ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

住宅リフォームガイドブック09 Nov. 2019

「住宅リフォームガイドブック」のご紹介

住宅リフォーム推進協議会で纏められてた「住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)」をご紹介します。
「中古住宅を購入してリフォームをされる方」「ご自宅のリフォームをされる方」にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。
少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。
この本の内容は「住宅購入後に知りました?!」や「リフォーム前に知りたかった?!」「リフォームを行い減税を受けたい?!」などのような、知らないことで損することが無いように、一般の方が分かりやすくリフォームについて知識を得られる内容です。
ご興味のある方はぜひ、一度ご確認することをお勧めします。
※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページで確認をお願いします。
※補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。
※住宅購入時に使えるものと使えないものがありますので、事前にご確認をお願いします。

>住宅リフォーム推進協議会のホームページ
>住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)の冊子

住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)は冒頭マンガで始まる内容となっています。
消費者には非常に分かり易いものです。
また一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。
各制度の諸条件として、
①耐震化
②バリアフリー化
③省エネルギー化
④環境対策
⑤防災対策
⑥その他
となっています。
支援方法は、
①補助
②融資
③利子補給
④専門家等派遣
⑤その他
となっています。
※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をお勧めします。

>地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト(令和元年度版)

まとめ

不動産購入の際には、リフォーム前の物件をご覧になられると「本当に綺麗になるか?」また「最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのか?」が気になると思います。
そのような時には『住宅リフォームガイドブック(令和元年度版)』をご覧いただき、少しでも「お得にリフォームが出来るかどうか」をご判断いただければ幸いです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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親からの住宅資金援助14 Sep. 2019

住宅資金の贈与税

住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様がいます。
通常は、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は、この住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか?
この特例は「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまでも「住宅を新たに取得するための資金援助」に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度は、かなり人気がある制度です。

▼この制度の主な条件は次の通りです。
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること。
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属。
というのがこの特例の条件です。
したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。

注意点1、贈与税が0円でも必ず申告が必要

住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
もしも申告しなかった場合には、特例を受けることができません。
400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月1日から3月15日までです。
毎年この期限を過ぎてから「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか?」という相談を受けますが、この制度の恐い所は「申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれない」ということです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要!」と覚えるようにしてください。

注意点2、資金援助したのなんて黙っていればわからない?

住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて「黙っていれば誰もわからないでしょ?」とお思いの方、そのお考えは大変に危険です。
はっきり言いますが、プロが見ればすぐにわかります。
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破られます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントとなるのは抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。
抵当権の設定なしに不動産を購入した場合や購入金額と借入金額の差(自己資金)が大きい場合は、その資金をどのようにして手立てをしたかが疑われます。
自己資金を貯蓄した場合でも、年齢や職種、生活状況を勘案され、貯蓄が可能な金額なのか?がある程度推察されます。

まとめ

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、とても良い制度です。
どんどん利用していただくことをお勧めしています。
ただし注意点としては、まず申告は必ず必要になること。
納税がでなくても翌年3月15日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。
つまり810万円まで非課税です。

 

≪詳細な適用条件≫
―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【受贈者の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属)であること。
(注) 配偶者の父母(又は祖父母)は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと(一定の場合を除きます。)。

(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。

(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること(受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。)。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。

(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。

―――――――――――――――――――――――――――――――――
▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
―――――――――――――――――――――――――――――――――
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

(1) 新築又は取得の場合の要件(住宅用の家屋の登記簿上の面積要件)
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。

(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
(イ) 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(ロ) 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ハ) 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

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地面師09 Aug. 2019

不動産屋のイメージ

「不動産屋」と聞いて、あまり良くないイメージを持つ方も、少なからずおられると思います。
「土地を転がしてぼろ儲け」しているとか「欠陥住宅を騙して買わせる」などのイメージを思い浮かべてしまう方もいます。
しかし、そのような不誠実な仕事をしている事業者は、実際にはほとんどいないのが事実です。
ではなぜ「悪いイメージ」があるのでしょうか?
それは、その損害額の大きさが飛び抜けているので、悪いイメージも強烈になってしまうからではないのでしょうか。
また一方では、不動産取引においては、本物の犯罪者が少なからず存在します。
それが「地面師」と呼ばれる不動産詐欺のプロフェッショナルです。

土地所有者の「なりすまし」

不動産詐欺の一番の手口は「土地所有者へのなりすまし」です。
2017年に発生した、約70億円にものぼる不動産詐欺事件は大きなニュースとなりました。
巨大企業である積水ハウスが騙されたので覚えている方もおおいと思います。
詐欺師は、都心の一等地の所有者になりすまし、買主から売買代金約70億円をだまし取ったのです。
免許証や印鑑証明書も精巧に偽造していたとの報道がありました。

では、なぜ不動産が詐欺の対象となるのか?
こうした詐欺事件に不動産取引が用いられる理由としては、その高額な取引金額があります。
1件の取引で詐欺が成功した場合の儲けが大きいため、詐欺のネタに利用されてしまいます。
もう一つの理由が「モノの受け渡しがない」ことです。
例えば、高価な宝飾品や美術品などの取引の場合、取引するためにはその「物」自体を買い手に手渡さないといけません。
しかし土地取引の場合「あの土地は私のものです」と言い張れば、所有者として取引ができてしまいます。
権利証や印鑑証明書、免許証などで「間接的に」所有者であることを証明するだけなのです。
このような不動産取引の特性が、詐欺の対象として狙われる理由になっています。

安全な不動産取引のために

一部の不動産取引においては、このような取引リスクが潜在していることになりますが、一般的なお住まいの取引、いわゆる中古住宅などにおいては、このような心配はありません。
売主様から「鍵を借りて」又は「立ち会って」室内を見学させてもらうことになります。
この時点で、なりすましのリスクはほぼ解消されます。
また取引条件を確認する際に、周辺環境や管理費・修繕積立金の状況、リフォームの履歴や生活環境などのヒアリングを行うと思います。
このような「所有者でなければわからない話」をしていくプロセスがあるので、売主が偽物である可能性はほぼ皆無ということになるのです。

しかし、気を付けなければならないのは「更地」の売買です。
「更地」で「相場より安い」販売価格が提示され「売主が急いでいる」となったら、だいぶ慎重な判断が求められます。
不動産取引において、理由もなく安い物件というものは存在しません。
安い物件には、安いだけの理由が必ずあります。

まとめ

不動産の購入は、人生でも最も高額な買い物になるケースがあります。
その成否はライフプランに大きな影響を与えてしまう可能性があります。
不動産購入には、ぜひ信頼できる「不動産のプロフェッショナルによるカウンセリング」を受けるように致しましょう。

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土地価格の相場を知る方法29 Apr. 2019

地価の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。
そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた「地価公示」制度があります。
今回はその「地価公示」制度と「相続税路線価」から土地のおよその相場を調べる方法をご紹介します。

「公示地価」・「基準地価」を参考にする

「公示地価」とは、国土交通省が毎年3月下旬ごろ発表する、その年の1月1日現在の標準地の価格のことを指します。
公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」で単価(円/平方メートル)で表示で表示されます。
「基準地価」とは、都道府県が毎年9月下旬ごろに発表する、その年の7月1日現在の地価を指し、公示地価を補うものになります。
検討している地域周辺の標準地の「公示地価」や「基準地価」から、その地域における地価の相場を知ることができます。
公示地価や基準地価は、国土交通省のHPなどで誰でも簡単に調べることができます。

>【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】

ただし、公示地価は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、あくまでも「標準地」の価格であり、実際に調べたい場所の地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別要因により大きく変化するため、公示地価はあくまで目安として考える必要があります。

「相続税路線価」を参考にする

路線価は国税庁が相続税などの課税のため、国税局長が都市部の道路ごとに決定した土地の単価のことです。
その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。路線価図は、国税庁のホームページから閲覧できます。

>【路線価図】

路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ているため、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。
路線価は公示価格のおおむね80%が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻すことで「その土地のおおよその相場」を判断することができます。

最終的には、専門家に相談する

公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差が生じてしまいます。
検討中の土地価格について、より詳細な価格について知りたい場合は、不動産業者に相談する必要があります。
販売価格の妥当性に関する情報提供も、きちんと行ってくれる不動産業者(特に仲介をメインで扱う会社)にご相談ください。

 
 

土地の購入サポート

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土地を購入して家を建てる場合25 Nov. 2018

土地を先に購入して家を建てる場合、どのような費用がかかるのかを整理してみました。
想定外の出費によって資金計画が大きく狂ったり、建物の建築費用を大幅に削らざるを得なくなったりすることがないように、どのような費用がかかるのかについてあらかじめ把握しておきましょう。

土地の購入

土地を購入し家を建てる際には、まず土地の購入をします。
土地のみの購入の際でも、土地の売買代金だけではなく、さまざまな費用が必要となってきます。
一般的には、土地売買価格の5%程度の費用がかかるといわれていますが、それぞれの土地の条件によって大きく異なるものもあり、一概に費用がいくらとはいえません。
今回は、以下の順にて説明していきます。
① 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用
② 土地購入時にかかる「税金」について
③ 建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

 土地の購入にあたって土地の購入代金以外にかかる費用

◆ 媒介手数料(媒介報酬)
不動産会社の媒介によって土地を購入する時には、媒介手数料が必要です。
媒介手数料の上限額は「土地価格×3.24%+64,800円」(消費税率8%の場合)で計算することができます。
◆ 司法書士報酬
登記申請手続きを司法書士に代行してもらうための報酬で、登録免許税(登記に対する税金)とは別にかかる費用です。
土地の所有権移転登記およびローンを借りて抵当権設定登記をするときに必要です。
◆ 土地家屋調査士報酬
土地の確定測量や現況測量、分筆、合筆などをするときに、土地家屋調査士(または測量士)への報酬が必要となります。大方は売却する売主様が負担していることが多い。
◆土地購入ローンの申し込み、借り入れに伴う費用
(つなぎ融資を利用する場合の金利)
ローンの保証料、事務手数料、融資手数料などは申し込みをする金融機関によって異なるため、事前によく確認しておくことが必要です。
申し込みにあたり給与所得者の場合は課税証明書、自営業者は納税証明書(その1、その2)を求められる場合があり、その取得費用もかかります。
つなぎ融資の利用が必要な場合には、借り入れ期間に応じてそれなりの金利がかかりますから、建築の予定と合わせて事前に試算しておくようにします。
◆ 各種の清算金
(固定資産税や都市計画税、土地の権利が借地権の場合における地代、私道負担金、町内会費などを、引き渡し日を境として日割り(または月割り)で清算します。)
◆ 住民票/印鑑証明書取得費用
住宅ローンの申し込みや登記申請の際に必要となります。
◆ 実印作製費用
ローンの手続き(抵当権設定の手続きを含む)をする際には実印が必要ですから、もし実印として使える印鑑がなければ、あらかじめ作製しておくことが必要です。
◆ 登記事項証明書代
登記完了後の登記事項証明書などを受け取るため、通常は司法書士へ報酬と併せて支払います。
◆ 振込手数料/預手発行手数料
売買契約の残代金は金額が大きいために、現金ではなく「預金小切手」(預手:よて)もしくは振り込みにより支払うことが大半です。
土地購入にかかる「税金」のあらまし
土地を購入したときや注文住宅を建てたときには、いくつかの税金の負担が必要です。想定外の出費で資金計画が狂わないように事前のチェックが欠かせません。

土地購入時にかかる「税金」について

◆ 登録免許税 (国税)
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記(新築)、ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。個人の住宅や土地には軽減税率や特例税率が適用されることもあります。
◆ 不動産取得税 (都道府県税)
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内(自治体により異なります)に、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所などへ申告書を提出することが原則です。
これらの軽減措置は住宅を建てることが前提であり、土地を購入した後に更地の状態で何年もそのままにしておくようなときには適用されないものです。
また、課税される場合には、一連の取引が終わりしばらく経ってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。(自治体により異なりますが、3か月~6か月後ぐらいが多い)
◆ 印紙税 (国税)
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)などには印紙税が課税されます。売買金額や請負金額、借り入れ金額によって税額は異なります。
◆ 消費税
建物の建築工事請負代金や、媒介業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)には消費税が課税されます。

建築工事に伴う費用の種類と、それぞれの概要等

土地を購入して、ハウスメーカーや工務店で家を建てようとするときには、新築や中古の住宅を購入するときとは異なる費用も多く、想定外の出費で予算を超えてしまうことも起こりがちですから、特に注意しなければなりません。
また、同じ費用であっても建築工事請負契約代金に含まれる場合と、別途支払いが必要な場合があり、依頼する相手先によって負担するタイミングも異なりますから、建築工事請負契約を締結する前に見積書や契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。
購入する土地の条件によって大きく左右される費用もありますのでお気付けください。
◆ 古家の解体費用/整地費用
古家付きで土地を購入したときには、当然ながらそれを解体しなければなりませんが、廃棄物処理費用の問題もあり、解体費用は意外と多くかかるものです。
また、隣接地の建物の状況によっては、こちらの解体工事(およびその後の新築工事)による影響の有無を調べるための「家屋調査費用」が必要になったり、解体する建物が鉄筋コンクリート造などの場合には相当な騒音を発生させることから、いくらかの「迷惑料」を近隣に支払わざるを得なくなったりするケースもあります。
なお、古家の解体工事費用を土地の売主が負担するのか、それとも買主が負担するのかといった決まりはなく、あくまでも売買契約での取り決めによります。売主に負担させる場合は、そのぶん売買価格が高くなることもあるでしょう。
解体工事に伴う廃棄物処理費用もかかるほか、古家にアスベストを含む建材が使われていたときには、その対策費用がかかる場合もあります。
◆ 測量費用
購入した土地に明確な測量図がない場合には、必ずしもやらなければならないわけではありませんが、これを機会にしっかりと測量をしておくほうがよいでしょう。
測量をする際には、土地の面積に応じて費用が決まるほか、測量を依頼する土地家屋調査士や測量士によっても手数料が異なります。また、隣地の承諾印を得るにあたり、いくらかの「ハンコ代」(決まった相場はありません)が必要になる場合もあります。
◆ 地積更正登記費用
実測によって得られた面積と登記された面積が異なる場合に、登記面積の修正(更正登記)を買主がするのであれば、その費用(土地家屋調査士報酬など)が必要です。
◆ 地盤調査/地質調査/地耐力調査費用
建物の建築工事そのものには欠陥や手抜きがなくても、敷地の地盤が弱かったり何らかの問題があったりすれば、不同沈下によって建物が傾くことにもなりかねません。
地盤の強度に合った適切な基礎工事をするためにも、地盤や地質、地耐力の調査はしっかりと実施してもらうようにするべきです。調査の結果で地盤改良工事が必要だとされれば、新たに数百万円の出費を強いられることもあります。
◆ 擁壁築造/改修費用
隣地との間に高低差があって、新たに擁壁を築造しなければならない場合や、すでにある擁壁の改修をしなければならない場合には、数百万円もの費用負担が必要となるケースもあります。さらに、隣地との敷地境界にあるフェンスやブロック塀が老朽化していて造り直す必要があるときにも、その費用負担を考慮しておかなければなりません。
◆ 住宅性能評価書取得費用
ハウスメーカーや工務店が住宅性能評価書を取得しない(請負契約の中に含まれていない)場合には、別途の負担でこれを取得することもあります。
◆ 長期優良住宅認定手数料
2009年6月4日にスタートした長期優良住宅の認定制度では、さまざまな税制上の特典なども用意されていますが、この認定を受けるためには自治体への手数料が必要です。建物の床面積、および登録住宅性能評価機関の審査を受けたかどうかによって、認定手数料の金額が異なります。
◆ 設計・監理料
ハウスメーカーや工務店に設計も任せた場合は建築工事請負金額の中に含まれますが、設計および工事監理を建築家などに依頼した場合は、建築費の10%~15%程度の費用が別途に必要です。ただし、その代わりに工事請負金額がある程度は安くなるでしょう。
◆ 建築確認申請費用
設計・監理料の場合と同様に、設計をハウスメーカーなどではなく建築家に依頼したときには、建築確認申請費用が請負金額に含まれず、別払いとなるケースも多いようです。
◆ 建築許認可手数料
敷地の前面が建築基準法による道路ではない場合における法43条のただし書き規定適用の許可申請をはじめ、敷地の状況によっては建築確認申請前の段階で何らかの許認可や審査を要することも多くあります。このようなときには数千円~数万円(自治体により異なります)の手数料が必要です。
◆ 地鎮祭費用
工事着工前には地鎮祭を執り行ないます。必ずしもやらなければならないわけではないものの、これから建てる家で平穏に暮らせることを祈願するためにも、ぜひ検討したいものです。
◆ 上棟式費用
地鎮祭と同様に、棟が上がった時点で上棟式(建前:たてまえ)をすることがあります。工事の安全を祈るだけではなく、近隣とのコミュニケーションを図るうえで、昔は必ず実施されていました。しかし、現在は職人さんへの心づけ程度で終わらせることが殆どです。
◆ 電柱移設費
敷地の前に電柱があって建物や車庫を配置するうえで邪魔になるときには、それを移設してもらうことができる場合もあります。移設が可能かどうか、その費用負担があるかどうかなど、個々のケースで異なります。
◆ 歩道の切り下げ工事費用
車庫を造ろうとする位置に歩道があり、その歩道と車道との間に段差があるときには、原則として歩道の切り下げ工事をしなければなりません。施工内容やそれぞれの状況によって負担費用は大きく異なります。
◆ 私道掘削承諾料
物件によっては、水道管、ガス管、下水道管などの埋設工事をやり直さなくてはならないときがあります。
敷地の前面が私道の場合には、工事内容に応じてそれぞれの所有者や共有者から掘削承諾書を取得しなければならないこともあり、その際に「承諾料」または「ハンコ代」としていくらかの金銭を支払うケースも少なくありません。(このような理由から私道の通行・掘削承諾は、自分が所有者になる前の売主の段階で取得してもらう事をお勧めします)
◆ 各種の一時金
新築一戸建て住宅の場合に、水道加入金(水道施設負担金)、その他契約に基づく費用などが必要になる場合もあります。
また、町内会や自治会の一時金として転入者から数十万円の金銭を(半ば強制的に)徴収するところも、全国の中にはいくつかあるようです。
◆ 住宅用家屋証明書取得費用
建物の登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書(専用住宅証明書)が必要となります。
◆ 住宅瑕疵担保履行法による保険料
「住宅瑕疵担保履行法」に基づき、事業者に対する資力確保措置の義務付けが2009年10月1日にスタートしましたが、この費用(保険料または供託金)について国土交通省は、「住宅価格に転嫁することも可能」との指針を示しており、これらの費用負担を求められる場合もあります。(10~20万円程度)
◆ 引越し費用/家具などの購入費用
引越し業者へ支払う費用のほか、家具、調度品や家電製品などの購入費用も見込んでおかなければなりません。

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将来に渡り人が集まり続ける街選び26 Jul. 2018

街選び

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では『家余り』が深刻な社会問題になりつつあります。
住宅購入は街選びです。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない『負』動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する『広域立地と狭域立地』

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を、不動産の流動性と言います。
住宅で言うと、将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい『現金化しやすい』物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない『負』動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は『立地』です。
立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。
広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地⇒いわゆる『街力』と、狭域立地⇒いわゆる駅からの距離で決まります。

山梨県の場合

山梨県は地方都市のため、上記のような三大都市圏と同じ街選びで解決できるものではありません。
現状を踏まえて、将来を見て予測することが必要です。

甲府市は、大学などの施設があり若年層の割合が多く、理想的な人口構成になっています。
この若年層の方々が、都会とは違った地方都市に魅力を感じ、甲府に居住することになれば将来の見通しは明るいと感じます。
ただし現状の甲府市エリアでは、郊外の平坦なエリアに新規の分譲地が増えています。
これは旧居住区エリアが建て替えや再開発で活性化するのではなく、郊外の平坦なエリアで車の利便性を主体に考えた大型商業施設がつくられ、その商業施設の近隣エリアに新規居住エリアが広がっています。
これは小さなベッドタウン化であり、このような小さなベッドタウン化では、人口減少の場合に過疎化になる可能性が非常に高いと考えられます。
なぜならば、子育てや通勤や買い物などの『便利さ』に重点を置いただけのエリアなので、子育てが一段落した後では魅力が極端に低くなるからです。

エリアとして何かしらの魅力がある街。
それは長い伝統や歴史などがそのエリアの存在し、その伝統や歴史に触れることでエリアへの帰属意識が高まる。その上で公共交通機関や主要バス路線から近いエリア、そのようなエリアが、これから人が集まり続ける街になるのではないでしょうか。

山梨県、エリアの特性

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山梨、買ってはいけない不動産06 Jul. 2018

甲府市の人口構成

甲府市は、大学が多く立地する土地柄を反映して若い世代が比較的多い都市となっています。
これは地方都市の中では、年齢構成のバランスが良い都市と言えます。
※下の図は2010年時点の人口ピラミッド

居住エリアの推移

甲府市は、市全体では一定の人口集積がありながら、甲府中心市街地エリアの衰退は顕著で、古くからの商店街はシャッター街となっていました。
甲府市内の人口分布の変化は、甲府南部の国道 20 号線(甲府バイパス)に沿って帯状に人口増加し、その帯の内側と外側の地域で人口減少が見られ、人口減少地域の内外に新規居住地域が多数点在するという分布です。

甲府市以外の都市では、人口減少地域に隣接する形で、多数の新規居住地域が生じています。これは、過疎地域の隣接地で新たな住宅地開発が行われていることを意味しています。

こうした新規居住地域は、山梨県の場合、県北西部に位置する北杜市に多く、そこは八ヶ岳南麓、甲斐駒ケ岳の裾野にあたり、風光明媚で、広大な森林の間に農地や別荘地が広がっているエリアです。
リタイア世代の移住組や比較的若い新規就農者が、人口減少が続く旧来の集落ではなく、農地や山林を開発して新たに建設した住宅に移住し、場合によっては新しい集落を形成しています。

※日本総研『コンパクトシティの再考』より

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点は、公共交通網から外れており、場合によってはコミュニティが形成されていないことによる互助機能の欠如もあり、住民が高齢化してからの生活維持が難しいという問題があります。
加えて、居住者の入れ替わりが起こりにくいことは容易に想像され、初期入居者一代限りとなる可能性が高いエリアといえます。
このような郊外に点状に分布する新たな住宅地の形成は、実質的に消滅集落予備軍の乱造となっていると危惧できます。
問題点
1、居住者が高齢化した時の生活維持が難しい。
2、居住者の入れ替わりが起きにくい。
と言うことは、郊外に点状に分布する『新たな住宅地』は『資産価値の低い不動産』と言えます。

コンパクトシティの考え方

郊外化都市の課題に対し、市街地のスケールを小さく保ち『歩いてゆける範囲を生活圏』と捉え、コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするのがコンパクトシティの発想です。
コンパクトシティでの交通手段は、自動車よりも公共交通のほか、従来の都市交通政策においては無視に近い状態であった『自転車』にスポットを当てているのが特徴です。

近年では、甲府中心市街地エリアに若い起業家が集まり、古い店舗をリノベーションして事業を行っている方々が増えています。甲府駅周辺には放送局や図書館、公共施設や分譲マンションの建設も増えたことで活気が出てきています。

韮崎市では、駅前にある市民交流センターがさまざまな世代の方々に利用され、特に中高校生には気軽に集える場所を提供しています。近い将来その世代の若者が、地元を盛り上げて活性化されるのでしょう。
今後はこのような流れが、近隣の竜王駅にも波及してくるでしょう。甲斐市も立地適正化計画の中でマスタープランを作成しています。

買ってはいけないエリアの不動産と、資産価値が残るエリアの不動産が明確に分かる時代になっています。

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山梨、土地探しのポイント その228 Apr. 2018

住宅用の土地(更地)

更地とは、建物が何も立っていない土地のことを指します。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。
開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

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山梨、土地探しのポイント その122 Apr. 2018

土地情報

山梨でアナタが「土地を探したい」と思った時に、土地情報をどうやって取得しますか?
一般の消費者が土地を探すときに見るサイトは、スーモ(リクルート)やホームズ(ネクスト)、そしてアットホームが有名ですね。
これらは不動産ポータルサイトと呼ばれ、不動産業者が自社物件や仲介物件(売主から販売を依頼されている物件)を、不動産業者がお金を払って掲載をしています。

不動産業者の中には、自社で売主から直接依頼を受けていない物件も、この不動産ポータルサイトに掲載しています。それはどのようにして掲載をしているかと言いますと、不動産業者のみが専用で使う情報システムがあり、その情報システムに登録されている物件情報を転写しているのです。
その情報システムの名称は『レインズ(REINS)』と呼ばれています。

『レインズ(REINS)』は、不動産業者が売主から売却を依頼された場合に、一週間以内にこのサイトに登録しなければなりません。また、不動産業者が所有し販売している土地(売主)も同様に登録しなければなりません。このため、どこの不動産業者に土地探しを依頼しても、不動産業者は必ずこの『レインズ(REINS)』の情報を確認して、お客様に情報を伝える形になります。つまり『レインズ(REINS)』の情報が一番新しい情報となります。

住宅展示場での土地探し

住宅展示場は家を見学に行く場所なのですが、実は見学者の半数以上は、土地がない人が見学に行っています。
何故、住宅展示場に土地探しに行くのでしょうか?
・不動産会社より住宅会社の方が企業イメージが良い場合が多い。
・住宅会社に土地を見つけてもらえば、ローンや購入手続きなど全て一つの窓口でできる。
・住宅会社に土地を見つけてもらえば、土地購入と家づくりとのタイミングを合わせるのが容易。
・住宅会社だと、希望の建物の建築に適した土地かどうか、法規制や敷地条件など調べてくれる。
・建築に適した土地を、できるだけ安く買ってほしいとか、住宅会社とお客様の利害が一致するから。
・住宅会社は、家を建ててもらえば、土地を紹介しても手数料を取らないケースが多い。
新築で家を建てる場合では、住宅会社では地盤調査もしてもらえるので、非常に賢い選択に感じます。

子育て世代の土地探し

はじめて家を購入する世代は、国交省のデータでは30歳代が5割、40歳代が3割です。
あたり前のように感じますが、子育て世代が家を欲しがっているのです。ということは、土地探しをするポイントは『子育て』を中心に考えることになります。この子育て中心の場所選びでポイントになるのが、
・学校の校区エリア
・公園の有無
・郵便局や図書館の所在
・商業施設などの環境
・交通の利便性
そして、共働きの夫婦では奥様の実家に近い、なども重要なファクターとなります。

土地があるのに土地探し

ご夫婦ともに、実家の土地があるにもかかわらず、土地探しをする人がいます。
実家が田舎なので嫌だ、子育ての時期だけでもオシャレな街に住みたい、それぞれに理由はあると思いますが、最終的には売却することを考えて購入するようです。

しかし、日本は人口減少で空き家が増加しています。
特に山梨では顕著です。不動産を持つことのリスクを考えずに、気軽に所有すると後で痛い目を見ます。
不動産を所有するリスク、
・自然災害(地震、雷、火事、台風、洪水、火山、津波、高潮)最近は竜巻も
・自然災害に対する保険費用
・転勤、転職による売却時の資金ショート(売却してもローン残債が残る)
・離婚による売却時の資金ショート(売却してもローン残債が残る)
・場所によっては0円でも売却できない、国も引き取らない、固定資産税は毎年かかる
・所有地で犯罪が起きる/ごみが捨てられる
などなど、車も洋服も所有からレンタルに移っています。本当に必要な場合をじっくり考える必要があります。

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重要事項説明にない重要な事項17 Apr. 2018

以下の内容については、契約前に不動産業者が行わなければいけない『重要事項説明』で、必ず記載しなければいけない事項ではありません。
しかし、購入者にとっては非常に気になる内容なので列記をしました。

騒音・振動・臭気

道路・電車・飛行機・工場・店舗などによるものからの影響が考えられます。また土日では分からず、平日に現場に行って、初めて確認できる場合もあります。

周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設など

ゴミ処理場、暴力団施設や居住、火葬場などの嫌悪施設などです。

近隣の建築計画

空地の場合の建築計画や、隣接地が再建築した場合の高さや大きさの想定など。

電波障害

テレビの受信状況など。

近隣との申し合わせ事項

自治会や町内会の協定(ゴミ出しや自治会費など)や取り決めなど、購入した場合に買主が売主から引き継ぐ内容です。

浸水等の被害

床下床上問わず、浸水した事実についての確認など。また周辺地域の浸水エリアの確認など。

事件・事故・火災など

売買する物件においての事件・事故は必ず説明しなければならない事項ですが、近隣については説明義務はありませんので、周辺での事件や事故などの確認など。

境界の取り決め

境界に関する取り決めや、隣地との共有塀などの管理方法など。屋根や植栽などの越境なども確認が必要です。

不要物の埋設

古いたてものがあった場合は、地中に埋設物がある場合があります。基礎や浄化槽など解体時に撤去しなかった場合の確認など。

軟弱地盤

地盤が弱い場合や、建物建築時に基礎補強が必要な場合の確認など。

土壌汚染

土壌汚染状況の確認など、過去の所有者の利用状況から推察したり、近隣の利用状況か推察ができます。

ユナイトの調査業務

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