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新築マンション割高感05 Jun. 2019

不動産の知恵ふくろう

中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高感が鮮明になっている!

◇2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新
不動産の「価格」に納得と根拠をPRし、活動している東京カンテイ社によると、2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新しました。
株価収益率(PER)をもとにした、価格が賃料の何年分に当たるかを表す数値「マンションPER」が2018年は24.98となり、調査対象の2000年以降で最も高く、住宅が手に届きにくくなっている事が分かります。上昇が一服した2017年から再び上振れをした結果となっています。

「ミニバブルともいえる2008年の高騰期の水準を超えており、普通の消費者が想定できる購入予算との差が開くばかり」とのこと。
消費税増税後に、リーマンショック以上の景気の冷え込みを予測するアナリストも多い事を考慮すると、新築分譲マンション購入よりは中古住宅(マンション含む)の購入の方が良いのではないかと思います。

◇2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)となっており、前年比9.9%高くなった。
平均賃料は24万1631円(70平方メートル換算)で7.4%上がったものの、結果として投資回収に要する期間は17年よりも半年ほど長くなっているようです。
マンションPERは、同じエリア(駅から徒歩20分以内)で1戸あたりの収益性や賃料(築3年未満の物件を対象)との見合いで買いやすさを表す指標であり、この数字が大きくなればなるほど、回収できる年数が長くなる事を表すものとされます。
数値が大きいほど収益力は低くなり、20を超えると利回りが5%を切って割高とされます。
2018年に20を上回った駅は92.1%に達し、24以上が前年より5ポイント増えて57.4%となるなど、割高感が一層強まった結果となっています。
正直な感想としては、首都圏はここ数年、不動産購入を躊躇する消費者も増える要因になってしまっていると思います。

駅別では、最も割高だったのはJR山手線の渋谷駅で41.21。
投資回収に首都圏平均より16年超も時間がかかる計算とのこと。
その次に投資回収に時間が掛かる駅は元町・中華街駅、その次は麹町、その次は外苑前駅となっています。
一方、割安感があるのは、京王相模原線の京王多摩センター駅の15.53、JR埼京線などの武蔵浦和駅の15.62です。
平均より10年近く短い、その次は三郷中央駅、千葉駅と続いています。こうした地域の取得者は住居用の実需がほとんどのようです。

◇割高感の高い駅のエリアでは、タワーマンションの開発が相次いでいます
割高感の高い駅のエリアでは、富裕層が居住用に購入する高級物件以外にも、実需と投資双方のニーズの受け皿となりやすいタワーマンションの開発が相次いでいます。
その結果、新築分譲マンションの価格相場を押し上げている格好となり、この状況をどう判断してければ良いかは慎重になるべきだと思います。

このようなデータは住宅購入の参考にすべきことだと思いますが、あまり、深く考えすぎてしまうと、住宅購入が出来なくなってしまいます。
また、このようなデータは一生そのままの結果とは言えませんので、各自、自己責任でのご判断をお願い致します。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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