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築年数が古い中古住宅で『住宅ローン減税』

住宅ローン減税と『築後年数』の要件

住宅ローン減税は住宅購入者にとって欠かせない支援制度です。新築だけでなく中古住宅でも利用できます。しかし、住宅ローン減税には『築後年数」の要件が定められており、要件をオーバーする中古住宅は住宅ローン減税の対象外となってしまいます。

『築後年数』の要件を緩和する方法があります

中古住宅だからといって住宅ローン減税を諦めるのはまだ早いです。『築後年数』の要件を緩和する方法があるからです。
例えば耐震基準適合証明書。耐震基準適合証明書付きの住宅つまりは耐震性能が確保された住宅であれば制度の対象にしても良い、ということなのです。

『築後年数』の要件を緩和する3つの方法

【方法1】引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する

物件の引渡し(所有権移転)前までに、耐震診断や必要に応じて改修工事を実施して、売主が申請者となる耐震基準適合証明書を取得する方法です。

引渡し前の耐震基準適合証明書の注意点
1:所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の許可が必要です。許可が得られない場合は【方法2】もしくは【方法3】となります。
2:耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。

【方法2】引渡し前に既存住宅売買かし保険を付保する

引渡し前にかし保険の現況検査を実施し、既存住宅売買かし保険の付保証明書を取得する方法です。耐震診断が現実的でない木造住宅以外の建物で有効な手段です。

引渡し前の既存住宅売買かし保険の注意点
1:所有権移転前にかし保険の現況検査を実施することについて売主の許可が必要です。
2:現況検査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。
3:売主が不動産業者の場合、売主に既存住宅売買かし保険手続きをお願いする必要があります。

【方法3】引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する

売主の協力が得られない場合は、引渡し前に申請書のみを取得して、耐震診断や改修工事は引渡し後に実施する方法があります。

引渡し後の耐震基準適合証明書の注意点
1:耐震改修工事の実施が要件です。引渡し後の耐震診断の結果、現行基準を満たすことが判明した場合は制度対象外となります。
2:所有権移転後、居住開始までに改修工事を実施して証明書を取得する必要があります。不動産の取引では「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法が取られますが、【方法3】を利用する場合は「新住所登記」を行うと制度対象外となります。
3:登録免許税は対象外となります。
4:不動産取得税の軽減は家屋のみが対象で、土地は対象外となります。

※平成26年度から【方法3】が追加になりました。
取引の進め方を誤ると住宅ローン減税の対象外になる恐れがありますので早めにご相談ください。

耐震基準適合証明書のメリット

1:住宅ローン減税が適用されます。

2:登録免許税が減額されます。
(建物所有権移転:2.0%→0.3%、抵当権設定:0.4%→0.1%)

登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年超の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

3:不動産取得税が減額されます。
(土地:45,000円以上軽減 建物:築年数によって変動します)

不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。
45,000円又は、敷地1m 当たりの価格 (平成21年3月31日までに取得された場合に限り、1m 当たりの価格の2分の1に相当する額)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200m を限度)×3%

4:家屋の固定資産税が1年間1/2になります。
(耐震改修促進税制)※耐震改修工事を行った場合のみ

固定資産税の減額は適用要件があります。・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること・耐震改修費用が50万円超であることなど。詳細はお問い合わせください。

5:地震保険の耐震診断割引
(地震保険料10%割引)

地震保険にはいくつかの割引制度がございますが他の割引制度との併用はできません。また主に新築を対象とした『耐震等級割引』と、この『耐震診断割引』は別のものですのでご注意ください。

不動産の取引と耐震基準適合証明書取得の流れ

耐震基準適合証明書は耐震診断結果やお取引の状況によって取得の流れが変わります。
築20年以上の木造一戸建ての場合、耐震基準適合証明書の取得には耐震改修が必要になる可能性が高いので、耐震基準適合証明書をご希望の場合は、不動産売買契約前に耐震診断(※)を実施することをおすすめいたします。

ユナイトの耐震基準適合証明書発行サービス

ユナイトでは、耐震基準適合証明書のための耐震診断や耐震改修設計や証明書発行(総称して「最終インスペクション」と呼びます)などを承っております。
耐震基準適合証明書発行に際しては、物件、売買スケジュールなどの個別の情報をヒアリングさせて頂くことが非常に重要です。中古住宅購入をご検討の方はお早めにご相談ください。

最終インスペクション(耐震基準適合証明書発行サービス)ご利用料金

【耐震診断】7万円(税抜)
【改修設計】3万円(税抜)
【証明書発行】2万円(税抜)※改修工事なしの場合は5万円(税抜)

最終インスペクション(耐震基準適合証明書発行サービス)ができる建物は
木造在来工法・2×4工法の戸建てが対象です。平面混構造・立体混構造・スキップフロアー・プレハブ工法の建物(型式認定工法)は対象外です。
※旧耐震基準の木造住宅もサービス対象です。
※設計図書や検査済証がない物件でも耐震診断可能です。
※マンションや非木造住宅(RC造・鉄骨造など)は対象外です。ご了承ください。

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