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インスペクション実施のタイミング06 Aug. 2018

不動産の知恵ふくろう

建物インスペクションを実施する最適なタイミングとは?

改修費用の把握が安全な中古取引の鍵です
中古住宅を安心して購入するためには建物インスペクションが欠かせません。
建物の劣化状況などを正確に把握し、必要な改修費用を考慮して住宅購入を検討しないと、後から思わぬ補修費用の負担が余儀なくされることも考えられます。
今回は建物インスペクションの実施時期についてご説明いたします。

建物インスペクションの目的は『改修費用』の把握
中古住宅購入時の資金計画を考える上で大切なのが『改修費用』という概念です。
劣化などの不具合を補修する費用のことです。
総費用=物件価格+リフォーム費用+諸経費という考え方は適切ではありません。
リフォーム費用を『改修費用』と『趣味趣向のリフォーム』と区分し、ある程度改修費用に余力を持たせて物件選びをするのが失敗しない中古住宅購入の第一歩です。
そして改修費用を正確に把握するために建物インスペクションが不可欠となります。

売買契約前?契約後?最適な実施時期は物件によって異なります
建物インスペクションを実施する時期は不動産売買契約前、契約後の2パターン考えられます。
売買契約前に建物インスペクションを実施する場合、調査や結果報告を待つ間に他の人に物件が売れてしまうというリスクが生じます。
反対に売買契約後の場合、調査の結果思った以上の改修費用が必要になると判明しても、そのことを理由に売買契約を撤回することはできません。
一般に改修費用は築年数に比例する傾向にありますので、下表で赤色の区分の物件を検討する場合は、改修費用に余力を持たせた資金計画が望ましいです。

■ 建物インスペクション実施時期まとめ
<マンション>
平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。大規模なリフォームを行う予定でなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。
昭和56年6月~平成12年5月(築25年以下)…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。大規模なリフォームを行う予定でなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。
昭和56年6月~平成12年5月(築26年以上)…住宅ローン減税を適用するにはかし保険の加入が必要なので、売買契約前にかし保険の可否を確認することをお勧めします。
昭和56年5月以前…耐震改修工事が現実的ではありませんので住宅ローン減税の適用は困難です。

<木造戸建て(在来工法・2×4工法)>
平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。内見時に目立った劣化事象(雨漏れ跡など)がなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。
昭和56年6月~平成12年5月(築20年以下)…劣化改修の可能性があるので、売買契約前に改修工事の要不要を確認した方が良いのですが、住宅ローン減税が利用できる年代のため、他の人と競合してしまう恐れがあります。取引の状況を踏まえて調査実施時期を検討してください。
昭和56年6月~平成12年5月(築21年以上)…劣化改修が必要と判定される可能性が高いため、売買契約前の調査を推奨します。また、耐震改修工事が必要と判定される可能性が高いです。

昭和56年5月以前…劣化改修が懸念されるため、契約前の調査を推奨します。また、耐震改修工事が必要と判定される可能性が高いです。

<非木造戸建て(RC造・鉄骨造など)>
平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。内見時に目立った劣化事象(雨漏れ跡など)がなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。
昭和56年6月~平成12年5月(築20年以下)…劣化改修の可能性があるので、売買契約前に改修工事の要不要を確認した方が良いのですが、住宅ローン減税が利用できる年代のため、他の人と競合してしまう恐れがあります。取引の状況を踏まえて調査実施時期を検討してください。
昭和56年6月~平成12年5月(築21年以上)…住宅ローン減税を適用するにはかし保険の加入が必要なので、売買契約前に調査を実施してかし保険加入の可否を確認することをお勧めします。
昭和56年5月以前…耐震改修工事が現実的ではありませんので住宅ローン減税の適用は困難です。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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