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隣地の建替えリスク09 Aug. 2018

不動産の知恵ふくろう

隣地建替えリスクも要チェック

今回の事例は築17年の中古マンション。
都内某所、お洒落な飲食店が多数あることでしられる街にある総戸数30戸未満の小規模なマンションです。
サブのバルコニーは、街路樹のある道路に面しており、メインとなる南側バルコニーは住宅を中心とした地域を見渡す方向を向いています。抜群の眺望とは言わないまでも価格と立地を考えれば、十分合格点と言っても良い感じです。
本物件の所在階は5階、メインバルコニー側(南側)が、第一種低層住居専用地域で、2階建ての戸建てを中心とした低層住宅が広がっているのであれば安心です。
法令等が変わらない限りは、隣地が再建築されたとしても視界を塞ぐほどの高さの建物は建ちそうにありません。
ところが、この物件の場合は戸建てと小規模なマンションが群生する街並みを見渡しています。
お隣の敷地の大きさや接道している道路の広さ次第では、大きい建物が建つ可能性があります。

良い眺望だから買ったのに、その後隣地が建替えをして、視界をふさぐような大きな建物が建ってしまっては、お気に入りの部分も無くなってしまいますし、もちろん売却する時には価格の引き下げ要因になってしまいます。
下の画像は、検討住戸のメインバルコニーから真っすぐ見た風景を撮ったものです。

向かって右に、白と淡い緑の建物が建っているのが分かるかと思います。
見た目からして、少し古そうですし、建替えの可能性は十分ありそうで心配です。

続いて、画像中央に少しうねって縦方向にはしっている通路と、その左側に小さな小屋と駐輪場があることが分かります。
これらの部分が他人地であった場合には、購入は控えた方が良いでしょう。
例えば将来、右側の白い建物が建っている敷地に一体にして再建築され、大きな建物が建つ可能性が出てくるからです。
幸いにして、今回は他人地ではなく、マンションの敷地であった為、右側の建物が建て替えになるようなことがあったとしても、今回の部屋の真正面には建物が建つ可能性が無いことが分かります。眺望を失うことによる資産の目減りリスクは低いと判断できそうです。

内見の際には、周辺の様子や検討している物件の位置関係(高低の縦方向の位置も含め)を観察しつつ、将来の様子についても想像してみる必要があります。
お客様でも気が付くような部分でもありますが、初めての内見だったり、売主様が居住中の物件だと、色々と気を使ってしまい、基本的なところも見逃してしまうことがあります。 “たかが内見、されど内見”です。お客様がうっかりしてしまうような場面でも、代わりになって冷静に観察してくれる信頼できるプロを見つけることができれば、同じ量の内見をしても検討の深度が全く異なります。

以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。

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