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土地の境界21 Nov. 2019

不動産の知恵ふくろう

自分の土地だと思っていたら、実は他人の土地だった!?土地境界と時効取得

土地購入時に、確認しなければならないことの1つに、土地の境界問題があります。
「どこまでが自分の土地」「どこからが隣の方の土地」なのか。

まず第一の確認方法は、現地の境界標です。
境界杭や境界鋲などが「きちんと目視できるのか」を確認する必要があります。
場合によっては「境界標が地中に埋まってしまっている」「工事の際に紛失してしまっている」といったこともあります。
もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。

次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。
公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。
ただし、こちらの資料に関しては「大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない」ということもあります。
その場合には、改めて測量をして地図を書き換える作業が必要になります。

このような確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。
ずっと自分の敷地だと思っていた土地が「実は他人の名義だった」などということもあります。
この場合には「当該土地を譲ってもらう」「買い取る」などの解決方法を図ることになります。
しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。
裁判になった場合の決着方法のひとつは「時効による所有権取得」です。

民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。
「善意・無過失」とは「その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった」ということです。
例えば「購入した当時から自分の土地だと説明されていた」といったケースです。
その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。
ただし、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例と思います。

まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。

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