ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

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山梨、リノベーションマンション25 Apr. 2018

リビ充

ご存知ですか?『リビ充』という言葉。
リビング充実家族を略して『リビ充』です。以前から、子供はリビングやダイニングで勉強するので、そこに勉強スペース(カウンターや本棚)などを設置する間取りに人気がありました。リビング充実家族もその内容に似ていますが、よりリビングの広さを重視することで、寝室や子供室などのスペースは最小限でOKというものです。首都圏のように金額が高すぎて、マンションも一戸建ても広くできないという理由もありますが、中古マンションのリノベーションなどで、このような『リビ充』のプランが多くみられるようになってきました。

スマホが持ち運べるプライベートなので、わざわざプライベートの空間が必要でなくなってきたのかもしれません。

20歳代で中古マンション

中古マンションのリノベーションで、長所のひとつはお金がかからないことです。同じエリアであれば、中古マンションは新築マンションのおよそ半額で購入ができます。ということは、若年層と言われる20歳代の年収でも十分に購入ができます。
しかし若年層の場合では、
・生活のスタイルが決まっていない
・家族構成も変化する可能性が高い(子供が増える)
・単世帯(独身のまま)の可能性もある
などの変化が考えられるので、変化する可能性が低くなるまで購入を見合わせる方も多いと思います。
しかし、中古マンションのリノベーションであれば、最初は広く大きなワンルームで作っておく、結婚、子供と変化に合わせてパーテーションや家具で仕切っていく方法もできます。

20歳代であれば、住宅ローンも定年前に完済するように設定できますし、返済額も家賃並みで設定できます。賃貸で無駄なお金をかけるよりは、成長する間取、楽しくDIYできるリノベーションも検討できると思いますが、如何でしょうか。

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山梨、中古マンションを勧める理由22 Apr. 2018

中古マンションを勧める理由、その1)

新築マンションは、割高で『もったいない』からです。
新築マンションは、築5年でだいたい15%~20%もの金額が下がります。こんなにも新築マンションが値下がりする理由は、販売経費が10%もかかっているからです。

新築マンションは、モデルルームの建築費用や販売センターの設置や維持費用、そして巨額な広告宣伝費用をかけて販売をしています。また、事業主(売主)が販売することが少なく、販売提携や販売代理といったマンション販売の専門業者が販売をしています。
この販売会社は「当社は仲介手数料はかかりません」とお客様に言いますが、実際は事業主(売主)がマンション販売の専門業者に、販売代理手数料(通常は契約金額の3%~4%)を払っています。これらの費用を合わせると、最低でも10%もの販売経費が新築時の販売価格に含まれています。
中古マンションになれば、これらの販売経費がなくなります。

>東日本不動産流通機構

中古マンションを勧める理由、その2)

中古マンションは、価格が手ごろで安いからです。
中古マンションには消費税もかかりません(不動産業者が売主の場合は販売価格に消費税が含まれています、個人が売主の場合は消費税はかかりません)
下の表は、首都圏を例に新築と中古マンションの平均価格を比べました。首都圏では、買いやすい築11年より古い中古マンションにお手ごろ感があり、非常に活況です。
山梨県内では、甲府エリアで新築マンションが建築ラッシュです。ちょうど20年くらいまえにもマンションの建設ラッシュがあり、今はそのころの物件が中古マンションとして出回り始めています。新築マンションの半額以下の中古マンションがほとんどですので、いまが狙い目に感じます。

>スーモお役立ち情報

中古マンションを勧める理由、その3)

住宅ローンの条件も、新築マンションと中古マンションの差が無くなっているからです。
フラット35では、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。さらに、中古マンションをリノベーションするリノベーション費用も、中古マンションの購入と同時に借り入れができます。
民間の金融機関では、そもそも物件が新築マンションか中古マンションかはあまり関係がありません。住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば、借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。

>住宅金融支援機構

中古マンションを勧める理由、その4)

購入価格が安いことで、自分らしいリノベーションが出来るからです。
中古マンションのリノベーションでは、開放的な自由な間取りを楽しむこともできるし、断熱性などの基本性能を上げて、ヒートショックのないフルリノベーションの中古マンションもできます。
そもそもマンションと呼ばれる共同住宅では、玄関アプローチやエレベーターなどの共用施設もバリアフリーなので、室内もワンルーム化すれば高齢世帯用にとても向いています。戸建住宅と違って、庭の管理も組合が行うので楽ですし鍵ひとつで守れるので、防犯性も高いというメリットもあります。

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ニュータウン分譲地28 Mar. 2018

ニュータウン

1950年代から、首都圏や近畿圏の郊外を中心に、ニュータウンの建設が盛んになりました。
公的機関が開発した大規模なニュータウンは、長期計画で大きな土地を造成してインフラを整え、マスタープランに基づいて、住宅エリアと商業エリアや学園エリアなどを分けて造る複合多機能都市として建設されました。ニュータウンは、道路も広く緑や公園もたくさんあり、商業施設も近隣にあるので、現在でも子育て世代には人気があります。
三大都市圏にあるニュータウンでは、多摩ニュータウン、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、幕張ベイタウン、ユーカリが丘、常総ニュータウン、竜ヶ崎ニュータウン、大阪都市圏では、千里ニュータウン、泉北ニュータウン、名古屋都市圏の高蔵寺ニュータウン、桃花台ニュータウン、などが代表的です。
山梨では、このような大規模ニュータウンがほとんどないので現実感が無いと感じますが、上野原市にあるコモア四方津や甲斐市の響が丘などが、規模が小さですがニュータウンではあります。

ニュータウンの問題

高度経済成長時代に、質の高い住宅や街づくりを先導する役割をニュータウンは果たしてきました。
しかしながら、大規模ニュータウンの中には、開発時に同世代が一斉に入居したことによって、全員が高齢化と子供世代の流出による人口の減少が急激に進行しているものがあります。
一般的にニュータウンは、郊外の通勤時間がかかるエリアにあるため、子育て世代以外の方々には敬遠されています。
高齢化と少子化による学校の統廃合問題、集合住宅・各種施設の老朽化や建替えなどの問題がニュータウンの一番の問題です。

ユーカリが丘

日本各地のニュータウンに起きている『住民の高齢化による過疎化問題』ですが、民間企業の山万という会社が行っている千葉県のユーカリが丘というニュータウンでは、この問題が起きにくくなっています。
なぜかと言いますと、ユーカリが丘では、毎年の分譲件数を一定数に決めており、コンスタントに若い世代を入居させることで、居住世代を分散化するように配慮されています。また、ユーカリが丘のエリア内での『住み替え』を簡単にするために、『ハッピーサークルシステム』とよばれるこの会社独自のサービスが整備されており、生活スタイルに合った住替えが容易になる配慮がなされています。これも、居住世代を分散化する配慮の一環となっています。
この『ハッピーサークルシステム』とは、新たに山万が分譲するユーカリが丘内の物件をご購入される方に対しては、現在のご自宅を、査定価格の100%で山万社が買い取るサービスのことです。

子育て世代は、駅から少し離れたエリアだが、小学校に近く広い庭がある新築一戸建てを検討。
資金的に厳しい方は中古戸建や駅前のマンションンのリノベーションを検討。
高齢になって家の管理が大変なら、駅に近いマンションに住み替えする。
二世帯で同居したいと考えた場合は、新たに土地を買って注文住宅で建築など、全てはこのユーカリが丘で完結できるように工夫されています。
街としての魅力やポテンシャルが高いことが条件ですが、行政でなく民間企業が行うことで、需要と供給バランスを保っているのでので上手くいくのでしょうね。
この山万は、ユーカリが丘分譲地内を周回するモノレールも運営していまして、分譲地内の住宅の資産価値を落とさないように、さまざまな工夫をしています。面白い会社ですよね。

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マンション25 Mar. 2018

マンションのはじまり

戦後になりますが、日本で最初の分譲マンションは渋谷の宮益坂アパート(1953年)です。
この分譲マンションは、渋谷駅に近く、店舗と事務所と住宅の構成になっています。東京都が売主ですが、当時はまだ住宅ローンがありませんでした。そのため、支払条件は3割、7割の2回払いというもの。現金を持っている人しか買えないものでした。
民間が行う分譲マンションの第一号は、四谷コーポラス(1956年)です。鉄筋コンクリート造り5階建てで、住戸はメゾネットとフラットタイプがあり、水回りはオーダーメード設計でした。割賦販売が民間分譲マンションに適用されたのはこれが初めての事例らしく、高額なマンションが庶民に普及するきっかけになったので、建築史としても重要な位置づけです。残念ながら昨年解体され、現在建て替え中です。

四谷コーポラス 外観

四谷コーポラス 廊下

ちなみに、民間分譲で初めての高層分譲マンションは、東急スカイライン(1957年)で、地上9階地下1階です。これも当時としてはかなり高額なマンションで、購入者も法人や高額所得者だったとのことです。

高度成長期のマンション

1964年の東京オリンピックに伴う都市改造ブームで、民間分譲マンションのブームが起こりました。
この時代の代表的な分譲マンションが、コープオリンピアです。原宿駅の斜め前で表参道沿いに建っており、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる『億ション』の第一号でもある。エレベーターや空調設備を完備するとともに、ホテルのようなフロントサービスを導入、当時考えられる技術・サービスとして最高水準のものを備えたそうです。現在でも賃貸に出されている部屋は、家賃が26万~60万円もします。

コープオリンピア

コープオリンピア

低成長期のマンション

1970年代には分譲マンションの大衆化が始まり、一般のサラリーマンの年収の5倍で購入できる分譲マンションがたくさん供給され、マンションブームが起きました。

バブル期のマンション

1980年代には、バブル景気により、分譲マンションンは買い替え需要と投資需要でマンションブームが加速しました。立地と価格に二極化が生じて、一般ファミリー向けマンションは郊外に移動し、都心部では億ションや投資向けのワンルームマンションが多く供給されました。

史上最高の分譲マンションの供給

2001年には、1年間で何と22万戸もの分譲マンションの供給がありました。

これからの分譲マンション

2016年において、全国での分譲マンションストック戸数は633.5万戸となりました。
日本は2005年から人口減少がはじまり、日本国内の地域ごとの住宅数の伸びに大きな差が生まれ、世帯構成も核家族の割合は3割を切り、若者および高齢者の単身者、夫婦のみの世帯が多くなってきています。
その中で、若年層を中心にシェア居住などの新しい試しみも生まれてきています。
間違いなく、これからは『新築から、ストック住宅のリフォームの時代』になってきています。

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住宅の建て方01 Mar. 2018

木造住宅について

木造住宅とは、主要な構造部に木材を使うものを『木造住宅』と読んでいますが、大きく分けて、木造軸組み工法と木質工法(ツーバイフォー工法と木質パネル工法)とよばれる作り方があります。
木質工法のうち、ツーバイフォー工法と呼ばれるものは、1970年代に北米から日本に輸入され一般化しました。横幅が2インチ(約5センチ)高さが4インチ(約10センチ)の木製の角材を、畳一枚分くらいの木材のパネルの四隅と中桟に釘打ちすることで強度のあるパネルができます。そのパネルを、床や壁や屋根に組み合わせて、釘打ちによりパネルを繋げ固めて家を作り上げる工法です。
木質工法のうち木質パネル工法は、ツーバイフォー工法と似ていて、主に接着剤で固めて家を作り上げる工法です。
木造軸組み工法は、柱と梁で屋根を支える日本古来からある伝統工法です。昔は神社仏閣などの作りかたと同じでしたが、戦後さまざまな変化を遂げ、同じ木造軸組みでもハウスメーカー系の軸組みと、工務店がつくる軸組では、かなり違う工法に変化をしています。ハウスメーカー系では、木造軸組み工法でラーメン構造を作れるまで進化しており、大型の公共施設(小学校や老人ホームなど)も建築しています。

 

木造軸組み工法

ツーバイフォー住宅

鉄骨住宅について

鉄骨住宅は、主要な構造部に鉄材を使うものを鉄骨住宅と呼びますが、使う鉄の種類が軽量鉄骨と重量鉄骨とあります。また木造と同じで、壁をパネル化して組み合わせる構造や、重量鉄骨を使ったラーメン構造のものもあります。

コンクリート住宅について

コンクリート住宅は、主要な構造に鉄筋コンクリートを使うRC住宅とPC住宅があります。どちらも鉄筋入りのコンクリートが主要な構造部に使われますが、事前に壁や床などを工場で作成するものをPC(プレキャスト)と呼んでいます。

現場でつくるか工場でつくるか

一般的に現場でつくるものを在来工法、工場でつくるものをプレハブリケイト(あらかじめ工作された)からプレハブ工法と呼んでいます。
まちの工務店や建設会社は、在来工法で鉄骨住宅や木造住宅をつくり、ハウスメーカー系は、在来工法よりもプレハブ工法が得意です。また、ユニット工法と呼ばれるような工法は、木造であっても鉄骨であっても、事前に工場でほとんどのものをつくり、トレーラーで運んで現場で組み合わせて一日で出来上がる住宅もあります。これもハウスメーカーが得意ですね。
現場でつくる場合でも工場でつくる場合でも、それぞれに長所短所はあるわけでして、工業化された住宅を好む人もいれば、手づくりを好む人もいると思います。しかし人口減少の日本では、大量生産の工業化メリットが、どんどんん小さくなっているように感じます。

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徹底的にお客様目線【バイヤーズエージェント】のユナイト
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