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事故物件17 Aug. 2020

不動産の知恵ふくろう

事故物件

不動産の購入や賃貸を検討されている場合で「事故物件」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。
火事や事故・自殺などが発生したことのある不動産などが「事故物件」と呼ばれます。
有名なところでは「大島てる」という事故物件公示サイトでは、過去に事故や事件があった情報などが公開されています。
>「大島てる」

このような良くないイメージの付いてしまった不動産は、一般的には敬遠されがちで資産価値もあまり高いとは言えません。
事故があった物件でそのことを表す表現として、一般的には「心理的瑕疵(かし)」と呼びます。
「瑕疵」とは「傷や欠点・欠陥」といった意味です。

不動産事業者は、対象不動産に心理的瑕疵がある場合には、買主や借主に説明する義務があることになっています。
ただし説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めはありませんでした。
20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。

そこで今回、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。
この発表でテーマになったのが、事件性の低い、建物内での死亡に関する事例です。
報告書では「賃貸住宅はそこに人が居住等し生活をする以上、そこで「死」という事実が発生することは不可避であり、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する者の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」とされています。
そして「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。

例えば、昨今では高齢者の自宅での孤独死、といった事例がニュースになってしまうことがあります。
このような事例について、報告書では、孤独死があったからただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき、とされました。
事故物件の定義について、一つの指針を示したかたちになるかと思います。

こうした事例は、各人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」などとその評価が大きく異なります。
スムーズな不動産取引が行われるようにするためには、判断の基準になるものが必要です。
他方で、一律に基準を設定して、機械的に判断できるものではないことも事実です。
ご自身が気にならなくても、将来、売却を検討される際に価格に影響を与えてしまうケースもあります。
賃貸の場合と違い、不動産購入の場合には「自分が気にならないからいいや」では済まない問題かと思います。

不動産の売買の現場で、販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあります。
そうした場合には、その経緯なども踏まえ、総合的に判断する必要があります。
不動産はあくまでも資産として捉えるべきものです。
物件探しには「将来売れるのか?貸せるのか?」といった視点からも、ぜひご検討ください。

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