ユナイト株式会社｜山梨の不動産相談、50歳からの住宅探し

【契約済】《売家》国母二丁目20 Jun. 2019

離婚による財産分与08 Jun. 2019

離婚

結婚を機に不動産を購入される方も多いですが、近年では3組に1組が離婚すると言われています。
実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると、平成30年度の婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。

＞厚生労働省「人口動態調査」

離婚の際に悩ましい問題の一つが不動産の処理についてです。
学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。
「転校などでお子様の生活環境を変えたくない」というご希望が強いということですね。

不動産の名義

離婚した場合には「不動産の名義をどうするか」という問題が生じます。
当初より所有権がある方が住み続けるのであればスムーズですが、所有権を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。
離婚の際には「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。
あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。
税金面についても、慎重に検討する必要がありますのでご注意ください。

住宅ローン

住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。
ローンの残債を「誰がローンを引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか」などの細かい問題があり、簡単な手続きではありません。
また、大抵の金融機関との契約書には「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。
離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。

お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いです。
お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。
ただし、こうした場合でも「住宅ローンが完済できるのか？」という点が大きなポイントになります。
売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、自己資金で住宅ローンの不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

まとめ

このような離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきていると感じます。
将来的に、どのような問題が発生するかわかりませんが、どのような場合でも「住まいが選択肢の足かせや負担になる」ことは避けたいものです。
資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようにると思います。

まずは「物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ」といったことが大切になるかと思います。
また、ハザードマップの確認や、都市計画道路の予定、告知事項など、不動産広告では判別しきれないイレギュラー要素についても、細かくチェックをして、慎重に不動産の購入をすることをお勧め致します。
上記のようなチェックが自分で厳しい方は、弊社のような「バイヤーズエージェント」を頼るのも一案と感じます。

 
 

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人口減少問題31 May. 2019

人口減少

人口減少問題は、向こう30年の人口動態がこれからの住宅購入に大きく影響すると考えられます。
「20年～30年後に日本人が減って、家が余りまくる状況を想定して家を買いましょう」ということと「人口対策としての移民はまだまだ解決策とは言えない」の2点があります。
現状のままでは、国が行う革新的な対策が実施されない限り、日本の人口は確実に減少し、最も低い予測だと、ピーク時の半分になると予測されています。
戦後の人口増加に合わせて、足りない住居を増やしていった住宅政策ですが、住宅の数が世帯数を上回り、家が余る時代になりました。

しかし、これから先日本人が減って、家が余り続けることがほぼ確定になっている今でも、新築住宅は売れ続けています。
「余った家はそのまま放置でよいのではないか？」との意見もあるでしょう。
ただし、空き家の問題はかなり深刻で、空き家の割合が高くなった街は、治安なども含めて町としての機能を保持できなくなります。
国としては「これ以上新築を増やしたくない」「中古住宅を活かしてほしい」と考え、さまざまな対策を打ち出していますが、住宅業界は相変わらず新築依存であり「家を買うなら新築がいい」という潜在的な広告宣伝を行っています。

移民の受け入れ

新築を売り続けたい住宅業界は、人口問題についても甘い見通しに頼っている感があります。それが「移民」です。
政府は4月に改正入管法を施行し、外国人労働者の受け入れ拡大に踏み出しました。このような動きが「諸外国のように移民を受け入れれば、人口問題が解決できる」という勘違いを生んでいます。
日本は島国ですので、諸外国が行ってきたような移民の受け入れについては、文化として根付いていないという現実があります。

＞外国人労働者受け入れにあたって日本が注意すべき『6つの過ち』 「このままでは日本の衰退を招く」

上記記事では、6つの過ちのうちのなかで注目したい「同化主義」というテーマがあります。
この記事では、移民という政策の難しさを端的に表していると思います。
当たり前ですが、移民受け入れるというのは都合の良い労働者を外国から受け入れることではありません。
日本人と同じ立ち位置で、ともに国を造る仲間として外国人を受け入れるということです。
昔に比べて日本に住む外国人が増えていますが、日本人より立場が下の単純労働者として認識していませんか？これが「隔離」です。

「同化」とは、同僚が元外国人であることを認めるレベルではなく、上司や経営者の立場の人（自分を管理する立場の人）が元外国人であることを認めるということです。
これがどれだけ難しいことなのかは、日本各地で発生している外国人差別の問題を見れば明らかなことです。
少なくとも10年～20年程度で解決できる問題ではないのです。

住宅購入

「日本人が減っても移民が増えれば、資産価値は維持できるので、新築を買っても問題ない」というのが移民派の意見です。
今のところ移民を受け入れること以外で、人口減少問題を解決することができないので、移民以外に対案がありません。
では、移民政策が実現できなかったらどうなるのでしょうか？答えは簡単です。人が集まる街と人がいなくなる街の2極分化が進むのです。

これから家を買う人は、人が集まり続ける街を選ばないといけません。
〇〇市・区という単位（広域立地と言います）だけでなく、駅から〇分という単位（狭域立地と言います）が問われる時代がやってきます。
住宅の資産価値は立地です。
どれだけ高級仕様の住宅であっても、人が集まらない街にある家には価値がなく、駅から遠い家は売ることはもちろん貸すことも難しくなります。
また、向こう30年を考える場合の住環境の重要テーマは「高齢・単身世帯の増加」です。
3LDK～4LDKを求めるファミリー層が減り続けるのが確定なので、新築住宅で想定される子育てのための家はますます資金化が難しくなっていきます。
「単身であっても広い家に住めばよいじゃないか」という意見もあるかもしれませんが、高齢・単身者が大きな家に住むと、維持・管理だけで大変なので広い住空間は求められず、快適さよりも機能性が重視される傾向だと思います。

今から家を買う人が、買った家を資金化するのは、15年～20年後のことです。
遠い未来のような気がしますが、人口に起因する問題は今わかっていることがほぼ確定事項と言えます。
令和になったからといって、10年程度で日本人が爆発的に増えることは起こり得ないのです。

まとめ

住まい探しというと、内装や設備などの快適さを重視したくなりますが、最も大切なのは「立地」で、15年～20年後に資金化できる家を買えるかどうかが、ご自身の老後の資金計画に大きな影響を及ぼすことになります。
住宅購入検討の際は「立地」について慎重に判断されることを強くお勧めします。

 
 

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長期優良住宅リフォーム推進事業27 May. 2019

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは

平成31年度の受付が開始された（4月10日より）「長期優良住宅化リフォーム推進事業」とは、
質の高い住宅ストックの形成及び子育てしやすい環境の整備を図るため、既存住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームを推進するために、最大300万円が補助される事業です。
＞平成31年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」HP

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の事業概要

【対象事業】
以下の①～③を満たすリフォーム工事
①インスペクションを実施し、維持保全計画・履歴を作成すること
②工事後に耐震性と劣化対策が確保されること
③日常的に使用する居室等の部分が、省エネルギー性、バリアフリー性等のいずれかの基準を満たすもの
※若者が既存住宅取得時に行うリフォームは適用要件を緩和（①、②のみ適用）
【補助率】 1/3
【限度額】 100万円／戸
○ 長期優良住宅（増改築）認定を取得する場合 200万円／戸、さらに省エネ性能を向上させる場合 250万円／戸
○ 三世代同居改修工事を併せて行う場合は、上記の限度額のほか、50万円／戸を上限として補助

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金を受けるためには、何が必要か？！

・リフォーム工事前にインスペクションを実施すること
リフォーム工事に先立って、必ずインスペクション（床・壁の傾きや雨漏り、白アリの被害など、日常生活上に支障があると考えられる劣化事象の有無を把握するための現況調査）を実施する必要があります。
インスペクションで劣化事象が見つかった場合は、今回のリフォーム工事と同時に補修を行うか、維持保全計画に点検・補修等の対応方法と対応時期の明記が必要です。
・リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと
１）構造躯体等の劣化対策及び耐震性の性能が確保されていること
２）原則として、省エネルギー対策など、その他の性能項目のうちいずれか一つ以上の性能が確保されていること
・リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること
リフォーム工事の履歴として、工事内容を示す図面、工事写真等を作成し、保存することが必要です。
住宅を長持ちさせるため、維持保全の期間（30年以上）について、少なくとも10年ごとに点検を実施する維持保全計画を作成することが必要です。

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金以外のメリット

・インスペクションのメリット
リフォーム前のインスペクションにより、現在の住まいの劣化状況等を確認でき、腐朽・蟻害箇所や雨漏り箇所など住宅の傷んでいる部分を補修できます。
・構造躯体等の劣化対策及び耐震性が確保されるメリット
構造躯体が長持ちすることにより、長期にわたって住み続けることができます。耐震性が確保されることにより、地震時にも安心して暮らせます。
・性能向上によるメリット
断熱性能が向上することにより、快適に暮らせます。冷暖房の効きが良くなって光熱費が軽減されることも期待できます。耐用期間が比較的短い給排水管の日常点検や清掃、交換がしやすくなります。
・リフォーム工事を進める上でのメリット
リフォーム計画の内容や工事結果について、一定の基準で審査されるため安心です。本事業を実施しようとするリフォーム業者はHP上で公表しています。

まとめ

中古住宅を検討されている方で、リフォームが必要な際には本制度が使えるようでしたら、使われる事をおススメ致します。

 
 

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固定資産税22 May. 2019

固定資産税とは

資産（土地や家など）に対して発生する税金で、各市区町村が徴収しています。
固定資産税を地方税として支払わなければならないのは、住宅があり街が形成されると、道路や上下水道の維持、学校などの設備やゴミの収集などの行政サービスが必要になる理由からです。
インフラ整備や行政サービスを行うための財源確保のために、固定資産税の徴収が行われます。
納税義務があるのは、各資産の所有者で、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
そのため、その年の1月2日以降に土地およびマイホームを購入した場合は、翌年以降に課税が開始されます。
納付額が決定すると、納税義務者へ納税通知が送られます。
家を購入した場日は、購入後の翌年に納税通知書が届きますので、資金繰りを考慮して、納付期限や金額を事前に見積もって年間の家計費用として考えておかなければなりません。

土地の評価価格は4種類ありますが、固定資産税は4番目の固定資産税評価額で計算されます。
1. 公示価格（国土交通省）
2. 基準値標準価格（都道府県）
3. 相続税路線価格（国税局）
4. 固定資産税評価額（市長村）
※（）内は決定機関です。
固定資産税＝固定資産評価額×税率で計算されます。

固定資産税には軽減措置があります

所有する住宅や土地が一定の条件を満たしていれば、税負担額を減らすことができます。
控除を受けるためには、軽減される条件が適用されるかを確認し、申告手続きをしなければなりません。

固定資産税の減税ができる条件

■住宅用地（小規模住宅用地・一般住宅用地）
住宅用土地のうち、次の要件を満たしているものは固定資産税が減税されます。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準の1/6
一般住宅用地（200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分）：課税標準の1/3
マンション・アパート・戸建住宅が建つ土地は、この減税が適用されます。
但し、固定資産税の課税が確定する1月1日時点において建物が建っていなければなりません。
つまり住宅が建設予定あるいは建設中で、1月1日時点で未完成であれば、住宅用地として固定資産税減税の適用はされません。

■新築の家
新築の建物で、床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物部分の固定資産税が3年間、あるいは5年間に限り2分の1になります。
建物構造による異なる場合がありますので下記の資料をご参考にしてください。
＞長期優良住宅

■空き家
人が住んでいない空き家であっても、住宅用の土地であれば減額措置があります。
先にご説明したのと同様に、200㎡以下の部分については6分の1、また200㎡を超えた場合は床面積10倍までは固定資産税が3分の1になります。

■.認定長期優良住宅
認定長期優良住宅に認定されると、120㎡を超えない範囲で固定資産税が2分の1になります。
減額を受けられる建物の要件は次の通りです。
床面積が50㎡以上、240㎡以下（但し貸家は40㎡以上、240㎡以下）
もし店舗兼併用住宅などであれば、住宅部分の床面積が2分の1以上でなければこの減額措置は受けられません。

まとめ

自分の所有する不動産が、減税対象なるか否かを詳しくお知りにないたい方は、お近くの税務署にお問合せ下さい。
国土交通省HPの下記を参考にして下さい。
＞国交省HP

 
 

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性能評価15 May. 2019

築20年以内の中古戸建てを探している方は該当しますので是非ご参照ください。

■住宅性能表示制度

新築の広告などを見ると「耐震等級3」とか「省エネルギー対策等級4」などの表記を見ることがあります。
この「等級〇」というのが住宅性能表示制度です。
住宅性能表示制度は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。
国に登録されている第三者機関が、共通基準である「評価方法基準」をもとに住宅を評価する仕組みです。

＜参考＞一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
＞性能評価について

■「等級〇」は優良住宅のものさし

住宅性能表示制度は、住宅を10分野で評価する仕組みです。
１. 地震などに対する強さ（構造の安定）
２. 火災に対する安全性（火災時の安全）
３. 柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）
４. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮）
５. 省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）
６. シックハウス対策・換気（空気環境）
７. 窓の面積（光・視環境）
８. 遮音対策（音環境）
９. 高齢者や障害者への配慮（高齢者等への配慮）
１０． 防犯対策

例えば耐震等級についてですが、耐震等級は3段階に分かれます。
耐震等級1と建築基準法は同じ強さです。
耐震等級2は耐震等級1の1.25倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。

わかりにくい部分なのですが、等級1の1.25倍、1.5倍の”地震の強さに抵抗”なので、単純に家の強さが1.25倍、1.5倍というわけではありません。
耐力壁の量で言うと、等級2は建築基準法の1.55倍以上の耐力壁が必要で（軽い屋根の場合）、等級3は1.86倍以上の耐力壁が必要となります。
※実際には耐力壁の配置や地域によってさらに必要な場合があります。
要するに、耐震等級3の家は相当強いと言える訳です。

■耐震等級3「相当」という謳い文句

住宅性能表示制度がスタートして、漏れなく制度が利用されたかというと全くそうではありませんでした。
当時の事業者は「高い性能を実現するための工事費が高くなる」「評価書取得に追加の費用がかかってしまう」というような説明をしていたようですが、実際のところは性能表示制度を利用するためのスキームが実務とマッチしていなかったため、不確定要素はなるべく排除したかったというのが本音だと思います。
※その後に始まった長期優良住宅という制度では、建築に対して補助金が利用できたため、積極的に利用した事業者がたくさんいました。

制度は存在するものの、実際の利用が伴わない…。そんな状況で見られたのが、耐震等級3「相当」という謳い文句です。
耐震等級3相当の設計を行っているものの、性能表示制度は利用しなかった物件です。
この耐震等級3「相当」という物件がそろそろ流通市場に出始める頃です。
住宅性能評価書の存在を確認してから不動産広告に表示している物件であれば良いのですが、評価書の存在を確認しないまま、売主様の言い分だけで「耐震等級3」と謳っているケースが懸念されます。

まとめ

住宅性能評価書のある物件は、中古住宅でも様々なメリットがあります。
フラット35を利用する場合は新築と同じレベルの金利引き下げが受けられますし、地震保険を利用する場合は保険料が大幅に割引となります。（等級2で30％、等級3で50％）
不動産広告に耐震等級3と記載のある物件は、買主様にとっては「良い物件」と見えますが、実際に取引を進めていくと、いつまで経っても評価書が出てこない、実際には後からそもそも評価書を取得していなかったことが発覚するようなケースが考えられるのです。
※2018年4月の改正宅建業法で、重要事項説明書の中に住宅性能評価書の有無を記す箇所が追加されていますが、契約時にはいつもの癖で「なし」としてしまう不動産会社もいるようです…。
売主様も当時の事業者に丸め込まれて「耐震等級3相当の設計だから、実際に評価書を取得していなくてもそれほど問題ではない」と思い込んでいるケースも考えられます。
各種制度でメリットのある住宅性能評価書は、新築時に取得していないと後から簡単に発行できるものではないのです。

住宅性能評価は、設計性能評価と建設性能評価があり、実務では、施工時に数回評価機関による現地確認を行わないと評価書が発行されない仕組みです。
新築時にそのプロセスを踏まえなかった住宅は、後からやり直しすることができないため、耐震等級3「相当」の住宅は、当時のビルダーが耐震等級3「相当」と言っていただけの普通の住宅となるわけです。
※中古住宅の性能表示制度というものもありますが、こちらも現時点では現実的とは言えません。
購入判断材料として「等級〇」を確認した時は、不動産売買契約を締結するまでに、評価書が実在するか確認してもらった方が良いです。

 
 

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空き家率12 May. 2019

空き家率は過去最高の13.6%になりました！

総務省が4月26日発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%でした。
地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸になりました。
また三大都市圏の東京や大阪などでも空き家率は1割を超えており、再開発に影を落としている地域もあります。
＞総務省統計局HP

この調査は5年に1度実施され、その結果を「住宅・土地統計調査の結果」として、速報値が発表されます。
空き家の数は13年より26万戸増え、全体に占める割合は0.1ポイント高まりました。住宅総数も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新し、大きく世帯数を上回っています。

空き家のうち347万戸は、賃貸や売却用以外で長期間、不在の住宅や取り壊し予定の住宅です。
賃貸用は431万戸、売却用は29万戸、別荘などの「二次的住宅」は38万戸です。
また、空き家率が最も高い都道府県は21.3%の山梨県です。
山梨に続いて20.3%の和歌山、19.5%の長野、19.4%の徳島、18.9%の高知、鹿児島、18.1％の愛媛、18.0％香川、17.6％の香川、17.4％の栃木が上位10県となっています。
別荘が空き屋と集計されるほか、地方では人口減少の影響も大きいと感じます。
この10県内での住宅購入は、非常に慎重にお選びいただく必要があると感じます。

一方で、空き家率が低いのは10.2%の埼玉や沖縄、10.6%の東京、10.7%の神奈川、11.2%の愛知、11.9％の宮城、12.0％の山形、12.6％の千葉、12.7％の福岡、12.8％の京都などです。
賃貸用で入居待ちの物件も含まれますが、空き家が多いと治安面の懸念が高まり、所有者がわからないままでは家を撤去できず、再開発の壁になることもあります。
埼玉県本庄市では、所有者が空き家を解体した土地を無償で借り受け、簡易な公園にする事業を始めたようで、この制度では5年間の固定資産税の支払いを免除してくれます。
＞本庄市HP

相続で得た家屋や敷地を売ると、税金がかかる譲渡所得を最大3千万円を差し引ける仕組みがあり、19年末だった期限が4年間延長されました。
空き家の撤去や活用に取り組む市町村への財政支援や、専門家の育成も進めているようです。

なぜ空き家は増えるのでしょうか？！空き家が増える理由とは？！

そもそも空き家は大きく2つに分かれます。
1つは賃貸や売却などの予定がある物件。
もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。
後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。
そのような物件が増える理由としては、
①人口減で需要が伸びていないのにも関わらず大量の住宅建設が続いていること、
②供給過剰だから老朽化が著しい空き家には誰も見向きもしなくなっている、
以上の二つの理由からこのような状態が続き、空き家数が現在も増えています。

まとめ

このような状態が将来にわたって続くと、日本の国力にも影響を及ぼし兼ねないと言われており、今後もこの空き家問題にはいろいろな方面からの注目が集まっています。
これから不動産購入を検討する際には、気になる不動産の周辺状況をよく確認し、空き家が放置されていないかを必ずご確認いただきたいと思います。
空き家が放置されている状態ですと、今後そのエリアでの売却の際に「困ってしまう不動産」となる可能性が高くなりますので、購入には慎重な判断が必要となります。

 
 

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土地価格の相場を知る方法29 Apr. 2019

地価の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。
そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた「地価公示」制度があります。
今回はその「地価公示」制度と「相続税路線価」から土地のおよその相場を調べる方法をご紹介します。

「公示地価」・「基準地価」を参考にする

「公示地価」とは、国土交通省が毎年３月下旬ごろ発表する、その年の１月１日現在の標準地の価格のことを指します。
公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」で単価（円/平方メートル）で表示で表示されます。
「基準地価」とは、都道府県が毎年9月下旬ごろに発表する、その年の7月１日現在の地価を指し、公示地価を補うものになります。
検討している地域周辺の標準地の「公示地価」や「基準地価」から、その地域における地価の相場を知ることができます。
公示地価や基準地価は、国土交通省のHPなどで誰でも簡単に調べることができます。

＞【国土交通省地価公示・都道府県地価調査】

ただし、公示地価は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、あくまでも「標準地」の価格であり、実際に調べたい場所の地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別要因により大きく変化するため、公示地価はあくまで目安として考える必要があります。

「相続税路線価」を参考にする

路線価は国税庁が相続税などの課税のため、国税局長が都市部の道路ごとに決定した土地の単価のことです。
その道路に接する土地は、相続税などの課税上、この単価を基準に評価されます。路線価図は、国税庁のホームページから閲覧できます。

＞【路線価図】

路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ているため、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。
路線価は公示価格のおおむね80％が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻すことで「その土地のおおよその相場」を判断することができます。

最終的には、専門家に相談する

公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差が生じてしまいます。
検討中の土地価格について、より詳細な価格について知りたい場合は、不動産業者に相談する必要があります。
販売価格の妥当性に関する情報提供も、きちんと行ってくれる不動産業者（特に仲介をメインで扱う会社）にご相談ください。

 
 

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【報告】サーバー障害発生11 Apr. 2019

サーバー障害発生に伴うホームページへのアクセスの不具合について

当社のホームページへのアクセス不具合について、経過をお知らせいたします。
2019年4月5日から2019年4月10日まで、サーバー契約先の障害復旧作業によりアクセス不可能な状態でありました。
4月11日現在は復旧致しましたので、ご報告を致します。
ご利用の皆様には大変ご迷惑をお掛けしましたことを、深くお詫び申し上げます。

ユナイト株式会社

耐震改修の補助制度02 Apr. 2019

耐震改修の補助制度を利用する場合の注意点

中古戸建住宅の購入を検討する場合、耐震診断などのインスペクションや、それに伴う改修工事を想定して計画を組む必要があります。
住宅の耐震化については、国や自治体で補助制度を設けている場合があり、こういった制度を活用することで、お得に改修工事を実現することができます。
ただし、耐震やリフォームに関する補助制度は、既に所有し住んでいる方を対象に制度設計されているものが多く、これから中古住宅を購入して、リフォームを考えている方だと使いにくいケースも考えられます。
リフォームの補助制度は、古戸建を検討する際に欠かせない要素なので、下記の事項を注意しながら情報を集める必要があります。

注意点

＜注意1＞居住要件
前述の通り、所有している住宅、居住している住宅であることが要件となっている制度が意外と多いです。
国や自治体の制度には、必ず要綱が定められていますので、必要な要件を確認しましょう。
※居住要件が定められていても、解決策を提示してもらえることも考えられます。役所の窓口で正確な判断を求めることをお勧めします。

＜注意2＞旧耐震が対象
耐震改修の補助制度は、基本的に旧耐震の物件を対象としている制度が多いです。※一部新耐震を対象としている制度もあります。
築年数の要件も要綱に記載があるので、必ず確認しましょう。

＜注意3＞取り扱える事業者の制限
制度によっては、専用の登録制度で登録された建築士や事業者に工事を依頼しないと制度が利用できない場合があります。
リフォーム事業者を選択する段階で、各種補助制度に関する情報提供を依頼して、その事業者で手続きができるかどうか確認する必要があります。

＜注意4＞年度末は要注意
多くの制度が単年度事業です。年度末になると予算が終わっていたり、制度の受付がストップしたりします。
耐震改修の制度の場合、2月頃にその年度の受付が終了し、次年度の募集開始は5月頃になる自治体が多いようです。
ちょうど不動産の繁忙期を重なるタイミングなので、制度が利用できる時期の確認も必要です。

＜注意5＞素人判断
リフォームの補助制度を利用するために、耐震性の確保や省エネ性能の確保、瑕疵保険の加入など、住宅の性能に関する要件が定められている場合があります。
購入を検討している物件で、その要件をクリアできるかどうかの判断は、手続きを行う建築士が行います。
安易に利用できると思いこんだり、〇〇だから利用できないと素人判断することは危険です。

まとめ

リフォームの補助制度は手続きがややこしいものが多いです。
制度を適切に案内してもらえる事業者との出会いが重要ですので、仲介会社もリフォーム会社も、事業者選びには十分に気を付けたいものです。

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