土地を先に購入して家を建てる場合、どのような費用がかかるのかを整理してみました。
想定外の出費によって資金計画が大きく狂ったり、建物の建築費用を大幅に削らざるを得なくなったりすることがないように、どのような費用がかかるのかについてあらかじめ把握しておきましょう。

土地の購入

土地を購入し家を建てる際には、まず土地の購入をします。
土地のみの購入の際でも、土地の売買代金だけではなく、さまざまな費用が必要となってきます。
一般的には、土地売買価格の5%程度の費用がかかるといわれていますが、それぞれの土地の条件によって大きく異なるものもあり、一概に費用がいくらとはいえません。
今回は、以下の順にて説明していきます。
① 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用
② 土地購入時にかかる「税金」について
③ 建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用

◆ 媒介手数料(媒介報酬)
不動産会社の媒介によって土地を購入する時には、媒介手数料が必要です。
媒介手数料の上限額は「土地価格×3.24%+64,800円」(消費税率8%の場合)で計算することができます。
◆ 司法書士報酬
登記申請手続きを司法書士に代行してもらうための報酬で、登録免許税(登記に対する税金)とは別にかかる費用です。
土地の所有権移転登記およびローンを借りて抵当権設定登記をするときに必要です。
◆ 土地家屋調査士報酬
土地の確定測量や現況測量、分筆、合筆などをするときに、土地家屋調査士(または測量士)への報酬が必要となります。大方は売却する売主様が負担していることが多い。
◆土地購入ローンの申し込み、借り入れに伴う費用
(つなぎ融資を利用する場合の金利)
ローンの保証料、事務手数料、融資手数料などは申し込みをする金融機関によって異なるため、事前によく確認しておくことが必要です。
申し込みにあたり給与所得者の場合は課税証明書、自営業者は納税証明書(その1、その2)を求められる場合があり、その取得費用もかかります。
つなぎ融資の利用が必要な場合には、借り入れ期間に応じてそれなりの金利がかかりますから、建築の予定と合わせて事前に試算しておくようにします。
◆ 各種の清算金
(固定資産税や都市計画税、土地の権利が借地権の場合における地代、私道負担金、町内会費などを、引き渡し日を境として日割り(または月割り)で清算します。)
◆ 住民票/印鑑証明書取得費用
住宅ローンの申し込みや登記申請の際に必要となります。
◆ 実印作製費用
ローンの手続き(抵当権設定の手続きを含む)をする際には実印が必要ですから、もし実印として使える印鑑がなければ、あらかじめ作製しておくことが必要です。
◆ 登記事項証明書代
登記完了後の登記事項証明書などを受け取るため、通常は司法書士へ報酬と併せて支払います。
◆ 振込手数料/預手発行手数料
売買契約の残代金は金額が大きいために、現金ではなく「預金小切手」(預手:よて)もしくは振り込みにより支払うことが大半です。
土地購入にかかる「税金」のあらまし
土地を購入したときや注文住宅を建てたときには、いくつかの税金の負担が必要です。想定外の出費で資金計画が狂わないように事前のチェックが欠かせません。

土地購入時にかかる「税金」について

◆ 登録免許税 (国税)
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記(新築)、ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。個人の住宅や土地には軽減税率や特例税率が適用されることもあります。
◆ 不動産取得税 (都道府県税)
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内(自治体により異なります)に、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所などへ申告書を提出することが原則です。
これらの軽減措置は住宅を建てることが前提であり、土地を購入した後に更地の状態で何年もそのままにしておくようなときには適用されないものです。
また、課税される場合には、一連の取引が終わりしばらく経ってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。(自治体により異なりますが、3か月~6か月後ぐらいが多い)
◆ 印紙税 (国税)
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)などには印紙税が課税されます。売買金額や請負金額、借り入れ金額によって税額は異なります。
◆ 消費税
建物の建築工事請負代金や、媒介業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)には消費税が課税されます。

建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

土地を購入して、ハウスメーカーや工務店で家を建てようとするときには、新築や中古の住宅を購入するときとは異なる費用も多く、想定外の出費で予算を超えてしまうことも起こりがちですから、特に注意しなければなりません。
また、同じ費用であっても建築工事請負契約代金に含まれる場合と、別途支払いが必要な場合があり、依頼する相手先によって負担するタイミングも異なりますから、建築工事請負契約を締結する前に見積書や契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。
購入する土地の条件によって大きく左右される費用もありますのでお気付けください。
◆ 古家の解体費用/整地費用
古家付きで土地を購入したときには、当然ながらそれを解体しなければなりませんが、廃棄物処理費用の問題もあり、解体費用は意外と多くかかるものです。
また、隣接地の建物の状況によっては、こちらの解体工事(およびその後の新築工事)による影響の有無を調べるための「家屋調査費用」が必要になったり、解体する建物が鉄筋コンクリート造などの場合には相当な騒音を発生させることから、いくらかの「迷惑料」を近隣に支払わざるを得なくなったりするケースもあります。
なお、古家の解体工事費用を土地の売主が負担するのか、それとも買主が負担するのかといった決まりはなく、あくまでも売買契約での取り決めによります。売主に負担させる場合は、そのぶん売買価格が高くなることもあるでしょう。
解体工事に伴う廃棄物処理費用もかかるほか、古家にアスベストを含む建材が使われていたときには、その対策費用がかかる場合もあります。
◆ 測量費用
購入した土地に明確な測量図がない場合には、必ずしもやらなければならないわけではありませんが、これを機会にしっかりと測量をしておくほうがよいでしょう。
測量をする際には、土地の面積に応じて費用が決まるほか、測量を依頼する土地家屋調査士や測量士によっても手数料が異なります。また、隣地の承諾印を得るにあたり、いくらかの「ハンコ代」(決まった相場はありません)が必要になる場合もあります。
◆ 地積更正登記費用
実測によって得られた面積と登記された面積が異なる場合に、登記面積の修正(更正登記)を買主がするのであれば、その費用(土地家屋調査士報酬など)が必要です。
◆ 地盤調査/地質調査/地耐力調査費用
建物の建築工事そのものには欠陥や手抜きがなくても、敷地の地盤が弱かったり何らかの問題があったりすれば、不同沈下によって建物が傾くことにもなりかねません。
地盤の強度に合った適切な基礎工事をするためにも、地盤や地質、地耐力の調査はしっかりと実施してもらうようにするべきです。調査の結果で地盤改良工事が必要だとされれば、新たに数百万円の出費を強いられることもあります。
◆ 擁壁築造/改修費用
隣地との間に高低差があって、新たに擁壁を築造しなければならない場合や、すでにある擁壁の改修をしなければならない場合には、数百万円もの費用負担が必要となるケースもあります。さらに、隣地との敷地境界にあるフェンスやブロック塀が老朽化していて造り直す必要があるときにも、その費用負担を考慮しておかなければなりません。
◆ 住宅性能評価書取得費用
ハウスメーカーや工務店が住宅性能評価書を取得しない(請負契約の中に含まれていない)場合には、別途の負担でこれを取得することもあります。
◆ 長期優良住宅認定手数料
2009年6月4日にスタートした長期優良住宅の認定制度では、さまざまな税制上の特典なども用意されていますが、この認定を受けるためには自治体への手数料が必要です。建物の床面積、および登録住宅性能評価機関の審査を受けたかどうかによって、認定手数料の金額が異なります。
◆ 設計・監理料
ハウスメーカーや工務店に設計も任せた場合は建築工事請負金額の中に含まれますが、設計および工事監理を建築家などに依頼した場合は、建築費の10%~15%程度の費用が別途に必要です。ただし、その代わりに工事請負金額がある程度は安くなるでしょう。
◆ 建築確認申請費用
設計・監理料の場合と同様に、設計をハウスメーカーなどではなく建築家に依頼したときには、建築確認申請費用が請負金額に含まれず、別払いとなるケースも多いようです。
◆ 建築許認可手数料
敷地の前面が建築基準法による道路ではない場合における法43条のただし書き規定適用の許可申請をはじめ、敷地の状況によっては建築確認申請前の段階で何らかの許認可や審査を要することも多くあります。このようなときには数千円~数万円(自治体により異なります)の手数料が必要です。
◆ 地鎮祭費用
工事着工前には地鎮祭を執り行ないます。必ずしもやらなければならないわけではないものの、これから建てる家で平穏に暮らせることを祈願するためにも、ぜひ検討したいものです。
◆ 上棟式費用
地鎮祭と同様に、棟が上がった時点で上棟式(建前:たてまえ)をすることがあります。工事の安全を祈るだけではなく、近隣とのコミュニケーションを図るうえで、昔は必ず実施されていました。しかし、現在は職人さんへの心づけ程度で終わらせることが殆どです。
◆ 電柱移設費
敷地の前に電柱があって建物や車庫を配置するうえで邪魔になるときには、それを移設してもらうことができる場合もあります。移設が可能かどうか、その費用負担があるかどうかなど、個々のケースで異なります。
◆ 歩道の切り下げ工事費用
車庫を造ろうとする位置に歩道があり、その歩道と車道との間に段差があるときには、原則として歩道の切り下げ工事をしなければなりません。施工内容やそれぞれの状況によって負担費用は大きく異なります。
◆ 私道掘削承諾料
物件によっては、水道管、ガス管、下水道管などの埋設工事をやり直さなくてはならないときがあります。
敷地の前面が私道の場合には、工事内容に応じてそれぞれの所有者や共有者から掘削承諾書を取得しなければならないこともあり、その際に「承諾料」または「ハンコ代」としていくらかの金銭を支払うケースも少なくありません。(このような理由から私道の通行・掘削承諾は、自分が所有者になる前の売主の段階で取得してもらう事をお勧めします)
◆ 各種の一時金
新築一戸建て住宅の場合に、水道加入金(水道施設負担金)、その他契約に基づく費用などが必要になる場合もあります。
また、町内会や自治会の一時金として転入者から数十万円の金銭を(半ば強制的に)徴収するところも、全国の中にはいくつかあるようです。
◆ 住宅用家屋証明書取得費用
建物の登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書(専用住宅証明書)が必要となります。
◆ 住宅瑕疵担保履行法による保険料
「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、事業者に対する資力確保措置の義務付けが2009年10月1日にスタートしましたが、この費用(保険料または供託金)について国土交通省は、「住宅価格に転嫁することも可能」との指針を示しており、これらの費用負担を求められる場合もあります。(10~20万円程度)
◆ 引越し費用/家具などの購入費用
引越し業者へ支払う費用のほか、家具、調度品や家電製品などの購入費用も見込んでおかなければなりません。

土地購入のサポート

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

築20年以内の中古住宅14 Oct. 2018

中古住宅で競合しやすい物件

築20年以内の中古物件は競合しやすい
築20年以内の中古物件は、目立った劣化も少ないと期待されることから、他の買主と競合する可能性が高いです。
住宅ローン減税などを受けるのにも「特別な手続きが少ないので、不動産仲介会社が案内しやすい」というのも大きな特徴です。
築20年以内の物件の場合は、思った以上に不動産売買契約を急がないといけない状況が起こり得るということが前提となります。

築20年以内の中古物件の注意点

維持管理に目を向けることが大切です
築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが期待されます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが大切です。

中古住宅の内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の設計図書が残されていないというのは、大きなマイナス点です。具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。
2)リフォーム履歴
維持管理を目的としたリフォームであれば問題ないのですが、築年数が浅い物件でリフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからという可能性があります。売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を詳しく確認した方が良いと思います。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。築浅の場合は、新築時の施工が良くないと雨漏れ事故が発生します。雨漏れのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や雨漏れ箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。雨漏れは原因の特定が難しいと言われます。場当たり的な対処を行ったのみで、本当の問題が解決できていないことも考えられます。築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

築20年以内の中古物件の内見

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングをすることをおすすめします。
なぜならば、不動産仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあるからです。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。築浅でもひび割れは起こり得ますので、見落とさないようにしたいです。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に実施したいこと
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
2)リフォームを実施するか決める
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
<解説>
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強く推奨します。専門業者がどれだけ大丈夫と言ったとしても、実際に雨漏れなどが発生してしまうと、結局買主が補修費用を支払わなくてはならなくなるからです。買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。
ただし、冒頭でご説明した通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
本来であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施して、建物の状態を確認したいところですが、インスペクションの手続き中に他の人に売れてしまったら元も子もありません。
不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、インスペクションの実施時期(売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか)を決定する必要があります。
内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が見られた場合は、不動産売買契約前のインスペクションをお勧めします。
2)リフォームを実施するか決める
不動産売買契約を締結した後はかなりタイトにスケジュールが進行します。特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン正式審査(不動産売買契約後速やかに実施します)までに、ある程度内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。慌ててリフォームを決めると、リフォームのトラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社に相談しておくか、内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、早め早めに動いておいた方が良いです。
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の手続きができません。不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことも考えられるため、買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを盛り込んでおいた方が良いです。

まとめ

・維持管理はお金の計画
例えば築15年の住宅を購入したとします。外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年~20年程度と言われます。期待を含めて、築25年で影響が出ると仮定します。築25年は購入から10年目になります。
資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの資金を確保しようにも、難しい時期になります。(子どもの教育費など)
リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。かと言って放置するわけにもいきません。水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大きくなるからです。
仮にマンション購入と同じく、毎月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらいかがでしょうか。15,000円×12か月×10年=180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かに良いですね。
もう一つの考え方で、住宅購入時に将来的に必要なメンテナンスを一気に行ってしまうという考え方もあります。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを組むよりかなり金利負担が少なくなります。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますが、一旦住宅ローンを組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまうのです。

・中古住宅の知識を高める
知識を高めるためには時間と労力がかかります。
時間と労力を掛けずに中古住宅の知識を得るには、中古住宅や不動産取引の知識を持った人に頼ることです。
そのような頼れる人を、不動産業界では『バイヤーズエージェント』と呼ばれています。
不動産を購入する人の強い見方となる人ですので、お近くのバイヤーズエージェントを頼ってください。

ユナイト検索

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

中古住宅購入サポート

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査21 Apr. 2018

建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査について

平成30年4月1日に改正された宅地建物取引業法において、『既存住宅状況調査』を『建物状況調査(インスペクション)』と呼ぶようになりました。

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、既存住宅(中古住宅)状況調査方法基準に基づいて行う調査を『建物状況調査(インスペクション)』と言います。建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

ただし、この『建物状況調査(インスペクション)』は、瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではありません。
そこで、瑕疵が発見された場合に、保証を受けられる既存住宅売買瑕疵保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、既存住宅(中古住宅)の売買にかかわる瑕疵担保責任に基づく損害を補填する保険です。
保険の加入には建物の検査が必要になり、検査対象部位の全てについて劣化事象がないことが必要になります。劣化事象がある場合は、修繕を行い保険に加入ができます。また調査出来ない部位があった場合は、保険に加入することができません。

『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査は、おおむね同じ検査内容ですが、『建物状況調査(インスペクション)』を行っても、既存住宅売買瑕疵保険に加入はできません。
したがって、『建物状況調査(インスペクション)』の後に既存住宅売買瑕疵保険に加入しようとすると、改めて既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査が必要になり、二重の費用が掛かってしまいます。『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査を、同時に行えば費用を節約できる場合があります。

ユナイトの調査業務

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

家について その303 Apr. 2018

木の家

ログハウスは、まさに木の家です。
木材自体は非常に優れた材料で、木材自身で湿気を吸ったり吐いたりしています。また木材には高い断熱性能があります。木材に触ったときに冷やりとしない手触りがあります、これが断熱性です。何故断熱性が高いかと言いますと、木材には小さな細胞が無数にあり、その一つ一つが空気で満たされているからです。断熱材として性能が高いもので、発砲スチロールがありますが、これも同じで小さな気泡に空気がたくさん満たされているから断熱性能が高いのです。ですので、木材だけを壁に使えば非常い暖かくて木のにおいがする家ができます。これが『ログハウス』です、調湿機能も高く夏涼しく冬は暖かい家です。ちなみに奈良正倉院の校倉造りは、丸太組工法と同様の構造で組まれており、日本最古のログハウスと呼ばれることがあります。

ログハウスのデメリット

ログハウスのデメリットは、経年変化のセトリング現象が挙がります。これは(沈む)という意味ですが、一本一本の木材を積み重ねて家が成り立っているので、特に家が出来た当初はどうしても木と木との隙間が僅かにあります。時が経つにつれて、木の隙間が徐々に埋まり、家自体の壁が下がってくることをセトリング現象と言います。このため、新築から三年くらいは定期的にこのセトリングに対して調整をして家の均衡を保たなりません。
そのほかのデメリットとして、外側は木の素材が剥き出しのため、雨がかかりによる劣化と紫外線による劣化が出ます。このため、木の耐久性を高めるための定期的な外壁塗装が必要です。この塗装は、5年に一度は塗りなおさなければいけません。
そのほかのデメリットとして、割れや反り(ソリ)起り(ムクリ)と呼ばれる変形が起きます。ログハウスの木材乾燥率の高い木材を使いますが、家の室内では煮炊きや暖房や加湿を行いますので、どうしても変形が出ます。この変形によって、家自体の気密性は低くなります。つまり隙間が出るということです。梅雨がなく寒い北海道などでは、ログハウスは良いかもしれません。しかし高温多湿なエリアでは、向いていないというよりは、お手入れが大変な家に感じます。

本物の木の家??

さまざまな広告で、本物の木の家とか無垢の家とか、伝統技術とか金物は使わない、木と木は木で組むなどと言います。
これらは間違いではなく、昔の民家や寺社仏閣はその通りです。このコラムでも説明しましたが、現在の住宅は昔の家と住まい方が違います。アルミサッシや樹脂サッシを使い気密性を高めて、冷暖房も行い煮炊きもしている室内と、寒い乾燥した室外では、湿度も温度も違うのに、昔と同じ材料や作り方が良いわけはありません。
本来は適材適所で、さまざまな材料を使うことが良いと感じます。人が触れる床や建具などは無垢の木材を使い、壁の中の見えない場所で使う材料は、木材であれば変形が起きない集成材、鉄骨や軽量鉄骨でも変形が無ければ問題がないと感じますが、如何でしょうか。

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

家について その201 Apr. 2018

プレハブ住宅

プレハブ住宅とは、建築物の一部又は全ての部材をあらかじめ工場で製作し、建築現場で建物として組み立てる建築工法です。
昭和38年にプレハブ建築協会が発足して、半世紀にわたり925万戸(平成26年3月末時点)を超える、物凄い数のプレハブ住宅が日本にはあります。
ハウスメーカーでは旭化成、セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホームなどです。

元祖

プレハブ住宅の元祖は、1959年10月に大和ハウス工業が発売した『ミゼットハウス』です。4.5帖と6畳タイプがあり、いわゆる離れという建物です。爆発的に売れたそうです。離れの小さな勉強部屋から発展して、現在では戸建住宅やアパートや店舗などさまざまな商品があります。

なぜ?

昭和30~50年代の方にはプレハブの学校校舎で学ばれた経験がある方も多いと思います。
第一次ベビーブームと第二次ベビーブームがあり、人口がどんどん増えて学校が足りなくなり、プレハブの学校校舎で勉強するくらいでした。そのような環境で育った子供たちは、子育て世代になり、あこがれの住宅として一戸建てを欲しがり、大工さんがつくる昔風の家でなく、おしゃれな家というイメージでプレハブ住宅は成長したのです。

棟梁

日本の大工さんは、小さい時から修行をして、長い時間をかけて技術を学んでいました。地域の中でも認められ、その組織や仕事の中心になる人が棟梁と呼ばれる人でした。ひと昔まえに家を造るときは、棟梁に手土産をもって挨拶に行き、家を造って頂くというものでした。家とは特殊技術を持った人にしか造れないものだったのです。そこにプレハブ住宅が登場したので、このようにプレハブ住宅全盛の時代に変化してきたのです。

技術・経験

日本古来の住宅は、コンピューターもなく耐震技術もないなかで、経験だけで壊れない家を作ってきました。
地域には、長い歴史の中での災害や地盤などの知識があり、それを蓄えていたのが棟梁でした。耐震では、棟上げと呼ばれる骨組みの時に、棟梁が骨組みの一番上に立って自分で揺らして弱い部分をみつけて、そこを補強していました。しかし、このような経験も、コンピューターが代わって耐震をシュミレーションできる時代です。
住宅だけに限定すれば、大工さんの技術である、納まりと呼ばれる材料と材料の取り合いについても、コンピューターで加工が出来ます。手作業の技術が表れる和室については、ほとんどが畳を敷くだけの大壁和室と呼ばれる柱や鴨居・敷居が見えない和室になっています。現代の新築住宅においての大工さんの役割は、材料を規定通りに組み立てることがメインの仕事になっています。

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

家について その130 Mar. 2018

木材

日本は森林面積が67%と、国土の2/3が森林です。
これは現在の数字です。戦前やもっと古い時代では、森林面積はもっと多く、木材も豊富であり身近な材料でした。このため家を作ろうと考えれば、木材を使うのが当たりまえの選択でした。木材は腐るというイメージがありますが、実は乾燥させた状態であれば、非常に長持ちする材料です。世界最古の木造建築は法隆寺であり、1300年の歴史があり有名ですが、法隆寺まではいかなくても、神社仏閣を見ると100年単位で長持ちしています。

湿気

なぜ、神社仏閣は100年単位で長持ちするのでしょうか?
答えは、水回りと関係があります。神社仏閣の建物では、室内で煮炊きもしません、トイレや浴室はあったとしても別棟でした。つまり、湿気が家のなかで籠ることが無いように作られています。床は高床と呼ばれ地面から高い位置にあり、地面の湿気が及ばないように作ってあります。壁は柱と土壁や板壁で囲い、窓は障子や木製の雨戸で空間を構成しています。湿気が木材に及ばなければ、木材は長持ちします。
雨が一番の問題ですので、屋根材は高価な檜皮葺きや瓦などを使い、庇を長くして、建物に雨が掛からないように工夫しました。このように、湿気が建物に及ばないように工夫したことで、神社仏閣は長持ちしました。

民家

実は古民家も同じような造りです。
床の高さのちがいや屋根材の違いはありますが、浴室やトイレは外または半分外にあり、台所は母屋の中でも三和土(タタキ)呼ばれる半分屋外のような空間にありました。このように、室内であっても室外と同じような環境(温度や湿度)であれば、結露と呼ばれる木材腐らせる湿気が建物を弱らせることはありません。ただし、室外と室内の環境が同じということは、夏は屋根があり日陰ができますので過ごしやすいですが、冬は寒さが非常に厳しいということです。

戦後の住宅

戦後、住宅難の中で質の低いバラックが大量に建設され、その後公団住宅などの大量供給型の住宅が造られました。公団住宅では、合理的な生活を目指した『ダイニングキッチン』と呼ばれる食寝分離の間取がつくられ人気を博しました。
一戸建の住宅でも、このダイニングキッチンの間取りで家ができ、煮炊きを室内で行い、お風呂やトイレは寒くないように室内につくられ、室内の湿気が高くなる環境になりました。また暖かい住宅にするために、壁には断熱材を入れ、窓には木製の窓からアルミサッシになりました。このことにより、さらに室内の湿気は増え、結露を起こす環境になってしましました。住宅の室内環境を快適にすればするほど、住宅の意寿命は短くなってきたのです。

高気密・高断熱

高気密高断熱の住宅とは、壁・床・天井などに断熱材を使って高い断熱性・気密性を実現した住まいのことです。
断熱材を壁などに充填、または外側から覆って住宅の中と外の環境を分け、熱が伝わるのを少なくすることです。 住宅の隙間をできるだけ無くし、住宅の室内と室外の空気の交わりを断ち切ることで、ある程度は結露が発生しにくくはなります。気密性が高い住宅では、室内の空気が汚れてしますので、換気扇などの電気的な機械を使って、家の中の空気を最低2時間に1回以上換気するようになっています。
住宅の寿命は長くなってきましたが、維持するためには定期的なメンテナンスが必ず必要になります。構造が単純なものほど、壊れにくく長持ちします。

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

和風住宅22 Mar. 2018

和風外観の住宅

私が在籍した住友林業では、木造の軸組み工法でしたので、新築の和風住宅も20年くらい前までは結構な数を施工していました。残念ながら現在では、新築の和風住宅はほとんど見ることがなくなってしまいました。和風住宅と言っても、外観の意匠上の違いで洋風住宅または和風住宅と呼んでいるだけで、建物の構造や断熱や設備仕様などの性能は全く同じつくりです。古民家のような昔のつくりとは全く別ものの建物です。

茶室

茶室には草庵風のものと書院風のものがあり、建築としては『数寄屋建築』と呼ばれています。言葉の起源はいくつもあると思いますが、素材の数を寄せることから数寄屋と呼んでいると聞いています。その言葉通り、茶室ではいろいろな木材を使い、その材料の独特な色や木目や形を愛でる文化があります。
数寄屋建築では、桂離宮が世界的に評価されとても有名です。

古民家

私の会社があるこの家は、築100年くらいの建物で、屋根はわら葺の上に青いトタンを被せた印象的な形をしています。夏はとても涼しく快適ですが、冬は身体の芯から寒く、日中は外よりも寒く感じます。構造としては、コンクリート基礎と呼ばれるようなものはなく、玉石の上に柱や束が直接載っています。そして太い柱と、梁や鴨居と呼ばれる横に渡した材料で支えています。耐震性は低いのですが、屋根が藁葺で軽いことが幸いして、地震では壊れずに現存しています。昔このあたりでは、みんなこのような青い屋根の古い家でしたが、今はこの家だけになってしまいました。

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

隣家トラブル15 Mar. 2018

騒音について

実際に私が体験した話です。
埼玉のあるニュータウン分譲地で、障害があるお子様を抱えたご家族に、戸建分譲を購入していただきました。そのお子様の障害は自閉症でして、ときどき大きな声と床をドンドンと鳴らす癖がありました。その家の南隣地の戸建分譲を、ご夫婦ともにドクターでお子様2人の4人家族のお客様に購入して頂きました。

実は、この南側の戸建分譲を購入して頂けるお客様には、北側隣接の家のお子様の障害について、個人情報ですので具体的には話せないのですが、障害を抱えたお子様がいることは事前に伝えておりました。冬から春まではトラブルになりませんでしたが、夏に近づき暑くなり家の窓を開けるようになって、北隣接の家のお子様の大きな声と床を鳴らす音に、南隣接の家のお子様が非常に怖がりクレームとなりました。

その当時、私は何度も南隣接の家に伺いまして障害についてご理解を頂くように話しましたが、受け入れてもえず、最終的には「買い戻せ」まで話がエスカレートしました。最終的に、私どもの会社はまったく非がありませんでしたが、解決方法として、北側の家に会社からエアコンを無料で追加設置しまして、昼夜問わずに窓を極力開けないお願いをしました。

この南隣接のご家族ですが、この件が近隣に知れ渡り気まずくなったようで、結局は売却しまして他の分譲地に行かれました。金額的にもかなりの損失になったと思います。ドクターという職業から、ご自分のお子様に、障害は個性であるということを理解させるのにちょうど良い機会だったと思いますが、そのことに気づかなかったことに寂しさを感じました。

風や熱について

首都圏などの比較的小ぶりな分譲地でよくある話です。
戸建分譲と呼ばれる建売では、分譲地の区割りが出来上がれば、その区画に合わせて各建物の間取りを作り配棟計画をしていきます。配棟計画とは、建物の配置計画のことで、通常は1棟1棟違う間取りを置いていきます。この配当計画では、建売の長所となる窓の見合い(自分の家の窓を開けたとき、隣の家の窓が正面にきて、見合いになること)がないように工夫するのが当たり前のことで、プロジェクトを担当するプロジェクトリーダーは、設計担当者から上がってきた配棟計画を全て細かくチェックします。

エアコンの室外機の位置や給湯器の位置もチェックはしていますが、やはり戸数が増えてくると見落としが出まして、その見落で多いのが隣接建物の玄関アプローチ付近のエアコン室外機です。

道路から玄関に向かうアプローチで、そのアプローチのすぐ脇に隣家のエアコン室外機があると、その音と風や熱がクレームになります。当たり前ですが、せっかく購入した家に帰り玄関にちかづいたら、音がうるさくて風が来るなんて嫌ですよね。大きな敷地ではあまりないでしょうが、首都圏のように土地の価格が高いと敷地も広くできず、そうなるとこのようなクレームが発生します。区画によっては給湯器の排気の場合もあり、また裁判にもなりましたが、エコ給湯による低周波騒音は、夜間の静かな時の音なので健康被害をもたらし損害賠償請求にまで発展しています。

建売の場合であれは、事業者が施主なので、事業者に設計配慮不足のクレームとして申し出れば、良識のある会社は対応すると思います。しかし分譲地を購入して注文住宅で建てた場合は、基本的に施主の責任が追及されますので、小ぶりな分譲地の場合はご注意を。

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************

土地分譲・戸建分譲13 Mar. 2018

土地分譲

土地分譲とは、建物が建っていない土地だけの分譲地のことで、わかりやすいのですが、たまに『建築条件付き土地分譲』というものがあります。これは、『建売分譲(戸建分譲)』と呼ばれるものと混同されますが、建売とは全く違うものです。

建売とは、土地と建物をセット(一体の物)として売買契約を行うものです。当然、販売される(広告される)時は建築確認申請の許可を受けてあり、間取も決定しているので変更ができません。また建物の完成時期も決まっています。

一方『建築条件付き土地分譲』とは、土地は売買契約で契約しますが、建物は請負契約で行います。
詳しく説明しますと、建物については自由に打合せを行い、間取りや設備も自由です。しかし、建物を作る会社はどこでもよいわけではなく、決められた建築会社で建てなければならない条件がついているということです。この土地の契約に、決められた会社の建築条件をつけることは独占禁止法に触れてしまうため、以下のルールを設けて一般的に運用がされています。それは、①土地契約から3ケ月以内で建物の請負契約を結ぶこと②3ケ月が経過して建物の請負契約を締結できなかった場合は、土地の契約金や手数料も含めて全額を買主に返還することです。
このような条件が付きますが、自由設計で建てられるという魅力があります。

戸建分譲

戸建分譲とは建売のことですが、首都圏では非常に多く供給されています。何故なのかと言いますと、首都圏では土地の単価が高くなりすぎて、土地を購入して注文住宅で建築となると、サラリーマンの年収では買えなくなるほど総額が高くなってしまうからです。
なぜ戸建分譲が注文住宅に比べて安くできるかと言いますと、注文住宅のように一戸一戸を別々の時期に建築して設備も仕様もバラバラで作る場合と違い、戸建分譲は何棟かまとめて一緒に工事を行い、設備や仕様もまとめて発注搬入することで、非常に効率よくできるからです。この発注や作業・施工の効率をよくすることで、かなりの金額がお安くなります。

戸建分譲の良いところは、街並みが綺麗に揃えられるということです。外構や植栽や建物の外観を統一感を持たせることで、分譲地のグレードアップが図れ、数年後に中古で売却する場合も高値で売却できるメリットがあります。ただし、このような統一感を持たせたグレードが高い分譲地の事業社は、大手デベロッパーや数社のハウスメーカーしか作っておらず、たいがいはパワービルダーやビルダーと呼ばれる建売業者の庭無し戸建が一般的なので、建売住宅というと悪いイメージがついてしまったと感じます。

山梨では土地の価格が安いので、注文住宅の場合でも、サラリーマンが購入できる総額の範囲内です。このため、グレードが高い戸建分譲地作る必要がなく、総じて建売は金額が安い植栽なしの魅力が低いものになっているのです。

統一外構の美しい街並み

植栽がほとんどないビルダー建売

***************************************************
徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
**************************************************