住宅の買い時20 Mar. 2018
今が買い時？
ハウスメーカーに25年勤務していまして、ずっと感じていましたが、いつも『今が買い時』でした。
この言葉、いろんな住宅メーカーや不動産業者の広告で使われている言葉ですね。お客様の「自分は、今決めていいのだろうか？」という問いかけに答えているのでしょうが、本当の買い時っていつなのでしょうか。金利が安いと言いますが、ここ20年間、変動金利はほぼ横ばいで推移してきたといえますし、最近では変動金利も1％を切る広告が当たり前となっています。だから買い時なのでしょうか？
以下は、野村不動産アーバンネットが運営する情報サイト『ノムコム』の会員を対象に、毎年2回調査して有効回答1416人から聞いた『住宅購入に関する意識調査』で『買い時感』を調査した内容です。
2020年東京オリンピックが決まる直前の2013年7月に今が買い時だと思う人が63.3％、オリンピック開催決定後の2014年1月調査でも今が買い時だと思う人が62.4％でした。買い時だと思う理由については、住宅ローンの金利が低水準だから（70.7％）、消費税の引き上げが予定されているから（43.0％）が主なものでした。
『損をしたくない』という気持ちが、この買い時感をあおるのでしょうね。このような言葉にあおられて、自分の身の丈に合わない住宅を購入し、ローン返済に苦しむ、または苦しむまでは行かないけれど縛られるいことを、もっとまじめに考えてみませんか。
身の丈に合う
笑い話ではないですが、タワーマンションを購入した人の話です。
DINKS（夫婦二人で子供が無く二人とも収入がある家庭）で、余裕があったのですが、タワーマンションの低めの階（と言っても8階くらいです）を購入しました。まず、マンションの契約会（マンションを購入した方々が一斉に契約を行う集まりです）で、「低層階の方々は、こちらの部屋で契約です」の言葉に、高層階と差別されたようで「プライドが傷ついた」と怒っていました。入居してからは、エレベーターの階のボタンを押すときにも、高層階の居住者からの目線が気になって仕方がないと言ってました。さらに駐車場では、ほどんどが外車らしく、奥さんから「国産車なんか恥ずかしくて乗っていられない」と言われたそうです。
他人から見ると、本当にどうでもよいことですが、当人にとっては非常に大きなことなのでしょうね。
身の丈に合うとは、まさに自分の身体にピッタリのことでを指しますが、その裏には『どんなに素敵で高価な服であっても自分のサイズに合わないものは美しくない』ということで『自分のサイズにピッタリなものは美しい』ということを指します。とても素敵な言葉に感じます。
自分たち家族にとって、最適なもの、ピッタリのもの、それはサイズであり雰囲気であり考え方でもあり、その『身の丈に合う』ものに出会えるためには、自分たち家族のこと十分に理解していることが必要ですね。
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コスパの良い家17 Mar. 2018
コスパの良い住宅
コストパホーマンスの良い住宅と言いますと、二つ考えられ、ひとつはランニング（毎月の電気代にような維持コスト）のコスパの良い住宅と、もうひとつはイニシャル（購入時にかかるすべてのコスト）のコスパの良い住宅が考えられます。そのそれぞれについて説明します。
ランニングのコスパの良い住宅
ランニングコストのパフォーマンスの良い家とは、一言でいえばZEH（ゼッチ）と呼ばれるゼロエネルギー住宅です。
ZEH（ゼッチ）とは、高い断熱性能をベースに、高効率機器やHEMS（ヘムス）による省エネ、太陽光発電やエネファームや蓄電池などによる創エネを組み合わせることで、住まいの年間一次エネルギー消費量が正味おおむねゼロになる住まいを言います。 難しい言葉だらけですね、はじめて住宅を考える方にはチンプンカンプンかもしれません。少しくだいて説明します。
高い断熱性能とは、家を人に例えると、たくさんの洋服を着て暖かくすることです。ただし洋服でも、ダウンのように軽くて着やすいアウターやヒートテックのようにインナーで着るものがあるように、家にもさまざまな洋服の断熱方法があります。大切なのは、人間も体形や性別や部位によって暖め方が違うように、家も家の作り方によって効果が高い断熱方法があるので、一概に断熱する材料の性能を良くしただけでは高い断熱性とは言えません。人間も手首や足首などを暖めるだけで暖かく感じることと一緒で、暖かい空気が逃げないように工夫しないといけません。
高効率機器による省エネとは、エアコンでも非常に冷暖房効率（少ない電気代で冷暖房効果が高い）が良い機器や、給湯器では燃やした熱を無駄にしないような効率が良い給湯器を指します。LED照明なども高効率機器に含まれます。
HEMS（ヘムス）とは、ホーム エネルギー マネジメント システムの略で、家電や電気設備とつないで、電気やガスなどの使用量をモニター画面などで見える化をしたり、家電機器を自動制御したりするものです。
創エネ、つまり創るエネルギーのことです。創エネのうち太陽光発電はお分かりと思いますので、エネファームとは、都市ガス・LPガス・灯油などから、改質器を用いて燃料となる水素を取り出し、空気中の酸素と反応させて発電するシステムを言います。蓄電池とは電気を貯めるバッテリーのことです。この創エネで作った電気で生活ができることで、ゼロエネルギー住宅となります。
イニシャルのコスパの良い住宅
イニシャルコストのパフォーマンスの良い住宅とは、建設費用が安い建物です。いわゆるローコスト住宅ですね、ローコスト住宅と言いますと手抜き工事などの心配があります。しかしながらローコスト住宅と言っても、地元で作っている工務店や設計事務所などの住宅は、いろいろな経費を抑えてながら効率よく作っているので、手抜きなどが出ることは少ないと考えられます。そんなことを継続したら、すぐに評判になってしまい地元での営業がしずらくなってしまいますので。
一番心配なのは、地元では少し大きめの会社で、実際に施工している建築会社の名前が分からないようなところに心配があります。ローコストの全国展開のフランチャイズなども心配があります。このあたりの話は、また次の機会に書かさせてもらいます。
ちなみにランニングコストを安くするZEHの家などは、イニシャルコストはかなりの高額になり、国の補助金が出るほどです。
コスパの良い住宅
ランニングとイニシャルの両方を兼ね備えた一番コストパフォーマンスが良い家は、ZEHの中古住宅を購入することだと感じます。 当たり前でスイマセン。 しかし、フル装備の中古車と同じで、フルスペックの住宅は場所（所在）の問題さえクリアすれば、2015年あたりから大手ハウスメーカー中心に商品化されており、今後の既存住宅で流通する日も近いですので。
マンションと一戸建て
マンションと一戸建てを比べてみましょう。
マンションのランニングコストは、集合住宅なので共有分の管理費や維持修繕費用が掛かります。一般的に修繕積立金や駐車料、管理費、固定資産税などが生活維持の光熱費以外にかかる費用です。マンションの場合の光熱費のうち冷暖房費は、窓が少なく上下階や両脇に住戸があれば暖かいので、冬場の暖房費は抑えられます。一方夏場は、窓が少なく風が逃げにくいのでエアコンを使わなければなりませんが、現在のエアコンは非常に高効率なので電気代もあまり掛からないと思います。
一戸建のランニングコストで冷暖房費用は、最近の住宅は高気密高断熱が当たり前ではありますが、外気に面する部分が万書に比べてかなり多い分、マンションに比べるとかなり高額になります。光熱費以外では、一般的に駐車場があるので固定資産税くらいと思われがちですが、実際には外壁や屋根などの建物の外回りと、外構植栽や駐車場などの建物以外の維持メンテナンス費用がマンションと同じように掛かります。
マンションの修繕積立費用は、専有部分と呼ばれる室内は関係なく、あくまでも共有部分と呼ばれるエントランスや廊下や外壁などの部分の修繕積立費用です。マンションの管理費は毎月1～2万円くらい、修繕積立が0.5～1.5万円くらい、そのほかに駐車場代が毎月かかります。
一戸建ての修繕積立費用は、家の大きさや平屋なのか2階建てなのかメンテナンスフリーの屋根や外壁なのかによって違いますが、長期優良住宅を参考にすると、毎月1～2万円くらいが必要になります。それ以外に庭があれば植栽剪定費用などが掛かります。しかし、マンションと違い強制的な積み立てではなく、自分の意志で計画的に積み立てるものです。
イニシャルコストの比較については、マンションと一戸建ての場合は、新築での購入金額の比較になると思います。
一般的に新築マンションは、同一のエリアにある一戸建て住宅の価格よりも、だいたい1,000万円以上安くないと売れないと言われています。参考にしてみて下さい。
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土地分譲・戸建分譲13 Mar. 2018
土地分譲
土地分譲とは、建物が建っていない土地だけの分譲地のことで、わかりやすいのですが、たまに『建築条件付き土地分譲』というものがあります。これは、『建売分譲（戸建分譲）』と呼ばれるものと混同されますが、建売とは全く違うものです。
建売とは、土地と建物をセット（一体の物）として売買契約を行うものです。当然、販売される（広告される）時は建築確認申請の許可を受けてあり、間取も決定しているので変更ができません。また建物の完成時期も決まっています。
一方『建築条件付き土地分譲』とは、土地は売買契約で契約しますが、建物は請負契約で行います。
詳しく説明しますと、建物については自由に打合せを行い、間取りや設備も自由です。しかし、建物を作る会社はどこでもよいわけではなく、決められた建築会社で建てなければならない条件がついているということです。この土地の契約に、決められた会社の建築条件をつけることは独占禁止法に触れてしまうため、以下のルールを設けて一般的に運用がされています。それは、①土地契約から3ｹ月以内で建物の請負契約を結ぶこと②3ケ月が経過して建物の請負契約を締結できなかった場合は、土地の契約金や手数料も含めて全額を買主に返還することです。
このような条件が付きますが、自由設計で建てられるという魅力があります。
戸建分譲
戸建分譲とは建売のことですが、首都圏では非常に多く供給されています。何故なのかと言いますと、首都圏では土地の単価が高くなりすぎて、土地を購入して注文住宅で建築となると、サラリーマンの年収では買えなくなるほど総額が高くなってしまうからです。
なぜ戸建分譲が注文住宅に比べて安くできるかと言いますと、注文住宅のように一戸一戸を別々の時期に建築して設備も仕様もバラバラで作る場合と違い、戸建分譲は何棟かまとめて一緒に工事を行い、設備や仕様もまとめて発注搬入することで、非常に効率よくできるからです。この発注や作業・施工の効率をよくすることで、かなりの金額がお安くなります。
戸建分譲の良いところは、街並みが綺麗に揃えられるということです。外構や植栽や建物の外観を統一感を持たせることで、分譲地のグレードアップが図れ、数年後に中古で売却する場合も高値で売却できるメリットがあります。ただし、このような統一感を持たせたグレードが高い分譲地の事業社は、大手デベロッパーや数社のハウスメーカーしか作っておらず、たいがいはパワービルダーやビルダーと呼ばれる建売業者の庭無し戸建が一般的なので、建売住宅というと悪いイメージがついてしまったと感じます。
山梨では土地の価格が安いので、注文住宅の場合でも、サラリーマンが購入できる総額の範囲内です。このため、グレードが高い戸建分譲地作る必要がなく、総じて建売は金額が安い植栽なしの魅力が低いものになっているのです。
統一外構の美しい街並み
植栽がほとんどないビルダー建売
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住宅の建て方01 Mar. 2018
木造住宅について
木造住宅とは、主要な構造部に木材を使うものを『木造住宅』と読んでいますが、大きく分けて、木造軸組み工法と木質工法（ツーバイフォー工法と木質パネル工法）とよばれる作り方があります。
木質工法のうち、ツーバイフォー工法と呼ばれるものは、１９７０年代に北米から日本に輸入され一般化しました。横幅が２インチ（約５センチ）高さが４インチ（約１０センチ）の木製の角材を、畳一枚分くらいの木材のパネルの四隅と中桟に釘打ちすることで強度のあるパネルができます。そのパネルを、床や壁や屋根に組み合わせて、釘打ちによりパネルを繋げ固めて家を作り上げる工法です。
木質工法のうち木質パネル工法は、ツーバイフォー工法と似ていて、主に接着剤で固めて家を作り上げる工法です。
木造軸組み工法は、柱と梁で屋根を支える日本古来からある伝統工法です。昔は神社仏閣などの作りかたと同じでしたが、戦後さまざまな変化を遂げ、同じ木造軸組みでもハウスメーカー系の軸組みと、工務店がつくる軸組では、かなり違う工法に変化をしています。ハウスメーカー系では、木造軸組み工法でラーメン構造を作れるまで進化しており、大型の公共施設（小学校や老人ホームなど）も建築しています。
木造軸組み工法
ツーバイフォー住宅
鉄骨住宅について
鉄骨住宅は、主要な構造部に鉄材を使うものを鉄骨住宅と呼びますが、使う鉄の種類が軽量鉄骨と重量鉄骨とあります。また木造と同じで、壁をパネル化して組み合わせる構造や、重量鉄骨を使ったラーメン構造のものもあります。
コンクリート住宅について
コンクリート住宅は、主要な構造に鉄筋コンクリートを使うRC住宅とPC住宅があります。どちらも鉄筋入りのコンクリートが主要な構造部に使われますが、事前に壁や床などを工場で作成するものをPC（プレキャスト）と呼んでいます。
現場でつくるか工場でつくるか
一般的に現場でつくるものを在来工法、工場でつくるものをプレハブリケイト（あらかじめ工作された）からプレハブ工法と呼んでいます。
まちの工務店や建設会社は、在来工法で鉄骨住宅や木造住宅をつくり、ハウスメーカー系は、在来工法よりもプレハブ工法が得意です。また、ユニット工法と呼ばれるような工法は、木造であっても鉄骨であっても、事前に工場でほとんどのものをつくり、トレーラーで運んで現場で組み合わせて一日で出来上がる住宅もあります。これもハウスメーカーが得意ですね。
現場でつくる場合でも工場でつくる場合でも、それぞれに長所短所はあるわけでして、工業化された住宅を好む人もいれば、手づくりを好む人もいると思います。しかし人口減少の日本では、大量生産の工業化メリットが、どんどんん小さくなっているように感じます。
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