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建物未登記12 Nov. 2019

不動産の知恵ふくろう

中古戸建、建物未登記部分がある場合の注意点

中古の一戸建住宅では、それまでの所有者が建物を増築していることがあります。
増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築した場合は、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いのが実情です。
相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。
登記上の面積や登記されている建物図面の形状と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。
また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

<増築部分などの未登記があるときの注意点>
増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらう」ことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、またそのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。
一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記の部分がありますと、最も現実的な問題は金融機関からの指摘がでることです。
住宅ローンの融資に際して「未登記部分を登記することを条件」として付けられることが大半です。
この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。
最近の事例では「わずかな増築だったとしてもすべて登記してください」と言われることがほとんどです。
このためローンを受けて不動産を購入する場合は、この「未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらう」ことを前提に検討されることをお勧めします。

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、さらに話がややこしくなります。
増築したことによって「床面積が増加し、指定制限の容積率等をオーバーしている違反建築の物件であった場合」は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!

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