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マンション保険11 Jan. 2020

不動産の知恵ふくろう

マンション保険が大幅上昇

分譲マンション購入の前に、知って頂きたいことがあります。
近年は老朽化した物件が増えており、給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるという話です。
そのような破損が増え、最近ではマンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいるようです。
また2019年は、大型台風による浸水でマンションの共用部に大きな被害が出た事件があり、記憶にある方も多いと思います。

■マンション共用部分の保険料が上昇!総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる
分譲マンションの火災保険は2種類あり、専有部分は各所有者が、共用部分は管理組合が保険に加入しています。
そのような保険について、保険料の上昇が目立つのは共用部分の保険とのことです。
損害保険各社は、ここ数年に渡り火災保険の値上げを繰り返しており、2019年10月に改定があったばかりです。
変化率は地域や規模で違いますが、東京都内の物件では2019年10月分だけで20%超上がった例があるようです。
2012年の改定以降は、築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般的となっており、古いマンションは保険代だけでも大きな負担になりそうです。
各保険会社によって細かい保険料は異なるようですが、総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がるというのが一般的なようです。
共用部保険の期間は最長5年となっており、2019年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもあるようです。

ではなぜ、このような事態になったのでしょうか。
共用部用の保険は、主契約が火災補償で水ぬれなどは特約で補償しています。
マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは水ぬれ関連であり、全体の保険事故件数の47%以上を占めるようです。
その次は風災が28%以上、物体落下が約10%、その他(水災、火災、雪災)が15%となるようです。

■築30年を超えるマンションは老朽化した給排水管事故が多くなっている
1980年代以降に大量供給されたマンションが、築30年を超えて老朽化した給排水管が絡む事故が多くなっているようです。
水ぬれ関連の保険金の支払いが増えており、その金額は毎年200億円を超えているようです。
老朽化した給排水管修理は保険の対象外となっていますが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えているようです。
このような事故が多発している為、保険料の値上げは繰り返され、結果として管理費の上昇、個人所有者の支払いが増えるといった負のスパイラルに陥っているマンションも多いようです。

最も有効なのは早めに老朽化対策を施し、事故そのものを減らすことです。
例えば、日新火災海上保険は15年から「マンション管理士による診断結果に応じての割引」をPRし、高評価を受けると平均20~30%保険料を引き下げる商品を発売し、契約数を増やしているようです。
その他では、三井住友海上火災は事故率および管理状況(修繕実施など)に応じての割引、東京海上日動火災では事故率およびメンテ(給排水管更新)に応じての割引、損害保険ジャパン日本興亜では事故率に応じて割引、紛争時は組合の弁護士費を保証するという事をPRして他の保険会社との差別化を図っています。

■中古マンションを購入する時は管理会社の評判も気にしてみる
築30年超のマンションならば、保険更新を前に水道管の更新工事を前倒しして事故率を下げておくような事前準備が管理組合には必要なようです。
しかし、一定の修繕積立金がなければ工事は難しく、保険更新に間に合わないマンションもあるようです。
これから中古マンションを購入するような際には管理会社の評判も気にされる事をおススメ致します。

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