ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

2×4工法の中古住宅26 Oct. 2018

耐震について

2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと
2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。
このため、耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

2×4工法は地震に強い工法と言われること
2×4工法は、耐震性能に優れた工法と言えます。耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。
理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

2×4工法の中古住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。
2)リフォーム履歴
冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。ただし、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。
【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は、室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
3)売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に確認したいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
耐震診断を含めたインスペクションは、なるべく早いタイミングで実施した方が安心です。ただし、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
2×4工法の住宅は、通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。(内見に同席してもらえるとより安心です)

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。
2×4工法の住宅は、方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。
方法1、所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2、所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3、所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

〇まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。
詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

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築20年超えの木造住宅24 Oct. 2018

築20年超えの木造住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
4)耐震改修済みかどうか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています。耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります。図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます。言い換えると、図面のない物件は、耐震改修にお金がかかる物件ということです。
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
リフォーム履歴は重要です。これまでに実施したリフォームの内容を把握しておく必要があります。もしこれまでまったくリフォームを行っていない物件だとしたら、劣化改修のためにある程度予算を割く必要があります。また、リフォーム履歴があっても、外壁・屋根など防水に関するリフォームが実施されていない場合も改修費用がかかる可能性が高いです。
特に注意したいのが増築です。
増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。(木造住宅に鉄骨を使用した、中2階を作ったなど)こういった物件はそもそも検討に値しません。事前に増築の有無を確認しましょう。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。
4)耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。(実施されているケースは少ないと思います) 耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。
物件の検討が進んでからこれらの問題が発覚すると、一気に「振り出しに戻る」ことも考えられるので、早めに仕分けしておきたいところです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態) 床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
※売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前にしたいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
不動産売買契約と耐震や瑕疵保険は直接の関係がありません。したがって、不動産売買契約締結後にインスペクションを実施して、万が一想定以上の改修費用が必要であると判明したとしてもそのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。築20年超えの木造住宅は何らかの改修工事が必要と判断される可能性が高いです。不動産売買契約までに改修費用を確認しておかないと、予算内に収まるかどうか判断できず、安心して取引を進めることができません。その物件の取引状況(他に買いたい人がいるかどうか)にもよりますが、築20年超えの木造住宅は、インスペクションの実施を優先した方が良いと思います。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
リフォーム事業者の選定も早めに行った方が良いです。築20年超えの木造住宅の取引では、建築士によるインスペクションや証明書発行が必要となるため、耐震や瑕疵保険の対応が可能なリフォーム会社を選ぶ必要があります。通常のリフォームのように、価格だけで事業者選びを行うことができないので、ご注意ください。不動産売買契約後はかなりスケジュールがタイトになるので、ゆっくりリフォーム内容や事業者を選ぶ時間がありません。リフォームをじっくり検討されたい方は、物件を選んでいる段階でリフォーム事業者の選定も進めておく必要があります。

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
築20年超えの木造住宅は、下記のいずれかの方法をとらないと住宅ローン減税の対象になりません。いずれも申し込めばすぐに実現するものではなく、相応に時間のかかる手続きになるので、不動産売買契約にあたって、予め後工程の動きを決めておく必要があります。
方法1 所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2 所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3 所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
多くの場合、方法3になります。
耐震診断をいつ実施するのか、改修費用は予算に収まるのか、所有権移転までに仮申請が必要だが手続きは大丈夫か、新住所登記を行ってはいけないことを仲介会社や金融機関は理解しているか、など確認事項がたくさんあります。これらのことを後回し(不動産売買契約後)にすると、経過した日数分、手続きが間に合わないリスクが増えていきます。
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
不動産売買契約を締結するということは、引き渡し日(所有権移転日)も決まるということです。住宅ローン減税をはじめ、様々な制度は所有権移転日がキーとなります。従って、利用したい制度がある場合は、予め手続きに必要なスケジュールを確認して、その上で引き渡し日を決定する必要があります。
例えば、方法2の瑕疵保険ですが、築20年超えの物件で検査をしてそのまま合格する確率は低いのですが、数年前にリフォーム済みなど、物件の状況によってはそのまま瑕疵保険に加入できるケースもあります。瑕疵保険は加入の手続きに時間がかかります。場合によっては1か月以上必要なことも考えられます。加入手続き完了後に付保証明書という書類が発行されるのですが、不動産売買契約前にこの付保証明書がどれくらいのスケジュールで発行されるのかを確認しておかないと、方法2が利用できないという事態に陥るリスクがあります。

〇まとめ

築20年超えの木造住宅を安心・安全に取引するには『改修費用』が必要です。
たまたま条件が良くて、結果的に改修費用が必要なかった、というのは問題ありません。ただし、思った以上に改修費用がかかることが後でわかって、予算をオーバーしてしまったため必要な改修工事が実施できないという事態が最悪のケースになります。
しつこいようですが、築20年超えの木造住宅の場合は『改修工事』を前提に取引を進めます。
『改修工事』が前提であれば、いくらかかるのか当然気になりますし、改修費用を算定するにはインスペクションが必要になるので、インスペクションの対応が遅くなることも考えにくいです。
この改修工事の考え方が他の状況(築浅やマンション)とは異なりますので、ご注意いただきたい点になります。

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築20年以内の中古住宅14 Oct. 2018

中古住宅で競合しやすい物件

築20年以内の中古物件は競合しやすい
築20年以内の中古物件は、目立った劣化も少ないと期待されることから、他の買主と競合する可能性が高いです。
住宅ローン減税などを受けるのにも「特別な手続きが少ないので、不動産仲介会社が案内しやすい」というのも大きな特徴です。
築20年以内の物件の場合は、思った以上に不動産売買契約を急がないといけない状況が起こり得るということが前提となります。

築20年以内の中古物件の注意点

維持管理に目を向けることが大切です
築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが期待されます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが大切です。

中古住宅の内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の設計図書が残されていないというのは、大きなマイナス点です。具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。
2)リフォーム履歴
維持管理を目的としたリフォームであれば問題ないのですが、築年数が浅い物件でリフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからという可能性があります。売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を詳しく確認した方が良いと思います。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。築浅の場合は、新築時の施工が良くないと雨漏れ事故が発生します。雨漏れのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や雨漏れ箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。雨漏れは原因の特定が難しいと言われます。場当たり的な対処を行ったのみで、本当の問題が解決できていないことも考えられます。築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

築20年以内の中古物件の内見

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングをすることをおすすめします。
なぜならば、不動産仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあるからです。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。築浅でもひび割れは起こり得ますので、見落とさないようにしたいです。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に実施したいこと
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
2)リフォームを実施するか決める
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
<解説>
1)インスペクション(瑕疵保険検査)の実施時期を決める
木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強く推奨します。専門業者がどれだけ大丈夫と言ったとしても、実際に雨漏れなどが発生してしまうと、結局買主が補修費用を支払わなくてはならなくなるからです。買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。
ただし、冒頭でご説明した通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
本来であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施して、建物の状態を確認したいところですが、インスペクションの手続き中に他の人に売れてしまったら元も子もありません。
不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、インスペクションの実施時期(売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか)を決定する必要があります。
内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が見られた場合は、不動産売買契約前のインスペクションをお勧めします。
2)リフォームを実施するか決める
不動産売買契約を締結した後はかなりタイトにスケジュールが進行します。特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン正式審査(不動産売買契約後速やかに実施します)までに、ある程度内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。慌ててリフォームを決めると、リフォームのトラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社に相談しておくか、内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、早め早めに動いておいた方が良いです。
3)売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする
売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の手続きができません。不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことも考えられるため、買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを盛り込んでおいた方が良いです。

まとめ

・維持管理はお金の計画
例えば築15年の住宅を購入したとします。外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年~20年程度と言われます。期待を含めて、築25年で影響が出ると仮定します。築25年は購入から10年目になります。
資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの資金を確保しようにも、難しい時期になります。(子どもの教育費など)
リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。かと言って放置するわけにもいきません。水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大きくなるからです。
仮にマンション購入と同じく、毎月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらいかがでしょうか。15,000円×12か月×10年=180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かに良いですね。
もう一つの考え方で、住宅購入時に将来的に必要なメンテナンスを一気に行ってしまうという考え方もあります。
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを組むよりかなり金利負担が少なくなります。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますが、一旦住宅ローンを組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまうのです。

・中古住宅の知識を高める
知識を高めるためには時間と労力がかかります。
時間と労力を掛けずに中古住宅の知識を得るには、中古住宅や不動産取引の知識を持った人に頼ることです。
そのような頼れる人を、不動産業界では『バイヤーズエージェント』と呼ばれています。
不動産を購入する人の強い見方となる人ですので、お近くのバイヤーズエージェントを頼ってください。

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山梨県、中古住宅取引数03 Sep. 2018

中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の取引数

山梨県内の国中地域の主要エリアにおいて、昨年一年間(2017/9/1~2018/8/31)で、何件くらいの中古住宅が取引されたのか?を調べてみました。
調べたデータは、東日本不動産取引流通機構の取引データから、成約件数を価格帯で拾いました。

甲府市

甲府市人口198,992人
以下、
・価格帯:成約件数
・~100万円:1件
・100万円~500万円:8件
・500万円~1,000万円:9件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:11件
・2,000万円~2,500万円:8件
・2,500万円~3,000万円:3件
・3,000万円~:4件
合計:53 件

甲斐市

甲斐市人口73,807人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:5件
・500万円~1,000万円:5件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円: 3件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:24件

南アルプス市

南アルプス市人口72,635人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:3件
・500万円~1,000万円:4件
・1,000万円~1,500万円:8件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円:0件
・2,500万円~3,000万円:1件
・3,000万円~:0件
合計:18件

笛吹市

笛吹市人口70,529人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:0件
・500万円~1,000万円:2件
・1,000万円~1,500万円:6件
・1,500万円~2,000万円:6件
・2,000万円~2,500万円:2件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:16件

まとめ

山梨県全体での、一年間の中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の成約件数は178件です。
成約件数の多さ少なさよりも、空き家率が全国№1の山梨県において、売れ筋は1,000万円~1,500万円の価格帯です。その次が500万円~1,000万円となっています。
中古住宅の購入を検討するうえでの参考にしてください。

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中古住宅検討時のリフォーム予算23 Aug. 2018

資金計画

中古住宅を検討する場合に頭を悩ませるのが、物件が決まるまでリフォーム費用が具体的にならないことです。
安心して、不動産の取引を進めるためには資金計画が重要です。
今回は中古住宅のリフォームも含めた資金計画についてご説明いたします。

中古住宅購入には何らかのリフォームが必要だと想定

中古住宅購入の場合は、資金計画の段階で、物件代金だけでなく、ある程度のリフォーム費用も想定しておくことが必要です。
それでは、リフォーム予算はどの程度を想定すればよいのでしょうか。
購入希望物件が具体的でない段階では、工事内容を積み上げて計算する積算方法ではリフォーム費用を想定することはできません。そこで、資金計画の段階では、平均的なリフォーム金額を参考に、リフォーム予算を多めに想定しておくことをお勧めいたします。

想定しておくリフォーム予算

想定しておくリフォーム予算=平均リフォーム金額±200万円の範囲で想定。
一戸建ての平均リフォーム費用は約600万円
分譲マンションの平均リフォーム費用は約350万円
※上記金額は、ユナイトが加盟する全国展開のリニュアル仲介において、実際の取引での平均値です。
平均リフォーム予算とは、キッチン・お風呂など水廻りの住宅設備を交換して、クロスの貼り替えなどの内装工事を行うものを指します。
資金計画の段階で「なるべくリフォーム費用を節約したい(使える設備はなるべく活かし、内装程度にとどめる)」という方は、
-200万円で想定してください。
「せっかくだから積極的にリフォームをしたい」という方は、+200万円で想定してください。

借入可能限度額を知ること

まずは金融機関の事前審査を利用しましょう。
資金計画で重要なのが、収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるかの借入可能限度額を正確に把握しておくことです。
借入可能限度額からリフォーム予算を引いた額を取引上限とすることで「物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない!」というような事態を未然に防ぐことができます。

月々のローン返済金額などから、購入希望金額を目安として住宅購入を考えて進める方がいらっしゃいますが、実際の取引では「当初思っていたよりも高い物件を買ってしまった」というような方が多くおります。
リフォーム費用も、物件が決まるまで確定しないので中古住宅の取引では、『借入可能限度額』を超えないことを確認しながら物件探しをすることが大切なのです。

物件購入の流れ

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中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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中古住宅でも住宅ローン減税をあきらめない04 Jul. 2018

築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』を受けるには

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。
しかし、住宅ローン減税には『築後年数』の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜならば『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書の取得です。
耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

以下の3つの方法のうち、いずれかを実施すれば住宅ローン控除が使えます。
【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する
【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古い木造住宅でも、耐震改修工事を行うことで、末長く安心して暮らすことができます。

中古住宅でローン減税を受ける

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建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査21 Apr. 2018

建物状況調査(インスペクション)と既存住宅状況調査について

平成30年4月1日に改正された宅地建物取引業法において、『既存住宅状況調査』を『建物状況調査(インスペクション)』と呼ぶようになりました。

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、既存住宅(中古住宅)状況調査方法基準に基づいて行う調査を『建物状況調査(インスペクション)』と言います。建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

ただし、この『建物状況調査(インスペクション)』は、瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではありません。
そこで、瑕疵が発見された場合に、保証を受けられる既存住宅売買瑕疵保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険は、既存住宅(中古住宅)の売買にかかわる瑕疵担保責任に基づく損害を補填する保険です。
保険の加入には建物の検査が必要になり、検査対象部位の全てについて劣化事象がないことが必要になります。劣化事象がある場合は、修繕を行い保険に加入ができます。また調査出来ない部位があった場合は、保険に加入することができません。

『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査は、おおむね同じ検査内容ですが、『建物状況調査(インスペクション)』を行っても、既存住宅売買瑕疵保険に加入はできません。
したがって、『建物状況調査(インスペクション)』の後に既存住宅売買瑕疵保険に加入しようとすると、改めて既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査が必要になり、二重の費用が掛かってしまいます。『建物状況調査(インスペクション)』と既存住宅売買瑕疵保険加入のための検査を、同時に行えば費用を節約できる場合があります。

ユナイトの調査業務

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家について その303 Apr. 2018

木の家

ログハウスは、まさに木の家です。
木材自体は非常に優れた材料で、木材自身で湿気を吸ったり吐いたりしています。また木材には高い断熱性能があります。木材に触ったときに冷やりとしない手触りがあります、これが断熱性です。何故断熱性が高いかと言いますと、木材には小さな細胞が無数にあり、その一つ一つが空気で満たされているからです。断熱材として性能が高いもので、発砲スチロールがありますが、これも同じで小さな気泡に空気がたくさん満たされているから断熱性能が高いのです。ですので、木材だけを壁に使えば非常い暖かくて木のにおいがする家ができます。これが『ログハウス』です、調湿機能も高く夏涼しく冬は暖かい家です。ちなみに奈良正倉院の校倉造りは、丸太組工法と同様の構造で組まれており、日本最古のログハウスと呼ばれることがあります。

ログハウスのデメリット

ログハウスのデメリットは、経年変化のセトリング現象が挙がります。これは(沈む)という意味ですが、一本一本の木材を積み重ねて家が成り立っているので、特に家が出来た当初はどうしても木と木との隙間が僅かにあります。時が経つにつれて、木の隙間が徐々に埋まり、家自体の壁が下がってくることをセトリング現象と言います。このため、新築から三年くらいは定期的にこのセトリングに対して調整をして家の均衡を保たなりません。
そのほかのデメリットとして、外側は木の素材が剥き出しのため、雨がかかりによる劣化と紫外線による劣化が出ます。このため、木の耐久性を高めるための定期的な外壁塗装が必要です。この塗装は、5年に一度は塗りなおさなければいけません。
そのほかのデメリットとして、割れや反り(ソリ)起り(ムクリ)と呼ばれる変形が起きます。ログハウスの木材乾燥率の高い木材を使いますが、家の室内では煮炊きや暖房や加湿を行いますので、どうしても変形が出ます。この変形によって、家自体の気密性は低くなります。つまり隙間が出るということです。梅雨がなく寒い北海道などでは、ログハウスは良いかもしれません。しかし高温多湿なエリアでは、向いていないというよりは、お手入れが大変な家に感じます。

本物の木の家??

さまざまな広告で、本物の木の家とか無垢の家とか、伝統技術とか金物は使わない、木と木は木で組むなどと言います。
これらは間違いではなく、昔の民家や寺社仏閣はその通りです。このコラムでも説明しましたが、現在の住宅は昔の家と住まい方が違います。アルミサッシや樹脂サッシを使い気密性を高めて、冷暖房も行い煮炊きもしている室内と、寒い乾燥した室外では、湿度も温度も違うのに、昔と同じ材料や作り方が良いわけはありません。
本来は適材適所で、さまざまな材料を使うことが良いと感じます。人が触れる床や建具などは無垢の木材を使い、壁の中の見えない場所で使う材料は、木材であれば変形が起きない集成材、鉄骨や軽量鉄骨でも変形が無ければ問題がないと感じますが、如何でしょうか。

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家について その201 Apr. 2018

プレハブ住宅

プレハブ住宅とは、建築物の一部又は全ての部材をあらかじめ工場で製作し、建築現場で建物として組み立てる建築工法です。
昭和38年にプレハブ建築協会が発足して、半世紀にわたり925万戸(平成26年3月末時点)を超える、物凄い数のプレハブ住宅が日本にはあります。
ハウスメーカーでは旭化成、セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホームなどです。

元祖

プレハブ住宅の元祖は、1959年10月に大和ハウス工業が発売した『ミゼットハウス』です。4.5帖と6畳タイプがあり、いわゆる離れという建物です。爆発的に売れたそうです。離れの小さな勉強部屋から発展して、現在では戸建住宅やアパートや店舗などさまざまな商品があります。

なぜ?

昭和30~50年代の方にはプレハブの学校校舎で学ばれた経験がある方も多いと思います。
第一次ベビーブームと第二次ベビーブームがあり、人口がどんどん増えて学校が足りなくなり、プレハブの学校校舎で勉強するくらいでした。そのような環境で育った子供たちは、子育て世代になり、あこがれの住宅として一戸建てを欲しがり、大工さんがつくる昔風の家でなく、おしゃれな家というイメージでプレハブ住宅は成長したのです。

棟梁

日本の大工さんは、小さい時から修行をして、長い時間をかけて技術を学んでいました。地域の中でも認められ、その組織や仕事の中心になる人が棟梁と呼ばれる人でした。ひと昔まえに家を造るときは、棟梁に手土産をもって挨拶に行き、家を造って頂くというものでした。家とは特殊技術を持った人にしか造れないものだったのです。そこにプレハブ住宅が登場したので、このようにプレハブ住宅全盛の時代に変化してきたのです。

技術・経験

日本古来の住宅は、コンピューターもなく耐震技術もないなかで、経験だけで壊れない家を作ってきました。
地域には、長い歴史の中での災害や地盤などの知識があり、それを蓄えていたのが棟梁でした。耐震では、棟上げと呼ばれる骨組みの時に、棟梁が骨組みの一番上に立って自分で揺らして弱い部分をみつけて、そこを補強していました。しかし、このような経験も、コンピューターが代わって耐震をシュミレーションできる時代です。
住宅だけに限定すれば、大工さんの技術である、納まりと呼ばれる材料と材料の取り合いについても、コンピューターで加工が出来ます。手作業の技術が表れる和室については、ほとんどが畳を敷くだけの大壁和室と呼ばれる柱や鴨居・敷居が見えない和室になっています。現代の新築住宅においての大工さんの役割は、材料を規定通りに組み立てることがメインの仕事になっています。

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