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民法改正04 May. 2020

不動産の知恵ふくろう

契約不適合責任

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。
明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。

・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる
不動産取引の場合はこれまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。
「瑕疵=シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。
この責任が民法の改正により「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。
・買主が欠陥を知っていても責任追及OK
・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK
ポイントは「買主の保護が広がった」という改正です。
これまでは後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。
これが民法改正により買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば「売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない」ということです。
これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。
またこれまで買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

これまで以上に「売買契約書の内容が重要になってくる」ということです。
売主としては「土地や建物に何かしらの不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておく」ことが非常に重要です。
仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと買主から責任を追及されてしまうことになります。
一方で買主としては「契約書をしっかり読めば何かしらの不具合が書いてある」ということです。
また契約書に書いてなければ、後から請求ができるということになります。
不動産仲介事業者は、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払わなければならないということです。

・契約不適合責任は免除できる
さらにご注意いただきたいことは「契約不適合責任は免責ができる」ということです。
免責とは責任を逃れられることを指します。
民法改正で買主の安心は増えますが、免責の記載があることで買主には不利益が起きる可能性があります。
ですので、契約書や重要事項説明の内容をじっくり確認してアドバイスを貰える「不動産エージェント」の存在がより一層求められるようになってきました。

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