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団地再生07 Sep. 2019

不動産の知恵ふくろう

団地再生プロジェクト始動?!団地の未来はどうなるのか!

国土交通省は、複数の棟で構成された団地型の分譲マンション老朽化に対応するため、敷地を分割し売却する新制度を設ける方針を発表しました。

>国交省HP「住宅団地の再生のあり方に関する検討会」

現在、1棟だけを切り出して売る場合でも団地の所有者全員の同意が必要となっていますが、この要件を緩める方向で議論されているようです。
その団地の跡地には店舗や保育所を誘致し、団地としての魅力を高めるなどの案が浮上しており、多様な再生手法を選択できるようになることで、ゴースト化する団地を回避するような対策となりそうです。
良い話として、空き家になっている部屋の所有者は売却で現金化しやすくなるといったメリットも発生します。

国土交通省の調査によると、同じ敷地内に2棟以上の団地が集まり50戸以上ある団地は、全国に約5,000カ所あるようです。
その内、築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度存在するようです。
しかし、20年後の2035年には2,769と10倍近くに拡大する予想となっています。
またその多くの団地に住まわれる住民の高齢化が進んでおり、老朽化でバリアフリー化も遅れているため、団地再生プロジェクトのような再生が急務となっています。

団地の全棟を一括で建て替える場合は、全所有者の5分の4以上かつ各棟の所有者の3分の2以上の賛成が必要となります。
また、居住者が高齢の場合は特に住民の合意形成のハードルが高く、あまり進んでいないというのが現状です。
このため、国土交通省は団地再生の新たな手法として、敷地の一部を売却しやすくする事を考え、政策的に解決する方法を模索しています。
現状では分割・売却は対象となる棟の所有者だけではなく団地全員の同意がいるので、ほとんど実施されていません。
そこで、同意の要件を緩めた新制度をつくる動きがあります。

そのような案の一つに、団地の一部の棟を建て替える場合に必要な「団地全体の所有者の4分の3以上、かつ売却対象の棟の所有者の5分の4以上」との要件などの要件を緩めた新制度を検討し、2020年の通常国会に必要な法改正案の提出を目指しているとのことです。
敷地の一部が売りやすくなれば、団地再生の選択肢が増える事が予想されます。
老朽化が激しい棟の敷地を売り、跡地を保育施設に転換して子育て世代を呼び込んだり、商業施設で住民の利便性を高めて入居者を増やしたりする再生案を描けるようになります。
また、バリアフリーなどの「高齢者が暮らしやすい集合住宅」を跡地に建て、団地に住む高齢者が敷地の売却代金を元手に移り住むといったプランも考えられます。
親から部屋を相続したものの、入居予定がなく売却もできない所有者は、空き家を現金化できる可能性が広がっていくと考えられます。
新制度では、耐震性不足や老朽化による危険性がある建物を対象とし、管理組合とは別に所有者がつくる組合が売却できる事も視野に、一部の棟の住民が団地全体の意向に沿わない開発を進めることがないように、団地再生の将来像を他棟の住民も含めて共有するよう求める方針とのことです。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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