フラット35金利情報03 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年12月 フラット35金利のご案内
大手銀行の動向について、代表的な固定期間10年の最優遇金利について、長期金利の上昇などを踏まえた措置で、各行0.05%～0.10%の引き上げとなりました。先月に続いて微増となっておりますが、超低金利水準は引き続き継続していると言えるでしょう。
【フラット35 12月実行金利】
新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2019年12月）
<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>
【フラット３５】借入期間：21年以上35年以下
融資率：金利の範囲：最も多い金利
９割以下：年1.210％～年1.870％：年1.210％
９割超：年1.470％～年2.130％：年1.470％
【フラット２０】借入期間：20年以下
融資率：金利の範囲：最も多い金利
９割以下：年1.160％～年1.820％：年1.160％
９割超：年1.420％～年2.080％：年1.420％
【フラット５０】借入期間：36年以上50年以下
融資率：金利の範囲：最も多い金利
９割以下：年1.560％～年2.060％：年1.560％
９割超：年1.820％～年2.320％：年1.820％
（注1）【フラット３５】は、借入期間を最長35年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
【フラット２０】は、【フラット３５】のうち15年以上20年以下の借入期間を選択していただく場合をいいます。
【フラット５０】は、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンです。
〇中古住宅の「適合証明書」の取得を省略できる物件が拡大されました。
・築20年以内の長期優良住宅
・安心R住宅で新築時にフラット35を利用した住宅
・築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅
・中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション
・団体登録住宅
〇建設費・購入価額の上限１億円の制限がなくなりました。
制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
＞【フラット35制度改正お知らせページ】
フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。
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マンション騒音02 Dec. 2019
不動産の知恵ふくろう
マンション騒音トラブルに巻き込まれたらどうすればいいのか？
マンションに住んでみたら、上階の方の足音がうるさい・・・
共同住宅だという前提で購入したとしても、頻繁に上階の騒音等が聞こえてきて、一度気になりだしたら、少しの音でもかなり敏感に反応してしまい、ストレスを感じてしまいます。
ましてや、マンションの隣室に住む見知らぬ人の出した音だと、急に「こんな時間に非常識じゃない？」とイラッとしてしまうものです。
もしそのような場合はどうすればよいのでしょうか。
分譲マンションの騒音トラブルの場合は、いきなり直接上階の方に交渉や手紙等をだすのではなく、まずは管理会社の管理人さん、もしくは、マンションの理事会に一度相談されてみることをお勧めします。
マンションでは騒音の発生源が、必ずしも上下左右の住戸ではないことも多いので、まずはどこから発生している音なのか、ほかにも被害にあっている人はいないかなど、確認・特定できないとトラブルが大きくなってしまうこともあります。
しかも、人間関係の少ないところで当人同士が話し合いをすると、感情的になってしまうこともありますので、最初から当人同士で話すことは避けましょう。
人と人とのことですので、一番の解決法は、事前に人間関係をよくしておくことです。
お隣さんであれば、会うたびに「子供がいますが、うるさくないですか？」とか「音が響いたりしていませんか？」などの声掛けをして、入居してなるべく早い時期に関係性をつくる努力をお勧めします。
特に上階については、普段顔を合わせることもありませんので、入居時に挨拶に行くぐらいのことしかできません。
ですので、なおさらの注意が必要です。
分譲をマンションを購入してからでは、どうしようもない部分がありますが、現実的に購入する前には、ダメもとで現在の売主様にヒアリングをしてみることも必要です。
また、理事会の議事録等で「騒音問題が議題に上がっていないか？」などを確認をしてみることもできます。
さらに騒音トラブルに関しては、普通に生活していても被害者にも加害者にもなってしまう可能性があります。
ちいさなお子様がいるご家庭でしたら、防音マットやコルクマット、防音カーペット等を敷く等少しでも対策はできます。
共同住宅ではお互いさまといえども最低限の騒音対策をされることをお勧めします。
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相続税と路線価27 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
驚きの地裁判決！相続税における路線価評価の否定とは？
先日、東京地裁で驚きの判決がありました。
それは「路線価による相続財産の評価は不適切」というものです。
一般的には、相続が発生した場合の土地価格の評価については、国税庁の発表している「路線価」を利用すると理解されています。
そしてこの路線価は、市場の取引価格の「８割程度」に設定されているとも言われ、相続が発生した場合にも、土地の価格が実際の取引価格より安く評価される、という認識が一般的でした。
この制度をうまく利用しているのが、節税対策としての不動産購入です。
現金5000万円を持ったまま相続が発生すると、額面5000万円に対して税金がかかってしまいます。
一方で、5000万円で不動産を購入した場合、その不動産の価格は路線価により再計算され、4000万円として算定されます。
そのため「1000万円分の相続税が節税できる」というスキームです。
ところが今回の判決では「不動産の価格算出に路線価を使うのではなく、実勢の取引価格を使うことが適当」という判断が下されました。
たしかに、タワーマンションなどの場合には、路線価評価と取引価格では大きな隔たりがあり「相続財産の評価として適当なのか」という疑問はありましたが、今回はその点を裁判所が否定した大きな試金石となる可能性があります。
今回の判決は、これまでの相続財産評価の流れを覆すものでしたので、影響は大きいと思いますが、そもそも時価評価が当然なのであって、路線価を利用していたことがイレギュラーだったのではないかとも考えられます。
ただし、その評価方法が国税庁の作為的な判断で運用されてしまうと、大きな混乱や不公平感が出てきてしまいます。
どういった場合には路線価評価が否定されるのかなど、わかりやすいガイドラインが設けられることを期待したいところです。
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2019年10月度の不動産相場22 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年10月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。
詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
10月の東京都区部は78.90 万円/㎡と前年比で5.1％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は39.55 万円/㎡と前年比で1.9％上昇した。
○神奈川県
10月の横浜・川崎市は46.18 万円/㎡と前年比で2.3％下落した。
神奈川県他は34.63 万円/㎡と前年比で5.3％上昇し、9 月に続いて前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
10月の埼玉県は32.58 万円/㎡と前年比で4.9％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は28.10 万円/㎡と前年比で2.7％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
＞『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2019年10月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
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土地の境界21 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
自分の土地だと思っていたら、実は他人の土地だった！？土地境界と時効取得
土地購入時に、確認しなければならないことの１つに、土地の境界問題があります。
「どこまでが自分の土地」「どこからが隣の方の土地」なのか。
まず第一の確認方法は、現地の境界標です。
境界杭や境界鋲などが「きちんと目視できるのか」を確認する必要があります。
場合によっては「境界標が地中に埋まってしまっている」「工事の際に紛失してしまっている」といったこともあります。
もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。
次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。
公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。
ただし、こちらの資料に関しては「大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない」ということもあります。
その場合には、改めて測量をして地図を書き換える作業が必要になります。
このような確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。
ずっと自分の敷地だと思っていた土地が「実は他人の名義だった」などということもあります。
この場合には「当該土地を譲ってもらう」「買い取る」などの解決方法を図ることになります。
しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。
裁判になった場合の決着方法のひとつは「時効による所有権取得」です。
民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。
「善意・無過失」とは「その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった」ということです。
例えば「購入した当時から自分の土地だと説明されていた」といったケースです。
その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。
ただし、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例と思います。
まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。
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耐震補強20 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
命を守る自宅の耐震補強工事
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（略称：木耐協）は、定期的に発表されている調査データを公開しました
詳細については、下記リンクよりご確認をお願いします。
多くの消費者が想定する「耐震補強工事費用の目安は100万円台」とのことです。
木耐協の発表データを見て、耐震補強工事の平均施工金額、平均施工金額（中央値）は下記の通りです。
・耐震補強工事の平均施工金額：167万6,637円
・耐震補強工事の平均施工金額（中央値）：140万0,000円
命を守る自宅の補強費用を、価格だけで判断されてしまうのは非常に残念ですが、現実はかなりシビアな状況です。
残念ながら、耐震補強工事をしない理由として、
第1位が『工事金額』
第2位が『地震が来たら仕方が無い』
との結果でした。
建築事業者側として感じることは、消費者の費用負担を抑えた補強プランや耐震改修工事のさまざまな工法の活用提案（東京都が発表）が非常に重要と思います。
＞安価で信頼できる木造住宅の「耐震改修工法・装置」の事例紹介
南関東では、今後30年以内にマグニチュード7程度の大地震が70％以上の確率で発生すると言われています。
耐震診断を行って、結果が1.0を下回るようなご自宅は耐震改修をお勧めします。
ちなみに、マグニチュード7.3の地震が東京湾北部で発生した場合は、東京都内の建物は約280万棟のうち、約11.6万棟が全壊、約32.9万棟が半壊するであろうと予想されています。
もしも直下型の大地震が発生したら、身動きすることも困難です。
地震による木造住宅の倒壊から自分や家族の命を守るためには、耐震診断を実施し、結果が悪かった場合は必要に応じて壁補強や筋交い設置、金物で柱や梁（はり）を固定する等の耐震改修を実施する事が大切です。
今回の木耐協の調査データでは、耐震補強工事検討者の約半数は「100万円未満」での耐震補強工事を想定しているようです。
しかし「200万円未満」までの方を含めると約8割となります。
消費者に対して、建築業者側の耐震補強提案は「200万円未満」の提案であるば「消費者は受け入れやすい」との記述があります。
私どもが携わる不動産業界において、住宅ローン減税の恩恵を受けられるようにするための補強工事などは「中古の住宅の売買の引き渡し時点」では人が住んでないため、比較的耐震改修工事もしやすい状況となります。
中古の戸建て住宅を検討される際には、是非、家族の命にも関わる大切な補強工事を視野に入れ、安心・安全な住宅を検討して頂きたいと思います。
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建物未登記12 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
中古戸建、建物未登記部分がある場合の注意点
中古の一戸建住宅では、それまでの所有者が建物を増築していることがあります。
増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築した場合は、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いのが実情です。
相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。
登記上の面積や登記されている建物図面の形状と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。
また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。
＜増築部分などの未登記があるときの注意点＞
増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらう」ことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、またそのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。
一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。
未登記の部分がありますと、最も現実的な問題は金融機関からの指摘がでることです。
住宅ローンの融資に際して「未登記部分を登記することを条件」として付けられることが大半です。
この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。
最近の事例では「わずかな増築だったとしてもすべて登記してください」と言われることがほとんどです。
このためローンを受けて不動産を購入する場合は、この「未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらう」ことを前提に検討されることをお勧めします。
このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、さらに話がややこしくなります。
増築したことによって「床面積が増加し、指定制限の容積率等をオーバーしている違反建築の物件であった場合」は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう！
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ネットの不動産情報09 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
お住い探しは長期化の傾向に！？氾濫するネット情報との向き合い方
不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）は「不動産情報サイト利用者意識に関する調査」の結果を公表しました。
上記は、お住い探しをされている方が「アットホームなどの不動産情報サイトをどのように利用しているか？」というデータをまとめた情報です。
この中で目を引くのが「問合せから契約までにかかった期間」のデータです。
＜調査結果＞
売買検討者の「問合せから契約までにかかった期間」について、
3ヶ月以上かかった人の割合：2018年度の「20.9％」⇒2019年度は「44.2％」
上記のように大幅に増加しています。
現在では不動産に関する多くの情報が、インターネットで取得可能となっています。
「価格は適正なのか」
「耐震性に問題はないか」
「ハザードマップは問題ないか」
「ライフプランはどうなるのか」
「資産価値は維持できるのか」
など、気になるワードが溢れかえっています。
そのため、購入を決断するまでに調べることが増えてしまっているのかもしれません。
<調査結果＞
売買検討者の「不動産会社に対する不満」の項目では、
「説明・知識の不足」がトップとなりました。
これもお住い探しをしている方のニーズが、物件情報の豊富さよりも「周辺知識・説明力の有無」などに移ってきている証拠かもしれません。
<調査結果＞
売買検討者の「訪問した不動産会社」の平均訪問数は、
「3.1社」となっています。
お住い探しをしている方は、物件探しと並行して「信頼できる不動産会社も探している」という見方もできると思います。
お住い探しのように「専門的な知識」や「多くの周辺知識が必要な取引」では、インターネットに溢れているあやふやな情報や、概括的な記載の情報では、判断しきれないポイントがたくさんあります。
同じマンションでも全く同じ条件の住戸はありませんし、戸建に関しては同じものは一つも存在しません。
もし気になる物件の情報があった場合には、積極的に質問をしてみると良いと思います。
物件についての「良い点・悪い点も含めきちんと情報開示をしてくれるのか」「質問した以上の周辺情報や関係情報を提供してくれるのか」などについて、時間がかかったとしても、信頼できる不動産会社を見つけることが、今のお住まい探しの近道なのかもしれません。
ぜひ信頼できる不動産の専門家と二人三脚で理想のお住まい探しをしていただければと思います。
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贈与以外の援助05 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
「贈与」以外の親からの援助の注意点
住宅を取得する際に、親から資金の援助を受ける場合、他の兄弟との関係などから贈与扱いにできないときは「親からの借り入れとして返済を行う方法」や「住宅を親との共有名義にするという方法」があることを理解しましょう。
【１】親からの借り入れとする場合
親から住宅資金の借り入れを行う場合、手続きを誤ると、その借入金が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる場合があります。
贈与税の課税対象とみなされないためには、税務署が正式な金銭貸借関係であると認めるような
「金銭消費貸借契約書」あるいは「借用書の作成」
「返済能力があると認められる借入金額である」こと
「実際に返済していることを証明できる支払い方法をとること（例えば、金融機関からの振り込みを行うこと）」
などが必要となります。
【２】住宅を親との共有名義にする場合
共有とは、
「住宅を購入する際に親と自分が負担した資金額に応じて住宅を共同で所有する」ことを言います。
住宅の所有権を登記する場合に、それぞれの資金額に応じた割合で共有登記を行います。
この方法によれば、贈与税の課税対象とはなりませんが、住宅を売却する場合には共有者全員の承諾を得る必要があり、売却が若干難しくなる場合もあります。
相続が発生した場合に、親の持ち分を相続することについて、他の相続人からの承諾を得られなければ遺産分割がスムーズに行われないケースもあります。
親の持ち分を自分が相続できるように、公正証書遺言を作成するとよいでしょう。
※公正証書遺言とは、遺言者が公証人に伝えた遺言内容を、公証人が公正証書として作成する遺言をいいます。
せっかく購入した住宅なのに、後々で面倒な手続きやお金がかかるようなことが無いように慎重に考えましょう。
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コンビニ01 Nov. 2019
不動産の知恵ふくろう
コンビニ
現在では、自宅の近くに欠かせないものの中に入ってくるのが「コンビニエンスストア」ではないでしょうか？
しかし、ある地域ではコンビニがないのが「当たり前」というエリアがあります。
その地域とは「一種低層住居専用地域」という用途地域に指定されているエリアです。
一種低層住居専用地域という用途地域内（いわゆる閑静な住宅地）では、店舗や事務所なども出店は原則不可となっておりました。
その理由としては、土地の混在を防ぎ、トラックなどが行きかう街とならないように土地を13地域に分類し、用途を分けたのが用途地域の目的です。
その中で「一種低層住居専用地域」では、13種類の用途地域の中でも規制が厳しいエリアとなります。
一種低層住居専用地域の住民も「せっかく閑静な住宅地に家を買ったのに隣がコンビニになった途端に人がたむろす」ようなエリアとなってしまっては困ってしまいます。
その一種低層住居専用地域ですが、2016年6月2日「規制改革実施計画」が閣議決定されました。
「住環境を害さない」「公益上やむを得ない」といった条件をクリアすれば、コンビニの出店が許可される事となったのです。
その理由は、日本が少子高齢化社会となっているからです。
一種低層住居専用地域にはいろんな年齢層の方が幅広く居住していますが、高齢者の方も多く住んでおり、その方々の買い物の不自由さを解消する目的でもあります。
実際に、高齢者の方から「買い物に不自由している」といった調査結果も出ていたようで、高齢者の方がより良い生活を送れるような環境づくりの一環で「コンビニの出店が許可された」という背景があります。
コンビニを建設する事は簡単ではなく、便利だからと言ってもやはり周辺住民からの反対もあるかと思います。
そのような環境のなかで、世田谷区ではコンビニがない事で不便を感じている事もあり、コンビニを設置できるよう設置許可基準を策定したようです。
建築基準法に関する国土交通省令の基準に適合しているものについては、建築審査会の同意が不要ともなっているそうです。
私たちの身近にあるコンビニですが、高齢者の方の買い物弱者を少しでも減らす事が出来るよう、街も国も変わっていかなければなりません。
高齢者も若い世代も安心して住むことが出来る街となるにはまだまだハードルはあるようですが、今後ご自身が住む地域もどのように変わっていくのかは住宅を購入するうえでは欠かせない情報となります。
不動産の購入前には確認をしてみてください。
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