タワーマンション27 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
タワーマンションは浸水リスクや合意形成も難題
首都圏中心に増えてきたタワーマンションですが、新築マンション購入者の5人に1人がタワーマンションを購入するという時代です。
そのような中で、2019年の台風19号等の被害などのように、さまざまなリスクがタワーマンションの課題として浮上してきています。
JR武蔵小杉駅（川崎市）近くにあるタワーマンションは、地下3階が浸水し電気設備が故障し、エレベーターや排水設備が動かず、トイレも使えない状態になりました。
また給水ポンプも電動のため断水となり、多くの住人に影響が出ました。
タワーマンションでは、大規模な配電設備が必要なケースが多く、その配電設備のスペース確保のため地下2～3階に設置することが一般的であります。このため、いざ災害が発生すると、タワーマンションの住人はこのような悲惨な状況に遭遇しました。
被災したタワーマンションは、復旧にも壁が立ちはだかる問題もあるようです。
地下など共用部の工事費をどう捻出するのか、電気設備など高額なものを組合が負担する場合は「区分所有者の合意が基本」となり、一時金が必要となれば、総会で4分の3以上の賛成が必要となる為、その合意形成には時間と費用も掛かってきます。
災害以外にもタワーマンションには見えないリスクが潜んでいます。
タワーマンションの場合、12～15年ごとに行う大規模修繕工事に莫大な資金が必要となるケースが多く存在します。
埼玉県川口市のエルザタワー55では、1回目の大規模修繕に12億円かかり、1戸当たりの費用は一般的なマンションの約2倍が掛かったようです。
国土交通省のマンション総合調査（2018年度）によると、20階建て以上のうち、修繕金が計画より不足しているのは28%。
管理費などの滞納は40%となっているようで、資金不足のタワーマンションも多いようです。
1回目の修繕工事は乗り切れたとしても、2回目、3回目の修繕工事はどのようになるか不安です。
例えば、築30～40年での交換が多いエレベーターや機械式駐車場などは多額の積立金が必要となり、その負担を巡り高層階と低層階で対立することもあるようです。
修繕金が不足する場合は値上げが必要となり、住民が多いタワーマンションでは、負担する金額等も多く、合意形成はより難しいケースもあるようです。
総会での議決権については、住戸の価値割合に連動した設定も考えられるようです。
国交省は2016年、マンションの標準管理規約を改定し、高層階と低層階で価値の差が大きい場合は、議決権に差を設けることも選択肢との解説を追加されており、今後増えていくタワーマンションに対する配慮ともとれる内容も盛り込まれているようです。
国内で最初のタワーマンションが誕生したのは1971年。
古いタワーマンションが増え、修繕工事はこれから本格化していきます。
高まるリスクにどう備えるかの課題は山積しているようです。
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路線価23 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
相続財産の評価基準「路線価」～
■地裁判断結果、路線価での財産評価は『不適切』
その内容は「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁の判決が波紋を広げています。
国税庁は路線価などを相続税の算定基準としていますが「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたとのことです。
路線価は取引価格のおおよそ8割程度の価格となるため、節税効果が高い方法として不動産購入をする人が多くいます。
しかし今回の判決を見ていますと、相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要との事でした。
2019年8月末の判決で、東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」とした内容は、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟についてです。
購入から2年半～3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価しました。
銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告しました。
しかし、男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円です。
実に路線価の約4倍の金額でした。
国税当局の不動産鑑定でも、2棟の評価は約12億7300万円で路線価とはかけ離れていました。
このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。
不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していました。
土地や家などの相続財産は「時価」で評価すると法律で決められています。
ただし、国税庁は「納税者が時価を把握することは容易ではない」として、主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としています。
路線価は、土地取引の目安となる公示地価の8割です。
このため現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があり、”節税”目的での不動産取得は広く行われています。
今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。
今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当としたケースとなったわけです。
■相続時の評価は法律では「時価」、国税庁は「路線価」？！
今回、国税当局は国税庁長官の指示で財産の評価を見直すことができる通達の規定（財産評価基本通達の6項）を適用して価格を見直しています。
相続税の算定基準を路線価とする根拠でもある通達との事です。
この通達は、国税当局の判断で財産の評価を変えられるため「国税の伝家の宝刀」とも呼ばれているようです。
しかし、どのようなケースで宝刀が抜かれるのか明確な基準はないようです。
判決に困惑する税理士も少なくないとのことでした。
相続税の課税対象は2014年は4.4%にとどまっていましたが、2015年1月から対象が拡大され、2017年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しています。
都内に住んでいる方、もしくはこれから購入をしようと思われている方は、相続税の事も視野に入れた生活が求められます。
今後の相続財産の評価動向に注目していただければ幸いです。
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アメリカの住宅ローン22 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
アメリカの住宅ローン残高が過去最高を更新！！
アメリカの住宅ローンの残高が、日本円で1,019兆円と過去最高を更新して増えているようです。
ニューヨーク連銀が今月まとめた統計によると、今年7月～9月の住宅ローン残高は、前年の同じ時期に比べて3.2％も多いという事がわかりました。
これは低金利でお金を借りやすくなり、住宅購入が進んでいる事が伺えます。
アメリカでは本来、生涯で2～3回は住宅を買い替えるのが一般的です。
若い頃に住宅を購入し、結婚して大きな家に住替え、年齢を重ねた頃に少し小さめの家に住替えます。
日本では終の棲家などと言われていますが、ライフスタイルに合わせて家のサイズを変えていくのも良い選択だと思います。
その為には、資産価値のある住宅を購入するのはもちろん、いつでも売却出来るように住宅のメンテナンスも必要となります。
最近では、フルリノベーション済の住戸もあり、買主様も内見時にイメージがしやすくなっておりますが、リフォーム履歴もなく家の中も汚い状態ですと、買主様もリフォームを前提に購入したいと考えていたとしても印象はあまり良くはないかもしれません。
ですので、マンションであればマンションン全体の事にも関心を持ち、修繕積立金や管理費が「どのように使われていてどこを修繕しなければならないのか」などを事前に確認する必要があります。
戸建ての場合は、雨漏りや蟻害が発生しないように、外壁塗装や薬剤の散布などを定期的に行っておくと、建物修繕工事の余計な出費を出さずに済むと思います。
もちろん室内も設備を交換すると費用はかかりますが、売却時にまとめてリフォームするとなると、そこでも費用がかかってしまいます。できればその都度古くなった物はリフォームをする事を検討しておいた方が良いと思います。
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2019年11月度の不動産相場20 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019 年11月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年11月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
11月の東京都区部は80.57 万円/㎡と前年比で6.0％上昇し、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は38.97 万円/㎡と前年比で2.2％上昇し、10月に続いて前年同月を上回った。
○神奈川県
11月の横浜・川崎市は48.29 万円/㎡と前年比で3.9％上昇した。
神奈川県他は32.56 万円/㎡と前年比プラス11.3％の2 ケタ上昇となり、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
11月の埼玉県は32.86 万円/㎡と前年比で4.1％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は28.53 万円/㎡と前年比で2.6％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告Ｍａｒｋｅｔ-Ｗａｔｃｈサマリーレポート2019年11月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
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民法改正17 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
持ち家派は知っておくべき、民法改正とは！？
今年、そして来年と相続に関連する法律が立て続けに改正されています。
自宅を所有している持ち家派の方であれば、ぜひ知っておきたい分野でもあるので、ご紹介したいと思います。
・配偶者居住権の創設
亡くなった方と同居していた配偶者の方は、遺産分割協議によってそのまま自宅に住み続けることができるという「配偶者居住権」が創設されます。
現行法では、自宅をもらうかもらえないか、の二者択一となってしまうケースがありました。
そこで、この配偶者居住権を創設することで、自宅の「持ち主」と「使う（住む）人」を明確に区分できるようになります。
配偶者居住権は、遺産分割以外にも遺言書を書くことで認められます。
・夫婦間での居住用不動産の贈与に関する優遇措置
生前に配偶者から居住用不動産の贈与を受けていた場合でも、相続発生時に配偶者の取り分を減らさなくてよい、という制度です。
これまでは、相続人間の公平を優先していたため、生前贈与の効果が薄くなっていました。
今回の改正により「配偶者に住まいを遺したい」という被相続人の意思が優先されることになります。
・自筆証書遺言の方式緩和
これまでは、全文を手書きでなければいけなかった遺言書が、財産目録についてはパソコンで作成しても構わない、という形式に変更されます。
不動産についてを遺言書に記載する場合、住所と異なる「地番」を書かないといけない、マンションについても部屋番号とは無関係な「家屋番号」を書かないといけない、などの実生活とかみ合わない情報が必要とされていました。
これらが、法務局で取り寄せた登記簿謄本の添付でもOKということになるので、書き間違いや特定不足という事態を減らすことが可能になります。
こうした改正は、自宅を所有している方にとってはメリットのある改正となるはずですので、ぜひ今後発表される続報などにも注目していただきたいと思います。
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民法改正15 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
民法改正により、不動産売買契約も更なる慎重さが求められるようになる？！
2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。
民法のうち、債権関係を規定する「債権法」が改正されたためです。
2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において、注意が必要です。
もちろん、この影響は不動産業界においても及びます。
■保証人の負担額に上限を設け、上限額（限度額）がない契約は無効になる？！
改正民法は2017年に成立し、準備期間があり、2020年4月に施行されます。
改正項目は約200項目に及び、かなり問題視する声も聞こえるようになってきました。勿論、ビジネス環境にも影響を及ぼします。
その中でも大きく変わるのは保証人の立場であり「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、代わりに履行する義務を指します。
不動産業界においては、アパートなどの不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。
契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」といいます。
例えば、子が家を借りる時に親が賃料を保証する場合などの根保証では、火災時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。
2020年4月からは保証人を保護するため、上限額（限度額）がない根保証の契約は無効になります。
個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があります。
これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。
いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になります。
信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。
企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要となります。
■民法改正が及ぼす不動産事業：「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ
2020年4月1日に民法が改正されます。
民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。
これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。
これまでは民法第570条などによって、瑕疵担保責任＝商品に何らかの瑕疵（きず、欠陥、不適合などのトラブル）があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。
その瑕疵担保責任において、売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。
＜瑕疵担保責任：主がその責任を取らなければならないケース＞
① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合
②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除
③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限もない（実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は１年以内に請求しなければならない）
④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任（売主にはとても重い責任）
※民法第570条は、その文言について債務不履行の一般原則（同法第415条ほか）との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈（※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない）によって定義されてきた経緯がありました。
※心理的瑕疵：過去に自殺・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等
環境的瑕疵：近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等
※「瑕疵担保責任」は任意規定
瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった（瑕疵担保責任の一部免責）。
上記の瑕疵担保責任の範囲では、売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。
また状況によっては売買締結時点で、売主の瑕疵担保責任なしとの契約書（瑕疵担保責任免責契約）も存在するのが現状でした。
現況有姿での販売も行われる『中古住宅の取引』においては、任意規定である瑕疵担保責任は、売主とその意向を反映しその状況を理解した不動産会社によって制限され、買主側は場合によっては後悔するような不動産購入になってしまうようなケースもありました。
■不動産のおける「契約不適合責任」になると実際に何が変わる？！
今回の民法改正は『買主保護』の意味合いが強く押し出されています。
売主の瑕疵担保責任は、法定責任から契約責任＝債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され（住宅は特定物）、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。
さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。
※原始的瑕疵とは：これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。
『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補（瑕疵を修理し補うこと）、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。
なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり『解除できるケースが増える』ことが想定されています。
さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。
■買主の権利行使の期間や制限にも違いがある
これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。
民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。
＜民法改正以降の買主の権利行使期間について＞
① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する（不適合の内容を把握することが可能な程度の通知）
②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については、期間制限が設けられていない。
もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時（客観的起算点）から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時（主観的起算点）から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。
これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利（期間）縮小』と言える部分とのことです。
■不動産の「契約不適合責任」対策にはインスペクション＋瑕疵保険提案が有効？！
民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。
しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益（＝その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益）も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、現実的に買主が行使しやすい対抗措置となる可能性が高いと考えられています。
このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書（もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表）に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。
そのため、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。
仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション（＝専門家による建物の現況調査）によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。
またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主サイドも安心してご自宅の売却ができることにもつながります。
売主にとっても買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション＋瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要なようです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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盛土と切土14 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
「盛土」と「切土」の注意点
日本の国土は山間部が多いため、もともと平坦なところばかりではなく、傾斜地を造成した宅地も数多く存在しています。
そこで知っておきたいのは、盛土（もりど）と切土（きりど）についての知識です。
盛土は、元の地盤面に土砂を盛り上げたものであり、転圧（締め固め）や地盤改良工事が不十分な場合には軟弱地盤になり地盤の強度に不安が残る場合があります。
切土は、元の地盤を削って造成するので元の地盤が残るため、比較的地盤強度は安定しているといえるでしょう。
また傾斜地などで造成された宅地の場合で、一つの宅地の中に盛土部分と切土部分が混在するような場合は、地盤の強度が異なることによって不同沈下の原因となることがあります。
新しく盛土をされた地盤は、3年から5年程度で沈下や圧縮が落ち着くとされています。
しかし盛土の内部にコンクリート片や廃棄物、大きな石あるいは木の根などの混入があるときは、空洞ができたり木の腐植が進んだりすることによって、10年近く経たないと安定しないこともあります。
さらに、擁壁（土を留めておくコンクリートの壁）から約1メートル以内部分は転圧不足になりがちで、部分的な地盤強度不足が生じることもあります。
とくに造成から間もない時期に分譲される宅地では、十分に注意することが必要です。
また盛土は傾斜地だけでなく、水田や湿地などの埋立地や谷埋め盛土地などもあります。
とくに大規模な谷埋め盛土地は、大地震などにより数十戸単位で崩れて流れることがあるため十分な注意が必要です。
年数を経た傾斜地の盛土でも、大地震によって崩れることがあります。
国土交通省の「大規模盛土造成地マップの公表状況について」というページには、調査資料などをweb上で公表している自治体へのリンクが掲載されています。
該当する地域ならしっかりと確認しておきたいものです。
盛土や切土によって地盤面に高低差が生じた造成地、あるいは過去の埋め立てなどが考えられる造成地の住宅や土地購入を検討する際には、注意しておきましょう。
現場によっては造成工事に関する図面がありますので、場合によっては業者に資料の提示や説明を求めてみてください。
ただし、工事年代が古い場合などは不動産業者による調査で関係資料を入手できないこともあります。
地盤強度が気になる土地の場合には、地盤補強工事費用を見込んでおくことなども考えておくことをお勧めします。
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繰り上げ返済10 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
住宅ローンの繰り上げ返済、利息軽減のポイント！
ローン返済中の方、今からローンを借りる方も「借金をできる限り早く完済したい」「利息をできるだけ少なくしたい」と感じている方は多いのではないでしょうか。利息を軽減する方法としては、まとまった金額を入金する「繰上返済」が代表的な方法です。
繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。
それぞれ下記の特徴があります。
◆【返済額軽減型】
「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに毎月の返済額を引き下げるものです。
同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は、下記「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がるため、教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。
◆【期間短縮型】
期間短縮型の特徴は、繰上返済された金額がすべて元金の返済に充てられ、その分の返済期間が短縮されることで、同じ期間分の利息が軽減される方法のことです。
つまり、月々の返済額（元利返済額）は一定のままで、元金の繰上返済によって元金の返済が完了した期間と同じ月数分だけ利息を軽減する効果があります。
【例】実際に上記２種類で返済してみた場合の差を見てみましょう。
例えば、借入額4,000万円、金利2.0％、返済期間35年で、借入後５年後に100万円繰上返済した場合
『返済額軽減型』
繰上返済により月々のお支払いが約11,900円程安くなり、
利息約35万円分の軽減効果あり
（支払い期間は変わらず）
『期間短縮型』
繰上返済により支払期間が14カ月短縮ができ、
その期間分の利息約85万円分の軽減効果あり
（毎月の支払額は変わらず）
また、上記と同じ条件（期間短縮型）で100万円５年後、10年後、15年後に繰り上げ返済した場合どうなるか
【 5年後の場合】 14か月短縮 約85万円の利息軽減効果
【10年後の場合】 13か月短縮 約69万円の利息軽減効果
【15年後の場合】 12か月短縮 約54万円の利息軽減効果
つまり、同じ金額を繰上返済したとしても、繰上返済は「期間短縮型」で行い、時期が早ければ早いほど軽減効果は高いということになります。
なお、ローンの繰上返済は、上記の時期だけではなく、金利が高ければ高いほど、減税効果は大きく返済期間が長ければ長いほど減税効果は大きくなります。
【まとめ】
住宅ローンは多くの人にとって、人生で最大かつ最長期間の借入となります。
だからこそ、効率よく、計画的に繰上返済をうまく使いたいものです。
借入期間が長い人、借入金利が高い人ほど、早期に繰上返済をするメリットが生まれます。
とはいえ、ご無理のない返済計画を最初のうちに建てられることをおすすめします。
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空き家08 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
空き家問題
空き家問題は、最近ではニュースで目にする事も増えていると思います。
そして、みなさまのご自宅の近くにも空き家はあると思います。
さて、みなさまは空き家についてどのように思っているのでしょうか？
まず、空き家にしておくことが駄目な理由としては
1．景観悪化など地域への悪影響がでる
2．犯罪の温床となる
3．住宅の価値が下がり近隣の住宅価値も下がる
このような理由により、空き家をそのまま放置しておくのは良くないと判断されます。
1の景観悪化について、
誰も手入れをしないでいると、どんどん老朽化します。また雑草なども伸びっ放しですと手が付けられなくなってしまいます。
2の犯罪の温床について、
空き家だからと不法投棄がされたり、不法侵入や不法占拠、放火の原因などにもなる可能性があります。
3の住宅の価値について、
家は手入れをしなければ消耗も激しくなります。このため住宅の価値は下がり、その近隣の住宅も価値がどんどん下がっていきます。
2015年に空き家に関する新しい法律が施行されました。
この法律では、空き家を放置し続けたままですと、いずれ多額の税金がかかってしまう事になります。
また、この請求先は相続などをそのまま放置した結果、当事者ではない誰かに経済的負担をかけてしまう可能性もあります。
このような空き家問題に注目している中で、30歳以上の男女に「空き家の問題・対策」についての調査を行いました。
その結果は、4割超の人が「特に何とも思わない」と答えたとのことです。
ご自宅の近所の空き家もですが、ご実家などが空き家になってしまう前に、早めの対策をする必要がありますが、その意識が低いことが気になります。
最近は若い世代が都心に家を購入し、地方や少し離れたご実家にはご両親しか住んでいないような例が多く存在します。
そのような状況で、ご両親に何かがあった場合は相続が発生します。
そうすると「小さい頃から住んでいた家を売ったり解体してしますのは寂しい」と感じ、そのまま放置してしまう傾向があります。
しかし、本当にそれが家の事を想っているのでしょうか？
家も物も「人に大切に使われること」を望んでいると思います。
家は所有しているだけで毎年固定資産税を支払う事になります。
土地の固定資産税は、建物が建っていると土地の面積200㎡までの分について、6分の1に減額されるという特例があります。
逆に言いますと、更地にすると6倍の固定資産税を支払うことになります。
ですので空き家のまま放置する人がいるのですが、手入れをしない空き家は朽廃し、危険な状態と行政が判断された場合は家があっても6倍の固定資産税を払うことになります。
もう一度言います。
家も物も「人に大切に使われること」を望んでいると思います。
「小さい頃から住んでいた家を売ったり解体してしますのは寂しい」と思うならば「誰かに使って貰う、誰かに大切にしてもらう」という選択を考えてください。
きっとそのような家を探している人がいます。
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占有面積06 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
マンションの「専有部分」の範囲は？
マンションは「区分所有建物」といって、各室ごとに所有権の対象となっています。
今回は、その区分所有権の範囲がどこまでかということについてお話しします。
区分所有建物は、建物の一部（専有部分）と廊下や階段等、区分所有が共同で使用する部分（共有部分）、それから建物の存在する敷地の利用権の三つから構成されています。
まず、所有権の対象となる「専有部分」と、それ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。
マンションなど1棟の建物を、複数の個人または法人が所有する形態の建物では「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）が適用されます。
この場合に、一棟の建物に構造上区分された数個の部分が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。
そして、この「区分所有権」の対象 （目的） となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。
「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。
また、この「共用部分」には、法定共有部分と規約共有部分に分類されます。
「法定共有部分」とは、「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されており、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターや、それぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。
「規約共有部分」とは、規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち専有部分及び通常の所有権の対象となりうる付属物の建物を共用部分としたもので、管理人室・集会室等を対象とできますが、その旨を登記しなければ第三者には対抗できません。
それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか。
バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから、共用部分になります。
各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの、区分所有権の対象ではありません。
そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから、勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできません。
玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが外側は共用部分です。
つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。
ただし、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われるため、区分所有者の責任でシリンダー交換などをすることができます。
壁や床・天井について、区分所有法には明確な規定があとませんが、国土交通省作成のマンション標準管理規約では「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。
住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。
しかし、隣戸との壁は「共有部分」とされていますので、２つの住戸を購入して１つの住戸にするといったことはできません。
一方で壁の表面部分は、専有部分ですので、壁紙の張替えや色塗りを行うことは可能です。
床と天井に関しては、配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておきましょう！
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