ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

不動産屋が言うこと!26 Jun. 2018

不動産の知恵ふくろう

不動産屋が言うことを鵜呑みにしてはいけない?!

不動産業界の営業マンはどうも『売りつける』イメージが強い印象です。
新築と違って中古住宅の取引には様々な知識や経験が求められます。中古取引の知識を身につけてくると、ついやってしまうのが、宅地建物取引士の業務範囲を超える判断です。宅地建物取引士はあくまで窓口で、判断をする立場にありません。
宅地建物取引士の業務範囲を超える判断を鵜呑みにしてしまうと、大きなトラブルとなってしまう可能性がありますので、下記の事項については、情報の出元や判断の根拠などをきちんと確認するようにしたいものです。

-鵜呑みにしてはいけないこと-
・建物の耐震性についての判断
・瑕疵保険の利用可否についての判断
・フラット35適合証明書発行可否についての判断(特にS基準)
・住宅ローン減税の適用可否についての判断
・各種補助制度の利用可否についての判断
・リフォームを別の事業者に依頼する場合のリフォーム金額

・建物の耐震性についての判断
建物の耐震性の判断は、建築士の役割です。そもそも耐震診断を実施しないとその建物の耐震性を判断することはできません。
(ダメな例として)
「この物件は新耐震だから住宅ローン減税は大丈夫ですよ」
「この物件は新耐震だから地震が来ても大丈夫」
「この物件は古いから多額の改修費用が必要ですよ」などです。

・瑕疵保険の利用可否についての判断
既存住宅売買瑕疵保険を利用するには瑕疵保険検査基準に合格する必要があります。この合否判定は検査会社もしくは瑕疵保険法人が判断します。
(ダメな例として)
「この物件は築年数が浅いから瑕疵保険に加入できますよ」
「このマンションは新耐震なので瑕疵保険は大丈夫です」
「この物件は新耐震なので瑕疵保険に加入するのに耐震診断は必要ありません」などです。

・フラット35適合証明書発行可否についての判断(特にS基準)
フラット35の適合証明は適合証明技術者などが判断します。フラット35を利用する場合は速やかにフラット35適合証明書を手配する必要があります。
(ダメな例として)
「基礎の高さが30cmあるのでフラット適合は大丈夫ですよ」(築10年未満は40cm必要。また、測定箇所を間違っているリスクもある)
「売主がフラットを利用しているので適合証明は大丈夫ですよ」(売主がフラット35利用中であっても、フラット適合検査が必要です。売主も中古で購入した場合、その時の判断が間違っている恐れがあります)
「この物件はペアガラスだからフラット35Sでいけますよ」(中古の省エネS基準は全居室が2重サッシであることが条件です)などです。

・住宅ローン減税の適用可否についての判断
税制に関する事項は税務署か税理士が判断します。住宅ローン減税は金額が大きな制度なので特に注意が必要です。
(ダメな例として)
「この物件は新耐震だから住宅ローン減税利用できますよ」(木造戸建ての場合、新耐震でも適合しない確率の方が高いです。また、マンションでも建物の管理状況で証明書が発行できない場合があります)
「築25年以上のマンションは住宅ローン減税の対象になりません」(築25年以上でも新耐震であれば瑕疵保険に加入するという方法があります)
「住宅ローン減税で200万円戻ってきます」(住宅ローン減税は所得税からの控除です。所得税額によっては満額控除されない場合があります。)

・各種補助制度の利用可否についての判断
原則として補助金・助成金は単年度事業なので、判断基準や運用ルールの更新速度が速いです。常に最新の情報を確認することを推奨します。
また、補助金の交付決定は国や自治体が判断することなので、宅建士は利用可否判断ができません。
補助金・助成金も金額が大きな制度が多いので、注意が必要です。

リフォームを別の事業者に依頼する場合のリフォーム金額
リフォームの金額は施工業者が判断します。
建物の状況によっては思わぬ費用がかかることもあります。
取引の現場ではリフォーム金額の概算を素早く把握することが必要になりますので、早めの段階でリフォーム事業者を選定しておくことが大切です。

中古住宅の取引は取り扱う情報の量も多くなります。
特にお金に関する確認事項は、文書やメールで確認の履歴を残すようにした方が良いと思います。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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