ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

阪神・淡路大震災18 Jan. 2019

阪神・淡路大震災とは

1995年(平成7年)1月17日に発生した兵庫県南部地震による大規模地震災害のことです。
今日で阪神・淡路大震災から、丸24年が経ちました。
先日、JR六甲道駅の復興をドラマ化させた番組がありました。
その内容は、阪神・淡路大震災で線路とともにJR六甲道駅舎が倒壊し、JR神戸線が寸断され、本格再建には2年を要するとみられていましたが、壊れなかった床と梁をジャッキで持ち上げる工法で、わずか74日後に再開させた話です。

阪神・淡路大震災では、被害者の多くが、木造家屋が倒壊し家屋の下敷きになったことが原因です。
特に、住宅の1階部分で就寝中に被災して、倒れた家具に挟まれたり、建物の1階部分が崩壊し、2階部分がそのまま落下して圧死した人が多かったとのことです。
その後に建築基準法が改正され、より安全な住宅を建てることになり、現在は「新耐震の建物」「旧耐震の建物」と言われ、区別をされるようになりました。

建築基準法の新耐震・旧耐震とは?

1981年6月以降の建物を「新耐震の建物」と呼び、それよりも以前の建物を旧耐震と呼びます。
ただし「新耐震の建物だから大丈夫」とは言えません。
阪神淡路震災以降で、建築基準法は2000年6月にも再度大きな改正がされておりますので、より安全性が高い住宅を求めるのであれば「2000年6月以降の新耐震基準を満たした建物」が「大きな安心がある建物」になります。

このような「新耐震の建物」と「旧耐震の建物」の耐震基準の違いは、阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の違いとして、はっきりと表れています。
国土交通省の「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によると、
・死者数の大部分が建物等の倒壊が原因
・現在の耐震基準を満たさない昭和56年(1981年)以前の建物に被害が集中している
という2点が明記されています。
具体的には、死者の88%が家屋や家具類等の倒壊による圧迫死と想定されるものです。
また、旧耐震基準の70%近くの建物が、小破から大破以上の被害を受けたのに対し、新耐震基準ではその割合は30%以下まで抑えられていました。
このように、大地震を想定して導入された新耐震基準は、阪神・淡路大震災で一定の機能を果たしたと言えるでしょう。
※引用:阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害(国土交通省)

新耐震基準を満たしている物件の見分け方は、建築確認検査済証の交付日(※1)を確認します。
1981年6月1日以降であれば、新耐震基準を満たしている物件となります。
※1建築確認検査済証が交付の流れ・・・建物を建てる前には市町村に建築確認申請を行い、建築基準法などの法律に違反していないかというチェックを受ける必要があります。

「大きな安心がある建物」の確認方法

木造住宅について

上記でも記載したように建築確認検査済証の交付日が、2000年6月1日以降であれば「大きな安心がある建物」と考えられます。
(1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊した結果、2000年に木造建築物の耐震基準をより強固にする改正が行われたためです。具体的には、新築時の地盤調査が義務化されたほか、耐力壁をバランスよく配置することや筋交いや柱を留める金具の種類を明確化することなどが定められました。)

マンションについて

マンションでの「大きな安心がある建物」の確認方法は、マンションは着工から完成まで一定の期間が必要なため「竣工年」ではありません。
建築確認申請日が、1981年6月1日以降の建物が「大きな安心がある建物」と考えられます。
1982年に完成したマンションであっても、建築確認済申請日が1981年6月1日以前の場合「新耐震基準」で建てられていない可能性があります。

まとめ

中古住宅を購入する場合は、専門家に確認してもらうことをお勧め致します。
また、契約についても「何か問題はないのだろうか」と考えて、専門家に確認してもらうことが必要と思います。
昨日は阪神・淡路大震災が起きた日です。
今の自分の現状をふりかえる良い機会として、備品や避難場所の確認なども、改めて確認してみてはいかがでしょうか。

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既存住宅売買瑕疵保険07 Jan. 2019

既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう

既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護が目的の制度です。特に戸建て住宅の場合は重要な制度なので、積極的に活用しましょう。
※中古住宅の購入は新築と違い難しい面が多いです。だからこそ、各種制度に精通した“不動産仲介会社選び”が最も重要です。

■中古住宅の取引に瑕疵保険が欠かせない理由
☆検査機関による現況検査
中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。
つまり、瑕疵保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

■最大5年1000万円の保証
既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。(給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります) 万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので中古住宅でも安心して購入することができます。

■事業者が倒産しても買主様が保険法人へ直接請求ができます
瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは個人間売買の場合は検査会社が手続きする保険制度です。
一般的な賠償責任保険と異なり、万が一保険事故が発生した場合で、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合だとしても、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できる仕組みです。

既存住宅売買瑕疵保険の概要

☆保険対象部分
・構造耐力上主要な部分
・雨水の浸入を防止する部分
・給排水管路※
・給排水設備・電気設備※
※保険法人によって取り扱いが異なります

■保険期間
個人間売買:1年もしくは5年
宅建業者販売:2年もしくは5年

■保険金額
最大1000万円
※免責など諸条件は保険法人によって取り扱いが異なります

■保険金を支払う場合
・基本耐力性能を満たさない場合(建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合)
・雨漏りなど防水性能を満たさない場合
・(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配※
・(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止※
※保険法人によって取り扱いが異なります

>既存住宅売買瑕疵保険の説明VTRを参照

既存住宅売買瑕疵保険の種類

既存住宅売買瑕疵保険は売主が宅建事業者か個人なのかによって商品が異なります。また、保険法人にもよりますが、改修工事が必要だと判定された場合、所有権移転後の改修工事でも保険に加入できる特約が利用できる場合があります。

■売主が個人の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・所有権移転までに瑕疵保険検査基準に合格する必要があります。
・所有権移転後でないと改修工事が実施できない場合は引渡し後リフォーム特約付きの保険手続きを行います。
・住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、所有権移転までに発行された付保証明書が必要です。
・検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合があります。

■売主が個人で所有権移転後に改修工事やリフォーム工事を実施する場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買・引渡し後リフォーム特約)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・保険法人によっては引渡し後リフォーム特約に対応できない法人があります。事前に検査会社へ確認してください。
・検査不適合(劣化などがある)で、所有権移転後の改修工事となる場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。この場合の付保証明書は住宅ローン減税の築後年数要件の緩和には利用できません。
・検査合格でも所有権移転後にリフォーム工事を行う場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。所有権移転までに検査合格の場合は、住宅ローン減税の築後年数要件の緩和に付保証明書が有効です。検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合がありますのでスケジュールの確認が必要です。
・リフォーム業者は検査会社が承認する事業者でなければなりません。※保険法人によっては検査会社とリフォーム業者が同一でないといけない法人もあります。

■売主が宅建業者の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(売主宅建事業者タイプ)
保険申込者:売主である宅建事業者
現況検査:瑕疵保険法人に登録された検査員
☆ポイント
・売主が宅建業者の場合は、売主の手続きでないと瑕疵保険に加入できません。
・保険申し込み後の検査で不適合(劣化などがある)だった場合、所有権移転までに改修工事を実施して再検査に合格しないと瑕疵保険に加入できません。売主宅建業者のタイプは引渡し後リフォーム特約がありません。

既存住宅売買瑕疵保険の手続きには一定の時間が必要

瑕疵保険は火災保険などと違って申し込みをすれば加入できるわけではなく、検査基準に合格する必要があります。
所有権移転までに行わなければならない手続きもあり、不動産売買契約後の手続きでは間に合わない可能性があります。
木造戸建て住宅を取引する場合は、不動産売買契約前のインスペクションを推奨します。もし不動産売買契約前のインスペクションが難しい場合でも契約前に検査会社へ相談し、手続きに係るスケジュールを確認することが大切です。

既存住宅売買瑕疵保険の注意事項

■住宅ローン減税が目的の場合は要注意
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば住宅ローン減税の築後年数要件を緩和できますが、加入する瑕疵保険のタイプによっては住宅ローン減税には利用できない場合がありますので、注意が必要です。

■築後年数要件を緩和できる場合
・検査基準に合格し、所有権移転までに付保証明書が発行される場合
・引渡し後にリフォームを実施するので引渡し後リフォーム特約付きだが、所有権移転までに検査基準に合格し付保証明書が発行される場合

まとめ

以上、既存住宅売買瑕疵保険の詳細について記載しましたが、非常にややこしいことがご理解いただけると思います。
冒頭で申し上げた通り、大切なのは制度に精通した仲介会社との出会いです。手続きが面倒だからと言って「やっても意味ないですよ」「やらない方がいいですよ」というような事業者とは付き合わないほうが良いと思います。
また、事業者が無知なことも大きな罪です。そういう業者とも付き合わないほうが良いと思います。

このような状況から、実は頼れる仲介会社選びは簡単になっています。初めに問い合わせをした時に、「古い住宅の住宅ローン減税について聞きたい」「瑕疵保険の具体的な手続きを教えてほしい」と問いかけて、ご自身が納得のいく回答が得られるかどうかが判断基準です。
瑕疵保険に限らず、住宅購入者のために用意されている制度をすべて把握して手配するのは困難です。消費者が安心して取引を行うために存在するのが宅建士です。仲介会社選びが最も重要だということをご理解ください。

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中古住宅の探し方18 Aug. 2018

中古住宅

中古住宅と言いますと、一戸建ての中古住宅と分譲マンションの中古住宅の2種類があります。
ネット(一般的に『スーモ』や『アットホーム』など)で検索すれば、すべての中古販売物件が掲載されていると思うかもしれませんが、現実としては全体の約4割ぐらいしかネット上には掲載されていないと言われています。

その理由は、ネット上に現地写真が掲載されることで
・「近所の方に売却へ出していることや売却価格を知られてしまうことを嫌がる」売主が多い。
・人気エリアの場合では、掲載写真や記載されている住所で掲載物件を探し当て勝手に見に行ってしまい近隣トラブルになる。
などの理由で、売主が「ネットでの広告はやめてほしい」と希望される場合が多いからなのです。

では、どうやって広告も出さないで、売主は売っているのでしょうか?
答えは、不動産業者が抱えている「いい中古住宅物件が有ったら教えてください」とお願いをしているお客様に、物件の紹介しているのです。
実は、不動産業者は不動産業者だけが閲覧できるサイトがあり、このサイトに登録された新規物件を毎日チェックして、自分が抱えているお客様に「こんな物件が出ましたが、いかがですか?」と言って紹介しているのです。

不動産業者は、全国では約12万社もあり、山梨県内だけでも約700社もあります。
全ての不動産業者が中古住宅の取引をしているわけではありませんが、相当な数の不動産業者が居て、その不動産業者が抱えている顧客も相当数おります。
なので「不動産業者間専門のサイトだけに載せて、一般のサイトには載せないで販売してほしい」と言う売主が多いのも事実です。
特に中古住宅の販売では、近隣などの噂を気にする方が多いですのでそうなります。

未公開物件(非公開物件)

よく不動産業者のホームページで見かける『未公開物件(非公開物件)』という物件、とても怪しい雰囲気で胡散臭い感じがしますが、これが『不動産業者限定のサイトのみにに載せた物件』なのです。

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイトは『レインズ(REINS)』と呼ばれています。
この不動産業者専門のサイトに、物件を掲載するには
・売主は、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を結ばなければならない。
・媒介契約とは、契約するのに費用が発生せず、3ヵ月以内の期限を設けた『販売委託』の契約を言います。
・売主と媒介契約を結んだ不動産業者は、媒介契約から1週間以内に、この『レインズ(REINS)』に物件を登録しなけらばならない。
・媒介契約を結ぶということは、物件が売れた時に売主はその不動産業者に、物件価格の3%+6万円(税別)の手数料を払う約束をする。
・買主にこの物件を見せて契約を決めた不動産業者は、買主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う、その時に売主と媒介契約した不動産業者は、売主から3%+6万円(税別)の手数料を貰う。
・売主と媒介契約した不動産業者が買主も見つけた時は、売主から3%+6万円(税別)と買主から3%+6万円の両方から手数料が貰える。

中古住宅の探し方

このような『未公開物件(非公開物件)』情報を載せるサイト『レインズ(REINS)』を、中古住宅を探している方が、直接見ることができれば非常に効率的だと思いませんか?

しかし一般的な不動産業者では、この『レインズ(REINS)』を顧客と一緒に見ることができません。
さまざまな理由があり直接見ることができないのでしょうが、それでは顧客目線のサービスとはほど遠い感じがいたします。

そこでユナイトでは、直接『レインズ(REINS)』を見て検索ができる無料のサービスを提供しています。
そのサービスを『ユナイト検索』と呼んでいます。
お客様が、好きな時間に、好きなだけ、自由に検索する事ができます。
中古住宅探しの一つの方法ですので、お気軽に使ってください。

ユナイト検索

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中古マンション 選び方 02 May. 2018

リノベーションをしやすい中古マンション

中古マンションの建物では、構造が大切です。
竣工図面で構造は確認できますが、例えば壁構造(柱がなく、壁梁や壁によって支えられる構造)の場合は、ラーメン構造(柱と梁により構成されている構造)に比べて、壁を抜いて広い空間にするということができない場合もあります。
床や天井の状態も大切です。古いマンションの場合では上下水道の配管が下の階の住戸の天井の中に埋め込まれている場合があり、その場合は自宅内に配管を通す必要があります。この場合は、水まわりの場所を大きく変更することができなかったり、室内に段差をつくらざるをえない場合もあります。

構造/設備以外で大切なもので書類があります。
建築の完了検査の、検査済証と耐震基準適合証明書が重要です。これらの書類は管理組合が所持していますが、持ち出しすることができません。

中古マンションの管理状態チェック

中古マンションの管理状態の確認は、実際に現地を見ることが重要です。
どこを見るかと言いますと、共用部と呼ばれる玄関や廊下、ゴミ置き場や駐輪場などの清掃状況を確認します。管理状態の良いマンションは清掃がきちんとされていて、築年数が経過していても資産価値が高いと評価されます。

管理状態では、書類上で確認する部分もあります。
それは、管理組合の収支決算書にて、管理費や修繕積立金の“未収納金”の有無と割合を確認することです。管理状態の良しあしが判断できます。滞納住戸が複数で継続的な未納状況が見られる場合は、入居者の質を判断する材料にもなりますし、理事会の運営や管理会社の業務遂行に対する責任感を見極める重要なポイントになります。

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山梨、リノベーションマンション25 Apr. 2018

リビ充

ご存知ですか?『リビ充』という言葉。
リビング充実家族を略して『リビ充』です。以前から、子供はリビングやダイニングで勉強するので、そこに勉強スペース(カウンターや本棚)などを設置する間取りに人気がありました。リビング充実家族もその内容に似ていますが、よりリビングの広さを重視することで、寝室や子供室などのスペースは最小限でOKというものです。首都圏のように金額が高すぎて、マンションも一戸建ても広くできないという理由もありますが、中古マンションのリノベーションなどで、このような『リビ充』のプランが多くみられるようになってきました。

スマホが持ち運べるプライベートなので、わざわざプライベートの空間が必要でなくなってきたのかもしれません。

20歳代で中古マンション

中古マンションのリノベーションで、長所のひとつはお金がかからないことです。同じエリアであれば、中古マンションは新築マンションのおよそ半額で購入ができます。ということは、若年層と言われる20歳代の年収でも十分に購入ができます。
しかし若年層の場合では、
・生活のスタイルが決まっていない
・家族構成も変化する可能性が高い(子供が増える)
・単世帯(独身のまま)の可能性もある
などの変化が考えられるので、変化する可能性が低くなるまで購入を見合わせる方も多いと思います。
しかし、中古マンションのリノベーションであれば、最初は広く大きなワンルームで作っておく、結婚、子供と変化に合わせてパーテーションや家具で仕切っていく方法もできます。

20歳代であれば、住宅ローンも定年前に完済するように設定できますし、返済額も家賃並みで設定できます。賃貸で無駄なお金をかけるよりは、成長する間取、楽しくDIYできるリノベーションも検討できると思いますが、如何でしょうか。

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山梨、中古マンションを勧める理由22 Apr. 2018

中古マンションを勧める理由、その1)

新築マンションは、割高で『もったいない』からです。
新築マンションは、築5年でだいたい15%~20%もの金額が下がります。こんなにも新築マンションが値下がりする理由は、販売経費が10%もかかっているからです。

新築マンションは、モデルルームの建築費用や販売センターの設置や維持費用、そして巨額な広告宣伝費用をかけて販売をしています。また、事業主(売主)が販売することが少なく、販売提携や販売代理といったマンション販売の専門業者が販売をしています。
この販売会社は「当社は仲介手数料はかかりません」とお客様に言いますが、実際は事業主(売主)がマンション販売の専門業者に、販売代理手数料(通常は契約金額の3%~4%)を払っています。これらの費用を合わせると、最低でも10%もの販売経費が新築時の販売価格に含まれています。
中古マンションになれば、これらの販売経費がなくなります。

>東日本不動産流通機構

中古マンションを勧める理由、その2)

中古マンションは、価格が手ごろで安いからです。
中古マンションには消費税もかかりません(不動産業者が売主の場合は販売価格に消費税が含まれています、個人が売主の場合は消費税はかかりません)
下の表は、首都圏を例に新築と中古マンションの平均価格を比べました。首都圏では、買いやすい築11年より古い中古マンションにお手ごろ感があり、非常に活況です。
山梨県内では、甲府エリアで新築マンションが建築ラッシュです。ちょうど20年くらいまえにもマンションの建設ラッシュがあり、今はそのころの物件が中古マンションとして出回り始めています。新築マンションの半額以下の中古マンションがほとんどですので、いまが狙い目に感じます。

>スーモお役立ち情報

中古マンションを勧める理由、その3)

住宅ローンの条件も、新築マンションと中古マンションの差が無くなっているからです。
フラット35では、新築マンションも中古マンションも一定の要件を満たせば、返済期間や融資の上限額も全く同じです。さらに、中古マンションをリノベーションするリノベーション費用も、中古マンションの購入と同時に借り入れができます。
民間の金融機関では、そもそも物件が新築マンションか中古マンションかはあまり関係がありません。住宅の担保評価を銀行で審査しますが、どちらかといえば、借りる人にどれだけの返済能力があるかで融資額が決まる傾向にあります。

>住宅金融支援機構

中古マンションを勧める理由、その4)

購入価格が安いことで、自分らしいリノベーションが出来るからです。
中古マンションのリノベーションでは、開放的な自由な間取りを楽しむこともできるし、断熱性などの基本性能を上げて、ヒートショックのないフルリノベーションの中古マンションもできます。
そもそもマンションと呼ばれる共同住宅では、玄関アプローチやエレベーターなどの共用施設もバリアフリーなので、室内もワンルーム化すれば高齢世帯用にとても向いています。戸建住宅と違って、庭の管理も組合が行うので楽ですし鍵ひとつで守れるので、防犯性も高いというメリットもあります。

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ニュータウン分譲地28 Mar. 2018

ニュータウン

1950年代から、首都圏や近畿圏の郊外を中心に、ニュータウンの建設が盛んになりました。
公的機関が開発した大規模なニュータウンは、長期計画で大きな土地を造成してインフラを整え、マスタープランに基づいて、住宅エリアと商業エリアや学園エリアなどを分けて造る複合多機能都市として建設されました。ニュータウンは、道路も広く緑や公園もたくさんあり、商業施設も近隣にあるので、現在でも子育て世代には人気があります。
三大都市圏にあるニュータウンでは、多摩ニュータウン、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、幕張ベイタウン、ユーカリが丘、常総ニュータウン、竜ヶ崎ニュータウン、大阪都市圏では、千里ニュータウン、泉北ニュータウン、名古屋都市圏の高蔵寺ニュータウン、桃花台ニュータウン、などが代表的です。
山梨では、このような大規模ニュータウンがほとんどないので現実感が無いと感じますが、上野原市にあるコモア四方津や甲斐市の響が丘などが、規模が小さですがニュータウンではあります。

ニュータウンの問題

高度経済成長時代に、質の高い住宅や街づくりを先導する役割をニュータウンは果たしてきました。
しかしながら、大規模ニュータウンの中には、開発時に同世代が一斉に入居したことによって、全員が高齢化と子供世代の流出による人口の減少が急激に進行しているものがあります。
一般的にニュータウンは、郊外の通勤時間がかかるエリアにあるため、子育て世代以外の方々には敬遠されています。
高齢化と少子化による学校の統廃合問題、集合住宅・各種施設の老朽化や建替えなどの問題がニュータウンの一番の問題です。

ユーカリが丘

日本各地のニュータウンに起きている『住民の高齢化による過疎化問題』ですが、民間企業の山万という会社が行っている千葉県のユーカリが丘というニュータウンでは、この問題が起きにくくなっています。
なぜかと言いますと、ユーカリが丘では、毎年の分譲件数を一定数に決めており、コンスタントに若い世代を入居させることで、居住世代を分散化するように配慮されています。また、ユーカリが丘のエリア内での『住み替え』を簡単にするために、『ハッピーサークルシステム』とよばれるこの会社独自のサービスが整備されており、生活スタイルに合った住替えが容易になる配慮がなされています。これも、居住世代を分散化する配慮の一環となっています。
この『ハッピーサークルシステム』とは、新たに山万が分譲するユーカリが丘内の物件をご購入される方に対しては、現在のご自宅を、査定価格の100%で山万社が買い取るサービスのことです。

子育て世代は、駅から少し離れたエリアだが、小学校に近く広い庭がある新築一戸建てを検討。
資金的に厳しい方は中古戸建や駅前のマンションンのリノベーションを検討。
高齢になって家の管理が大変なら、駅に近いマンションに住み替えする。
二世帯で同居したいと考えた場合は、新たに土地を買って注文住宅で建築など、全てはこのユーカリが丘で完結できるように工夫されています。
街としての魅力やポテンシャルが高いことが条件ですが、行政でなく民間企業が行うことで、需要と供給バランスを保っているのでので上手くいくのでしょうね。
この山万は、ユーカリが丘分譲地内を周回するモノレールも運営していまして、分譲地内の住宅の資産価値を落とさないように、さまざまな工夫をしています。面白い会社ですよね。

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マンション25 Mar. 2018

マンションのはじまり

戦後になりますが、日本で最初の分譲マンションは渋谷の宮益坂アパート(1953年)です。
この分譲マンションは、渋谷駅に近く、店舗と事務所と住宅の構成になっています。東京都が売主ですが、当時はまだ住宅ローンがありませんでした。そのため、支払条件は3割、7割の2回払いというもの。現金を持っている人しか買えないものでした。
民間が行う分譲マンションの第一号は、四谷コーポラス(1956年)です。鉄筋コンクリート造り5階建てで、住戸はメゾネットとフラットタイプがあり、水回りはオーダーメード設計でした。割賦販売が民間分譲マンションに適用されたのはこれが初めての事例らしく、高額なマンションが庶民に普及するきっかけになったので、建築史としても重要な位置づけです。残念ながら昨年解体され、現在建て替え中です。

四谷コーポラス 外観

四谷コーポラス 廊下

ちなみに、民間分譲で初めての高層分譲マンションは、東急スカイライン(1957年)で、地上9階地下1階です。これも当時としてはかなり高額なマンションで、購入者も法人や高額所得者だったとのことです。

高度成長期のマンション

1964年の東京オリンピックに伴う都市改造ブームで、民間分譲マンションのブームが起こりました。
この時代の代表的な分譲マンションが、コープオリンピアです。原宿駅の斜め前で表参道沿いに建っており、1965年(昭和40年)当時の分譲価格が最高で1億円を突破したことから、いわゆる『億ション』の第一号でもある。エレベーターや空調設備を完備するとともに、ホテルのようなフロントサービスを導入、当時考えられる技術・サービスとして最高水準のものを備えたそうです。現在でも賃貸に出されている部屋は、家賃が26万~60万円もします。

コープオリンピア

コープオリンピア

低成長期のマンション

1970年代には分譲マンションの大衆化が始まり、一般のサラリーマンの年収の5倍で購入できる分譲マンションがたくさん供給され、マンションブームが起きました。

バブル期のマンション

1980年代には、バブル景気により、分譲マンションンは買い替え需要と投資需要でマンションブームが加速しました。立地と価格に二極化が生じて、一般ファミリー向けマンションは郊外に移動し、都心部では億ションや投資向けのワンルームマンションが多く供給されました。

史上最高の分譲マンションの供給

2001年には、1年間で何と22万戸もの分譲マンションの供給がありました。

これからの分譲マンション

2016年において、全国での分譲マンションストック戸数は633.5万戸となりました。
日本は2005年から人口減少がはじまり、日本国内の地域ごとの住宅数の伸びに大きな差が生まれ、世帯構成も核家族の割合は3割を切り、若者および高齢者の単身者、夫婦のみの世帯が多くなってきています。
その中で、若年層を中心にシェア居住などの新しい試しみも生まれてきています。
間違いなく、これからは『新築から、ストック住宅のリフォームの時代』になってきています。

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住宅の建て方01 Mar. 2018

木造住宅について

木造住宅とは、主要な構造部に木材を使うものを『木造住宅』と読んでいますが、大きく分けて、木造軸組み工法と木質工法(ツーバイフォー工法と木質パネル工法)とよばれる作り方があります。
木質工法のうち、ツーバイフォー工法と呼ばれるものは、1970年代に北米から日本に輸入され一般化しました。横幅が2インチ(約5センチ)高さが4インチ(約10センチ)の木製の角材を、畳一枚分くらいの木材のパネルの四隅と中桟に釘打ちすることで強度のあるパネルができます。そのパネルを、床や壁や屋根に組み合わせて、釘打ちによりパネルを繋げ固めて家を作り上げる工法です。
木質工法のうち木質パネル工法は、ツーバイフォー工法と似ていて、主に接着剤で固めて家を作り上げる工法です。
木造軸組み工法は、柱と梁で屋根を支える日本古来からある伝統工法です。昔は神社仏閣などの作りかたと同じでしたが、戦後さまざまな変化を遂げ、同じ木造軸組みでもハウスメーカー系の軸組みと、工務店がつくる軸組では、かなり違う工法に変化をしています。ハウスメーカー系では、木造軸組み工法でラーメン構造を作れるまで進化しており、大型の公共施設(小学校や老人ホームなど)も建築しています。

 

木造軸組み工法

ツーバイフォー住宅

鉄骨住宅について

鉄骨住宅は、主要な構造部に鉄材を使うものを鉄骨住宅と呼びますが、使う鉄の種類が軽量鉄骨と重量鉄骨とあります。また木造と同じで、壁をパネル化して組み合わせる構造や、重量鉄骨を使ったラーメン構造のものもあります。

コンクリート住宅について

コンクリート住宅は、主要な構造に鉄筋コンクリートを使うRC住宅とPC住宅があります。どちらも鉄筋入りのコンクリートが主要な構造部に使われますが、事前に壁や床などを工場で作成するものをPC(プレキャスト)と呼んでいます。

現場でつくるか工場でつくるか

一般的に現場でつくるものを在来工法、工場でつくるものをプレハブリケイト(あらかじめ工作された)からプレハブ工法と呼んでいます。
まちの工務店や建設会社は、在来工法で鉄骨住宅や木造住宅をつくり、ハウスメーカー系は、在来工法よりもプレハブ工法が得意です。また、ユニット工法と呼ばれるような工法は、木造であっても鉄骨であっても、事前に工場でほとんどのものをつくり、トレーラーで運んで現場で組み合わせて一日で出来上がる住宅もあります。これもハウスメーカーが得意ですね。
現場でつくる場合でも工場でつくる場合でも、それぞれに長所短所はあるわけでして、工業化された住宅を好む人もいれば、手づくりを好む人もいると思います。しかし人口減少の日本では、大量生産の工業化メリットが、どんどんん小さくなっているように感じます。

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