欠陥住宅26 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
欠陥住宅とは
欠陥住宅とは
・建築基準法などの基準を満たしていない住宅や設計図通りに施工されていない住宅
・安全性や快適性などに不具合をきたす住宅
のことを指します。
欠陥住宅にはさまざまな原因があり、コストダウンのために目に見えない部分を手抜きしたり、品質を落としたりする意図的なものと、意図はしていなくても、設計者や施工者の技術不足やミスによるものがあります。
また注文住宅などで多く発生するのは、建て主と建築業者間の意思の疎通が図れていなかったため、建て主のイメージと違った建物や箇所になってしまった場合なども欠陥住宅と呼ばれることもあります。
それでは、欠陥住宅を購入しないための内見の際のチェックポイントを見てみましょう。
1. ビー玉やピンポン玉を床の真ん中に置いて転がらないかの確認してみる。（居住中は不可）
2. 床を隅々まで踏んで歩いてみて、フローリングの浮き沈みや感触の違和感がないか確認してみる。
3.部屋の隅やクロス・木製建具にカビや黒ずみ、水の浸みた跡などがないかの確認。
4.窓や室内扉などがスムーズに開閉できるのかの確認。
5.窓や室内扉などを閉め切った時に、薬臭さやカビ臭さがないかの確認。
いかがでしょう、内見の際は特に特殊な道具などなくても自分で確認することはできます。
また欠陥ではなく軽微な不具合となるものあります。
軽微な不具合とは、例えば、壁クロスの破れやはがれ、基礎部分のヘアクラック（髪の毛程度の細さのひび割れ）、建具のちょっとした建て付けの悪さなどです。
特に木造建築物の場合はその性質上、空気の乾湿の変化によって、建て付けに変化が出る場合があります。
軽微とはいっても補修費用が掛かりますので、購入前に見つかった不具合は売主負担で補修が可能なのか、現況有姿（そのままの状態）での引き渡しなのか、契約前にきちんと確認しておくことがトラブルを未然に防げるのではないでしょうか。
欠陥住宅だと判断することは一般の方が目視だけで判断することは非常に難しいことです。建築士によるインスペクション調査することをお勧め致します。
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構造計算20 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
木造2階建ての住宅は構造計算が不要なの！？
震災の度に住宅の倒壊が報道されますが、日本の住宅で一番多い木造の戸建住宅の構造計算はどうなっているのでしょうか？
実は、一般的な木造戸建住宅（2階建て以下）は、4号建築物または4号建物と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。
「4号建築物」とは
建築基準法第6条第4号で規定する建物のことです。具体的には以下の条件に当てはまる建築物です。
・木造の建築物
・階数2以下
・延べ面積500ｍ2以下
・高さ13メートル以下
・軒の高さが9メートル以下
この内容を見ると、3階建てを除くほとんどの木造戸建住宅が該当することがわかります。
では「構造計算の審査を簡略化できる」とはどういうことでしょうか。
構造計算書の審査の簡略化とは
建築基準法第20条第1項4号に「木造2階建て住宅等の4号建築は耐震性等の構造耐力について」という項目があり、それは下記の（イ）（ロ）のいずれかに適合する事を求めています。
（イ）当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合すること。
（ロ）前三号に定める基準のいずれかに適合すること。（＝構造計算を行うこと）
（イ）は建築基準法施行令40～49条による仕様規定、
（ロ）は許容応力度計算などの構造計算を指します。
（イ）の仕様規定における構造の簡易な検討方法として、以下の３つの方法がある。
１．壁量の確保（壁量計算）
２．壁量バランス（4分割法）
３．継手・仕口の選択・柱頭柱脚金物のチェック（N値計算法）
この内容は、主に地震力や風圧力に対抗するために必要な壁（耐力壁）の量が確保されているかどうかのチェック、耐力壁がバランスよく配置されているかどうかのチェック、柱の上下がしっかり緊結されているかのチェックを、それぞれ計算によって確認します。
つまり木造2階建住宅等の4号建築は、このイの方法を採れば建築基準法上は構造計算書が無くても確認申請が通る事になります。
さらに木造2階建住宅等の4号建築は、建築基準法第６条の３ 三号にて建築士が設計をすれば壁量計算書や構造関係の図面を確認申請に添付しなくて良いとされています。
これは、いわゆる４号特例と言います。
つまり、耐震性などの構造耐力に関わる仕様規定を満たしているかの検討書や図面も確認申請に提出を求められず、本当に法律に適合しているのかは、役所はノーチェックということになります。
※ただし、注意したいのは審査を簡略化できても「構造の安全性をチェックしなくても良い」ということではありません。
構造の安全性のチェックはどんな建物でも必要です。
2階建て以下の木造戸建住宅でも構造の安全性を確認する必要はもちろんあります。
確認申請時の審査が省略されているだけで、守らなければならない計算や仕様のルールが決まっています
工務店に構造について確認しておきましょう。
上記のように一般的な在来木造や2階建て以下の建物では、確認申請時に複雑な構造計算は求められず、審査の簡略化（4号特例）が認められています。
しかしそれは構造の安全性のチェックをしなくて良いということではなく、建築基準法で定められた計算方法と仕様規定を設計士が守って設計するだろうから「役所はチェックしない」という意味です。
大手ハウスメーカーでは、一棟毎にコンピューターによる構造計算が当たり前になっています。
これからご自宅を新築される場合は、確認申請で書類の提出こそ要求されませんが、これらの方法によってしっかりと建物の構造の安全性がチェックされているかどうか施工会社にぜひ確認してみることをお勧めします。
最近では、在来工法でも構造計算書等を出してくれる工務店などもあるようです。
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コールドドラフト19 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
コールドドラフト減少
コールドドラフト現象、聞いたこがありますか？
聞いた事はなくても、もしかしたら体験したことはあるかもしれません。
たとえば「暖房の温度設定のわりに部屋が寒い」「隙間風を感じる」「足元が冷える」など… その原因はコールドドラフト現象かもしれません。
コールドドラフト現象の症状
現代の気密性の高い住宅では、窓をしっかり閉めていれば、隙間風が入ってくることはあまりありません。
しかし暖房を入れていても、スースーと足元に冷たい風を感じることはありませんか？
または就寝時に顔に冷たい風を感じたりなど… それこそがコールドドラフト現象の症状です。
その原因は実にシンプルで、エアコンの風が冷たい窓に当たり、急速に冷やされていることです。
低温の空気は部屋の低い位置に流れていく性質があるため、足元などに冷たい風を感じることになります。
つまり、暖房器具で部屋の空気を動かすほど、部屋が冷えていくことになるのです。
コールドドラフト現象の対策
コールドドラフト現象の症状と原因がわかったところで、その対策を考えていきましょう。
①窓を冷やさない…
寒さ対策として、窓枠の気密性を強化するケースがよくありますが、それでは解決することができません。
エアコンの風が当たるガラス面が冷えない工夫が必要です。
断熱効果の高いガラスに差し替えたり、二重サッシを取り付けることで大幅に改善されることでしょう。
そういったリフォームができない場合、応急処置として、断熱性の高いシートを貼り付ける方法があります。
見た目が悪くなりますが、透過性のある薄めのシートなら日光も通すため、窓の機能を確保しつつ効果を発揮します。
②エアコンと窓の位置関係…
エアコンから出る暖かい風を窓に直接当てない工夫が必要です。
エアコン正面に窓がこないように、位置関係を考えましょう。
配置が動かせない場合は、エアコンと窓の間にボードや布を吊り、風の方向を変化させ対処します。
③冷えた空気を室内に流さない…
窓で冷えた空気が、室内に流れ込むことを防ぐ必要があります。
厚手のカーテンを床面ギリギリまで吊り、上部にもカバーをつけましょう。
窓とカーテンの間にしっかりと空気の層を作ることで、室内の温度を維持することができるでしょう。
ちょっとした工夫でコールドドラフト現象は改善できると思います。
改善できれば光熱費も抑えら家計の負担も減らせて足元も暖かく成ります。
寒さを感じた方はエアコンと窓の位置の確認してみてはいかがでしょうか
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IT重要事項説明16 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
IT重要事項説明が仮スタート！不動産取引のIT化は加速するのか？
令和1年10月1日より、ITを活用した不動産売買に係る重要事項説明等の社会実験がスタートしました。
不動産取引において欠かせない重要事項説明を面前で行うのではなく、テレビ電話などのネット上にて完結させようという試みです。
現在の法律では「国家資格者である宅地建物取引士が対面にて取引の重要な事項を説明する」という義務が宅地建物取引事業者には課せられています。
ところが、最近では「海外に居住している」「所有者が複数いて居住地がバラバラ」など、対面での説明をすることが困難な事例も増えています。
こうした手続きにITを導入することで、手間や時間、コストを削減することが可能になるという目論見です。
今回の社会実験では、不動産売買について約60社が社会実験参加事業者として認定されました。
来年の9月末まで、この認定を受けた事業者は、ITによる重要事項説明を行い、その結果を検証していくことになります。
現時点では、すべての宅建事業者がIT重説を取り扱えるわけではないことに注意が必要です。
IT重要事項説明の具体的な手順としては、
①説明を受ける方に同意の確認
②IT環境の確認
③重要事項説明書等の事前送付
④説明中の録画・録音
⑤宅地建物取引士証の提示
⑥本人確認
⑦情報管理
⑧実施報告
⑨国土交通省等への資料送付
というような工程を踏むことになります。
ここでのアンケート調査や、トラブルの有無などをまとめて検証したうえで、正式な重要事項説明の方法として採用されていくことになりそうです。
今回のIT重要事項説明も大きな変化ではありますが、それでも不動産取引にはまだアナログな要素が大きいと感じます。
不動産取引へのブロックチェーン技術の応用など、今後も不動産取引の形態が大きく変わっていく要素は多分にあるかと思います。
こうした変化が起こることで、より不動産取引がわかりやすく、買い手にとって負担の少ない手続きになっていけばと思います
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2019年9月度の不動産相場15 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年9月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。
詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
9月の東京都区部は78.53 万円/㎡と前年比で3.1％上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は39.96 万円/㎡と前年比で1.2％下落した。
○神奈川県
9月の横浜・川崎市は48.07 万円/㎡と前年比で7.1％上昇し、4 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
神奈川県他は31.59 万円/㎡と前年比で5.9％上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
○埼玉県・千葉県
9月の埼玉県は32.55 万円/㎡と前年比で1.9％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。
千葉県は28.79 万円/㎡と前年比で4.1％上昇し、8 月に続いて前年同月を上回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2019年9月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
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住宅ローンの金利12 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
住宅ローンの金利
住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の金利は、2016年マイナス金利導入後の8月から2018年の11月に向けて緩やかに金利は上昇してきました。
しかし、2018年10月の米中貿易戦争をきっかけに世界経済は不安定な状況化になり、それ以降の金利は下落してきました。
特に今年の6月から9月にかけては4か月連続で下がり、2016年8月に記録した金利の一歩手前まで下落しました。
フラット35金利推移
※借入期間21年以上35年以下の金利（団信を付けない場合の金利）
5月 1.09％
6月 1.07%
7月 0.98%
8月 0.97%
9月 0.91％
今月10月の金利は、9月と変わらず0.91%でした。
ローンの金利は 金融政策の行方に大きく左右されます。
金利動向は住宅ローンを組む人には重大な関心事ですが、住宅ローンの金利は、世界経済を見据えた日本の金融政策の行方に左右されます。
フラット35のような「固定金利」は、長期金利に基づいています。
長期金利の代表的なものに「新発10年国債利回り」があります。
この長期金利の水準は、主に国内外の投資家が参加する市場取引で決定されます。
一方で 変動金利のうち「短期プライムレート」と呼ばれる金利は、日銀の政策金利にほぼ連動しています。
住宅ローンの変動金利は、短期金利＝日銀の金融政策の動向に影響をうける。
住宅ローンの固定金利は、長期金利＝市場参加者の金利見通しに影響を受ける。
という事になります。
日銀が金融緩和策を縮小して金利は上昇に向かう？
昨年の2018年に、金融市場でこのような観測がありました。
米中貿易摩擦による世界経済の減速や、10月消費税増税後の景気の先行き不安を背景にこのような懸念も一気に後退したと言われています。
では、去年からどのような金融政策になってきているのか？を、日銀黒田総裁の昨今の発言で簡単に振り返ってみましょう！
2019年4月25日、日銀が政策指針を修正。
日本銀行は25日の金融政策決定会合で、政策金利のフォワードガイダンス（指針）について「当分の間、少なくとも2020年春ごろまで現在の極めて低い長短金利の水準を維持する」と明確化しました。
長短金利操作付き量的・質的緩和の枠組みによる政策運営方針は維持しました。
2019年9月19日、金融政策決定会合において黒田総裁は記者会見を行い、2%の物価安定目標の達成に向けたモメンタム（勢い）が損なわれるおそれについて「より注意が必要な情勢になりつつあると判断した」と語りました。
そのうえで「追加緩和について前回より前向きなのかと言われれば、その通りだ」と述べ、必要があれば追加の金融緩和に踏み切る姿勢を強調し、今回の会合で大規模な金融緩和政策の現状維持を決めました。
今月10月会合で追加緩和を具体的に検討する考えを示しています。
つまり、今後もしばらくは大規模な金融緩和政策が続く事が予想され、ローンの金利も多少の変動はあったとしても大きく金利上昇というシナリオは、直近ではなさそうです。
不動産の価格は「金利」に大きく影響を受けます。
「金利の大幅な上昇」や「世界経済の大混乱」がない限り、首都圏の主要なエリアでは、不動産の極端な下落の可能性は薄いと思われます。
2019年現在、住宅ローンはかつてないほどの超低金利で推移しており、住宅取得のチャンスであるのは間違いありません。
住宅ローンを組んで住宅を購入する大半の方にとっては、金利の動向は住宅取得に大きく影響してきます。
ですので、いつか不動産価格が落ちるのを待つよりも、この超低金利の期間にフラット35等の「全期間固定金利」などでローンを組んでしまった方が、将来の金利上昇等の変動を気にする事もなく、ライフプランも立てやすいのは間違いありません。
住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用されます。
この超低金利を上手に活用するためには、早めにマイホーム購入計画を練る必要があます。
というのも、原則的に住宅ローン金利は融資実行時の金利が適用されるため、申込時の金利がそのまま適用されることはないからです。
購入時期で迷っている方は、この辺りの金利背景なども考慮しつつ、住宅購入の計画を進めることをお勧めします。
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管理組合08 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
マンション管理組合の役割と今後増えるであろう『住人経営マンション』とは？！
■空き家が増える理由をご存知でしょうか？
マンション（区分所有の住宅）でも空き家が増えています。
2018年度のマンション総合調査（国土交通省）で空き家率は平均2.7%ですが、築45年を過ぎると約1割となり、20%を超えるマンションも約1割存在とのことです。
比較的、築浅のマンションでも投資目的で購入され、約2割が空き家という事例もあります。
また空き家が増える要因として、賃貸希望だけれど借り手がなかったり、相続放棄による所有者未確定などのように理由はさまざまです。
今後も空き家が急増しますので、現段階での具体的な対策を考える事は急務です。
マンションの場合では、空き家が発生してもあまり問題が発生しないのではないか？と考える方もいます。
しかしそのようなことはありません。
マンションはドアの部分を見ると、住人が住んでいるのか、空き家になっているかは分かりません。
水道を使わないと異臭が発生したり、住戸に立ち入っての点検や工事ができませんので、知らず知らずのうちに床や畳等は朽ちてしまいます。
また管理費や修繕積立金が滞納がちとなり、所有者不明住戸の発生等にもつながっていきます。その結果、マンションのゴースト化にもつながってきます。
■空き家率のステージでマンションのゴースト化が進行する？！
管理上の課題は空き家率のステージで深刻さが異なるようであり、下記の段階で問題が深刻化していきます。
ステージ1（空き家率10%未満）：日常的にも長期的にも問題はさほど表面化せず、管理組合の対応次第で対処できる。
ステージ2（空き家率10%～20%未満）：日常的な管理組合の対応ではやや困難となり、長期的な展望も持ちにくくなる。総会への出席率が低下し、理事会の開催にも影響が出る。長期修繕計画の策定も滞り、積立金不足になりがちです。
ステージ3（空き家率20%～50%未満）：理事会や総会の開催といった運営管理がより困難となり、当然長期的な取り組みが難しくなります。長期修繕計画を見直す体制が不十分となり、修繕積立金が足りるかどうかすら把握できない状態になりがちです。管理の負のスパイラルに陥ることになる。さらに空き家化が大幅に進みます。
ステージ4（空き家率50%～）となると、エレベーターが止まり、ガス・電気・水道の供給にも支障が出るなど居住が困難となる例が見られます。
■今後増えていく可能性のある『住人経営マンション』とは？！
空き家の状態は、マンションの築年数や立地だけで決まるわけではなく、管理の努力で異なります。
分譲マンションの管理は管理会社主導で運営されているケースが一般的ですが、最近は時間に余裕のあるシニア層が理事長となり、マンションの不具合を自主的に改善していくシーンが増えているようです。
また最近では、企業勤めの若い層が自ら理事長等に立候補し『企業経営』などの視点をもって、マンションの資産価値に影響を及ぼしそうな課題を住人自らが考えていく。
このようなマンションが増えています。
ホームページやSNSを活用した情報発信、ビジョンや戦略の策定、なかには複数のマンションで連携するような動きなどもあり、そのようなマンションを「住民経営マンション」といって、注目されるシーンも増えています。
マンション購入をご検討いただいている方は、検討されるマンションの資産価値を意識した管理や修繕を管理会社任せにするのではなく、自らが気に掛けていく事が重要な時代になってきました。
今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。
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コーポラティブハウス05 Oct. 2019
不動産の知恵ふくろう
コーポラティブハウス
コーポラティブ・ハウスというものをご存知でしょうか？
コーポラティブ（corporetive）とは、団体の、協同の、という意味です。
同じような住宅意識や意向を持った人たちが集まり、組合を結成して、建物のプランなどに取り組むことで建築された集合住宅を言います。
分譲マンションとは異なり、設計時点からプランを立てることができますので、まるで注文住宅のように自由設計が可能です。
新築の分譲マンションのように事業主であるデベロッパーが、広告コストや販管費等をかけることがないので「無駄なコストを削減できる」といったメリットもあります。
一方で「自由に設計したい」という拘りの強い方が集まるケースも多く、デザーナーズハウスのように特徴的な間取りや設計になってしまう傾向があります。また拘りすぎて、結局は材料費や設計費が割高になってしまうこともあります。
このような「個人の趣味や嗜好が強く表れた住宅」は、注文住宅の一戸建てと同じように、販売時にはネックとなりがちです。
その理由としては、建売住宅や分譲マンションの間取りは、なるべく多くの方々に喜ばれるような間取りや設備仕様ですが、このような個人嗜好が強い間取りや設備仕様は「全くダメ」と拒絶される方も多くいることが原因です。
その他にも、一般的な分譲マンションに比べると総戸数が少なく、管理組合に関する個人の負担が大きくなってしまうことも販売時のネックです。
コーポラティブ・ハウスのデザインや間取りを気に入り、具体的に購入を検討される場合は、
・価格が相場と比べて高くないか？
・売却する際にきちんと反響が見込めるか？
・管理の状況は適切か？
などを、一般的な住戸以上に慎重に検討するようにしましょう。
このような教訓は、ご自身で自宅をリフォームする際も同様となります。
あまり奇抜なリフォームをしてしまうと、売却時のネックとなりかねません。
せっかく所有したの不動産の資産価値を、自らの強い嗜好を「付加価値」として付け加えても、実際にはそうならない場合もあるので、お気を付けください。
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フラット３５金利03 Oct. 2019
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2019年10月、フラット35金利のご案内
2019年10月のフラット35金利は、20年以下が0.86%と先月から0.01%増、21年以上が0.91%と先月から増減なしとなりました。
大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、りそな銀行が0.05%引き上げたほか、三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託の4行は据え置きとなりました。
【フラット35 10月実行金利】
借入期間15年～20年0.86％（先月+0.01%）
借入期間21年～35年 0.91％（先月±0.00%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。
2019年10月にフラット35の制度改正が行われました。
主な変更点は下記の通りです。
〇100％融資の場合の金利上乗せが年0.44％から年0.26％に引き下げられました。
〇中古住宅の「適合証明書」の取得を省略できる物件を拡大されました。
・築20年以内の長期優良住宅
・安心R住宅で新築時にフラット35を利用した住宅
・築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅
・中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション
・団体登録住宅
〇建設費・購入価額の上限１億円の制限がなくなりました。
制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
＞【フラット35制度改正お知らせページ】
フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽ユナイトにお問い合わせください。
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住宅ローンの買い替え23 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
住宅ローンの借り換えは検討していないのですか？
現在は非常に低金利ですが、皆さんは借換えをご検討されたことはありますか？
ご自身が借りている住宅ローンの金利について、あまり気にされていない方もいると思いますが、この機会に「借換えをしたらどのくらい総支払金額が圧縮できるのか？」を計算をされたら如何でしょうか。
なぜならば、今月のフラット35の金利は
21年以上、5年以下0.91％（団信なし）
20年以下0.85％（団信なし）
だからです。
仮に、借換えをした場合を想定して計算してみました。
【当初借入を支払続けた場合】
借入年数：35年
金利：1.50％
借入金額：3,000万円
総支払額：38,579,007円
【5年後借換えた場合】
借入年数：30年
金利：0.91％
借入金額：2,660万円（60回支払い後の残金）
5年間の返済額5,511,300円+借換え後返済額30,405,765円＝総支払額：35,917,065円
その差額は、なんと2,661,942円もお得になります！！
勿論、借換えの手数料や登記費用などもかかるので、実際にはこの金額全てがお得となるわけではありません。
自分自身が借入した時の金利で計算して、諸々の手数料を引いたとしてもお得になるようでしたら、当たり前ですが借り換えをお勧めします。
ちなみに借換えの際は、諸費用も含めての借り換えが可能ですので、数万円程度の手持ち資金の支出で借り換えが可能となります。
さらに借換えが出来る条件としましては、直近1年間の住宅ローンの返済に遅滞がない事が条件となります。
ただし既存借入がある方は、借換えするための新たな借り入れ金額が融資可能か否かを審査をしますので、ご自身で現在お支払されている借入がある場合は金融機関にご申告ください。
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