雨水の進入22 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
どのような戸建住宅が「雨水の浸入」が多いのか？
戦後、日本の木造住宅の平均寿命は20数年と言われた時代もありましたが、住宅品質確保法の『住宅性能表示制度』や、長期優良住宅普及促進法において1990年代からは100年の寿命を目指す取り組みがスタートしました。
耐久性を確保するための設計仕様においても、さまざまな形で検討・基準化されてきましたが、現実は外皮部分である屋根や外壁、開口部等から雨水の浸入を起してしまい、躯体内の劣化を進行させてしまっている場合もあります。
その結果として、新築の場合でも比較的早いタイミングで「大が掛かりな補修・改修工事が必要」となるケースもあります。
そのような場合には、万が一に備える保険制度として「住宅瑕疵担保責任保険」という制度がありますが、残念ながら、住宅品質確保法の瑕疵担保責任期間である満10年を過ぎてから劣化事象が本格的に進行することがあり、保険では対応できない場合もあります。
「どのような形状の建物で、雨水の進入が多いか？」と言いますと、軒の出や庇のない屋根形状、陸屋根（平らな屋根）やパラペット付き勾配屋根、一体型バルコニーなどの形状で雨水の進入が起きることが多くなります。
このような形状のものは、外壁への雨掛かりが多くなり、防水への依存度が高くなります。
さらに、片流れ屋根や軒ので寸法がゼロ、金属屋根の3項目が特に雨水侵入の事故が多くなります。
住宅瑕疵担保責任保険法人である『株式会社日本住宅保証検査機構（通称：JIO）』の調査によると、設計施工基準の雨水浸入部位に関する区分の層分けは、
・屋根の防水
・バルコニーおよび陸屋根の防水
・外壁の防水
の3つに分けられています。
上記の3つの部分の状況については、中古住宅を購入する場合では特にチェックが必要で、購入後においても定期的なチェックが必要となります。
また、新築の木造住宅の保険事故物件を見ますと、圧倒的に『サッシまわり』の雨水浸入が多くあります。
その次に多いの場所が外壁の平らな部分であり、また防水層とサッシの取り合いといった箇所も同様に雨水進入事例が多くあります。
中古住宅の購入時には、内見などの見学時に合わせて、上記のような外装部分のチェックも必要と思います。
ご自身でチェックができない場合は、建物状況調査（インスペクション）の依頼や、住宅のプロと一緒に見学することをお勧め致します。
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2019年8月不動産相場15 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年8月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019年8月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
8月の東京都区部は78.31 万円/㎡と前年比で2.5％上昇し、8ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は39.73 万円/㎡と前年比で4.7％上昇した。
○神奈川県
8月の横浜・川崎市は47.69 万円/㎡と前年比で2.7％下落し、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。
神奈川県他は31.42 万円/㎡と前年比で5.5％下落し、7月に続いて前年同月を下回った。
○埼玉県・千葉県
8月の埼玉県は32.12 万円/㎡で前年比プラス0.7％と、ほぼ横ばいながら7 月に続いて前年同月を上回った。
千葉県は27.82 万円/㎡と前年比で6.6％上昇し、5ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
＞公益財団法人東日本不動産流通機構『月例報告Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート2019年8月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
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IOT11 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
IOTで時短家事！！
IoT（アイ・オー・ティー）を簡単に説明するとモノのインターネットになります。
すべてのモノがインターネットにつながり、これによって外から操作が可能になったり、外からその場所の状態・温度や映像などを知ることが出来るというものです。
インターネットにつながるものと言えば、今まではパソコンやスマートフォンぐらいという状況でしたが、IoT化により家電や車、建物などがインターネットでつながり、それぞれネットを介して情報交換をしながらより便利に使えるようになるようです。
家庭では、スマホやスマートスピーカーで家電の操作、たとえば冷蔵庫では食材を解凍している経過時間が通知されるなどの機能あるようです。
また留守番中の子供が扉を閉め忘れた場合は、親のスマホに通知が来たり、宅配BOXでは留守中でも荷物の受け取り・取り出し状況がスマートフォンで確認できるようです。
またバスのIoT化によって、Webサイトや停留所にあるQRコードなどから「自分の乗りたいバスが何分後に来るか」をリアルタイムで知ることのできるシステムもすでに実用化されています。
今からできるIOTで時短家事。
家事の時短につながるものといえばやはりIoT家電です。
負担が大きい家事と言えば、炊事・洗濯・掃除ではないでしょうか。
この3つの家事を時短にしてくれるIoTグッズが、すでに発売されているので調べてみました。
まずは炊事の手間を減らして時短を叶えてくれるIoT家電。
料理で一番悩むことが多いのが献立ではないでしょうか。
と言うことで献立決めを助けてくれるウォーターオーブンがありました。
「今日は何にしよう？」と言うと、季節や天気を考慮したメニューを提案してくれます。
メニューのレシピや材料もその場で教えてくれるそうですです。
さらに提案してくれたレシピに対して「それは嫌い」と答えると、好みを学習してそのメニューの出現は減り、作ったレシピは蓄積されるので「肉料理が続いているので魚を使った料理はどうですか？」という提案までしてくれるそうです。
次に洗濯です。
本来は洗濯物を洗濯機に入れたら、洗剤や柔軟剤を入れて終わるのを待ち、洗濯物を干すというのが一般的な作業でした。
しかし、洗濯機のIoT化でその手間がグッと減ります。
それは洗剤や柔軟剤を入れる手間も干す手間も省けるようになるからです。
あらかじめ液体合成洗剤と柔軟剤を洗濯機にセットすることが可能で、洗濯物の量に合わせて自動投入してくれるので洗濯物を入れるだけでOK。
アプリを使って外出先から操作でき、乾燥まで仕上げてくれるので、帰宅したらふんわりと仕上がった洗濯物を片づけるだけ終了するので大幅に時短ができます。
最後に掃除です。
掃除機は外出先からアプリで操作！ ロボット掃除機の進化がすごいらしいです。
スマートスピーカーに向かって「掃除して」と言うことにより音声で動かすことも可能。
また、掃除が終わると本体のダスト容器のゴミをクリーンベース内の密封型紙パックに自動で排出するロボット掃除機があります。
部屋の状況を学習・記憶し、最適な清掃パターンを選択しスケジュール管理のほか、清掃状況や清掃履歴も確認できるそうです
また、別のメーターの掃除機も外出先からアプリで操作できるロボット掃除機もあるそうです。
アプリでは遠隔操作の他、スケジュール設定や掃除エリア指定もできるて掃除してほしくないエリアの設定ができるなのど機能がついているようです。
IoTグッズを活用することで、忙しい家事の手間を減らし、ゆったりとした生活を実現し家族との時間を過ごしてみてはいかがでしょうか？
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契約10 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
契約の始まりと終わり ～停止条件と解除条件の違い～
高額な不動産取引においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。
・住宅ローンが通らない
・必要な行政庁の許可が下りない
というような事情により、契約が白紙になってしまうケースがあります。
こうした場合に備えて、最初の売買契約時に設定されるのが「停止条件」や「解除条件」になります。
・契約の効力発生を停止しておく「停止条件」
停止条件とは、条件が整ったときに契約の効力が発生します。
たとえば「農地法の許可が取得できたら」といった条件や「建築確認申請が通ったら」というような、一定の条件が成立した時に、売買契約も効力が生じるという契約形態です。
・契約を遡及的に無効にする「解除条件」
解除条件とは、条件が整わなかった場合には契約を解除することができるものです。
「住宅ローンの審査が下りなかったら」「住替え先の契約が成立しなかったら」というような「希望の条件が整わなかった場合には売買契約を白紙解除できる」という契約形態になります。
どちらも、不動産取引の場面では、良く目にされる売買契約の条件設定かと思います。
それぞれ、条件付けをするメリット・デメリットがありますので、契約の経緯や進捗状況、相手方とのパワーバランスなどを考慮して、話を進める必要があります。
このような不足の事態を想定した「条件」を契約に設定しておくことで、結果的には安心して売買契約が行えることになります。
お住い探しの最には、ぜひ信頼できる不動産のプロフェッショナルによるカウンセリングを受けるようにしましょう。
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団地再生07 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
団地再生プロジェクト始動？！団地の未来はどうなるのか！
国土交通省は、複数の棟で構成された団地型の分譲マンション老朽化に対応するため、敷地を分割し売却する新制度を設ける方針を発表しました。
現在、1棟だけを切り出して売る場合でも団地の所有者全員の同意が必要となっていますが、この要件を緩める方向で議論されているようです。
その団地の跡地には店舗や保育所を誘致し、団地としての魅力を高めるなどの案が浮上しており、多様な再生手法を選択できるようになることで、ゴースト化する団地を回避するような対策となりそうです。
良い話として、空き家になっている部屋の所有者は売却で現金化しやすくなるといったメリットも発生します。
国土交通省の調査によると、同じ敷地内に2棟以上の団地が集まり50戸以上ある団地は、全国に約5,000カ所あるようです。
その内、築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度存在するようです。
しかし、20年後の2035年には2,769と10倍近くに拡大する予想となっています。
またその多くの団地に住まわれる住民の高齢化が進んでおり、老朽化でバリアフリー化も遅れているため、団地再生プロジェクトのような再生が急務となっています。
団地の全棟を一括で建て替える場合は、全所有者の5分の4以上かつ各棟の所有者の3分の2以上の賛成が必要となります。
また、居住者が高齢の場合は特に住民の合意形成のハードルが高く、あまり進んでいないというのが現状です。
このため、国土交通省は団地再生の新たな手法として、敷地の一部を売却しやすくする事を考え、政策的に解決する方法を模索しています。
現状では分割・売却は対象となる棟の所有者だけではなく団地全員の同意がいるので、ほとんど実施されていません。
そこで、同意の要件を緩めた新制度をつくる動きがあります。
そのような案の一つに、団地の一部の棟を建て替える場合に必要な「団地全体の所有者の4分の3以上、かつ売却対象の棟の所有者の5分の4以上」との要件などの要件を緩めた新制度を検討し、2020年の通常国会に必要な法改正案の提出を目指しているとのことです。
敷地の一部が売りやすくなれば、団地再生の選択肢が増える事が予想されます。
老朽化が激しい棟の敷地を売り、跡地を保育施設に転換して子育て世代を呼び込んだり、商業施設で住民の利便性を高めて入居者を増やしたりする再生案を描けるようになります。
また、バリアフリーなどの「高齢者が暮らしやすい集合住宅」を跡地に建て、団地に住む高齢者が敷地の売却代金を元手に移り住むといったプランも考えられます。
親から部屋を相続したものの、入居予定がなく売却もできない所有者は、空き家を現金化できる可能性が広がっていくと考えられます。
新制度では、耐震性不足や老朽化による危険性がある建物を対象とし、管理組合とは別に所有者がつくる組合が売却できる事も視野に、一部の棟の住民が団地全体の意向に沿わない開発を進めることがないように、団地再生の将来像を他棟の住民も含めて共有するよう求める方針とのことです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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インフラの悲鳴06 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
インフラが悲鳴を上げている
上の記事は、全国にある橋やトンネルのうち、5年以内に修繕が必要なものは7万3000箇所以上あり、このうち7割ほどが修繕に着手できていないことがわかりました、という記事です。
建築物は無限に使えるわけではありません。
高速道路も大規模なリニューアル工事を実施中ですが、道路も橋もトンネルもダムも定期的なメンテナンスが必要です。
インフラの整備に手が出せる状況でないのは、今にわかったことではありません。
数年、もしかすると数十年前からこうなることは簡単に予想できたのです。
日本は人口減少時代に突入し、加えて、極端な少子高齢化という歪な人口構成となっています。
生産年齢人口（お金を稼ぐ年代、言い換えると税金をたくさん納める年代）は年々減る一方で、当然ながら人口が減る自治体は税収が減り、インフラの整備費が賄えなくなります。
破綻した北海道夕張市の状況を見れば、この先何が起こるのか、容易に想像できます。
人口が一定数いないと、ショッピングモールもスーパーも当然ながら撤退します。病院も撤退します。
住みにくい街をあえて選択する理由は若い世代にはないので、便利な街には人が集まり続け、郊外の過疎化はますます進み、やがて公共交通網の維持もできなくなり、限界集落と呼ばれる状況に追い込まれます。
今後減り続ける税収は、今までよりももっとシビアに効率よく利用することが求められます。
人が集まるエリアと、過疎のエリアを同じ扱いにはできなくなるのです。
同じ費用をかけるなら、より多くの人が恩恵を受けられるところにお金を投じるべきですね。
人もお金も湯水のように使えるのなら、そんなことを考えなくても良いのですが、これからの時代はよりシビアに優先順位を見極める必要があるのです。
今回は詳細は触れませんが、すでに国は立地適正化計画という布石を打っています。
自治体の中で、人が住む場所や商業地域を区分していきましょう、というものです。
うがった見方をすると「人を集めるつもりがないエリアの線引きを行った」とも言えます。
今は具体的なアクションがないので問題にはなっていませんが、将来的に余力がなくなった行政の選択肢が少し明らかになったと判断すれば、お住まいの地域はもちろん、ご実家や親族の住む街の立地適正化計画は確認しておいた方が良いでしょう。
ふるさと納税による税収は、継続的なものではありません。
自治体にとって、あればボーナスみたいな存在です。
突然降ってわいた臨時収入を、各自治体は何に利用したのでしょうか？
人を増やす努力を行っているでしょうか？
これから家を買う方は、街の見極めが本当に重要です。
生まれ育った町に愛着があっても、近い将来訪れる生活の不便さに耐えられるでしょうか。
そしてその不便を自分たちの子供世代へ引き継いでいくのでしょうか。
地域によっては「家を継ぐ」という伝統も維持できない状況です。
大切なことなのでもう一度。
人口に起因する諸問題は、行き着く先が現時点でほぼ正確に予測できます。
住宅にかかる費用は人生の中でも大きな負担です。
住居費を消費してしまわないよう、街選びは慎重に行いたいものです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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相続04 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
相続の問題Q
問題です。
Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述は、民法の規定及び規約によれば、正しいか否か？
Q：Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。
A:答えは×です。
相続人の子が代襲相続人となるのは、相続の開始以前に死亡したときです。
この問題では、相続が開始しているからC・D・Eの三人で分割協議を行うことになります。
本来、相続では配偶者・子・親・兄弟姉妹と法律で決められた法定相続人がいます。
この相続人が被相続人より先に亡くなっている場合に、被相続人からみて孫・ひ孫・甥姪等が相続財産を受け継ぎ相続することを代襲相続といいます。
相続とは、当事者になってみて状況を判断する事が多いので、あまり聞きなれない言葉も多いかと思います。
この問題は宅建士の試験問題に出てくるのですが、タイミングが違うと、手続きも変わってくるものです。
問題です。
Q：相続では被相続人に子供がいる場合は、必ず相続人となるのですが、ではまだ生まれていない胎児の相続はどうなるのでしょうか？
A:答えは、まだ生まれていなくても胎児は父母が亡くなった場合には、その遺産を相続することが可能となります。
もちろん生まれて間もない赤ちゃんに判断する能力はないので、遺産分割協議をする際には特別代理人を選任する必要がありますが「胎児は相続については既に生まれたものとみなす」という内容が、民法886条にあります。
相続は、実際に自分自身が体験して理解した人や相続の勉強をした人でない限り、わからない事だらけだと思います。
遺産分割協議書などを作成する場合は、行政書士や司法書士の先生にお願いする事が一般的です。
もし、自分自身が相続を経験するような場面に遭遇した場合は「どんなことが想定されるのだろうか？」という事を理解しているだけでも、手続きを行うのに時間的な短縮ができると思います。
相続が発生した場合は、世間では「揉めることが多い」と聞きます。
相続で揉めることのないように、少しでも知識を蓄えておくことが大切と感じます。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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フラット35の金利03 Sep. 2019
不動産の知恵ふくろう
フラット35の金利
2019年9月のフラット35の金利は、20年以下が0.85%、21年以上が0.91%と先月から0.06%と大幅な減少となりました。
今月の金利は、2016年8月の最低金利以来の低水準で歴代2番目に低い金利となります。
大手銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利についてりそな銀行が2か月ぶりに0.05%引き下げたほか、三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託の4行は据え置きとなりました。
【フラット35 9月実行金利】
借入期間15年～20年 0.85％（先月-0.06%）
借入期間21年～35年 0.91％（先月-0.06%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。
制度改正
2019年4月にフラット35の制度改正が行われました。主な変更点は下記の通りです。
１）【フラット３５】借入対象費用の拡充
下記の費用について【フラット３５】の借入対象とすることができるようになりました。
・建築確認などに関連する各種申請費用
・マンション修繕積立基金
・マンション管理準備金
２）【フラット３５（リフォーム一体型）】の制度変更
既存住宅売買瑕疵保険の付保が可能な一戸建て住宅など、事前確認が省略できる対象が追加されました。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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2019年7月の不動産相場31 Aug. 2019
不動産の知恵ふくろう
2019年7月度の不動産相場
公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年7月度の不動産流通市場動向が発表されました。
以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。
○東京都
7月の東京都区部は77.53 万円/㎡と前年比で4.1％上昇し、7 ヶ月連続で前年同月を上回った。
多摩は37.76 万円/㎡と前年比で8.4％下落した。
○神奈川県
7月の横浜・川崎市は47.77 万円/㎡と前年比で2.7％下落し、6 月に続いて前年同月を下回った。
神奈川県他は30.64 万円/㎡で、前年比はマイナス0.3％とほぼ横ばいであった。
○埼玉県・千葉県
7月の埼玉県は31.55 万円/㎡と前年比で1.5％上昇した。
千葉県は27.96 万円/㎡で前年比マイナス0.8％と、ほぼ横ばいながら4 ヶ月連続で前年同月を下回った。
◆公益財団法人東日本不動産流通機構
＞『月例報告、Ｍａｒｋｅｔ-Ｗａｔｃｈ、サマリーレポート2019年7月度』
家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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木造住宅の寿命30 Aug. 2019
不動産の知恵ふくろう
木造住宅の寿命は何年？
住宅関連のブログを探すと、よく見かける疑問点です。
一般的に木造住宅の寿命は、20年程度と言われてきたのですが、実はこの20年程度は「今となってはあまり根拠がない」という意見が多いです。
固定資産税の算定で住宅の耐用年数が定められるのですが、不動産鑑定もこの税金の計算にならって20年程度とされるのが通説のようです。
日本の建築技術の進歩は素晴らしいものです。
戦後間もない頃なら20年でも納得できるのですが、平成になってからの建物が20年くらいで使えなくなるわけがありません。
一般的な木造住宅、特に在来工法（木造軸組み工法）は、日本の気候風土に適した工法だと言われます。
多くの方が勘違いをしてしまうのですが、建物はノーメンテナンスで何年も過ごせるわけではありません。
実際にマンションは修繕金を月々積み立てて、定期的に修繕工事を行って、性能を保つ努力をしています。
同じように、一戸建て住宅も定期的なメンテナンスが必要です。
不動産販売の営業担当者が「修繕積立金の負担がないから戸建ての方がお得ですよ」のような営業トークをすることがあるかもしれませんが、一戸建てだからこそ修繕積立金が必要と考えてください。
「毎月15,000円を修繕のために積み立てる」と考えてみます。
年間に換算すると18万円、20年で360万円です。
この360万円を原資にして、建物を長持ちさせるリフォーム（外壁塗装や防水関係）を行うことが必要です。
冒頭の「木造住宅の寿命は何年？」の回答は「あなた次第です」になります。
家を長持ちさせるのも、壊すのも、住む人次第です。
これから家を買う、特に戸建て住宅を検討されている方は、購入時に住宅の営業マンからはほとんど情報が得られないのですが、家を長持ちさせるためのメンテナンスコストにも目を向けることをお勧めします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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