ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

2×4工法の中古住宅26 Oct. 2018

耐震について

2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと
2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。
このため、耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

2×4工法は地震に強い工法と言われること
2×4工法は、耐震性能に優れた工法と言えます。耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。
理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

2×4工法の中古住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。
2)リフォーム履歴
冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。ただし、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。
【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は、室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
3)売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に確認したいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
耐震診断を含めたインスペクションは、なるべく早いタイミングで実施した方が安心です。ただし、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
2×4工法の住宅は、通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。(内見に同席してもらえるとより安心です)

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。
2×4工法の住宅は、方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。
方法1、所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2、所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3、所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

〇まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。
詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

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築20年超えの木造住宅24 Oct. 2018

築20年超えの木造住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
4)耐震改修済みかどうか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています。耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります。図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます。言い換えると、図面のない物件は、耐震改修にお金がかかる物件ということです。
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
リフォーム履歴は重要です。これまでに実施したリフォームの内容を把握しておく必要があります。もしこれまでまったくリフォームを行っていない物件だとしたら、劣化改修のためにある程度予算を割く必要があります。また、リフォーム履歴があっても、外壁・屋根など防水に関するリフォームが実施されていない場合も改修費用がかかる可能性が高いです。
特に注意したいのが増築です。
増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。(木造住宅に鉄骨を使用した、中2階を作ったなど)こういった物件はそもそも検討に値しません。事前に増築の有無を確認しましょう。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。
4)耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。(実施されているケースは少ないと思います) 耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。
物件の検討が進んでからこれらの問題が発覚すると、一気に「振り出しに戻る」ことも考えられるので、早めに仕分けしておきたいところです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態) 床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
※売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前にしたいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
不動産売買契約と耐震や瑕疵保険は直接の関係がありません。したがって、不動産売買契約締結後にインスペクションを実施して、万が一想定以上の改修費用が必要であると判明したとしてもそのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。築20年超えの木造住宅は何らかの改修工事が必要と判断される可能性が高いです。不動産売買契約までに改修費用を確認しておかないと、予算内に収まるかどうか判断できず、安心して取引を進めることができません。その物件の取引状況(他に買いたい人がいるかどうか)にもよりますが、築20年超えの木造住宅は、インスペクションの実施を優先した方が良いと思います。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
リフォーム事業者の選定も早めに行った方が良いです。築20年超えの木造住宅の取引では、建築士によるインスペクションや証明書発行が必要となるため、耐震や瑕疵保険の対応が可能なリフォーム会社を選ぶ必要があります。通常のリフォームのように、価格だけで事業者選びを行うことができないので、ご注意ください。不動産売買契約後はかなりスケジュールがタイトになるので、ゆっくりリフォーム内容や事業者を選ぶ時間がありません。リフォームをじっくり検討されたい方は、物件を選んでいる段階でリフォーム事業者の選定も進めておく必要があります。

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
築20年超えの木造住宅は、下記のいずれかの方法をとらないと住宅ローン減税の対象になりません。いずれも申し込めばすぐに実現するものではなく、相応に時間のかかる手続きになるので、不動産売買契約にあたって、予め後工程の動きを決めておく必要があります。
方法1 所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2 所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3 所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
多くの場合、方法3になります。
耐震診断をいつ実施するのか、改修費用は予算に収まるのか、所有権移転までに仮申請が必要だが手続きは大丈夫か、新住所登記を行ってはいけないことを仲介会社や金融機関は理解しているか、など確認事項がたくさんあります。これらのことを後回し(不動産売買契約後)にすると、経過した日数分、手続きが間に合わないリスクが増えていきます。
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
不動産売買契約を締結するということは、引き渡し日(所有権移転日)も決まるということです。住宅ローン減税をはじめ、様々な制度は所有権移転日がキーとなります。従って、利用したい制度がある場合は、予め手続きに必要なスケジュールを確認して、その上で引き渡し日を決定する必要があります。
例えば、方法2の瑕疵保険ですが、築20年超えの物件で検査をしてそのまま合格する確率は低いのですが、数年前にリフォーム済みなど、物件の状況によってはそのまま瑕疵保険に加入できるケースもあります。瑕疵保険は加入の手続きに時間がかかります。場合によっては1か月以上必要なことも考えられます。加入手続き完了後に付保証明書という書類が発行されるのですが、不動産売買契約前にこの付保証明書がどれくらいのスケジュールで発行されるのかを確認しておかないと、方法2が利用できないという事態に陥るリスクがあります。

〇まとめ

築20年超えの木造住宅を安心・安全に取引するには『改修費用』が必要です。
たまたま条件が良くて、結果的に改修費用が必要なかった、というのは問題ありません。ただし、思った以上に改修費用がかかることが後でわかって、予算をオーバーしてしまったため必要な改修工事が実施できないという事態が最悪のケースになります。
しつこいようですが、築20年超えの木造住宅の場合は『改修工事』を前提に取引を進めます。
『改修工事』が前提であれば、いくらかかるのか当然気になりますし、改修費用を算定するにはインスペクションが必要になるので、インスペクションの対応が遅くなることも考えにくいです。
この改修工事の考え方が他の状況(築浅やマンション)とは異なりますので、ご注意いただきたい点になります。

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手付金と頭金19 Oct. 2018

頭金って手付金のこと?

頭金とは、
住宅を購入する際に、住宅ローン以外で、購入予定の物件金額の一部を現金で支払うためのお金です。
手付金とは、
手付金とは、不動産の売買契約を行う時に準備するお金で、お互いに契約をキャンセルさせないためのお金です。

家を買う時には、よく頭金という言葉ができてきます。
多くの方が「家を買う時に、自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。
これは間違ってはいませんが、よく勘違いをされてしまうことがあるので、簡単に説明をします。

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。
不動産の売買契約の時には、手付金と仲介手数料の半金を現金で支払います。
4,000万円の物件であれば、手付金は200~400万円くらい、仲介手数料半金は約70万円です。
頭金500万円のうち、470万円(400万+70万)を売買契約の時に使ってしまい、残りの現金は30万円しかありません!!
契約前に、不動産業者の担当者から「物件購入費用以外の諸費用は、物件価格の7%(約300万円)くらいです。通常は現金でご用意ください」と説明されていた...“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない...”
少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円-70万円で230万円が残りの諸経費...「やっぱり200万円足りない!?」

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

取引をわかりやすく

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見て、わかりやすく説明します。
頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにします。
さて、手付金は頭金で払うものでしょうか?
答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。
頭金とは、物件を購入のために要する費用全体「物件価格+諸費用+リフォーム(中古住宅の場合)」に対して、自己資金をいくらいれるかということです。逆に言いますと、いくらぐらいの住宅ローンを組むのか。

例えば、下記のケースでご説明します。
≪購入費用≫
売買価格:4,000万円
諸費用300万円
リフォーム0円
※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。
※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。
≪契約条件≫
手付金200万円
≪資金の調達方法≫
住宅ローン:3,900万円
自己資金:400万円(=口座残高400万円)
売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。
残金決済時に住宅ローン3,900万円(※2)が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円が余ります。
もともと、口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。
残金決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。
これで、頭金400万円を使ったということになります。

まとめ

資金計画表は、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、そのお金が「どのタイミングで、いくら必要になるのか」などが、時系列に落とし込んだものを作成してもらいましょう。
特に、「中古住宅を買ってリフォームしたい」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。
まさに、勘定あって銭足らずという状態です。
そんなことが起きないように、資金計画全体の相談もワンストップで引き受けてもらえる不動産業者を探しましょう。

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山梨県、中古住宅取引数03 Sep. 2018

中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の取引数

山梨県内の国中地域の主要エリアにおいて、昨年一年間(2017/9/1~2018/8/31)で、何件くらいの中古住宅が取引されたのか?を調べてみました。
調べたデータは、東日本不動産取引流通機構の取引データから、成約件数を価格帯で拾いました。

甲府市

甲府市人口198,992人
以下、
・価格帯:成約件数
・~100万円:1件
・100万円~500万円:8件
・500万円~1,000万円:9件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:11件
・2,000万円~2,500万円:8件
・2,500万円~3,000万円:3件
・3,000万円~:4件
合計:53 件

甲斐市

甲斐市人口73,807人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:5件
・500万円~1,000万円:5件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円: 3件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:24件

南アルプス市

南アルプス市人口72,635人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:3件
・500万円~1,000万円:4件
・1,000万円~1,500万円:8件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円:0件
・2,500万円~3,000万円:1件
・3,000万円~:0件
合計:18件

笛吹市

笛吹市人口70,529人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:0件
・500万円~1,000万円:2件
・1,000万円~1,500万円:6件
・1,500万円~2,000万円:6件
・2,000万円~2,500万円:2件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:16件

まとめ

山梨県全体での、一年間の中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の成約件数は178件です。
成約件数の多さ少なさよりも、空き家率が全国№1の山梨県において、売れ筋は1,000万円~1,500万円の価格帯です。その次が500万円~1,000万円となっています。
中古住宅の購入を検討するうえでの参考にしてください。

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中古住宅検討時のリフォーム予算23 Aug. 2018

資金計画

中古住宅を検討する場合に頭を悩ませるのが、物件が決まるまでリフォーム費用が具体的にならないことです。
安心して、不動産の取引を進めるためには資金計画が重要です。
今回は中古住宅のリフォームも含めた資金計画についてご説明いたします。

中古住宅購入には何らかのリフォームが必要だと想定

中古住宅購入の場合は、資金計画の段階で、物件代金だけでなく、ある程度のリフォーム費用も想定しておくことが必要です。
それでは、リフォーム予算はどの程度を想定すればよいのでしょうか。
購入希望物件が具体的でない段階では、工事内容を積み上げて計算する積算方法ではリフォーム費用を想定することはできません。そこで、資金計画の段階では、平均的なリフォーム金額を参考に、リフォーム予算を多めに想定しておくことをお勧めいたします。

想定しておくリフォーム予算

想定しておくリフォーム予算=平均リフォーム金額±200万円の範囲で想定。
一戸建ての平均リフォーム費用は約600万円
分譲マンションの平均リフォーム費用は約350万円
※上記金額は、ユナイトが加盟する全国展開のリニュアル仲介において、実際の取引での平均値です。
平均リフォーム予算とは、キッチン・お風呂など水廻りの住宅設備を交換して、クロスの貼り替えなどの内装工事を行うものを指します。
資金計画の段階で「なるべくリフォーム費用を節約したい(使える設備はなるべく活かし、内装程度にとどめる)」という方は、
-200万円で想定してください。
「せっかくだから積極的にリフォームをしたい」という方は、+200万円で想定してください。

借入可能限度額を知ること

まずは金融機関の事前審査を利用しましょう。
資金計画で重要なのが、収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるかの借入可能限度額を正確に把握しておくことです。
借入可能限度額からリフォーム予算を引いた額を取引上限とすることで「物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない!」というような事態を未然に防ぐことができます。

月々のローン返済金額などから、購入希望金額を目安として住宅購入を考えて進める方がいらっしゃいますが、実際の取引では「当初思っていたよりも高い物件を買ってしまった」というような方が多くおります。
リフォーム費用も、物件が決まるまで確定しないので中古住宅の取引では、『借入可能限度額』を超えないことを確認しながら物件探しをすることが大切なのです。

物件購入の流れ

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中古住宅でも住宅ローン減税をあきらめない04 Jul. 2018

築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』を受けるには

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。
しかし、住宅ローン減税には『築後年数』の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜならば『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書の取得です。
耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

以下の3つの方法のうち、いずれかを実施すれば住宅ローン控除が使えます。
【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する
【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古い木造住宅でも、耐震改修工事を行うことで、末長く安心して暮らすことができます。

中古住宅でローン減税を受ける

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木造住宅の耐震補強01 Jul. 2018

耐震診断ができる木造住宅とは

耐震診断ができる木造住宅とは、木造在来工法・2×4工法の戸建住宅です。
※旧耐震基準の木造住宅も対象です。※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。※プレハブ工法の住宅(型式認定)は対象外です。ご了承ください。

耐震診断を行う

予備調査:設計図面や増改築の有無の確認を行います。
現地調査:現地にて建物の現況を調査します。
耐震性能の評価:耐震診断を行い、住宅の耐震性能を評価します。耐震性能を示す評点が1.0未満の場合には、耐震改修を行う必要があります。

耐震改修計画/設計/見積

耐震改修計画:耐震改修後に求める評点のレベルをどのくらいに設定するのか?などの工事内容や効果について確認ができます。
耐震改修設計:改修箇所の平面図や写真などで確認ができます。
耐震改修工事の見積:算出された耐震改修費用が確認できます。

耐震改修費用ってどれくらい?

100万円~150万円の工事が最も多く、助成金制度を利用すれば自己負担も少なく済みます。

耐震改修費用の概算計算

部位ごとの耐震改修費用の目安

上記内容は、日本建築防協会HPの耐震支援ポータルサイトより抜粋。

>建築防災協会HP

耐震補強工事とは、
住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

ユナイトの調査業務

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山梨、土地探しのポイント その228 Apr. 2018

住宅用の土地(更地)

更地とは、建物が何も立っていない土地のことを指します。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。
開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

土地購入サポート

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山梨、リノベーションマンション25 Apr. 2018

リビ充

ご存知ですか?『リビ充』という言葉。
リビング充実家族を略して『リビ充』です。以前から、子供はリビングやダイニングで勉強するので、そこに勉強スペース(カウンターや本棚)などを設置する間取りに人気がありました。リビング充実家族もその内容に似ていますが、よりリビングの広さを重視することで、寝室や子供室などのスペースは最小限でOKというものです。首都圏のように金額が高すぎて、マンションも一戸建ても広くできないという理由もありますが、中古マンションのリノベーションなどで、このような『リビ充』のプランが多くみられるようになってきました。

スマホが持ち運べるプライベートなので、わざわざプライベートの空間が必要でなくなってきたのかもしれません。

20歳代で中古マンション

中古マンションのリノベーションで、長所のひとつはお金がかからないことです。同じエリアであれば、中古マンションは新築マンションのおよそ半額で購入ができます。ということは、若年層と言われる20歳代の年収でも十分に購入ができます。
しかし若年層の場合では、
・生活のスタイルが決まっていない
・家族構成も変化する可能性が高い(子供が増える)
・単世帯(独身のまま)の可能性もある
などの変化が考えられるので、変化する可能性が低くなるまで購入を見合わせる方も多いと思います。
しかし、中古マンションのリノベーションであれば、最初は広く大きなワンルームで作っておく、結婚、子供と変化に合わせてパーテーションや家具で仕切っていく方法もできます。

20歳代であれば、住宅ローンも定年前に完済するように設定できますし、返済額も家賃並みで設定できます。賃貸で無駄なお金をかけるよりは、成長する間取、楽しくDIYできるリノベーションも検討できると思いますが、如何でしょうか。

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変わる25 Apr. 2018

離婚による売却

最近の傾向ですが、離婚による住宅の売却が増えています。
永住するつもりで土地を買い、家をつくりましたが、残念ながら離婚をするとなると売却する例が多いです。実は日本の離婚率は約34%と高く、3組に1組は離婚しています。ちなみに沖縄県が離婚率第1位で、山梨は14位(47都道県)です。

離婚による売却で問題になるのが、ローンの残債と売却価格の乖離(ギャップ)です。
中古住宅の価格の下落率は、築5年で20%、15年で32%も下がります。
仮に3,000万円の土地建物を住宅ローンで35年1%固定(元利均等返済)のフルローンで借りた場合、5年目の残債は26,329,393円となります。土地建物3,000万円で購入した場合で、20%の下落率での売却は2,400万円となりますので、約▲230万円の不足となります。

一戸建住宅が5年で2割も下落するのか?と思うかもしれませんが、注文住宅で建てた住宅は、個性が強い間取りが多く万人受けしない間取です。個性が強い間取りや、敷地が広く建物が大きいなどの総額が高い住宅などは売りずらいので、最終的には価格が安くなってしまいます。

人気エリアの変遷

三大都市圏においてバブルと言われていた頃までは、山の手と呼ばれるエリアが人気がありました。
山の手エリアとは、駅の喧噪から離れたある程度の坂を上った高台エリアで、周辺の建物は住宅のみという場所を言います。閑静な住宅地の人気が高く、多くの人がそのような街で住む事に憧れを感じていました。
しかし、現在の人気エリアは、都心部・駅近・フラットアクセスに変わっています。

山梨県内でも、JRの線路よりも北側エリアが、いわゆる昔の山の手エリアで人気がありました。現在の人気エリアはイオンモールや山梨大学医学部がある甲府昭和エリアや、小瀬公園やアイメッセなどの甲府の南側のエリアです。車による商業施設への利便性と道路の広さ、そしてフラットな場所ということで人気があるのでしょう。
また、高齢者を中心に甲府駅エリアの人気が復活しています。特に甲府の北口エリアには、図書館や合同庁舎・NHKなどが建築されたことで人気が復活しています。

終の棲家と思って家を購入しますが、現実ではさまざまな事象が起きます。
リスクを小さくするには、なるべくお金をかけないことです。

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