ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

既存住宅売買瑕疵保険07 Jan. 2019

既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう

既存住宅売買瑕疵保険は消費者保護が目的の制度です。特に戸建て住宅の場合は重要な制度なので、積極的に活用しましょう。
※中古住宅の購入は新築と違い難しい面が多いです。だからこそ、各種制度に精通した“不動産仲介会社選び”が最も重要です。

■中古住宅の取引に瑕疵保険が欠かせない理由
☆検査機関による現況検査
中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。
つまり、瑕疵保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

■最大5年1000万円の保証
既存住宅売買瑕疵保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。(給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります) 万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので中古住宅でも安心して購入することができます。

■事業者が倒産しても買主様が保険法人へ直接請求ができます
瑕疵保険は売主である宅建業者もしくは個人間売買の場合は検査会社が手続きする保険制度です。
一般的な賠償責任保険と異なり、万が一保険事故が発生した場合で、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合だとしても、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できる仕組みです。

既存住宅売買瑕疵保険の概要

☆保険対象部分
・構造耐力上主要な部分
・雨水の浸入を防止する部分
・給排水管路※
・給排水設備・電気設備※
※保険法人によって取り扱いが異なります

■保険期間
個人間売買:1年もしくは5年
宅建業者販売:2年もしくは5年

■保険金額
最大1000万円
※免責など諸条件は保険法人によって取り扱いが異なります

■保険金を支払う場合
・基本耐力性能を満たさない場合(建築基準法レベルの構造耐力性能を満たさない場合)
・雨漏りなど防水性能を満たさない場合
・(設置工事の瑕疵による)水漏れ、逆勾配※
・(設置工事の瑕疵による)設備の機能停止※
※保険法人によって取り扱いが異なります

>既存住宅売買瑕疵保険の説明VTRを参照

既存住宅売買瑕疵保険の種類

既存住宅売買瑕疵保険は売主が宅建事業者か個人なのかによって商品が異なります。また、保険法人にもよりますが、改修工事が必要だと判定された場合、所有権移転後の改修工事でも保険に加入できる特約が利用できる場合があります。

■売主が個人の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・所有権移転までに瑕疵保険検査基準に合格する必要があります。
・所有権移転後でないと改修工事が実施できない場合は引渡し後リフォーム特約付きの保険手続きを行います。
・住宅ローン減税の築後年数要件を緩和するには、所有権移転までに発行された付保証明書が必要です。
・検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合があります。

■売主が個人で所有権移転後に改修工事やリフォーム工事を実施する場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買・引渡し後リフォーム特約)
保険申込者:検査会社(建築士事務所)
現況検査:検査会社所属の建築士および瑕疵保険法人に登録された検査員
※検査会社所属の建築士が既存住宅状況調査技術者の場合は、瑕疵保険法人の検査員検査が書類審査に省略されます。
☆ポイント
・保険法人によっては引渡し後リフォーム特約に対応できない法人があります。事前に検査会社へ確認してください。
・検査不適合(劣化などがある)で、所有権移転後の改修工事となる場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。この場合の付保証明書は住宅ローン減税の築後年数要件の緩和には利用できません。
・検査合格でも所有権移転後にリフォーム工事を行う場合は引渡し後リフォーム特約が必要です。所有権移転までに検査合格の場合は、住宅ローン減税の築後年数要件の緩和に付保証明書が有効です。検査申込から付保証明書発行まで1か月以上かかる場合がありますのでスケジュールの確認が必要です。
・リフォーム業者は検査会社が承認する事業者でなければなりません。※保険法人によっては検査会社とリフォーム業者が同一でないといけない法人もあります。

■売主が宅建業者の場合
保険商品:既存住宅売買瑕疵保険(売主宅建事業者タイプ)
保険申込者:売主である宅建事業者
現況検査:瑕疵保険法人に登録された検査員
☆ポイント
・売主が宅建業者の場合は、売主の手続きでないと瑕疵保険に加入できません。
・保険申し込み後の検査で不適合(劣化などがある)だった場合、所有権移転までに改修工事を実施して再検査に合格しないと瑕疵保険に加入できません。売主宅建業者のタイプは引渡し後リフォーム特約がありません。

既存住宅売買瑕疵保険の手続きには一定の時間が必要

瑕疵保険は火災保険などと違って申し込みをすれば加入できるわけではなく、検査基準に合格する必要があります。
所有権移転までに行わなければならない手続きもあり、不動産売買契約後の手続きでは間に合わない可能性があります。
木造戸建て住宅を取引する場合は、不動産売買契約前のインスペクションを推奨します。もし不動産売買契約前のインスペクションが難しい場合でも契約前に検査会社へ相談し、手続きに係るスケジュールを確認することが大切です。

既存住宅売買瑕疵保険の注意事項

■住宅ローン減税が目的の場合は要注意
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば住宅ローン減税の築後年数要件を緩和できますが、加入する瑕疵保険のタイプによっては住宅ローン減税には利用できない場合がありますので、注意が必要です。

■築後年数要件を緩和できる場合
・検査基準に合格し、所有権移転までに付保証明書が発行される場合
・引渡し後にリフォームを実施するので引渡し後リフォーム特約付きだが、所有権移転までに検査基準に合格し付保証明書が発行される場合

まとめ

以上、既存住宅売買瑕疵保険の詳細について記載しましたが、非常にややこしいことがご理解いただけると思います。
冒頭で申し上げた通り、大切なのは制度に精通した仲介会社との出会いです。手続きが面倒だからと言って「やっても意味ないですよ」「やらない方がいいですよ」というような事業者とは付き合わないほうが良いと思います。
また、事業者が無知なことも大きな罪です。そういう業者とも付き合わないほうが良いと思います。

このような状況から、実は頼れる仲介会社選びは簡単になっています。初めに問い合わせをした時に、「古い住宅の住宅ローン減税について聞きたい」「瑕疵保険の具体的な手続きを教えてほしい」と問いかけて、ご自身が納得のいく回答が得られるかどうかが判断基準です。
瑕疵保険に限らず、住宅購入者のために用意されている制度をすべて把握して手配するのは困難です。消費者が安心して取引を行うために存在するのが宅建士です。仲介会社選びが最も重要だということをご理解ください。

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土地を購入して家を建てる場合25 Nov. 2018

土地を先に購入して家を建てる場合、どのような費用がかかるのかを整理してみました。
想定外の出費によって資金計画が大きく狂ったり、建物の建築費用を大幅に削らざるを得なくなったりすることがないように、どのような費用がかかるのかについてあらかじめ把握しておきましょう。

土地の購入

土地を購入し家を建てる際には、まず土地の購入をします。
土地のみの購入の際でも、土地の売買代金だけではなく、さまざまな費用が必要となってきます。
一般的には、土地売買価格の5%程度の費用がかかるといわれていますが、それぞれの土地の条件によって大きく異なるものもあり、一概に費用がいくらとはいえません。
今回は、以下の順にて説明していきます。
① 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用
② 土地購入時にかかる「税金」について
③ 建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用

◆ 媒介手数料(媒介報酬)
不動産会社の媒介によって土地を購入する時には、媒介手数料が必要です。
媒介手数料の上限額は「土地価格×3.24%+64,800円」(消費税率8%の場合)で計算することができます。
◆ 司法書士報酬
登記申請手続きを司法書士に代行してもらうための報酬で、登録免許税(登記に対する税金)とは別にかかる費用です。
土地の所有権移転登記およびローンを借りて抵当権設定登記をするときに必要です。
◆ 土地家屋調査士報酬
土地の確定測量や現況測量、分筆、合筆などをするときに、土地家屋調査士(または測量士)への報酬が必要となります。大方は売却する売主様が負担していることが多い。
◆土地購入ローンの申し込み、借り入れに伴う費用
(つなぎ融資を利用する場合の金利)
ローンの保証料、事務手数料、融資手数料などは申し込みをする金融機関によって異なるため、事前によく確認しておくことが必要です。
申し込みにあたり給与所得者の場合は課税証明書、自営業者は納税証明書(その1、その2)を求められる場合があり、その取得費用もかかります。
つなぎ融資の利用が必要な場合には、借り入れ期間に応じてそれなりの金利がかかりますから、建築の予定と合わせて事前に試算しておくようにします。
◆ 各種の清算金
(固定資産税や都市計画税、土地の権利が借地権の場合における地代、私道負担金、町内会費などを、引き渡し日を境として日割り(または月割り)で清算します。)
◆ 住民票/印鑑証明書取得費用
住宅ローンの申し込みや登記申請の際に必要となります。
◆ 実印作製費用
ローンの手続き(抵当権設定の手続きを含む)をする際には実印が必要ですから、もし実印として使える印鑑がなければ、あらかじめ作製しておくことが必要です。
◆ 登記事項証明書代
登記完了後の登記事項証明書などを受け取るため、通常は司法書士へ報酬と併せて支払います。
◆ 振込手数料/預手発行手数料
売買契約の残代金は金額が大きいために、現金ではなく「預金小切手」(預手:よて)もしくは振り込みにより支払うことが大半です。
土地購入にかかる「税金」のあらまし
土地を購入したときや注文住宅を建てたときには、いくつかの税金の負担が必要です。想定外の出費で資金計画が狂わないように事前のチェックが欠かせません。

土地購入時にかかる「税金」について

◆ 登録免許税 (国税)
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記(新築)、ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。個人の住宅や土地には軽減税率や特例税率が適用されることもあります。
◆ 不動産取得税 (都道府県税)
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内(自治体により異なります)に、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所などへ申告書を提出することが原則です。
これらの軽減措置は住宅を建てることが前提であり、土地を購入した後に更地の状態で何年もそのままにしておくようなときには適用されないものです。
また、課税される場合には、一連の取引が終わりしばらく経ってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。(自治体により異なりますが、3か月~6か月後ぐらいが多い)
◆ 印紙税 (国税)
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)などには印紙税が課税されます。売買金額や請負金額、借り入れ金額によって税額は異なります。
◆ 消費税
建物の建築工事請負代金や、媒介業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)には消費税が課税されます。

建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

土地を購入して、ハウスメーカーや工務店で家を建てようとするときには、新築や中古の住宅を購入するときとは異なる費用も多く、想定外の出費で予算を超えてしまうことも起こりがちですから、特に注意しなければなりません。
また、同じ費用であっても建築工事請負契約代金に含まれる場合と、別途支払いが必要な場合があり、依頼する相手先によって負担するタイミングも異なりますから、建築工事請負契約を締結する前に見積書や契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。
購入する土地の条件によって大きく左右される費用もありますのでお気付けください。
◆ 古家の解体費用/整地費用
古家付きで土地を購入したときには、当然ながらそれを解体しなければなりませんが、廃棄物処理費用の問題もあり、解体費用は意外と多くかかるものです。
また、隣接地の建物の状況によっては、こちらの解体工事(およびその後の新築工事)による影響の有無を調べるための「家屋調査費用」が必要になったり、解体する建物が鉄筋コンクリート造などの場合には相当な騒音を発生させることから、いくらかの「迷惑料」を近隣に支払わざるを得なくなったりするケースもあります。
なお、古家の解体工事費用を土地の売主が負担するのか、それとも買主が負担するのかといった決まりはなく、あくまでも売買契約での取り決めによります。売主に負担させる場合は、そのぶん売買価格が高くなることもあるでしょう。
解体工事に伴う廃棄物処理費用もかかるほか、古家にアスベストを含む建材が使われていたときには、その対策費用がかかる場合もあります。
◆ 測量費用
購入した土地に明確な測量図がない場合には、必ずしもやらなければならないわけではありませんが、これを機会にしっかりと測量をしておくほうがよいでしょう。
測量をする際には、土地の面積に応じて費用が決まるほか、測量を依頼する土地家屋調査士や測量士によっても手数料が異なります。また、隣地の承諾印を得るにあたり、いくらかの「ハンコ代」(決まった相場はありません)が必要になる場合もあります。
◆ 地積更正登記費用
実測によって得られた面積と登記された面積が異なる場合に、登記面積の修正(更正登記)を買主がするのであれば、その費用(土地家屋調査士報酬など)が必要です。
◆ 地盤調査/地質調査/地耐力調査費用
建物の建築工事そのものには欠陥や手抜きがなくても、敷地の地盤が弱かったり何らかの問題があったりすれば、不同沈下によって建物が傾くことにもなりかねません。
地盤の強度に合った適切な基礎工事をするためにも、地盤や地質、地耐力の調査はしっかりと実施してもらうようにするべきです。調査の結果で地盤改良工事が必要だとされれば、新たに数百万円の出費を強いられることもあります。
◆ 擁壁築造/改修費用
隣地との間に高低差があって、新たに擁壁を築造しなければならない場合や、すでにある擁壁の改修をしなければならない場合には、数百万円もの費用負担が必要となるケースもあります。さらに、隣地との敷地境界にあるフェンスやブロック塀が老朽化していて造り直す必要があるときにも、その費用負担を考慮しておかなければなりません。
◆ 住宅性能評価書取得費用
ハウスメーカーや工務店が住宅性能評価書を取得しない(請負契約の中に含まれていない)場合には、別途の負担でこれを取得することもあります。
◆ 長期優良住宅認定手数料
2009年6月4日にスタートした長期優良住宅の認定制度では、さまざまな税制上の特典なども用意されていますが、この認定を受けるためには自治体への手数料が必要です。建物の床面積、および登録住宅性能評価機関の審査を受けたかどうかによって、認定手数料の金額が異なります。
◆ 設計・監理料
ハウスメーカーや工務店に設計も任せた場合は建築工事請負金額の中に含まれますが、設計および工事監理を建築家などに依頼した場合は、建築費の10%~15%程度の費用が別途に必要です。ただし、その代わりに工事請負金額がある程度は安くなるでしょう。
◆ 建築確認申請費用
設計・監理料の場合と同様に、設計をハウスメーカーなどではなく建築家に依頼したときには、建築確認申請費用が請負金額に含まれず、別払いとなるケースも多いようです。
◆ 建築許認可手数料
敷地の前面が建築基準法による道路ではない場合における法43条のただし書き規定適用の許可申請をはじめ、敷地の状況によっては建築確認申請前の段階で何らかの許認可や審査を要することも多くあります。このようなときには数千円~数万円(自治体により異なります)の手数料が必要です。
◆ 地鎮祭費用
工事着工前には地鎮祭を執り行ないます。必ずしもやらなければならないわけではないものの、これから建てる家で平穏に暮らせることを祈願するためにも、ぜひ検討したいものです。
◆ 上棟式費用
地鎮祭と同様に、棟が上がった時点で上棟式(建前:たてまえ)をすることがあります。工事の安全を祈るだけではなく、近隣とのコミュニケーションを図るうえで、昔は必ず実施されていました。しかし、現在は職人さんへの心づけ程度で終わらせることが殆どです。
◆ 電柱移設費
敷地の前に電柱があって建物や車庫を配置するうえで邪魔になるときには、それを移設してもらうことができる場合もあります。移設が可能かどうか、その費用負担があるかどうかなど、個々のケースで異なります。
◆ 歩道の切り下げ工事費用
車庫を造ろうとする位置に歩道があり、その歩道と車道との間に段差があるときには、原則として歩道の切り下げ工事をしなければなりません。施工内容やそれぞれの状況によって負担費用は大きく異なります。
◆ 私道掘削承諾料
物件によっては、水道管、ガス管、下水道管などの埋設工事をやり直さなくてはならないときがあります。
敷地の前面が私道の場合には、工事内容に応じてそれぞれの所有者や共有者から掘削承諾書を取得しなければならないこともあり、その際に「承諾料」または「ハンコ代」としていくらかの金銭を支払うケースも少なくありません。(このような理由から私道の通行・掘削承諾は、自分が所有者になる前の売主の段階で取得してもらう事をお勧めします)
◆ 各種の一時金
新築一戸建て住宅の場合に、水道加入金(水道施設負担金)、その他契約に基づく費用などが必要になる場合もあります。
また、町内会や自治会の一時金として転入者から数十万円の金銭を(半ば強制的に)徴収するところも、全国の中にはいくつかあるようです。
◆ 住宅用家屋証明書取得費用
建物の登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書(専用住宅証明書)が必要となります。
◆ 住宅瑕疵担保履行法による保険料
「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、事業者に対する資力確保措置の義務付けが2009年10月1日にスタートしましたが、この費用(保険料または供託金)について国土交通省は、「住宅価格に転嫁することも可能」との指針を示しており、これらの費用負担を求められる場合もあります。(10~20万円程度)
◆ 引越し費用/家具などの購入費用
引越し業者へ支払う費用のほか、家具、調度品や家電製品などの購入費用も見込んでおかなければなりません。

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2×4工法の中古住宅26 Oct. 2018

耐震について

2×4工法は部分改修に適した工法とは言えないこと
2×4工法は、通常の木造住宅(在来工法と言われます)と違い、部分的な改修に適しておらず、希望するリフォームがそもそも実施できなかったり、実施するにも費用が多くかかってしまうことが考えられます。
このため、耐震診断の結果、基準を満たさず、耐震改修工事が必要となった場合、問題を改善するためにかなり広範囲な工事が必要と判断される可能性があります。

2×4工法は地震に強い工法と言われること
2×4工法は、耐震性能に優れた工法と言えます。耐震診断を実施すると、基準値を大幅に上回る結果になることも良くあります。
理由は後述しますが、築20年超えの2×4工法の住宅を取引する場合は、所有権移転までに耐震診断を実施しておかないと、耐震基準を満たしているという診断結果が得られても、住宅ローン減税の対象にできない、という状況に陥る恐れがあります。

2×4工法の中古住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
耐震診断で必要となる情報の多くは、壁・天井・床など仕上げ材で隠されています。新築時の情報がないと、正しく判断できず、評価を下げてしまう要因となります。新築時の図面がないということは、今後のリフォーム費用にも大きな影響を及ぼします。新築時の図面がない物件は、大きなハンデを負っている物件と判断できます。
2)リフォーム履歴
冒頭に記載したように、2×4工法のリフォームは、普通の木造住宅のリフォームとは異なる判断が必要です。ただし、お客様が希望すれば、性能度外視で工事をしてしまうリフォーム会社も存在するので、リフォーム履歴がある物件の場合は、工事の詳細を確認しましょう。特に間取り変更など、新築時から構造部に影響するリフォームを行ったことのある物件は要注意です。
【リフォーム履歴】
・いつ実施したか?
・なぜ実施したか?
・リフォームの内容
・リフォームを実施した事業者
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。雨漏れなどの劣化でも、部分的な改修が得意でないという特徴が出てしまいます。思った以上に改修費用がかかる可能性がありますので、雨漏れは見落とさないようにしたいです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は、室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。前述の外壁やコーキングの劣化が進行すると、室内に雨漏れという形で影響します。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。雨染みのある2×4工法の住宅は要注意です。思ったよりも改修費用がかかる恐れがあります。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態)床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
3)売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前に確認したいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)実施時期を決める
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
耐震診断を含めたインスペクションは、なるべく早いタイミングで実施した方が安心です。ただし、物件の条件によっては他の買主と競合することも考えられますので、取引状況を見ながらインスペクションの実施時期を判断します。これまでの過程で雨漏れがあるなど、改修工事が必要だろうと判断される事象が確認されていたら、不動産売買契約前にインスペクションを実施しておいた方が良いです。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
2×4工法の住宅は、通常の木造住宅のリフォームとは判断が異なります。希望するリフォームが実現できないこともあるので、リフォームを検討する場合は、リフォーム事業者選びを早めに行って、リフォーム会社とよく相談した方が良いです。(内見に同席してもらえるとより安心です)

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
下記は住宅ローン減税を適用するための方法となります。
2×4工法の住宅は、方法1に該当する可能性が高いので、売買契約を優先した場合でも、売買契約締結後速やかに耐震診断を行います。※診断の結果、基準を下回る結果と判定される2×4工法の住宅は、構造的な問題を抱えている可能性が高く、購入するべき物件でないと判断されることもあるので、やはり、不動産売買契約前のインスペクション実施が良いと思います。
方法1、所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2、所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3、所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
所有権移転前にリフォーム工事を行うのは現実的でないため、普通の木造住宅の場合は方法3が多いのですが、方法3は耐震改修工事が前提となります。2×4工法の住宅は耐震改修工事が不要と判断される可能性が高く、工事が不要な場合は、所有権移転までに証明書が必要となるため、在来工法と同じ判断をしてはいけません。※耐震診断は所有権移転後の実施でも良いのですが、所有権移転後の耐震診断で基準を満たすと判断された場合、本来行うべきだった方法1を行わなかったことになり、住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

〇まとめ

2×4工法の住宅は耐震について判断基準が異なります。
詳しくない仲介会社が多いので、気に入った物件が2×4工法の住宅だった場合は、早めに耐震性をテーマとした相談を行い、仲介会社から適切な情報が得られない場合は、その仲介会社で取引を進めるべきではないと思います。

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築20年超えの木造住宅24 Oct. 2018

築20年超えの木造住宅の内見

内見前に確認したいこと
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
4)耐震改修済みかどうか
<解説>
1)新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
新築時の平面図には筋交いという構造材の位置が記載されています。耐震診断は非破壊検査になるので、図面がない場合は筋交いの特定が困難になります。図面がない場合の耐震診断では、筋交いがないものとして評価されるので、著しく評価が下がってしまいます。言い換えると、図面のない物件は、耐震改修にお金がかかる物件ということです。
2)リフォーム履歴(特に増築の有無)
リフォーム履歴は重要です。これまでに実施したリフォームの内容を把握しておく必要があります。もしこれまでまったくリフォームを行っていない物件だとしたら、劣化改修のためにある程度予算を割く必要があります。また、リフォーム履歴があっても、外壁・屋根など防水に関するリフォームが実施されていない場合も改修費用がかかる可能性が高いです。
特に注意したいのが増築です。
増築された方法によっては、性能評価がまったく行えない状況も考えられます。(木造住宅に鉄骨を使用した、中2階を作ったなど)こういった物件はそもそも検討に値しません。事前に増築の有無を確認しましょう。
3)雨漏れなど劣化が発生していないか
ある程度年数が経過すると建物は劣化します。雨漏れの有無は建築に詳しくなくても確認できますので、水に関する事故がこれまで発生していないか確認しましょう。
4)耐震改修済みかどうか
これまでに耐震診断や耐震改修を実施したことがあるか確認します。(実施されているケースは少ないと思います) 耐震改修済みの場合は、どのような工事を行ったのか、設計書や施工履歴などの文書が残っているか確認しましょう。履歴が確認できない場合、過去に実施された耐震改修工事は、その工事を行った事業者しか評価できません。少し前に悪徳リフォーム事業者の問題もあり、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの改修工事が行われていないことも考えられます。いずれにせよ耐震改修済みの物件は要注意です。
物件の検討が進んでからこれらの問題が発覚すると、一気に「振り出しに戻る」ことも考えられるので、早めに仕分けしておきたいところです。

内見時に確認したいこと
1)外壁、基礎にひび割れがないか
2)雨漏れがないか
3)床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。
<解説>
1)外壁、基礎にひび割れがないか
内見時には屋内の確認が中心だと思いますが、外周もぐるっと一回り確認した方が良いです。外壁がモルタル(塗り壁)の場合は、ひび割れがないか確認します。基礎にひびがないかも確認しましょう。また、サイディングの目地や開口部周りのコーキングもひび割れがないか確認しましょう。
2)雨漏れがないか
雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。
3)床下、小屋裏の点検口があるか
台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。(リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります)小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。(べニアを載せているだけの状態) 床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
※売主へのヒアリング
仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

不動産売買契約前に実施したいこと

契約前にしたいこと
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
<解説>
1)インスペクション(耐震診断と瑕疵保険検査)
不動産売買契約と耐震や瑕疵保険は直接の関係がありません。したがって、不動産売買契約締結後にインスペクションを実施して、万が一想定以上の改修費用が必要であると判明したとしてもそのことを理由に不動産売買契約を白紙撤回することはできません。築20年超えの木造住宅は何らかの改修工事が必要と判断される可能性が高いです。不動産売買契約までに改修費用を確認しておかないと、予算内に収まるかどうか判断できず、安心して取引を進めることができません。その物件の取引状況(他に買いたい人がいるかどうか)にもよりますが、築20年超えの木造住宅は、インスペクションの実施を優先した方が良いと思います。
2)リフォーム見積り(リフォーム事業者の選定)
リフォーム事業者の選定も早めに行った方が良いです。築20年超えの木造住宅の取引では、建築士によるインスペクションや証明書発行が必要となるため、耐震や瑕疵保険の対応が可能なリフォーム会社を選ぶ必要があります。通常のリフォームのように、価格だけで事業者選びを行うことができないので、ご注意ください。不動産売買契約後はかなりスケジュールがタイトになるので、ゆっくりリフォーム内容や事業者を選ぶ時間がありません。リフォームをじっくり検討されたい方は、物件を選んでいる段階でリフォーム事業者の選定も進めておく必要があります。

不動産売買契約にあたって確認しておくべきこと
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
<解説>
1)住宅ローン減税を適用する方法を決める
築20年超えの木造住宅は、下記のいずれかの方法をとらないと住宅ローン減税の対象になりません。いずれも申し込めばすぐに実現するものではなく、相応に時間のかかる手続きになるので、不動産売買契約にあたって、予め後工程の動きを決めておく必要があります。
方法1 所有権移転前に耐震基準適合証明書を取得する(現実的ではありません)
方法2 所有権移転前に瑕疵保険検査基準に合格し、既存住宅売買瑕疵保険に加入する(こちらも現実的ではありません)
方法3 所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得する
多くの場合、方法3になります。
耐震診断をいつ実施するのか、改修費用は予算に収まるのか、所有権移転までに仮申請が必要だが手続きは大丈夫か、新住所登記を行ってはいけないことを仲介会社や金融機関は理解しているか、など確認事項がたくさんあります。これらのことを後回し(不動産売買契約後)にすると、経過した日数分、手続きが間に合わないリスクが増えていきます。
2)住宅ローン減税を適用するために必要な方法の具体的なスケジュールを確認する
不動産売買契約を締結するということは、引き渡し日(所有権移転日)も決まるということです。住宅ローン減税をはじめ、様々な制度は所有権移転日がキーとなります。従って、利用したい制度がある場合は、予め手続きに必要なスケジュールを確認して、その上で引き渡し日を決定する必要があります。
例えば、方法2の瑕疵保険ですが、築20年超えの物件で検査をしてそのまま合格する確率は低いのですが、数年前にリフォーム済みなど、物件の状況によってはそのまま瑕疵保険に加入できるケースもあります。瑕疵保険は加入の手続きに時間がかかります。場合によっては1か月以上必要なことも考えられます。加入手続き完了後に付保証明書という書類が発行されるのですが、不動産売買契約前にこの付保証明書がどれくらいのスケジュールで発行されるのかを確認しておかないと、方法2が利用できないという事態に陥るリスクがあります。

〇まとめ

築20年超えの木造住宅を安心・安全に取引するには『改修費用』が必要です。
たまたま条件が良くて、結果的に改修費用が必要なかった、というのは問題ありません。ただし、思った以上に改修費用がかかることが後でわかって、予算をオーバーしてしまったため必要な改修工事が実施できないという事態が最悪のケースになります。
しつこいようですが、築20年超えの木造住宅の場合は『改修工事』を前提に取引を進めます。
『改修工事』が前提であれば、いくらかかるのか当然気になりますし、改修費用を算定するにはインスペクションが必要になるので、インスペクションの対応が遅くなることも考えにくいです。
この改修工事の考え方が他の状況(築浅やマンション)とは異なりますので、ご注意いただきたい点になります。

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手付金と頭金19 Oct. 2018

頭金って手付金のこと?

頭金とは、
住宅を購入する際に、住宅ローン以外で、購入予定の物件金額の一部を現金で支払うためのお金です。
手付金とは、
手付金とは、不動産の売買契約を行う時に準備するお金で、お互いに契約をキャンセルさせないためのお金です。

家を買う時には、よく頭金という言葉ができてきます。
多くの方が「家を買う時に、自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。
これは間違ってはいませんが、よく勘違いをされてしまうことがあるので、簡単に説明をします。

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。
不動産の売買契約の時には、手付金と仲介手数料の半金を現金で支払います。
4,000万円の物件であれば、手付金は200~400万円くらい、仲介手数料半金は約70万円です。
頭金500万円のうち、470万円(400万+70万)を売買契約の時に使ってしまい、残りの現金は30万円しかありません!!
契約前に、不動産業者の担当者から「物件購入費用以外の諸費用は、物件価格の7%(約300万円)くらいです。通常は現金でご用意ください」と説明されていた...“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない...”
少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円-70万円で230万円が残りの諸経費...「やっぱり200万円足りない!?」

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

取引をわかりやすく

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見て、わかりやすく説明します。
頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにします。
さて、手付金は頭金で払うものでしょうか?
答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。
頭金とは、物件を購入のために要する費用全体「物件価格+諸費用+リフォーム(中古住宅の場合)」に対して、自己資金をいくらいれるかということです。逆に言いますと、いくらぐらいの住宅ローンを組むのか。

例えば、下記のケースでご説明します。
≪購入費用≫
売買価格:4,000万円
諸費用300万円
リフォーム0円
※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。
※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。
≪契約条件≫
手付金200万円
≪資金の調達方法≫
住宅ローン:3,900万円
自己資金:400万円(=口座残高400万円)
売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。
残金決済時に住宅ローン3,900万円(※2)が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円が余ります。
もともと、口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。
残金決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。
これで、頭金400万円を使ったということになります。

まとめ

資金計画表は、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、そのお金が「どのタイミングで、いくら必要になるのか」などが、時系列に落とし込んだものを作成してもらいましょう。
特に、「中古住宅を買ってリフォームしたい」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。
まさに、勘定あって銭足らずという状態です。
そんなことが起きないように、資金計画全体の相談もワンストップで引き受けてもらえる不動産業者を探しましょう。

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山梨県、中古住宅取引数03 Sep. 2018

中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の取引数

山梨県内の国中地域の主要エリアにおいて、昨年一年間(2017/9/1~2018/8/31)で、何件くらいの中古住宅が取引されたのか?を調べてみました。
調べたデータは、東日本不動産取引流通機構の取引データから、成約件数を価格帯で拾いました。

甲府市

甲府市人口198,992人
以下、
・価格帯:成約件数
・~100万円:1件
・100万円~500万円:8件
・500万円~1,000万円:9件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:11件
・2,000万円~2,500万円:8件
・2,500万円~3,000万円:3件
・3,000万円~:4件
合計:53 件

甲斐市

甲斐市人口73,807人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:5件
・500万円~1,000万円:5件
・1,000万円~1,500万円:9件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円: 3件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:24件

南アルプス市

南アルプス市人口72,635人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:3件
・500万円~1,000万円:4件
・1,000万円~1,500万円:8件
・1,500万円~2,000万円:2件
・2,000万円~2,500万円:0件
・2,500万円~3,000万円:1件
・3,000万円~:0件
合計:18件

笛吹市

笛吹市人口70,529人
・~100万円:0件
・100万円~500万円:0件
・500万円~1,000万円:2件
・1,000万円~1,500万円:6件
・1,500万円~2,000万円:6件
・2,000万円~2,500万円:2件
・2,500万円~3,000万円:0件
・3,000万円~:0件
合計:16件

まとめ

山梨県全体での、一年間の中古住宅(分譲マンションを除いた戸建て住宅)の成約件数は178件です。
成約件数の多さ少なさよりも、空き家率が全国№1の山梨県において、売れ筋は1,000万円~1,500万円の価格帯です。その次が500万円~1,000万円となっています。
中古住宅の購入を検討するうえでの参考にしてください。

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中古住宅検討時のリフォーム予算23 Aug. 2018

資金計画

中古住宅を検討する場合に頭を悩ませるのが、物件が決まるまでリフォーム費用が具体的にならないことです。
安心して、不動産の取引を進めるためには資金計画が重要です。
今回は中古住宅のリフォームも含めた資金計画についてご説明いたします。

中古住宅購入には何らかのリフォームが必要だと想定

中古住宅購入の場合は、資金計画の段階で、物件代金だけでなく、ある程度のリフォーム費用も想定しておくことが必要です。
それでは、リフォーム予算はどの程度を想定すればよいのでしょうか。
購入希望物件が具体的でない段階では、工事内容を積み上げて計算する積算方法ではリフォーム費用を想定することはできません。そこで、資金計画の段階では、平均的なリフォーム金額を参考に、リフォーム予算を多めに想定しておくことをお勧めいたします。

想定しておくリフォーム予算

想定しておくリフォーム予算=平均リフォーム金額±200万円の範囲で想定。
一戸建ての平均リフォーム費用は約600万円
分譲マンションの平均リフォーム費用は約350万円
※上記金額は、ユナイトが加盟する全国展開のリニュアル仲介において、実際の取引での平均値です。
平均リフォーム予算とは、キッチン・お風呂など水廻りの住宅設備を交換して、クロスの貼り替えなどの内装工事を行うものを指します。
資金計画の段階で「なるべくリフォーム費用を節約したい(使える設備はなるべく活かし、内装程度にとどめる)」という方は、
-200万円で想定してください。
「せっかくだから積極的にリフォームをしたい」という方は、+200万円で想定してください。

借入可能限度額を知ること

まずは金融機関の事前審査を利用しましょう。
資金計画で重要なのが、収入に対していくらまで住宅ローンを組むことができるかの借入可能限度額を正確に把握しておくことです。
借入可能限度額からリフォーム予算を引いた額を取引上限とすることで「物件は気に入ったもののリフォーム資金が足りない!」というような事態を未然に防ぐことができます。

月々のローン返済金額などから、購入希望金額を目安として住宅購入を考えて進める方がいらっしゃいますが、実際の取引では「当初思っていたよりも高い物件を買ってしまった」というような方が多くおります。
リフォーム費用も、物件が決まるまで確定しないので中古住宅の取引では、『借入可能限度額』を超えないことを確認しながら物件探しをすることが大切なのです。

物件購入の流れ

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中古住宅でも住宅ローン減税をあきらめない04 Jul. 2018

築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』を受けるには

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。
しかし、住宅ローン減税には『築後年数』の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。なぜならば『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書の取得です。
耐震基準適合証明書付きの住宅、つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

以下の3つの方法のうち、いずれかを実施すれば住宅ローン控除が使えます。
【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する
【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する
【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

築年数が古い木造住宅でも、耐震改修工事を行うことで、末長く安心して暮らすことができます。

中古住宅でローン減税を受ける

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木造住宅の耐震補強01 Jul. 2018

耐震診断ができる木造住宅とは

耐震診断ができる木造住宅とは、木造在来工法・2×4工法の戸建住宅です。
※旧耐震基準の木造住宅も対象です。※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。※プレハブ工法の住宅(型式認定)は対象外です。ご了承ください。

耐震診断を行う

予備調査:設計図面や増改築の有無の確認を行います。
現地調査:現地にて建物の現況を調査します。
耐震性能の評価:耐震診断を行い、住宅の耐震性能を評価します。耐震性能を示す評点が1.0未満の場合には、耐震改修を行う必要があります。

耐震改修計画/設計/見積

耐震改修計画:耐震改修後に求める評点のレベルをどのくらいに設定するのか?などの工事内容や効果について確認ができます。
耐震改修設計:改修箇所の平面図や写真などで確認ができます。
耐震改修工事の見積:算出された耐震改修費用が確認できます。

耐震改修費用ってどれくらい?

100万円~150万円の工事が最も多く、助成金制度を利用すれば自己負担も少なく済みます。

耐震改修費用の概算計算

部位ごとの耐震改修費用の目安

上記内容は、日本建築防協会HPの耐震支援ポータルサイトより抜粋。

>建築防災協会HP

耐震補強工事とは、
住宅ローン控除や補助金を受けるための物と考えるのではなく、大切な人や動物の『命を守る』ための工事ということを忘れないでください。

ユナイトの調査業務

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山梨、土地探しのポイント その228 Apr. 2018

住宅用の土地(更地)

更地とは、建物が何も立っていない土地のことを指します。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。
開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

土地購入サポート

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