ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

住宅リフォームガイドブック09 Nov. 2019

「住宅リフォームガイドブック」のご紹介

住宅リフォーム推進協議会で纏められてた「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」をご紹介します。
「中古住宅を購入してリフォームをされる方」「ご自宅のリフォームをされる方」にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。
少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。
この本の内容は「住宅購入後に知りました?!」や「リフォーム前に知りたかった?!」「リフォームを行い減税を受けたい?!」などのような、知らないことで損することが無いように、一般の方が分かりやすくリフォームについて知識を得られる内容です。
ご興味のある方はぜひ、一度ご確認することをお勧めします。
※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページで確認をお願いします。
※補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。
※住宅購入時に使えるものと使えないものがありますので、事前にご確認をお願いします。

>住宅リフォーム推進協議会のホームページ
>住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子

住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)は冒頭マンガで始まる内容となっています。
消費者には非常に分かり易いものです。
また一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。
各制度の諸条件として、
①耐震化
②バリアフリー化
③省エネルギー化
④環境対策
⑤防災対策
⑥その他
となっています。
支援方法は、
①補助
②融資
③利子補給
④専門家等派遣
⑤その他
となっています。
※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をお勧めします。

>地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(令和元年度版)

まとめ

不動産購入の際には、リフォーム前の物件をご覧になられると「本当に綺麗になるか?」また「最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのか?」が気になると思います。
そのような時には『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』をご覧いただき、少しでも「お得にリフォームが出来るかどうか」をご判断いただければ幸いです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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親からの住宅資金援助14 Sep. 2019

住宅資金の贈与税

住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様がいます。
通常は、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は、この住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?
この特例は「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまでも「住宅を新たに取得するための資金援助」に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度は、かなり人気がある制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること。
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属。
というのがこの特例の条件です。
したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1、贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
もしも申告しなかった場合には、特例を受けることができません。
400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。
毎年この期限を過ぎてから「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けますが、この制度の恐い所は「申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれない」ということです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2、資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて「黙っていれば誰もわからないでしょ?」とお思いの方、そのお考えは大変に危険です。
はっきり言いますが、プロが見ればすぐにわかります。
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破られます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントとなるのは抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。
抵当権の設定なしに不動産を購入した場合や購入金額と借入金額の差(自己資金)が大きい場合は、その資金をどのようにして手立てをしたかが疑われます。
自己資金を貯蓄した場合でも、年齢や職種、生活状況を勘案され、貯蓄が可能な金額なのか?がある程度推察されます。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、とても良い制度です。
どんどん利用していただくことをお勧めしています。
ただし注意点としては、まず申告は必ず必要になること。
納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。
つまり810万円まで非課税です。

 

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

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長期優良住宅リフォーム推進事業27 May. 2019

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは

平成31年度の受付が開始された(4月10日より)「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、
質の高い住宅ストックの形成及び子育てしやすい環境の整備を図るため、既存住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームを推進するために、最大300万円が補助される事業です。
>平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」HP

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の事業概要

【対象事業】
以下の①~③を満たすリフォーム工事
①インスペクションを実施し、維持保全計画・履歴を作成すること
②工事後に耐震性と劣化対策が確保されること
③日常的に使用する居室等の部分が、省エネルギー性、バリアフリー性等のいずれかの基準を満たすもの
※若者が既存住宅取得時に行うリフォームは適用要件を緩和(①、②のみ適用)
【補助率】 1/3
【限度額】 100万円/戸
○ 長期優良住宅(増改築)認定を取得する場合 200万円/戸、さらに省エネ性能を向上させる場合 250万円/戸
○ 三世代同居改修工事を併せて行う場合は、上記の限度額のほか、50万円/戸を上限として補助

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金を受けるためには、何が必要か?!

・リフォーム工事前にインスペクションを実施すること
リフォーム工事に先立って、必ずインスペクション(床・壁の傾きや雨漏り、白アリの被害など、日常生活上に支障があると考えられる劣化事象の有無を把握するための現況調査)を実施する必要があります。
インスペクションで劣化事象が見つかった場合は、今回のリフォーム工事と同時に補修を行うか、維持保全計画に点検・補修等の対応方法と対応時期の明記が必要です。
・リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと
1)構造躯体等の劣化対策及び耐震性の性能が確保されていること
2)原則として、省エネルギー対策など、その他の性能項目のうちいずれか一つ以上の性能が確保されていること
・リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること
リフォーム工事の履歴として、工事内容を示す図面、工事写真等を作成し、保存することが必要です。
住宅を長持ちさせるため、維持保全の期間(30年以上)について、少なくとも10年ごとに点検を実施する維持保全計画を作成することが必要です。

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金以外のメリット

・インスペクションのメリット
リフォーム前のインスペクションにより、現在の住まいの劣化状況等を確認でき、腐朽・蟻害箇所や雨漏り箇所など住宅の傷んでいる部分を補修できます。
・構造躯体等の劣化対策及び耐震性が確保されるメリット
構造躯体が長持ちすることにより、長期にわたって住み続けることができます。耐震性が確保されることにより、地震時にも安心して暮らせます。
・性能向上によるメリット
断熱性能が向上することにより、快適に暮らせます。冷暖房の効きが良くなって光熱費が軽減されることも期待できます。耐用期間が比較的短い給排水管の日常点検や清掃、交換がしやすくなります。
・リフォーム工事を進める上でのメリット
リフォーム計画の内容や工事結果について、一定の基準で審査されるため安心です。本事業を実施しようとするリフォーム業者はHP上で公表しています。

まとめ

中古住宅を検討されている方で、リフォームが必要な際には本制度が使えるようでしたら、使われる事をおススメ致します。

 
 

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性能評価15 May. 2019

築20年以内の中古戸建てを探している方は該当しますので是非ご参照ください。

■住宅性能表示制度

新築の広告などを見ると「耐震等級3」とか「省エネルギー対策等級4」などの表記を見ることがあります。
この「等級〇」というのが住宅性能表示制度です。
住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。
国に登録されている第三者機関が、共通基準である「評価方法基準」をもとに住宅を評価する仕組みです。

<参考>一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
>性能評価について

■「等級〇」は優良住宅のものさし

住宅性能表示制度は、住宅を10分野で評価する仕組みです。
1. 地震などに対する強さ(構造の安定)
2. 火災に対する安全性(火災時の安全)
3. 柱や土台などの耐久性(劣化の軽減)
4. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)
5. 省エネルギー対策(温熱環境・エネルギー消費量)
6. シックハウス対策・換気(空気環境)
7. 窓の面積(光・視環境)
8. 遮音対策(音環境)
9. 高齢者や障害者への配慮(高齢者等への配慮)
10. 防犯対策

例えば耐震等級についてですが、耐震等級は3段階に分かれます。
耐震等級1と建築基準法は同じ強さです。
耐震等級2は耐震等級1の1.25倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。

わかりにくい部分なのですが、等級1の1.25倍、1.5倍の”地震の強さに抵抗”なので、単純に家の強さが1.25倍、1.5倍というわけではありません。
耐力壁の量で言うと、等級2は建築基準法の1.55倍以上の耐力壁が必要で(軽い屋根の場合)、等級3は1.86倍以上の耐力壁が必要となります。
※実際には耐力壁の配置や地域によってさらに必要な場合があります。
要するに、耐震等級3の家は相当強いと言える訳です。

■耐震等級3「相当」という謳い文句

住宅性能表示制度がスタートして、漏れなく制度が利用されたかというと全くそうではありませんでした。
当時の事業者は「高い性能を実現するための工事費が高くなる」「評価書取得に追加の費用がかかってしまう」というような説明をしていたようですが、実際のところは性能表示制度を利用するためのスキームが実務とマッチしていなかったため、不確定要素はなるべく排除したかったというのが本音だと思います。
※その後に始まった長期優良住宅という制度では、建築に対して補助金が利用できたため、積極的に利用した事業者がたくさんいました。

制度は存在するものの、実際の利用が伴わない…。そんな状況で見られたのが、耐震等級3「相当」という謳い文句です。
耐震等級3相当の設計を行っているものの、性能表示制度は利用しなかった物件です。
この耐震等級3「相当」という物件がそろそろ流通市場に出始める頃です。
住宅性能評価書の存在を確認してから不動産広告に表示している物件であれば良いのですが、評価書の存在を確認しないまま、売主様の言い分だけで「耐震等級3」と謳っているケースが懸念されます。

まとめ

住宅性能評価書のある物件は、中古住宅でも様々なメリットがあります。
フラット35を利用する場合は新築と同じレベルの金利引き下げが受けられますし、地震保険を利用する場合は保険料が大幅に割引となります。(等級2で30%、等級3で50%)
不動産広告に耐震等級3と記載のある物件は、買主様にとっては「良い物件」と見えますが、実際に取引を進めていくと、いつまで経っても評価書が出てこない、実際には後からそもそも評価書を取得していなかったことが発覚するようなケースが考えられるのです。
※2018年4月の改正宅建業法で、重要事項説明書の中に住宅性能評価書の有無を記す箇所が追加されていますが、契約時にはいつもの癖で「なし」としてしまう不動産会社もいるようです…。
売主様も当時の事業者に丸め込まれて「耐震等級3相当の設計だから、実際に評価書を取得していなくてもそれほど問題ではない」と思い込んでいるケースも考えられます。
各種制度でメリットのある住宅性能評価書は、新築時に取得していないと後から簡単に発行できるものではないのです。

住宅性能評価は、設計性能評価と建設性能評価があり、実務では、施工時に数回評価機関による現地確認を行わないと評価書が発行されない仕組みです。
新築時にそのプロセスを踏まえなかった住宅は、後からやり直しすることができないため、耐震等級3「相当」の住宅は、当時のビルダーが耐震等級3「相当」と言っていただけの普通の住宅となるわけです。
※中古住宅の性能表示制度というものもありますが、こちらも現時点では現実的とは言えません。
購入判断材料として「等級〇」を確認した時は、不動産売買契約を締結するまでに、評価書が実在するか確認してもらった方が良いです。

 
 

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土地を購入して家を建てる場合25 Nov. 2018

土地を先に購入して家を建てる場合、どのような費用がかかるのかを整理してみました。
想定外の出費によって資金計画が大きく狂ったり、建物の建築費用を大幅に削らざるを得なくなったりすることがないように、どのような費用がかかるのかについてあらかじめ把握しておきましょう。

土地の購入

土地を購入し家を建てる際には、まず土地の購入をします。
土地のみの購入の際でも、土地の売買代金だけではなく、さまざまな費用が必要となってきます。
一般的には、土地売買価格の5%程度の費用がかかるといわれていますが、それぞれの土地の条件によって大きく異なるものもあり、一概に費用がいくらとはいえません。
今回は、以下の順にて説明していきます。
① 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用
② 土地購入時にかかる「税金」について
③ 建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用

◆ 媒介手数料(媒介報酬)
不動産会社の媒介によって土地を購入する時には、媒介手数料が必要です。
媒介手数料の上限額は「土地価格×3.24%+64,800円」(消費税率8%の場合)で計算することができます。
◆ 司法書士報酬
登記申請手続きを司法書士に代行してもらうための報酬で、登録免許税(登記に対する税金)とは別にかかる費用です。
土地の所有権移転登記およびローンを借りて抵当権設定登記をするときに必要です。
◆ 土地家屋調査士報酬
土地の確定測量や現況測量、分筆、合筆などをするときに、土地家屋調査士(または測量士)への報酬が必要となります。大方は売却する売主様が負担していることが多い。
◆土地購入ローンの申し込み、借り入れに伴う費用
(つなぎ融資を利用する場合の金利)
ローンの保証料、事務手数料、融資手数料などは申し込みをする金融機関によって異なるため、事前によく確認しておくことが必要です。
申し込みにあたり給与所得者の場合は課税証明書、自営業者は納税証明書(その1、その2)を求められる場合があり、その取得費用もかかります。
つなぎ融資の利用が必要な場合には、借り入れ期間に応じてそれなりの金利がかかりますから、建築の予定と合わせて事前に試算しておくようにします。
◆ 各種の清算金
(固定資産税や都市計画税、土地の権利が借地権の場合における地代、私道負担金、町内会費などを、引き渡し日を境として日割り(または月割り)で清算します。)
◆ 住民票/印鑑証明書取得費用
住宅ローンの申し込みや登記申請の際に必要となります。
◆ 実印作製費用
ローンの手続き(抵当権設定の手続きを含む)をする際には実印が必要ですから、もし実印として使える印鑑がなければ、あらかじめ作製しておくことが必要です。
◆ 登記事項証明書代
登記完了後の登記事項証明書などを受け取るため、通常は司法書士へ報酬と併せて支払います。
◆ 振込手数料/預手発行手数料
売買契約の残代金は金額が大きいために、現金ではなく「預金小切手」(預手:よて)もしくは振り込みにより支払うことが大半です。
土地購入にかかる「税金」のあらまし
土地を購入したときや注文住宅を建てたときには、いくつかの税金の負担が必要です。想定外の出費で資金計画が狂わないように事前のチェックが欠かせません。

土地購入時にかかる「税金」について

◆ 登録免許税 (国税)
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記(新築)、ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。個人の住宅や土地には軽減税率や特例税率が適用されることもあります。
◆ 不動産取得税 (都道府県税)
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内(自治体により異なります)に、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所などへ申告書を提出することが原則です。
これらの軽減措置は住宅を建てることが前提であり、土地を購入した後に更地の状態で何年もそのままにしておくようなときには適用されないものです。
また、課税される場合には、一連の取引が終わりしばらく経ってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。(自治体により異なりますが、3か月~6か月後ぐらいが多い)
◆ 印紙税 (国税)
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)などには印紙税が課税されます。売買金額や請負金額、借り入れ金額によって税額は異なります。
◆ 消費税
建物の建築工事請負代金や、媒介業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)には消費税が課税されます。

建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

土地を購入して、ハウスメーカーや工務店で家を建てようとするときには、新築や中古の住宅を購入するときとは異なる費用も多く、想定外の出費で予算を超えてしまうことも起こりがちですから、特に注意しなければなりません。
また、同じ費用であっても建築工事請負契約代金に含まれる場合と、別途支払いが必要な場合があり、依頼する相手先によって負担するタイミングも異なりますから、建築工事請負契約を締結する前に見積書や契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。
購入する土地の条件によって大きく左右される費用もありますのでお気付けください。
◆ 古家の解体費用/整地費用
古家付きで土地を購入したときには、当然ながらそれを解体しなければなりませんが、廃棄物処理費用の問題もあり、解体費用は意外と多くかかるものです。
また、隣接地の建物の状況によっては、こちらの解体工事(およびその後の新築工事)による影響の有無を調べるための「家屋調査費用」が必要になったり、解体する建物が鉄筋コンクリート造などの場合には相当な騒音を発生させることから、いくらかの「迷惑料」を近隣に支払わざるを得なくなったりするケースもあります。
なお、古家の解体工事費用を土地の売主が負担するのか、それとも買主が負担するのかといった決まりはなく、あくまでも売買契約での取り決めによります。売主に負担させる場合は、そのぶん売買価格が高くなることもあるでしょう。
解体工事に伴う廃棄物処理費用もかかるほか、古家にアスベストを含む建材が使われていたときには、その対策費用がかかる場合もあります。
◆ 測量費用
購入した土地に明確な測量図がない場合には、必ずしもやらなければならないわけではありませんが、これを機会にしっかりと測量をしておくほうがよいでしょう。
測量をする際には、土地の面積に応じて費用が決まるほか、測量を依頼する土地家屋調査士や測量士によっても手数料が異なります。また、隣地の承諾印を得るにあたり、いくらかの「ハンコ代」(決まった相場はありません)が必要になる場合もあります。
◆ 地積更正登記費用
実測によって得られた面積と登記された面積が異なる場合に、登記面積の修正(更正登記)を買主がするのであれば、その費用(土地家屋調査士報酬など)が必要です。
◆ 地盤調査/地質調査/地耐力調査費用
建物の建築工事そのものには欠陥や手抜きがなくても、敷地の地盤が弱かったり何らかの問題があったりすれば、不同沈下によって建物が傾くことにもなりかねません。
地盤の強度に合った適切な基礎工事をするためにも、地盤や地質、地耐力の調査はしっかりと実施してもらうようにするべきです。調査の結果で地盤改良工事が必要だとされれば、新たに数百万円の出費を強いられることもあります。
◆ 擁壁築造/改修費用
隣地との間に高低差があって、新たに擁壁を築造しなければならない場合や、すでにある擁壁の改修をしなければならない場合には、数百万円もの費用負担が必要となるケースもあります。さらに、隣地との敷地境界にあるフェンスやブロック塀が老朽化していて造り直す必要があるときにも、その費用負担を考慮しておかなければなりません。
◆ 住宅性能評価書取得費用
ハウスメーカーや工務店が住宅性能評価書を取得しない(請負契約の中に含まれていない)場合には、別途の負担でこれを取得することもあります。
◆ 長期優良住宅認定手数料
2009年6月4日にスタートした長期優良住宅の認定制度では、さまざまな税制上の特典なども用意されていますが、この認定を受けるためには自治体への手数料が必要です。建物の床面積、および登録住宅性能評価機関の審査を受けたかどうかによって、認定手数料の金額が異なります。
◆ 設計・監理料
ハウスメーカーや工務店に設計も任せた場合は建築工事請負金額の中に含まれますが、設計および工事監理を建築家などに依頼した場合は、建築費の10%~15%程度の費用が別途に必要です。ただし、その代わりに工事請負金額がある程度は安くなるでしょう。
◆ 建築確認申請費用
設計・監理料の場合と同様に、設計をハウスメーカーなどではなく建築家に依頼したときには、建築確認申請費用が請負金額に含まれず、別払いとなるケースも多いようです。
◆ 建築許認可手数料
敷地の前面が建築基準法による道路ではない場合における法43条のただし書き規定適用の許可申請をはじめ、敷地の状況によっては建築確認申請前の段階で何らかの許認可や審査を要することも多くあります。このようなときには数千円~数万円(自治体により異なります)の手数料が必要です。
◆ 地鎮祭費用
工事着工前には地鎮祭を執り行ないます。必ずしもやらなければならないわけではないものの、これから建てる家で平穏に暮らせることを祈願するためにも、ぜひ検討したいものです。
◆ 上棟式費用
地鎮祭と同様に、棟が上がった時点で上棟式(建前:たてまえ)をすることがあります。工事の安全を祈るだけではなく、近隣とのコミュニケーションを図るうえで、昔は必ず実施されていました。しかし、現在は職人さんへの心づけ程度で終わらせることが殆どです。
◆ 電柱移設費
敷地の前に電柱があって建物や車庫を配置するうえで邪魔になるときには、それを移設してもらうことができる場合もあります。移設が可能かどうか、その費用負担があるかどうかなど、個々のケースで異なります。
◆ 歩道の切り下げ工事費用
車庫を造ろうとする位置に歩道があり、その歩道と車道との間に段差があるときには、原則として歩道の切り下げ工事をしなければなりません。施工内容やそれぞれの状況によって負担費用は大きく異なります。
◆ 私道掘削承諾料
物件によっては、水道管、ガス管、下水道管などの埋設工事をやり直さなくてはならないときがあります。
敷地の前面が私道の場合には、工事内容に応じてそれぞれの所有者や共有者から掘削承諾書を取得しなければならないこともあり、その際に「承諾料」または「ハンコ代」としていくらかの金銭を支払うケースも少なくありません。(このような理由から私道の通行・掘削承諾は、自分が所有者になる前の売主の段階で取得してもらう事をお勧めします)
◆ 各種の一時金
新築一戸建て住宅の場合に、水道加入金(水道施設負担金)、その他契約に基づく費用などが必要になる場合もあります。
また、町内会や自治会の一時金として転入者から数十万円の金銭を(半ば強制的に)徴収するところも、全国の中にはいくつかあるようです。
◆ 住宅用家屋証明書取得費用
建物の登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書(専用住宅証明書)が必要となります。
◆ 住宅瑕疵担保履行法による保険料
「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、事業者に対する資力確保措置の義務付けが2009年10月1日にスタートしましたが、この費用(保険料または供託金)について国土交通省は、「住宅価格に転嫁することも可能」との指針を示しており、これらの費用負担を求められる場合もあります。(10~20万円程度)
◆ 引越し費用/家具などの購入費用
引越し業者へ支払う費用のほか、家具、調度品や家電製品などの購入費用も見込んでおかなければなりません。

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築20年以内の中古住宅14 Oct. 2018

中古住宅で競合しやすい物件

築20年以内の中古物件は競合しやすい
築20年以内の中古物件は、目立った劣化も少ないと期待されることから、他の買主と競合する可能性が高いです。
住宅ローン減税などを受けるのにも「特別な手続きが少ないので、不動産仲介会社が案内しやすい」というのも大きな特徴です。
築20年以内の物件の場合は、思った以上に不動産売買契約を急がないといけない状況が起こり得るということが前提となります。

築20年以内の中古物件の注意点

維持管理に目を向けることが大切です
築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが期待されます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが大切です。

中古住宅の内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の設計図書が残されていないというのは、大きなマイナス点です。具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。
2)リフォーム履歴
維持管理を目的としたリフォームであれば問題ないのですが、築年数が浅い物件でリフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからという可能性があります。売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を詳しく確認した方が良いと思います。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。築浅の場合は、新築時の施工が良くないと雨漏れ事故が発生します。雨漏れのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や雨漏れ箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。雨漏れは原因の特定が難しいと言われます。場当たり的な対処を行ったのみで、本当の問題が解決できていないことも考えられます。築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

築20年以内の中古物件の内見

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングをすることをおすすめします。
なぜならば、不動産仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあるからです。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。築浅でもひび割れは起こり得ますので、見落とさないようにしたいです。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に実施したいこと
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
2)リフォームを実施するか決める
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
<解説>
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強く推奨します。専門業者がどれだけ大丈夫と言ったとしても、実際に雨漏れなどが発生してしまうと、結局買主が補修費用を支払わなくてはならなくなるからです。買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。
ただし、冒頭でご説明した通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
本来であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施して、建物の状態を確認したいところですが、インスペクションの手続き中に他の人に売れてしまったら元も子もありません。
不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、インスペクションの実施時期(売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか)を決定する必要があります。
内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が見られた場合は、不動産売買契約前のインスペクションをお勧めします。
2)リフォームを実施するか決める
不動産売買契約を締結した後はかなりタイトにスケジュールが進行します。特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン正式審査(不動産売買契約後速やかに実施します)までに、ある程度内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。慌ててリフォームを決めると、リフォームのトラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社に相談しておくか、内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、早め早めに動いておいた方が良いです。
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の手続きができません。不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことも考えられるため、買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを盛り込んでおいた方が良いです。

まとめ

・維持管理はお金の計画
例えば築15年の住宅を購入したとします。外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年~20年程度と言われます。期待を含めて、築25年で影響が出ると仮定します。築25年は購入から10年目になります。
資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの資金を確保しようにも、難しい時期になります。(子どもの教育費など)
リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。かと言って放置するわけにもいきません。水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大きくなるからです。
仮にマンション購入と同じく、毎月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらいかがでしょうか。15,000円×12か月×10年=180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かに良いですね。
もう一つの考え方で、住宅購入時に将来的に必要なメンテナンスを一気に行ってしまうという考え方もあります。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを組むよりかなり金利負担が少なくなります。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますが、一旦住宅ローンを組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまうのです。

・中古住宅の知識を高める
知識を高めるためには時間と労力がかかります。
時間と労力を掛けずに中古住宅の知識を得るには、中古住宅や不動産取引の知識を持った人に頼ることです。
そのような頼れる人を、不動産業界では『バイヤーズエージェント』と呼ばれています。
不動産を購入する人の強い見方となる人ですので、お近くのバイヤーズエージェントを頼ってください。

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中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

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建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査21 Apr. 2018

建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査について

平成30年4月1日に改正された宅地建物取引業法において、『既存住宅状況調査』を『建物状況調査(インスペクション)』と呼ぶようになりました。

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、既存住宅(中古住宅)状況調査方法基準に基づいて行う調査を『建物状況調査(インスペクション)』と言います。建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

ただし、この『建物状況調査(インスペクション)』は、瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではありません。
そこで、瑕疵が発見された場合に、保証を受けられる既存住宅売買瑕疵保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、既存住宅(中古住宅)の売買にかかわる瑕疵担保責任に基づく損害を補填する保険です。
保険の加入には建物の検査が必要になり、検査対象部位の全てについて劣化事象がないことが必要になります。劣化事象がある場合は、修繕を行い保険に加入ができます。また調査出来ない部位があった場合は、保険に加入することができません。

『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査は、おおむね同じ検査内容ですが、『建物状況調査(インスペクション)』を行っても、既存住宅売買瑕疵保険に加入はできません。
したがって、『建物状況調査(インスペクション)』の後に既存住宅売買瑕疵保険に加入しようとすると、改めて既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査が必要になり、二重の費用が掛かってしまいます。『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査を、同時に行えば費用を節約できる場合があります。

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家について その303 Apr. 2018

木の家

ログハウスは、まさに木の家です。
木材自体は非常に優れた材料で、木材自身で湿気を吸ったり吐いたりしています。また木材には高い断熱性能があります。木材に触ったときに冷やりとしない手触りがあります、これが断熱性です。何故断熱性が高いかと言いますと、木材には小さな細胞が無数にあり、その一つ一つが空気で満たされているからです。断熱材として性能が高いもので、発砲スチロールがありますが、これも同じで小さな気泡に空気がたくさん満たされているから断熱性能が高いのです。ですので、木材だけを壁に使えば非常い暖かくて木のにおいがする家ができます。これが『ログハウス』です、調湿機能も高く夏涼しく冬は暖かい家です。ちなみに奈良正倉院の校倉造りは、丸太組工法と同様の構造で組まれており、日本最古のログハウスと呼ばれることがあります。

ログハウスのデメリット

ログハウスのデメリットは、経年変化のセトリング現象が挙がります。これは(沈む)という意味ですが、一本一本の木材を積み重ねて家が成り立っているので、特に家が出来た当初はどうしても木と木との隙間が僅かにあります。時が経つにつれて、木の隙間が徐々に埋まり、家自体の壁が下がってくることをセトリング現象と言います。このため、新築から三年くらいは定期的にこのセトリングに対して調整をして家の均衡を保たなりません。
そのほかのデメリットとして、外側は木の素材が剥き出しのため、雨がかかりによる劣化と紫外線による劣化が出ます。このため、木の耐久性を高めるための定期的な外壁塗装が必要です。この塗装は、5年に一度は塗りなおさなければいけません。
そのほかのデメリットとして、割れや反り(ソリ)起り(ムクリ)と呼ばれる変形が起きます。ログハウスの木材乾燥率の高い木材を使いますが、家の室内では煮炊きや暖房や加湿を行いますので、どうしても変形が出ます。この変形によって、家自体の気密性は低くなります。つまり隙間が出るということです。梅雨がなく寒い北海道などでは、ログハウスは良いかもしれません。しかし高温多湿なエリアでは、向いていないというよりは、お手入れが大変な家に感じます。

本物の木の家??

さまざまな広告で、本物の木の家とか無垢の家とか、伝統技術とか金物は使わない、木と木は木で組むなどと言います。
これらは間違いではなく、昔の民家や寺社仏閣はその通りです。このコラムでも説明しましたが、現在の住宅は昔の家と住まい方が違います。アルミサッシや樹脂サッシを使い気密性を高めて、冷暖房も行い煮炊きもしている室内と、寒い乾燥した室外では、湿度も温度も違うのに、昔と同じ材料や作り方が良いわけはありません。
本来は適材適所で、さまざまな材料を使うことが良いと感じます。人が触れる床や建具などは無垢の木材を使い、壁の中の見えない場所で使う材料は、木材であれば変形が起きない集成材、鉄骨や軽量鉄骨でも変形が無ければ問題がないと感じますが、如何でしょうか。

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家について その201 Apr. 2018

プレハブ住宅

プレハブ住宅とは、建築物の一部又は全ての部材をあらかじめ工場で製作し、建築現場で建物として組み立てる建築工法です。
昭和38年にプレハブ建築協会が発足して、半世紀にわたり925万戸(平成26年3月末時点)を超える、物凄い数のプレハブ住宅が日本にはあります。
ハウスメーカーでは旭化成、セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホームなどです。

元祖

プレハブ住宅の元祖は、1959年10月に大和ハウス工業が発売した『ミゼットハウス』です。4.5帖と6畳タイプがあり、いわゆる離れという建物です。爆発的に売れたそうです。離れの小さな勉強部屋から発展して、現在では戸建住宅やアパートや店舗などさまざまな商品があります。

なぜ?

昭和30~50年代の方にはプレハブの学校校舎で学ばれた経験がある方も多いと思います。
第一次ベビーブームと第二次ベビーブームがあり、人口がどんどん増えて学校が足りなくなり、プレハブの学校校舎で勉強するくらいでした。そのような環境で育った子供たちは、子育て世代になり、あこがれの住宅として一戸建てを欲しがり、大工さんがつくる昔風の家でなく、おしゃれな家というイメージでプレハブ住宅は成長したのです。

棟梁

日本の大工さんは、小さい時から修行をして、長い時間をかけて技術を学んでいました。地域の中でも認められ、その組織や仕事の中心になる人が棟梁と呼ばれる人でした。ひと昔まえに家を造るときは、棟梁に手土産をもって挨拶に行き、家を造って頂くというものでした。家とは特殊技術を持った人にしか造れないものだったのです。そこにプレハブ住宅が登場したので、このようにプレハブ住宅全盛の時代に変化してきたのです。

技術・経験

日本古来の住宅は、コンピューターもなく耐震技術もないなかで、経験だけで壊れない家を作ってきました。
地域には、長い歴史の中での災害や地盤などの知識があり、それを蓄えていたのが棟梁でした。耐震では、棟上げと呼ばれる骨組みの時に、棟梁が骨組みの一番上に立って自分で揺らして弱い部分をみつけて、そこを補強していました。しかし、このような経験も、コンピューターが代わって耐震をシュミレーションできる時代です。
住宅だけに限定すれば、大工さんの技術である、納まりと呼ばれる材料と材料の取り合いについても、コンピューターで加工が出来ます。手作業の技術が表れる和室については、ほとんどが畳を敷くだけの大壁和室と呼ばれる柱や鴨居・敷居が見えない和室になっています。現代の新築住宅においての大工さんの役割は、材料を規定通りに組み立てることがメインの仕事になっています。

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