人口減少、世帯数減少
人口減少
2005年に、戦後初めて、日本の総人口が減少に転じました。
人口増減は、地域ごとに差が大きく、山梨県では2000年~2005年-0.4％、2005年~2010年-2.4％、2010年~2015年-3.3％、と着実に人口が減っています。
一方、首都圏は大幅に増加をしています。
※総務省統計局データ
世帯数
山梨県の世帯数は、2000年~2005年103％、2005年~2010年102％、2010年~2015年101％、と増加していますが、人口減に伴って着実に増加幅が減少しています。
国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（平成25年1月推計）によると、一般世帯の総数は平成31年（2019年）までは増加を続け、その後は減少に転じると見込まれています。
空き家の利用
居住困難な空き家率
山梨県は空き家率は1位ですが、居住困難な空き家率は9位。
言い換えますと、山梨の空き家は、誰かがキチンと管理している家が多いということです。
※野村総合研究所「2025年の住宅市場」地域別に見た空き家の特性
活用可能な空き家率
山梨県は空き家率も1位ですが、活用可能な空き家率も1位です。
言い換えますと、山梨の空き家は、中古住宅の活用に未来があるということです。
※野村総合研究所「2025年の住宅市場」地域別に見た空き家の特性
山梨、不動産の将来
既存住宅（新築以外）を購入する比率
野村総研の住宅市場予想を見ると、2030年には住宅購入の選択肢のうち、新築以外が48%を占める可能性が見込めるそうです。
それでも欧米とは倍近い（アメリカ83.1%、イギリス88.0%）差があります。
将来不動産を購入される方々にとって山梨県は、有効活用可能な空き家が多い＝購入予定者の選択肢が広い⇒現在、長期的視点に立った可変性が高い不動産物件を所有していれば、資産価値が高い物件として差別化できると考えられます。
※野村総研：「2030年の住宅市場」
移住・住替え・買替え
既存住宅（新築以外）の流通拡大は、本格的な人口減少・世帯減少を目前に控え、低迷する住宅市場の中で明るい材料です。この既存住宅の流通拡大をさらに活性化させるものが、移住・住替え・買替えの促進対策です。
2006年に国が主導して設立された移住住替え支援機構は、50歳以上の世帯で住宅が不要になった人から住宅を借り上げ、若い世帯に転貸して、既存の住宅ストックを効率的に循環させる制度です。
※移住住替え支援機構 http://www.jt-i.jp/
移住ランキング
NPO法人ふるさと回帰支援センターにおいて、
移住希望先も含めた地方移住に関するアンケートを実施。
2016年の調査結果では、1位山梨県、2位長野県、3位静岡県でした。(6,777件の有効回答)
山梨県は首都圏に近く、将来リニアの開通もあり、住居にかかる費用が格安で、自然環境が豊かである。高齢世帯の移住者ばかりでなく、若年世代の移住者も増えてきています。
※jタウンネット http://j-town.net
不動産の歴史
戦後の土地政策
戦前の農村は一部の地主と、地主に土地を借りて耕作する小作人で成り立っていました。戦後の農地解放で、小作地の 8 割が政府によって強制的に安値で買い上げられ、実際に耕作していた小作人に安値で売り渡されました。これにより、日本の農村は自作農がほとんどとなり、土地保有についての国民意識に大きな影響を与え、1970年以降の減反政策や、市街化区域内の農地の固定資産税の宅地並み課税により、多くの農地が分譲住宅、賃貸住宅向けに供給されていくことになりました。
高度経済成長
戦後、朝鮮戦争の特需で日本の経済成長が始まりました。大きな人口が都市と工業地域に移動し、工業に対して労働者が供給されました。法人は利益によって土地を購入し、ビルや工場を建てていきました。銀行は不動産を担保に積極的に資金を貸付けていき、それがさらに設備投資を促しました。豊かになった工場労働者、サラリーマンは積極的に持ち家を購入し、オイルショックや円高不況を乗り越え、株式・不動産バブルの崩壊 まで不動産価格は上がり続けました。
バブルの崩壊と不動産の証券化
バブル期は、東京都の山手線内側の土地価格でアメリカ全土が買えると言われ、株価は38,915 円の最高値を付けました。バブルの崩壊の後始末に 20 年を要することになりました。 英米で開発された多くの制度や金融技術が導入されて、バブル崩壊によって傷ついた金融機関の修復、破綻処理がなされました。買い手不在となった不動産の新たな買い手として登場したのが、ファンド（複数の投資家の出資を集めて有価証券や不動産などを購入する仕組み）やＲＥＩＴ（不動産投資信託）で、不動産と金融との融合が進んでいきました。
土地神話とバブル
土地神話とは、不動産は買えば必ず値上がりする、不動産には絶対の価値がある、というような合理的な根拠のない話です。日本では、この神話を信じて1980年代後半から1992年ごろまで、バブル経済と呼ばれた投資のような土地取引が繰り返され、経済の低迷を生みました。
リーマンショックと不動産
2008年にアメリカで端を発したリーマンショックは、アメリカの金融機関が低所得層に貸付をした結果、回収不能となり金融機関が破綻したものでした。日本では株価の下落から、マンションの不動産業者が慎重になった金融機関から融資を受けられなくなり、現金回収がしたい業者は、金額を安くして売却をしました。結果的に収益基盤がしっかりしている財閥系、電鉄系の不動産会社などは生き延びることができましたが、それ以外の不動産会社は、上場会社でも影響を回避することはできませんでした。
山梨の不動産価格推移
山梨県内の公示価格/基準地価格は、バブル時代に一旦は上昇しましたが、その反動による降下以降は、安定した低価格が続いており、買い時を見極めて待つような必要がない状況と言えます。