相続手続き01 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
不動産を所有している方につきまとう悩みの一つが相続手続きです。
不動産の相続による名義の変更はとても複雑で、必要な書類も多いことが悩みの種でした。
ところがこの度、改正戸籍法が成立したというニュースが発表されました。
新しい戸籍法では、どの市区町村でもまとめて戸籍謄本の取得が可能になる、というものです。
これまでは戸籍を取得しようとした場合、それぞれ本籍のあった市区町村において戸籍謄本を取得する必要がありました。
Ａ市で必要な戸籍を取得し、続きの戸籍をＢ市に請求し、最後はＣ市へ等と、戸籍の収集だけで１ヶ月から長いと半年かかってしまうケースもありました。
新しい戸籍法では、戸籍の情報を各自治体で共有できるネットワークを構築し、一つの自治体に請求するだけで両親の戸籍なども請求できることになるようです。
その他にも、婚姻届などの行政への手続きで、戸籍謄本を添付する必要があった手続きに関しても、マイナンバーを提供するだけで戸籍の添付が省略できるようになるようです。
不動産の登記簿謄本も少し前までは、各管轄内の法務局でしか取得できませんでしたが、現在では登記情報がネットワークで共有され、別の市区町村の登記簿謄本も取得できるようになっており、非常に便利になっています。
戸籍謄本の取得についても、将来的には一つの窓口で完結できる簡単な作業に変わっていくのかもしれません。
他にも、不動産登記の情報とマイナンバーを結びつけようという動きもあります。
現在、相続人が不明の空地・空き家問題が顕在化していますが、これについても不動産登記情報と相続人情報を、マイナンバーを利用して紐づけることで、一元した管理が可能になるということです。
所有している不動産が一目瞭然になってしまうということで、財産を知られたくない一部の方には不評のようですが、とくに隠す必要のない方にとっては手続きが簡素化されとても便利になるかと思います。
こうしたマイナンバーを活用した情報のワンストップ化には、メリットとデメリットがそれぞれありますが、法律の改正や手続きの変更のニュースには、しっかりと注目していきたいものです。
今回の改正された戸籍法に基づき、実際に情報ネットワークが共有されて戸籍謄本の取得ができるようになるのは、2024年が目標となっているそうです。
まだ少し時間はかかりそうですが、こうした煩雑な手続きが簡素化されていくことは歓迎したい変化だと思います。
今後のニュースの続報に期待です。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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固定資産税29 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
固定資産税がかからない土地がある！？不動産と税金のはなし
不動産を所有している場合にかかる税金に「固定資産税」というものがあります。
毎年4～5月頃になると、所有者のもとに固定資産税納税通知書が届けられます。
固定資産税は、毎年１月１日現在の所有者に対して、不動産の価格をもとに計算され、課税されます。
固定資産税の税率は、不動産価格（課税標準額）の1.4％になるため、1000万円の土地評価であれば約14万円の固定資産税が毎年かかることになります。
一方で、この固定資産税には「免税」というものが設けられています。
その課税標準額が、土地であれば30万円、家屋であれば20万円を下回っていれば課税されません。
この免税は、各土地又は家屋の個別の価格が下回っていればよいのではなく、同一市区町村内で所有している土地の合計額又は家屋の合計額が判断基準となります。
例えば、同一市内に15万円の土地と20万円の土地を所有していた場合には、合計額が35万円となり課税対象となります。
一方で、A市に15万円の土地、B市に20万円の土地を所有していた場合には、A市でもB市でも非課税となります。
また、各人での総額計算になりますので、同一市内の土地であっても所有者が異なっていれば、非課税になります。
土地の価格が30万円を下回るケースとは、一般的な市街地・宅地では想定しにくいですが、地方の山林、原野などの場合には十分に考えられます。
もしも地方の山林・原野などの土地をお持ちの場合には、お手元の固定資産課税通知書をご覧になってみてはいかがでしょう。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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持ち家と賃貸26 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
持ち家と賃貸はどちらがお得！？
マイホームを考えている方は、一度は持ち家と賃貸どちらにするのか？と悩まれたことがあるのではないでしょうか。
同じ条件で賃貸と持ち家を比べた場合、住宅費の生涯コストはほぼ同じとよく耳にします。
それならば、住宅ローンというリスクを抱えてわざわざ家を買う必要はないと思う人もいるでしょう。
しかし、賃貸と持ち家のコストはあまり変わらいかも知れませんが、老後には差が出るようです。
「ローンが終われば身軽になれる」のが持ち家ならば、賃貸は一生家賃がついて回わります。
今の時代、年金はあてにすることはできません。
戻ることができる実家がある人や、老後の資金が3000万円（一般的な夫婦世帯に必要な老後資金不足分）以上用意できる人以外は、持ち家を選択したほうがよさそうです。
ちなみに、4000万円の持ち家と家賃14万5千円の賃貸の生涯費用を比較すると、40年でその差はほぼ無くなるそうです。
また別の記事をみつけましたので比較参考にしてみてはいかがでしょうか。
＞生涯コストは天と地「マンション vs 一戸建て vs 賃貸」誰が2700万円損するか？
持ち家
メリット
・資産になる
・建替え・リフォーム等が自由にできる
・住宅ローン返済後は費用負担が軽減できる
・他人貸せる
デメリット
・固定資産税等はかかる
・管理費・修繕費等がかかる
・簡単に買換えができない
・借入期間中はローン負担がある
賃貸
メリット
・簡単に住み替えできる
・固定資産税等はかからない
・管理費・修繕費等がかからない
デメリット
・入居の初期費用や引っ越し代などがその都度発生
・家賃を払い続ける必要がある
・高齢になると借り難い
持ち家か賃貸か？については、どちらが損か得かという判断ではなくて、少し先の自分達が年金生活する頃をイメージして、その上でそれぞれのメリット・デメリットを考慮して、個人の価値観や状況におおじて選択したほうがよいのではないでしょか。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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事故物件25 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
事故物件はお買い得？不動産と心理的瑕疵
販売チラシの隅っこに「告知事項あり」という記載があることがあります。
この場合の告知事項とは、事故、事件、自殺などの「心理的瑕疵（かし）」があったということを意味します。
こういった物件は「事故物件」又は「ジコブツ」などと呼ばれたりします。
事故物件は、購入検討者に敬遠されてしまうため「売れない」「貸せない」物件になってしまうことが多いのですが、最近はこういった事故物件を気にしない、という方も増えてきているようです。
たとえ過去に事故や事件があった現場であっても、相場より大幅に安く買えるのであれば構わないという意見も伺います。
もちろん、事故物件だからといって事件現場がそのままになっているわけではありません。
たいていは綺麗にリフォームされ、新築同様になっており、事件の様子は微塵も感じられないはずです。
心理的に問題がないという判断ができれば「お買い得」ということにもなるかもしれません。
事故物件に関しては、契約した後から事故物件であることが判明した場合には、裁判になるケースがあります。
買主から契約を取り消されたり、損害賠償請求となることもあります。
そのため、売主側や仲介事業者は、事故物件であることがわかった場合には、丁寧に買主に説明するように心掛けることになります。
最近では、事故物件を専門に掲載するインターネットサイトも登場しました。
なかなか売れずに困っている事故物件の所有者と、事故を気にしないから安く買いたい購入検討者をマッチングしようというサービスです。
インターネットの普及、価値観の多様化は、不動産業界にもさまざまな影響を生み出していることを実感させるニュースでした。
不動産業界は、いまだに古い体質を引きずっている業界ですが、日々新しい情報を意図的に取り入れながら、お客様には適切な情報提供をできればと思います。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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フラット35不正問題23 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
フラット35が話題になっています。
事件をご存じない方向けに事件の概要をざっくりご紹介いたします。
※詳細は上の記事などをご覧ください。
フラット35とは、住宅金融支援機構の住宅ローンです。
全期間固定の住宅ローンで、借りたときの金利がずっと続くため、毎月の返済金額が変動しないので、安心の住宅ローンと言われます。
住宅ローンは、原則として自ら居住するための住宅に利用するものですが、今回の事件は不動産投資用の物件取得のためにフラット35を利用していた、というのが問題となっています。
実際のケースでも、当初は住んでいたものの、やむを得ない理由で転居して、そのまま人に貸していた、というようなケースなどイレギュラーが存在しており、そのイレギュラーを勝手に拡大解釈した不動産事業者が不動産投資用に悪用していたという顛末です。
不正利用については、利用者に一括返済が課せられるなど、少し重たい処分となるのですが、フラット35は国の予算が入った「住宅取得支援制度」という側面もあり、本来の目的以外での税金の利用は当然ながら認められるものではありません。
フラット35は審査が緩いと言われることがあるのですが、そんなことはありません。金融機関による審査がきちんと行われます。
ただし、民間金融機関では一般的なルールとフラット35の審査基準が異なる部分がある、というだけのことです。
例を挙げますと、民間金融機関の住宅ローンは勤続3年以上の正社員でないとかなり厳しいと言われますが、フラット35は転職間もない方でも組むことができますし、正社員でないといけないというわけでもありません。※このあたりが「緩い」と言われる理由です。
しかし、今回の不正利用でもある「自ら住まない」ことが懸念される案件については厳しく評価されることもあります。
かなり機微な判断が必要なので一概に言えることでは決してないのですが、例えば単身者がフラット35を利用する場合、将来的にその家が不要になることが懸念されるので、他の人に比べると審査が厳しく見られるようなことはあるようです。
全期間固定金利のフラット35は、変動金利の住宅ローンに比べると金利は高くなるのですが、ここ最近の低金利の状況を見ると、一般的な変動金利との金利差と、返済金額がずっと変わらないという安心を天秤にかけた場合に、個人的には安い方が良いというよりは、安心な方がいいですよと勧めたいところです。
なんとなく「不動産会社が勧めるフラット35は怪しい」と事件の内容よりも「フラット35」というワードだけが先行しているような気がしてなりません。
住宅ローンの選択は、住宅購入のシーンでも重要な判断となるため、きちんと情報を得て正しく判断したいものです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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こどもの人口21 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
子どもの人口が38年連続で減っている？！少子化と日本の不動産購入について
〇こどもの日に合わせて総務省から最新データが発表されました。
総務省が5月5日の「こどもの日」に合わせて毎年公表する15歳未満の子どもの推計人口（4月1日現在）は、外国人を含めた15歳未満の人口は1533万人と前年より18万人減り、比較可能な1950年以降、過去最少を更新しました。
38年連続で減少が続いているようです。
自分の周りでは子供が非常に多く、今回の発表は残念でなりません。
＞総務省統計局HP
※令和元年となりましたが、平成の時代は少子化の流れを止めることなく終えました。平成最初の年にあたる1989年、合計特殊出生率が戦後最低の1.57まで落ち込み「1.57ショック」と言われました。世の中が「少子高齢化」を強く意識した出来事したが、その後、その数値を一度も上回ることなく平成は終わりました。
※「こどもの日」とは、日本における国民の祝日の一つで、端午の節句である5月5日に制定されています。祝日法2条によれば「こどもの人格を重んじ、こどもの幸福をはかるとともに、母に感謝する」ことが趣旨とあり、1948年7月20日の祝日法の公布および即日施行により制定され、今はゴールデンウィークを構成する日の一つの祝日です。
子どもの人数は、1989年（平成元年）の2320万人から787万人まで、なんと3割超も減り、ピークだった1975年の2989万人と比べるとほぼ半減しています。出生児数の減少による少子化の流れが続いてことと、自分の世代である1980年前後の子供が多かった事を如実に物語っています。
都道府県別（2018年10月1日時点）では、東京都が8千人増加、沖縄県が横ばいで、そのほかの45道府県では減少しています。
子どもの割合が最も大きかったのは沖縄県の17.0%で、最小は秋田県の10.0%です。
3歳ごとの年齢区分では、12-14歳が322万人と最も多く、9～11歳321万人、6～8歳309万人、3～5歳295万人、0～2歳286万人と、年齢区分が下がるほど人口が減っています。
男女別では男子が785万人、女子が748万人と、それぞれ9万人減となりました。
〇少子化と日本の不動産購入について
安倍政権は少子化対策を重要政策の一つとして掲げていますが、歴代の政権が効果的な手を打てずにいることを鑑みるとと、長年にわたって定着した低出生率を反転させるのは容易ではないと思われます。
そのような時代で、どのようなエリアで不動産購入をするべきなのでしょうか？
このような数値を見て気づく事として、不動産の資産価値が高い主要都市はこどもの数もそれほど減っていません。
そのため、どのエリアで不動産購入をするべきかを考える際には、主要都市で購入する方がおススメであります。
それは「子育てがしやすい環境が整っている可能性が高い」ということを表しているのではないでしょうか？
ぜひ、今後の不動産購入の参考にしていただければ幸いです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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4月度不動産相場20 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年4月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
4月の東京都区部は77.68 万円/㎡と前年比で3.0％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は41.25 万円/㎡と前年比で8.1％上昇した。
○神奈川県
4月の横浜・川崎市は46.98 万円/㎡と前年比で2.8％下落し、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
神奈川県他は31.32 万円/㎡で前年比プラス0.9％と、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
4月の埼玉県は31.18 万円/㎡と前年比で2.5％上昇し、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は27.23 万円/㎡と前年比で2.5％下落し、6 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
＞『月例報告Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポート2019年4月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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自宅を賃貸19 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
持ち家を貸す際に気を付けるポイント
ユナイトでは「不動産の資産性」を重視したお住まい探しをお手伝いしております。
必要になった場合に「売れる」又は「貸せる」といった「資産に変えられるか」ということも重視して不動産購入のお手伝いをしています。
そこで、実際に転勤などで持ち家を貸すことになった場合のポイントをまとめてみました。
１．定期借家か普通借家か
持ち家を賃貸に出す場合、貸し方には２通りの方法があります。
ひとつは定期借家契約です。
定期借家契約とは、その名のとおり賃貸期間を区切って貸す契約です。
賃貸期間が決まっているため、持ち家に戻る予定がある方にはおすすめですが、普通借家契約に比べるとやや賃料が落ちてしまう傾向にあります。
一方で、普通借家契約には期間の決まりがありません。
借り主が望んだ場合には、原則として契約を更新してあげることになりますので、自分の好きなタイミングで戻ることができないことになります。
ご自身のライフプランに応じて契約を選ぶ必要があります。
２．ハウスクリーニングやリフォームをするか
賃貸人を募集するためには、物件の魅力を伝えなければいけません。
お住いの設備が古かったり、不具合があるようであれば修理や交換が必要になると思います。
一方で、ある程度設備が新しい場合などは、ハウスクリーニングで済ませておき、ご自分が戻ってくるタイミングでリフォームをするという判断もあります。
借り主の募集の急ぎ具合や、賃料などを総合的に判断する必要があります。
３．家賃の設定
一番のポイントは家賃をいくらに設定するかです。
周辺相場とのバランス、設備の状態、管理費を上乗せするか等、決める際に考慮する事項は多く一概にこの金額が妥当とは言えません。
周辺の情報や成約事例などを参考になさってみてください。
このように、実際に貸し出すにあたっては決めるべきポイントは多いですが、そもそも貸せる立地である、ということが前提となります。
売れない、貸せない不動産でないことが、不動産選びの大前提です。
是非、資産性に注目したお住まい探しをなさってみてください。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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次世代住宅ポイント18 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
消費税増税も気にしない！「次世代住宅ポイント制度」について
いよいよ本年10月に消費税が増税となり10％となります。
金額の大きな不動産購入にあったっては、その影響を心配されている方も多いのではないでしょうか。
そんな方に知っておいていただきたいのが「次世代住宅ポイント制度」です。
＞国交省HP次世代住宅ポイント制度について
「次世代住宅ポイント制度」とは、消費税増税による住宅取引の縮小を抑え、同時に良質な住宅の普及を促進しようというものです。
対象となる新築住宅の購入やリフォーム、注文住宅の取得された場合に「次世代住宅ポイント」が発行されることになります。
ここで注意したいのが「次世代住宅ポイント」が発行される住宅には条件がある、ということです。
例えば「断熱性や耐震性などに一定以上の性能を持つ家」や「家事負担を軽減する設備（食洗機や浴室乾燥機、掃除しやすいトイレなど）がある家」を購入すると、このポイントが発行されます。
一方で、中古住宅を購入しただけではポイントは発行されません。
なぜならば、中古住宅を一般の個人の方から購入した場合には、そもそも消費税がかかりませんので、ポイント発行による補助をする必要がないからです。
ただし、中古住宅を購入してリフォームをした場合には、リフォーム分に関してはポイント発行の対象とすることができます。
発行されたポイントについては、防災、健康、子育てなどに関連する商品と交換できるようになるようですが、具体的な商品についてはこれから公募で決定されるようです。
また、この「次世代住宅ポイント」の発行に関しては、住宅取得者本人からの申請が必要になります。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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住宅購入の費用と税金16 May. 2019
不動産の知恵ふくろう
家を買う時に必要な費用と税金
マイホームを購入する時には購入価格のほかにさまざまな費用がかかります。
簡単にまとめてみました。
■1.住宅購入時にかかる費用
・頭金（現金で支払う分）
■2.購入諸費用
・手付金
・印紙税
・仲介手数料
・登録免許税・・・登録に必要な税金
・固定資産税・・・土地・建物を所有しているすべての人にかかる税金
・都市計画税・・・都市計画法で定められた市街化区域にある土地や建物に対してかかる税金
・不動産取得税・・・不動産を購入すると一度だけ課税される税金（相続は含まれない）
・登記費用・・・住宅ローンの抵当権設定登記や所有権移転登記の際に司法書士に支払う報酬
■3.ローン契約時
・収入印紙
・住宅ローン借入に必要な事務手数料
・ローン保証料、団信信用生命保険、火災・地震保険、事務手数料など
■4.その他の費用
・水道などの精算金
・修繕積立基金（マンションの場合）
・引越し費用
・家具購入費用
状況によっては、その他に費用が発生するかもしれません。
一般的に中古の戸建ての場合、物件価格の6%～13%位の諸費用が必要と言われております。
例えば5,000万円の戸建てを購入する場合、300万円～650万円の諸費用が必要になります。
また、住宅ローンの借り入れ限度額は（フラット35）
年収400万未満の場合は年収の30％X借入年数（35年未満）
年収400万以上の場合は年収の35％X借入年数（35年未満）
と言われていますので、ご自分の年収と借入年数で物件の価格を求めて、無理の無いローン返済と資金計画を立てて購入されることが安心だと思います。
住宅購入には、土地・建物・リフォーム代以外のもさまざまな諸費用がかかりますので、しっかりと資金計画を作成する事をおすすめいたします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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