ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

将来に渡り人が集まり続ける街選び26 Jul. 2018

街選び

日本はこれから人口減少時代を迎えるとともに、先進国でも類を見ない極端な少子高齢社会に突入します。住宅産業では『家余り』が深刻な社会問題になりつつあります。
住宅購入は街選びです。将来消えてしまう街を選択してしまうと、売ることも貸すこともできない『負』動産を買ってしまう恐れがあるのです。

資産価値に影響する『広域立地と狭域立地』

資産がいかに容易に交換できるかを示す性質を、不動産の流動性と言います。
住宅で言うと、将来の住み替えの際に売りやすく貸しやすい『現金化しやすい』物件が流動性が高い物件と言えます。
人口減・家余りの時代では、流動性が低い物件は、将来現金化が必要になっても、価格を下げないと現金化できない、最悪の場合は買い手も借り手も見つからず現金化できない『負』動産化する恐れのある物件となります。
流動性の指標は『立地』です。
立地には広域立地と狭域立地という考え方があります。
広域立地は人口動態です。昼間人口、夜間人口の差を見るとその街の特徴が見えてきます。昼夜間人口差が大きく、昼間人口が多い街は仕事のある街です。将来に渡っても人が集まり続けることが期待できます。逆に昼夜間人口差が大きく、夜間人口が多い街はベッドタウンです。こういった街は過疎化が進行し人口が流出し続ける恐れがあります。事実、首都圏でもベッドタウンの空き家問題が顕在化しています。
狭域立地は利便性です。主要駅からの距離で判断できます。主要ターミナル駅直結の物件はいつまでも変わらない人気をキープすることが期待できますが、どれだけ立派な住宅でも駅からバスで30分以上かかる物件は売りにくく貸しにくい物件と言えます。最寄り駅までバス便で、通勤に1時間も2時間もかかる閑静なベッドタウンはバブルの頃は当たり前だったのですが、現時点であえて選択する合理的な理由はありません。
不動産の資産価値は広域立地⇒いわゆる『街力』と、狭域立地⇒いわゆる駅からの距離で決まります。

山梨県の場合

山梨県は地方都市のため、上記のような三大都市圏と同じ街選びで解決できるものではありません。
現状を踏まえて、将来を見て予測することが必要です。

甲府市は、大学などの施設があり若年層の割合が多く、理想的な人口構成になっています。
この若年層の方々が、都会とは違った地方都市に魅力を感じ、甲府に居住することになれば将来の見通しは明るいと感じます。
ただし現状の甲府市エリアでは、郊外の平坦なエリアに新規の分譲地が増えています。
これは旧居住区エリアが建て替えや再開発で活性化するのではなく、郊外の平坦なエリアで車の利便性を主体に考えた大型商業施設がつくられ、その商業施設の近隣エリアに新規居住エリアが広がっています。
これは小さなベッドタウン化であり、このような小さなベッドタウン化では、人口減少の場合に過疎化になる可能性が非常に高いと考えられます。
なぜならば、子育てや通勤や買い物などの『便利さ』に重点を置いただけのエリアなので、子育てが一段落した後では魅力が極端に低くなるからです。

エリアとして何かしらの魅力がある街。
それは長い伝統や歴史などがそのエリアの存在し、その伝統や歴史に触れることでエリアへの帰属意識が高まる。その上で公共交通機関や主要バス路線から近いエリア、そのようなエリアが、これから人が集まり続ける街になるのではないでしょうか。

山梨県、エリアの特性

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山梨、買ってはいけない不動産06 Jul. 2018

甲府市の人口構成

甲府市は、大学が多く立地する土地柄を反映して若い世代が比較的多い都市となっています。
これは地方都市の中では、年齢構成のバランスが良い都市と言えます。
※下の図は2010年時点の人口ピラミッド

居住エリアの推移

甲府市は、市全体では一定の人口集積がありながら、甲府中心市街地エリアの衰退は顕著で、古くからの商店街はシャッター街となっていました。
甲府市内の人口分布の変化は、甲府南部の国道 20 号線(甲府バイパス)に沿って帯状に人口増加し、その帯の内側と外側の地域で人口減少が見られ、人口減少地域の内外に新規居住地域が多数点在するという分布です。

甲府市以外の都市では、人口減少地域に隣接する形で、多数の新規居住地域が生じています。これは、過疎地域の隣接地で新たな住宅地開発が行われていることを意味しています。

こうした新規居住地域は、山梨県の場合、県北西部に位置する北杜市に多く、そこは八ヶ岳南麓、甲斐駒ケ岳の裾野にあたり、風光明媚で、広大な森林の間に農地や別荘地が広がっているエリアです。
リタイア世代の移住組や比較的若い新規就農者が、人口減少が続く旧来の集落ではなく、農地や山林を開発して新たに建設した住宅に移住し、場合によっては新しい集落を形成しています。

※日本総研『コンパクトシティの再考』より

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点

郊外に点状に分布する『新たな住宅地』の問題点は、公共交通網から外れており、場合によってはコミュニティが形成されていないことによる互助機能の欠如もあり、住民が高齢化してからの生活維持が難しいという問題があります。
加えて、居住者の入れ替わりが起こりにくいことは容易に想像され、初期入居者一代限りとなる可能性が高いエリアといえます。
このような郊外に点状に分布する新たな住宅地の形成は、実質的に消滅集落予備軍の乱造となっていると危惧できます。
問題点
1、居住者が高齢化した時の生活維持が難しい。
2、居住者の入れ替わりが起きにくい。
と言うことは、郊外に点状に分布する『新たな住宅地』は『資産価値の低い不動産』と言えます。

コンパクトシティの考え方

郊外化都市の課題に対し、市街地のスケールを小さく保ち『歩いてゆける範囲を生活圏』と捉え、コミュニティの再生や住みやすいまちづくりを目指そうとするのがコンパクトシティの発想です。
コンパクトシティでの交通手段は、自動車よりも公共交通のほか、従来の都市交通政策においては無視に近い状態であった『自転車』にスポットを当てているのが特徴です。

近年では、甲府中心市街地エリアに若い起業家が集まり、古い店舗をリノベーションして事業を行っている方々が増えています。甲府駅周辺には放送局や図書館、公共施設や分譲マンションの建設も増えたことで活気が出てきています。

韮崎市では、駅前にある市民交流センターがさまざまな世代の方々に利用され、特に中高校生には気軽に集える場所を提供しています。近い将来その世代の若者が、地元を盛り上げて活性化されるのでしょう。
今後はこのような流れが、近隣の竜王駅にも波及してくるでしょう。甲斐市も立地適正化計画の中でマスタープランを作成しています。

買ってはいけないエリアの不動産と、資産価値が残るエリアの不動産が明確に分かる時代になっています。

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山梨、土地探しのポイント その228 Apr. 2018

住宅用の土地(更地)

更地とは、建物が何も立っていない土地のことを指します。
住宅を建てる更地の土地には、開発分譲地内の土地、開発ではないが分譲地内の土地、昔に建物が建っていた土地、昔から建物が建っていない土地、の四種類があります。

開発分譲地内の土地

開発とは、ある一定の広さの分譲地で、宅地造成や道路の新設などを伴う区画された土地を指します。
開発分譲地内の土地は、比較的郊外エリアにあり、上下水道が完備され、道路も広く道路の所有も行政であり、敷地の境界も明確であり、大規模の場合は公園などもあり、法的な問題がほとんどない優良な土地です。価格については相場よりも高めであることが多く、一般的には住宅以外の用途で建物を建てることが難しく、ハウスメーカーやビルダーの建築条件が付いていることがほとんどです。ハウスメーカーやビルダーが売主となるため、仲介手数料が掛からない物件が多いです。

開発ではないが分譲地内の土地

開発ではないが分譲地内の土地は、既存の住宅街にあることが多く、5~6区画以下の区画数で上下水道は完備されていることが多いです。道路の所有が行政でない場合もあり、開発分譲地内の道路に比べて道路幅の狭い場合が多いです。敷地の境界については明確な場合が多く、価格については相場の金額がほとんどで、建築条件付きなどの制約がない場合が多いです。不動産業者の売主がほとんどですが、広告を行う不動産業者が売主とは別の不動産業者の場合が多く、仲介手数料が発生することがあります。

昔、建物が建っていた土地

昔に建物が建っていた土地であるので、上下水道は完備されていることが多いですが、新しく建てる建物の用途によって口径などの確認が必要となります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

昔から建物が建っていない土地

昔に建物が建っていない土地であるので、上下水道は完備されていることが不明確であり上下水道の引き込みに多大な費用が掛かる場合があります。道路は4mの幅員がない場合は『セットバック』と呼ばれるような道路分の敷地面積を削らなければならない場合があります。また敷地の境界が不明確な場合が多く、隣接所有者との立ち合いが必要となる場合があります。価格については相場よりも安い場合が多く、一般所有者の売主が多く、広告を不動産業者が行い仲介手数料が発生することがほとんどです。

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山梨、土地探しのポイント その122 Apr. 2018

土地情報

山梨でアナタが「土地を探したい」と思った時に、土地情報をどうやって取得しますか?
一般の消費者が土地を探すときに見るサイトは、スーモ(リクルート)やホームズ(ネクスト)、そしてアットホームが有名ですね。
これらは不動産ポータルサイトと呼ばれ、不動産業者が自社物件や仲介物件(売主から販売を依頼されている物件)を、不動産業者がお金を払って掲載をしています。

不動産業者の中には、自社で売主から直接依頼を受けていない物件も、この不動産ポータルサイトに掲載しています。それはどのようにして掲載をしているかと言いますと、不動産業者のみが専用で使う情報システムがあり、その情報システムに登録されている物件情報を転写しているのです。
その情報システムの名称は『レインズ(REINS)』と呼ばれています。

『レインズ(REINS)』は、不動産業者が売主から売却を依頼された場合に、一週間以内にこのサイトに登録しなければなりません。また、不動産業者が所有し販売している土地(売主)も同様に登録しなければなりません。このため、どこの不動産業者に土地探しを依頼しても、不動産業者は必ずこの『レインズ(REINS)』の情報を確認して、お客様に情報を伝える形になります。つまり『レインズ(REINS)』の情報が一番新しい情報となります。

住宅展示場での土地探し

住宅展示場は家を見学に行く場所なのですが、実は見学者の半数以上は、土地がない人が見学に行っています。
何故、住宅展示場に土地探しに行くのでしょうか?
・不動産会社より住宅会社の方が企業イメージが良い場合が多い。
・住宅会社に土地を見つけてもらえば、ローンや購入手続きなど全て一つの窓口でできる。
・住宅会社に土地を見つけてもらえば、土地購入と家づくりとのタイミングを合わせるのが容易。
・住宅会社だと、希望の建物の建築に適した土地かどうか、法規制や敷地条件など調べてくれる。
・建築に適した土地を、できるだけ安く買ってほしいとか、住宅会社とお客様の利害が一致するから。
・住宅会社は、家を建ててもらえば、土地を紹介しても手数料を取らないケースが多い。
新築で家を建てる場合では、住宅会社では地盤調査もしてもらえるので、非常に賢い選択に感じます。

子育て世代の土地探し

はじめて家を購入する世代は、国交省のデータでは30歳代が5割、40歳代が3割です。
あたり前のように感じますが、子育て世代が家を欲しがっているのです。ということは、土地探しをするポイントは『子育て』を中心に考えることになります。この子育て中心の場所選びでポイントになるのが、
・学校の校区エリア
・公園の有無
・郵便局や図書館の所在
・商業施設などの環境
・交通の利便性
そして、共働きの夫婦では奥様の実家に近い、なども重要なファクターとなります。

土地があるのに土地探し

ご夫婦ともに、実家の土地があるにもかかわらず、土地探しをする人がいます。
実家が田舎なので嫌だ、子育ての時期だけでもオシャレな街に住みたい、それぞれに理由はあると思いますが、最終的には売却することを考えて購入するようです。

しかし、日本は人口減少で空き家が増加しています。
特に山梨では顕著です。不動産を持つことのリスクを考えずに、気軽に所有すると後で痛い目を見ます。
不動産を所有するリスク、
・自然災害(地震、雷、火事、台風、洪水、火山、津波、高潮)最近は竜巻も
・自然災害に対する保険費用
・転勤、転職による売却時の資金ショート(売却してもローン残債が残る)
・離婚による売却時の資金ショート(売却してもローン残債が残る)
・場所によっては0円でも売却できない、国も引き取らない、固定資産税は毎年かかる
・所有地で犯罪が起きる/ごみが捨てられる
などなど、車も洋服も所有からレンタルに移っています。本当に必要な場合をじっくり考える必要があります。

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重要事項説明にない重要な事項17 Apr. 2018

以下の内容については、契約前に不動産業者が行わなければいけない『重要事項説明』で、必ず記載しなければいけない事項ではありません。
しかし、購入者にとっては非常に気になる内容なので列記をしました。

騒音・振動・臭気

道路・電車・飛行機・工場・店舗などによるものからの影響が考えられます。また土日では分からず、平日に現場に行って、初めて確認できる場合もあります。

周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設など

ゴミ処理場、暴力団施設や居住、火葬場などの嫌悪施設などです。

近隣の建築計画

空地の場合の建築計画や、隣接地が再建築した場合の高さや大きさの想定など。

電波障害

テレビの受信状況など。

近隣との申し合わせ事項

自治会や町内会の協定(ゴミ出しや自治会費など)や取り決めなど、購入した場合に買主が売主から引き継ぐ内容です。

浸水等の被害

床下床上問わず、浸水した事実についての確認など。また周辺地域の浸水エリアの確認など。

事件・事故・火災など

売買する物件においての事件・事故は必ず説明しなければならない事項ですが、近隣については説明義務はありませんので、周辺での事件や事故などの確認など。

境界の取り決め

境界に関する取り決めや、隣地との共有塀などの管理方法など。屋根や植栽などの越境なども確認が必要です。

不要物の埋設

古いたてものがあった場合は、地中に埋設物がある場合があります。基礎や浄化槽など解体時に撤去しなかった場合の確認など。

軟弱地盤

地盤が弱い場合や、建物建築時に基礎補強が必要な場合の確認など。

土壌汚染

土壌汚染状況の確認など、過去の所有者の利用状況から推察したり、近隣の利用状況か推察ができます。

ユナイトの調査業務

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土地分譲・戸建分譲13 Mar. 2018

土地分譲

土地分譲とは、建物が建っていない土地だけの分譲地のことで、わかりやすいのですが、たまに『建築条件付き土地分譲』というものがあります。これは、『建売分譲(戸建分譲)』と呼ばれるものと混同されますが、建売とは全く違うものです。

建売とは、土地と建物をセット(一体の物)として売買契約を行うものです。当然、販売される(広告される)時は建築確認申請の許可を受けてあり、間取も決定しているので変更ができません。また建物の完成時期も決まっています。

一方『建築条件付き土地分譲』とは、土地は売買契約で契約しますが、建物は請負契約で行います。
詳しく説明しますと、建物については自由に打合せを行い、間取りや設備も自由です。しかし、建物を作る会社はどこでもよいわけではなく、決められた建築会社で建てなければならない条件がついているということです。この土地の契約に、決められた会社の建築条件をつけることは独占禁止法に触れてしまうため、以下のルールを設けて一般的に運用がされています。それは、①土地契約から3ケ月以内で建物の請負契約を結ぶこと②3ケ月が経過して建物の請負契約を締結できなかった場合は、土地の契約金や手数料も含めて全額を買主に返還することです。
このような条件が付きますが、自由設計で建てられるという魅力があります。

戸建分譲

戸建分譲とは建売のことですが、首都圏では非常に多く供給されています。何故なのかと言いますと、首都圏では土地の単価が高くなりすぎて、土地を購入して注文住宅で建築となると、サラリーマンの年収では買えなくなるほど総額が高くなってしまうからです。
なぜ戸建分譲が注文住宅に比べて安くできるかと言いますと、注文住宅のように一戸一戸を別々の時期に建築して設備も仕様もバラバラで作る場合と違い、戸建分譲は何棟かまとめて一緒に工事を行い、設備や仕様もまとめて発注搬入することで、非常に効率よくできるからです。この発注や作業・施工の効率をよくすることで、かなりの金額がお安くなります。

戸建分譲の良いところは、街並みが綺麗に揃えられるということです。外構や植栽や建物の外観を統一感を持たせることで、分譲地のグレードアップが図れ、数年後に中古で売却する場合も高値で売却できるメリットがあります。ただし、このような統一感を持たせたグレードが高い分譲地の事業社は、大手デベロッパーや数社のハウスメーカーしか作っておらず、たいがいはパワービルダーやビルダーと呼ばれる建売業者の庭無し戸建が一般的なので、建売住宅というと悪いイメージがついてしまったと感じます。

山梨では土地の価格が安いので、注文住宅の場合でも、サラリーマンが購入できる総額の範囲内です。このため、グレードが高い戸建分譲地作る必要がなく、総じて建売は金額が安い植栽なしの魅力が低いものになっているのです。

統一外構の美しい街並み

植栽がほとんどないビルダー建売

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