ユナイト株式会社|山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

消費税10 Dec. 2018

不動産の知恵ふくろう

不動産のタックス・ヘイヴンをご存知ですか?!そもそも不動産(住宅)は消費増税前に買うべきか?!

エアトリという企業が、10月29日に消費増税に関する調査を10代~70代の男女1337人を対象に実施し結果を発表しました。
2019年に消費税率が10%に引き上がることを知っている人は98.4%に上がりました。

増税前に購入しておきたいものを聞いたところ、男性では家電製品が41.2%で最も多く、2番目が海外旅行(31.9%)、3番目がパソコン・周辺機器(24.6%)でした。
女性の場合も家電製品が47.4%で最も多く、2番目は海外旅行(40.6%)、3番目は日用品(33.7%)でした。
男女で差が大きかったのは、化粧品と車・バイク。化粧品は25.4%の女性が購入しておきたいと答えた一方、男性では3.1%に留まった。車・バイクは男性の27%、女性では13.9%でした。

消費増税は住宅購入にどう影響する?不動産購入に与える影響とは?!
いよいよ、2019年10月まで再延期された消費増税の時期が近づいて参りました。そこで、今後予定通りに消費増税が行われた場合に、どのような影響が出てくるかを調べてみました。
消費税の増税が住宅購入にもたらす影響については、5%から8%に増税した2014年当時もかなり話題になりました。
それも踏まえて、住宅購入者が10%増税に向けて押さえておくべきポイントを紹介します。

押さえておいて欲しい『期限』(タイムリミット)について
消費増税(10%増税)に向けて押さえておくべきポイントとは、消費税が10%に増税される前に住宅を購入しようと考えた場合、その『期限』(タイムリミット)には次の2つがあります。

1:消費増税(10%増税)が適用される「引渡し」の『期限』(タイムリミット)
8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は「2019年9月30日」となります。この日までに不動産の「引渡し」を受ける必要があります。
不動産売買契約はすでに締結している場合でも、契約から決済までにある程度の期間がかかるため、これを逆算して住まい探しを始めることが重要となります。
※毎年不動産は人の移動時期と重なり、3月前後に繁忙期を迎えます。ぜひ、これからの早い時期に不動産購入を検討される事が良いように感じます。

2:経過措置における「請負契約」の『期限』(タイムリミット)
注文住宅を建てる場合は、完成時期が多少ずれ込むこともあります。そこで、工事請負契約の締結時期が重要となるのです。
請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられます。
※最近では注文住宅を建てるにも大工等の職人不足が嘆かれます。その為、なるべく先手の行動を検討してもらいたいと思います。

そもそも不動産には、消費税が掛かるものと掛からないものがある事をご存知でしょうか?!
まずは土地の購入には消費税は掛かりません。また、個人を売主とする不動産(中古マンション/中古戸建)には消費税が掛かりません。その為、消費増税(10%増税)が行われても気にする必要はありません。
不動産事業者や建築事業者から購入する不動産(新築マンション/新築分譲住宅)、注文住宅の建物にかかる価格に消費増税の影響があります。

もしも、消費税が10%に上がった後に住宅を購入した場合、増税が影響する項目は大きくわけて2つあります。
1:消費増税(10%増税)による売買価格に対する影響とは?!
住宅を購入する場合に消費税が課税されるのは、上記でも書きましたが、不動産のうち事業者から購入する不動産となります。そもそも「土地」部分についてはもともと消費するものではないため、消費税は非課税となっています。
これは、一戸建てでもマンションでも同じです。また、世間では「消費税が課税されるのは新築だけ」とも言われていますが、正しくは売主が「課税事業者」の場合に消費税が課税されます。
そのため、中古であっても課税業者が保有している物件であれば、消費税の課税対象となりますので注意しましょう。
※最近の流行りでもある「不動産事業者が中古マション/中古戸建を一度買取、再販をしている」いわゆるリノベーションマンション等は、消費増税(10%増税)の影響をもろに受けます。

さて、気になる消費税の影響ですが、仮に建物部分の価格が3,000万円の住宅を購入した場合、課税される金額は、増税前と後で次のように変わってきます。
5,000万円×消費税8%=5,400万円
5,000万円×消費税10%=5,500万円
このように、増税前と後で支払う金額が100万円も変わってくるのです。この影響は売買価格が高額な物件になれば、どんどん大きくなります。
所得税や住民税が控除できる制度があります。政府は2019年10月の消費増税にあたり、住宅購入の支援策として住宅ローン減税が受けられる期間を現行の10年から1~5年ほど延長する調整に入ったようです。

2:消費増税(10%増税)による仲介手数料に対する影響とは?!
住宅を購入する際には、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料『(売買価格×3%+6万円)×消費税』も課税対象となるため注意が必要です。
仮に5,000万円の住宅を購入すると仮定すると、増税前と後で次のように変わってきます。
5,000万円×3%+6万円に消費税8%=168.48万円
5,000万円×3%+6万円に消費税10%=171.6万円
よって、消費税の増税により仲介手数料が3万1,200円値上がります。この金額を安いとみるか高いとみるかはお客様のご判断です。

このように、消費税の増税前か後かで数十万~数百万円もの価格差が生じます。
これだけ見ると、住宅購入者にとって消費増税はかなり大きな負担となりそうです。
個人的には上記にもお伝えしましたが、そもそも不動産には消費税が掛かるものと掛からないものがありますので、消費税が掛からない不動産を購入する事も視野に入れた動きが重要かと思います。

結論から言うと、個人を売主とする不動産(中古マンション/中古戸建)には消費税が掛かりませんので、消費増税(10%増税)が行われても気にする必要がない、不動産を検討されることをおススメします。
個人的には不動産のタックス・ヘイヴン的な存在は、中古マンション/中古戸建の購入が該当するのではないかと思います。

また意外と多い事象として、マスコミ各社は不動産購入を価格や消費税だけでスポットを当てて、報道してしまうシーンが増えているように感じます。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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