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住宅ローン減税29 Mar. 2019

中古住宅でじの住宅ローン減税

中古住宅で住宅ローンを受ける条件は、以下(1)(2)のうち、いずれかの条件を満たすことが必要です。
(1)築年数が以下の規定の年数以内であること
鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合:築25年以内
木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合:築20年以内
(2)耐震レベルが以下の基準をクリアしていること
耐震基準適合証明書の取得してある
住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得してある
既存住宅売買瑕疵保険に加入してある

中古住宅であっても、築年数が20年もしくは25年以内であれば、それだけで制度上問題なく適用を受けることができます。
また、築年数の要件を満たさない場合については、一定の耐震基準を満たす必要があります。

それでは、中古住宅で住宅ローン減税の「築後年数要件」を緩和するには、どうしたら良いのでしょうか?
答えは、
・耐震基準適合証明書の取得
・既存住宅売買瑕疵保険の加入
が必要となります。

耐震適合証明の取得

耐震基準適合証明書とは、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明するものです。
建築士事務所登録をしている建築士や指定確認検査機関で発行してもらうことができます

■耐震適合証明書の注意点
<所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する場合>
基本的には、所有権の移転までに耐震基準適合証明書取得のための手続きが求められるのですが、多くの場合は、建物の改修工事が必要と判断されるため、耐震改修工事を前提に所有権移転後の手続きが追加されています。
ここで間違ってはいけないのが、所有権移転に関係なく、耐震基準適合証明書さえあれば大丈夫というわけではない、という点です。
所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する場合の要件は「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事を実施し、耐震基準適合証明書を取得する」となります。

ポイントは3つです。
一つ目は、所有権移転までに耐震基準適合証明書の仮申請を行うことです。仮申請は最終的に耐震基準適合証明書を発行してもらう建築士事務所に所属する建築士に対して行います。仮申請と耐震基準適合証明書の建築士が異なる場合、無効となる恐れがあるので、言い換えると、所有権移転までに耐震改修工事を含むすべての工程を決めておかなければならないということになります。
二つ目は耐震改修工事を行うことです。耐震改修工事の請負契約書を手続きの際に提出しなければなりません。ここで注意なのが、耐震改修工事のみを分離して発注することは、施工責任が曖昧になるためあまり現実的でないということです。つまり、中古住宅取得にあたり依頼するリフォーム会社は「耐震基準適合証明書が発行できる事業者でなければならない」ということになります。
三つ目は「新住所登記」を行ってはいけないということです。居住開始は住民票の移転日で判断されます。(手続き時に住民票の提出が求められます)不動産業界では「新住所登記」といって、所有権移転登記の前に予め新住所へ住民票を移しておく慣習があるのですが、この「新住所登記」を行ってしまうと制度対象外となってしまいます。
このように、所有権移転後の手続きはかなりややこしく、制度に不慣れな仲介会社が担当だと誤った誘導をされることがあるので注意が必要です。

■気の毒な消費者の事例
(事例1)築50年の木造戸建てを購入し、フルリノベーションを行う計画で、担当した仲介会社がほぼ丸投げ状態だったため、ご自身で制度を一から調べ、役所へ相談に行ったそうですが、まったく話が通じなかったそうです。
耐震基準適合証明書の制度は存在しても、末端の窓口まで知れ渡っているわけではありません。役所へ確認や相談に行く場合は、口頭の説明では話が通じない場合があるので、国が作成した文書を出力して持参するのが良いと思います。
(事例2)新住所での登記についてです。そもそも新住所登記は役所から見るとルール違反となります。住民票は引っ越しを終えてから移転するルールだからです。ただし、旧住所で登記を行うと、次に登記内容の変更を行うまで、そのままにしてしまう人が多いため、仲介会社というよりは、金融機関が新住所登記を求める場合があります。新住所登記は慣例としてはかなり浸透しているため、新住所登記ができないとローンが実行できないと誤って説明を行う事業者が結構います。
(事例3)リフォームの補助金での問題です。中古住宅を取得する場合や、耐震改修など性能向上リフォームを実施する場合に、いろいろな補助制度が用意されています。ただし、それらの補助制度は、主体が自治体だったり国だったりと運用のルールもまちまちです。住宅ローン減税との併用ができるものとそうでないものもあります。補助制度は定められた要件を整理すれば、活用する方法を見出すことができるのですが、リフォームを行う事業者が不慣れだと「できない」「勝手に手続きしてくれ」といった対応になることもあります。
(事例4)フルリノベーションを行う場合は、相応のリフォーム費用がかかります。リフォームに関するローンは運用がさまざまで、住宅ローンと一本化して金利を低く抑えたいのですが、本体住宅ローンの〇%が上限だとか、築〇年以内とか、独自のルールを定めていることが多いのが現実ようです。特に築年数が古い住宅のフルリノベーションの場合は、住宅ローンが難しいと言えます。
フラット35の利用について、相談したリフォーム会社の判断が誤っていて「フラット35が利用できない住宅」だと判断してしまった。

この事例からも分かるように、中古住宅購入は事業者選びが大切だということです。
特に不動産仲介会社選びを間違うと、上記のように丸投げにされてしまうことが懸念されます。
また、リフォーム事業者選びも重要です。単純に見積額だけで選択してしまうと、各種制度について情報提供してもらえないどころか、建築士不在でそもそも制度が利用できなくなることも考えられます。

まとめ

国の調査によると、中古住宅取得時の約半数は住宅ローン減税を利用しない(利用できない)そうです。
状況を把握し、必要な手続きを行えば、この割合はかなり改善されると思います。
単純に築年数だけで判断し「古いから住宅ローン減税は利用できない」と説明する事業者を信用してはいけません。解決のための方法を提示してくれる事業者選びこそが失敗しない住宅購入の大きなポイントだと思います。

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