ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

住宅リフォームガイドブック09 Nov. 2019

「住宅リフォームガイドブック」のご紹介

住宅リフォーム推進協議会で纏められてた「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」をご紹介します。
「中古住宅を購入してリフォームをされる方」「ご自宅のリフォームをされる方」にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。
少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。
この本の内容は「住宅購入後に知りました?!」や「リフォーム前に知りたかった?!」「リフォームを行い減税を受けたい?!」などのような、知らないことで損することが無いように、一般の方が分かりやすくリフォームについて知識を得られる内容です。
ご興味のある方はぜひ、一度ご確認することをお勧めします。
※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページで確認をお願いします。
※補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。
※住宅購入時に使えるものと使えないものがありますので、事前にご確認をお願いします。

>住宅リフォーム推進協議会のホームページ
>住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子

住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)は冒頭マンガで始まる内容となっています。
消費者には非常に分かり易いものです。
また一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。
各制度の諸条件として、
①耐震化
②バリアフリー化
③省エネルギー化
④環境対策
⑤防災対策
⑥その他
となっています。
支援方法は、
①補助
②融資
③利子補給
④専門家等派遣
⑤その他
となっています。
※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をお勧めします。

>地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(令和元年度版)

まとめ

不動産購入の際には、リフォーム前の物件をご覧になられると「本当に綺麗になるか?」また「最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのか?」が気になると思います。
そのような時には『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』をご覧いただき、少しでも「お得にリフォームが出来るかどうか」をご判断いただければ幸いです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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親からの住宅資金援助14 Sep. 2019

住宅資金の贈与税

住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様がいます。
通常は、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は、この住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?
この特例は「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまでも「住宅を新たに取得するための資金援助」に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度は、かなり人気がある制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること。
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属。
というのがこの特例の条件です。
したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1、贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
もしも申告しなかった場合には、特例を受けることができません。
400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。
毎年この期限を過ぎてから「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けますが、この制度の恐い所は「申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれない」ということです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2、資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて「黙っていれば誰もわからないでしょ?」とお思いの方、そのお考えは大変に危険です。
はっきり言いますが、プロが見ればすぐにわかります。
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破られます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントとなるのは抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。
抵当権の設定なしに不動産を購入した場合や購入金額と借入金額の差(自己資金)が大きい場合は、その資金をどのようにして手立てをしたかが疑われます。
自己資金を貯蓄した場合でも、年齢や職種、生活状況を勘案され、貯蓄が可能な金額なのか?がある程度推察されます。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、とても良い制度です。
どんどん利用していただくことをお勧めしています。
ただし注意点としては、まず申告は必ず必要になること。
納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。
つまり810万円まで非課税です。

 

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

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住宅ローン事前審査23 Jul. 2019

物件探しの初期段階で行うべき住宅ローン事前審査!審査のタイミング

マイホームの購入を検討している方の中には「住宅ローンで自分がいくら借りられるのか?」を把握せずに、家探しをされている方を見受けます。
正直に言いますと、物件が決まりかかって、これからローン審査を行うでは遅すぎると思います。
可能であれば、物件探しの初期段階でローン審査を受診していただく事をお勧めしたいと思います。
※物件が決まる前には、買い付け申込みを入れますが『ローン審査の通過の有無』によって、買い手の優先順位が変わってしまうことがあります。
そのため、なるべく早い段階での住宅ローン審査の受信をお勧めしております。

今回は、物件探し中に住宅ローンの事前審査を受けるメリットや注意点についてご紹介したいと思います。

■住宅ローン事前審査とは、そもそも何なのか?!

高額な不動産を購入するには、何千万と現金を持っている方は少ないため、住宅ローンを組んで長期間に渡ってローンを返済する方が多いと思います。
その住宅ローンを利用するためには審査があり、事前審査と本審査の2段階があります。
基本的には、事前審査を通過した後の本審査という流れになっている金融機関が多いため、不動産購入のスタートの段階では、事前審査という住宅ローンの審査を受けていただく事になります。
審査の内容は「住宅ローン契約を結ぶ契約者がきちんと住宅ローンの返済が出来るのか?」「もし返済が困難となった場合に資金を回収できるか?」について審査を行っています。
ちなみに住宅ローン事前審査と本審査では審査項目や審査にかかる期間が異なります。
住宅ローン事前審査を行うことで、住宅ローンを受けることが可能か否かを売買契約前に確認ができます。

住宅ローン事前審査の申し込みのタイミングは下記の通りです。
事前申込み⇒事前審査⇒正式申込み⇒本審査⇒住宅ローン契約⇒住宅引き渡し(決済)
ちなみに、中古住宅購入時にリフォームやリノベーションを検討されている方の場合は、建築コストを考慮した計画を立てておく必要があります。
さらに事前審査では、複数の金融機関に住宅ローン審査の申し込みをすることも可能す。

■物件が決まる前の住宅ローン事前審査を強くおススメする理由

本来、住宅ローンの事前審査を受ける際は、提出書類に購入物件の詳細を記載する必要があるため、購入物件がすでに決まっていることが事前申し込みの条件となります。
しかし、事前審査を受けたからといって、必ずしもその住宅を購入しなければいけないわけではありません。
金融機関の方には、あまり表立ってお話しできるわけではありませんが、多少の協力の意味合いも含め、物件選定前の住宅ローン事前審査は可能です。
また、物件が決まる前に事前審査を受けることで、住宅ローン借入可能額・返済可能年数・金利などについて理解することができます。
物件を探す前や、不動産業者などに相談に行く前に事前審査を受けていただく事で、客観的に住宅購入の予算について判断し、本格的な物件探しを行うことができます。

物件が決まる前に住宅ローン事前審査を受けるメリットとしては以下のようになります。
・住宅ローンの借入可能額が把握でき、物件選定の予算が見えてくる
・住宅ローン返済額によって資金計画が立てやすくなり、返済計画も見えてくる
・住宅購入の際(買い付け申込みのタイミング)に話をスムーズに進めることができる
・不動産の価格交渉がしやすくなる場合もある

まとめ

住宅ローンの借入可能額は、住宅ローン事前審査で目安の金額が算出されるため、購入する物件の予算を把握でき、物件探しも検討しやすくなります。
借入可能額が分からずに物件を探してしまうと、気になる物件があっても予算が足りずに断念するというケースもでます。
そのような残念な結果にならない為にも、早目の住宅ローン審査が必要だという事をご理解いただきたいと思います。
今後の住宅購入の際、なるべく早く住宅ローン事前審査を受けていただく事が重要です。

 

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阪神・淡路大震災18 Jan. 2019

阪神・淡路大震災とは

1995年(平成7年)1月17日に発生した兵庫県南部地震による大規模地震災害のことです。
今日で阪神・淡路大震災から、丸24年が経ちました。
先日、JR六甲道駅の復興をドラマ化させた番組がありました。
その内容は、阪神・淡路大震災で線路とともにJR六甲道駅舎が倒壊し、JR神戸線が寸断され、本格再建には2年を要するとみられていましたが、壊れなかった床と梁をジャッキで持ち上げる工法で、わずか74日後に再開させた話です。

阪神・淡路大震災では、被害者の多くが、木造家屋が倒壊し家屋の下敷きになったことが原因です。
特に、住宅の1階部分で就寝中に被災して、倒れた家具に挟まれたり、建物の1階部分が崩壊し、2階部分がそのまま落下して圧死した人が多かったとのことです。
その後に建築基準法が改正され、より安全な住宅を建てることになり、現在は「新耐震の建物」「旧耐震の建物」と言われ、区別をされるようになりました。

建築基準法の新耐震・旧耐震とは?

1981年6月以降の建物を「新耐震の建物」と呼び、それよりも以前の建物を旧耐震と呼びます。
ただし「新耐震の建物だから大丈夫」とは言えません。
阪神淡路震災以降で、建築基準法は2000年6月にも再度大きな改正がされておりますので、より安全性が高い住宅を求めるのであれば「2000年6月以降の新耐震基準を満たした建物」が「大きな安心がある建物」になります。

このような「新耐震の建物」と「旧耐震の建物」の耐震基準の違いは、阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の違いとして、はっきりと表れています。
国土交通省の「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によると、
・死者数の大部分が建物等の倒壊が原因
・現在の耐震基準を満たさない昭和56年(1981年)以前の建物に被害が集中している
という2点が明記されています。
具体的には、死者の88%が家屋や家具類等の倒壊による圧迫死と想定されるものです。
また、旧耐震基準の70%近くの建物が、小破から大破以上の被害を受けたのに対し、新耐震基準ではその割合は30%以下まで抑えられていました。
このように、大地震を想定して導入された新耐震基準は、阪神・淡路大震災で一定の機能を果たしたと言えるでしょう。
※引用:阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害(国土交通省)

新耐震基準を満たしている物件の見分け方は、建築確認検査済証の交付日(※1)を確認します。
1981年6月1日以降であれば、新耐震基準を満たしている物件となります。
※1建築確認検査済証が交付の流れ・・・建物を建てる前には市町村に建築確認申請を行い、建築基準法などの法律に違反していないかというチェックを受ける必要があります。

「大きな安心がある建物」の確認方法

木造住宅について

上記でも記載したように建築確認検査済証の交付日が、2000年6月1日以降であれば「大きな安心がある建物」と考えられます。
(1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊した結果、2000年に木造建築物の耐震基準をより強固にする改正が行われたためです。具体的には、新築時の地盤調査が義務化されたほか、耐力壁をバランスよく配置することや筋交いや柱を留める金具の種類を明確化することなどが定められました。)

マンションについて

マンションでの「大きな安心がある建物」の確認方法は、マンションは着工から完成まで一定の期間が必要なため「竣工年」ではありません。
建築確認申請日が、1981年6月1日以降の建物が「大きな安心がある建物」と考えられます。
1982年に完成したマンションであっても、建築確認済申請日が1981年6月1日以前の場合「新耐震基準」で建てられていない可能性があります。

まとめ

中古住宅を購入する場合は、専門家に確認してもらうことをお勧め致します。
また、契約についても「何か問題はないのだろうか」と考えて、専門家に確認してもらうことが必要と思います。
昨日は阪神・淡路大震災が起きた日です。
今の自分の現状をふりかえる良い機会として、備品や避難場所の確認なども、改めて確認してみてはいかがでしょうか。

中古住宅の購入サポート

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既存住宅売買瑕疵保険07 Jan. 2019

既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう

既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護が目的の制度です。特に戸建て住宅の場合は重要な制度なので、積極的に活用しましょう。
※中古住宅の購入は新築と違い難しい面が多いです。だからこそ、各種制度に精通した“不動産仲介会社選び”が最も重要です。

■中古住宅の取引に瑕疵保険が欠かせない理由
☆検査機関による現況検査
中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。
つまり、瑕疵保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

■最大5年1000万円の保証
既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。(給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります) 万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので中古住宅でも安心して購入することができます。

■事業者が倒産しても買主様が保険法人へ直接請求ができます
瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは個人間売買の場合は検査会社が手続きする保険制度です。
一般的な賠償責任保険と異なり、万が一保険事故が発生した場合で、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合だとしても、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できる仕組みです。

既存住宅売買瑕疵保険の概要

☆保険対象部分
・構造耐力上主要な部分
・雨水の浸入を防止する部分
・給排水管路※
・給排水設備・電気設備※
※保険法人によって取り扱いが異なります

■保険期間
個人間売買:1年もしくは5年
宅建業者販売:2年もしくは5年

■保険金額
最大1000万円
※免責など諸条件は保険法人によって取り扱いが異なります

■保険金を支払う場合
・基本耐力性能を満たさない場合(建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合)
・雨漏りなど防水性能を満たさない場合
・(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配※
・(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止※
※保険法人によって取り扱いが異なります

>既存住宅売買瑕疵保険の説明VTRを参照

既存住宅売買瑕疵保険の種類

既存住宅売買瑕疵保険は売主が宅建事業者か個人なのかによって商品が異なります。また、保険法人にもよりますが、改修工事が必要だと判定された場合、所有権移転後の改修工事でも保険に加入できる特約が利用できる場合があります。

■売主が個人の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・所有権移転までに瑕疵保険検査基準に合格する必要があります。
・所有権移転後でないと改修工事が実施できない場合は引渡し後リフォーム特約付きの保険手続きを行います。
・住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、所有権移転までに発行された付保証明書が必要です。
・検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合があります。

■売主が個人で所有権移転後に改修工事やリフォーム工事を実施する場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買・引渡し後リフォーム特約)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・保険法人によっては引渡し後リフォーム特約に対応できない法人があります。事前に検査会社へ確認してください。
・検査不適合(劣化などがある)で、所有権移転後の改修工事となる場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。この場合の付保証明書は住宅ローン減税の築後年数要件の緩和には利用できません。
・検査合格でも所有権移転後にリフォーム工事を行う場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。所有権移転までに検査合格の場合は、住宅ローン減税の築後年数要件の緩和に付保証明書が有効です。検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合がありますのでスケジュールの確認が必要です。
・リフォーム業者は検査会社が承認する事業者でなければなりません。※保険法人によっては検査会社とリフォーム業者が同一でないといけない法人もあります。

■売主が宅建業者の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(売主宅建事業者タイプ)
保険申込者:売主である宅建事業者
現況検査:瑕疵保険法人に登録された検査員
☆ポイント
・売主が宅建業者の場合は、売主の手続きでないと瑕疵保険に加入できません。
・保険申し込み後の検査で不適合(劣化などがある)だった場合、所有権移転までに改修工事を実施して再検査に合格しないと瑕疵保険に加入できません。売主宅建業者のタイプは引渡し後リフォーム特約がありません。

既存住宅売買瑕疵保険の手続きには一定の時間が必要

瑕疵保険は火災保険などと違って申し込みをすれば加入できるわけではなく、検査基準に合格する必要があります。
所有権移転までに行わなければならない手続きもあり、不動産売買契約後の手続きでは間に合わない可能性があります。
木造戸建て住宅を取引する場合は、不動産売買契約前のインスペクションを推奨します。もし不動産売買契約前のインスペクションが難しい場合でも契約前に検査会社へ相談し、手続きに係るスケジュールを確認することが大切です。

既存住宅売買瑕疵保険の注意事項

■住宅ローン減税が目的の場合は要注意
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば住宅ローン減税の築後年数要件を緩和できますが、加入する瑕疵保険のタイプによっては住宅ローン減税には利用できない場合がありますので、注意が必要です。

■築後年数要件を緩和できる場合
・検査基準に合格し、所有権移転までに付保証明書が発行される場合
・引渡し後にリフォームを実施するので引渡し後リフォーム特約付きだが、所有権移転までに検査基準に合格し付保証明書が発行される場合

まとめ

以上、既存住宅売買瑕疵保険の詳細について記載しましたが、非常にややこしいことがご理解いただけると思います。
冒頭で申し上げた通り、大切なのは制度に精通した仲介会社との出会いです。手続きが面倒だからと言って「やっても意味ないですよ」「やらない方がいいですよ」というような事業者とは付き合わないほうが良いと思います。
また、事業者が無知なことも大きな罪です。そういう業者とも付き合わないほうが良いと思います。

このような状況から、実は頼れる仲介会社選びは簡単になっています。初めに問い合わせをした時に、「古い住宅の住宅ローン減税について聞きたい」「瑕疵保険の具体的な手続きを教えてほしい」と問いかけて、ご自身が納得のいく回答が得られるかどうかが判断基準です。
瑕疵保険に限らず、住宅購入者のために用意されている制度をすべて把握して手配するのは困難です。消費者が安心して取引を行うために存在するのが宅建士です。仲介会社選びが最も重要だということをご理解ください。

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中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

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山梨、リノベーションマンション25 Apr. 2018

リビ充

ご存知ですか?『リビ充』という言葉。
リビング充実家族を略して『リビ充』です。以前から、子供はリビングやダイニングで勉強するので、そこに勉強スペース(カウンターや本棚)などを設置する間取りに人気がありました。リビング充実家族もその内容に似ていますが、よりリビングの広さを重視することで、寝室や子供室などのスペースは最小限でOKというものです。首都圏のように金額が高すぎて、マンションも一戸建ても広くできないという理由もありますが、中古マンションのリノベーションなどで、このような『リビ充』のプランが多くみられるようになってきました。

スマホが持ち運べるプライベートなので、わざわざプライベートの空間が必要でなくなってきたのかもしれません。

20歳代で中古マンション

中古マンションのリノベーションで、長所のひとつはお金がかからないことです。同じエリアであれば、中古マンションは新築マンションのおよそ半額で購入ができます。ということは、若年層と言われる20歳代の年収でも十分に購入ができます。
しかし若年層の場合では、
・生活のスタイルが決まっていない
・家族構成も変化する可能性が高い(子供が増える)
・単世帯(独身のまま)の可能性もある
などの変化が考えられるので、変化する可能性が低くなるまで購入を見合わせる方も多いと思います。
しかし、中古マンションのリノベーションであれば、最初は広く大きなワンルームで作っておく、結婚、子供と変化に合わせてパーテーションや家具で仕切っていく方法もできます。

20歳代であれば、住宅ローンも定年前に完済するように設定できますし、返済額も家賃並みで設定できます。賃貸で無駄なお金をかけるよりは、成長する間取、楽しくDIYできるリノベーションも検討できると思いますが、如何でしょうか。

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山梨、中古マンションを勧める理由22 Apr. 2018

中古マンションを勧める理由、その1)

新築マンションは、割高で『もったいない』からです。
新築マンションは、築5年でだいたい15%~20%もの金額が下がります。こんなにも新築マンションが値下がりする理由は、販売経費が10%もかかっているからです。

新築マンションは、モデルルームの建築費用や販売センターの設置や維持費用、そして巨額な広告宣伝費用をかけて販売をしています。また、事業主(売主)が販売することが少なく、販売提携や販売代理といったマンション販売の専門業者が販売をしています。
この販売会社は「当社は仲介手数料はかかりません」とお客様に言いますが、実際は事業主(売主)がマンション販売の専門業者に、販売代理手数料(通常は契約金額の3%~4%)を払っています。これらの費用を合わせると、最低でも10%もの販売経費が新築時の販売価格に含まれています。
中古マンションになれば、これらの販売経費がなくなります。

>東日本不動産流通機構

中古マンションを勧める理由、その2)

中古マンションは、価格が手ごろで安いからです。
中古マンションには消費税もかかりません(不動産業者が売主の場合は販売価格に消費税が含まれています、個人が売主の場合は消費税はかかりません)
下の表は、首都圏を例に新築と中古マンションの平均価格を比べました。首都圏では、買いやすい築11年より古い中古マンションにお手ごろ感があり、非常に活況です。
山梨県内では、甲府エリアで新築マンションが建築ラッシュです。ちょうど20年くらいまえにもマンションの建設ラッシュがあり、今はそのころの物件が中古マンションとして出回り始めています。新築マンションの半額以下の中古マンションがほとんどですので、いまが狙い目に感じます。

>スーモお役立ち情報

中古マンションを勧める理由、その3)

住宅ローンの条件も、新築マンションと中古マンションの差が無くなっているからです。
フラット35では、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。さらに、中古マンションをリノベーションするリノベーション費用も、中古マンションの購入と同時に借り入れができます。
民間の金融機関では、そもそも物件が新築マンションか中古マンションかはあまり関係がありません。住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば、借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。

>住宅金融支援機構

中古マンションを勧める理由、その4)

購入価格が安いことで、自分らしいリノベーションが出来るからです。
中古マンションのリノベーションでは、開放的な自由な間取りを楽しむこともできるし、断熱性などの基本性能を上げて、ヒートショックのないフルリノベーションの中古マンションもできます。
そもそもマンションと呼ばれる共同住宅では、玄関アプローチやエレベーターなどの共用施設もバリアフリーなので、室内もワンルーム化すれば高齢世帯用にとても向いています。戸建住宅と違って、庭の管理も組合が行うので楽ですし鍵ひとつで守れるので、防犯性も高いというメリットもあります。

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ニュータウン分譲地28 Mar. 2018

ニュータウン

1950年代から、首都圏や近畿圏の郊外を中心に、ニュータウンの建設が盛んになりました。
公的機関が開発した大規模なニュータウンは、長期計画で大きな土地を造成してインフラを整え、マスタープランに基づいて、住宅エリアと商業エリアや学園エリアなどを分けて造る複合多機能都市として建設されました。ニュータウンは、道路も広く緑や公園もたくさんあり、商業施設も近隣にあるので、現在でも子育て世代には人気があります。
三大都市圏にあるニュータウンでは、多摩ニュータウン、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、幕張ベイタウン、ユーカリが丘、常総ニュータウン、竜ヶ崎ニュータウン、大阪都市圏では、千里ニュータウン、泉北ニュータウン、名古屋都市圏の高蔵寺ニュータウン、桃花台ニュータウン、などが代表的です。
山梨では、このような大規模ニュータウンがほとんどないので現実感が無いと感じますが、上野原市にあるコモア四方津や甲斐市の響が丘などが、規模が小さですがニュータウンではあります。

ニュータウンの問題

高度経済成長時代に、質の高い住宅や街づくりを先導する役割をニュータウンは果たしてきました。
しかしながら、大規模ニュータウンの中には、開発時に同世代が一斉に入居したことによって、全員が高齢化と子供世代の流出による人口の減少が急激に進行しているものがあります。
一般的にニュータウンは、郊外の通勤時間がかかるエリアにあるため、子育て世代以外の方々には敬遠されています。
高齢化と少子化による学校の統廃合問題、集合住宅・各種施設の老朽化や建替えなどの問題がニュータウンの一番の問題です。

ユーカリが丘

日本各地のニュータウンに起きている『住民の高齢化による過疎化問題』ですが、民間企業の山万という会社が行っている千葉県のユーカリが丘というニュータウンでは、この問題が起きにくくなっています。
なぜかと言いますと、ユーカリが丘では、毎年の分譲件数を一定数に決めており、コンスタントに若い世代を入居させることで、居住世代を分散化するように配慮されています。また、ユーカリが丘のエリア内での『住み替え』を簡単にするために、『ハッピーサークルシステム』とよばれるこの会社独自のサービスが整備されており、生活スタイルに合った住替えが容易になる配慮がなされています。これも、居住世代を分散化する配慮の一環となっています。
この『ハッピーサークルシステム』とは、新たに山万が分譲するユーカリが丘内の物件をご購入される方に対しては、現在のご自宅を、査定価格の100%で山万社が買い取るサービスのことです。

子育て世代は、駅から少し離れたエリアだが、小学校に近く広い庭がある新築一戸建てを検討。
資金的に厳しい方は中古戸建や駅前のマンションンのリノベーションを検討。
高齢になって家の管理が大変なら、駅に近いマンションに住み替えする。
二世帯で同居したいと考えた場合は、新たに土地を買って注文住宅で建築など、全てはこのユーカリが丘で完結できるように工夫されています。
街としての魅力やポテンシャルが高いことが条件ですが、行政でなく民間企業が行うことで、需要と供給バランスを保っているのでので上手くいくのでしょうね。
この山万は、ユーカリが丘分譲地内を周回するモノレールも運営していまして、分譲地内の住宅の資産価値を落とさないように、さまざまな工夫をしています。面白い会社ですよね。

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