2018年４月より新たに導入された住居系の用途地域が田園住居地域です。
用途地域は、種類ごとに建設できる建物の種類や用途の制限が決められ、ルールに則って建物を作ることで自然と土地活用が効果的に行われるというわけです。
用途地域の種類（ ）内は地図に表示される色です。
住居系（住居系にあたる区域は全部で8種類あり、基本的に工場は建てられません）
・第一種低層住居専用地域（緑色）
・第二種低層住居専用地域（薄緑）
・第一種中層住居専用地域（黄緑）
・第二種中高住居専用地域（薄黄）
・第一種住居地域（黄色）
・第二種住居地域（薄橙）
・田園住居地域
・準住居地域（橙色）
商業系（近隣住民の日用品購入のための地域と、銀行や映画館、百貨店、アパートやマンションなどの住居が建設が可能です）
・近隣商業地域（桃色）
・商業地域（赤色）
工業系 （どんな工場でも建てられるが学校や病院、ホテルなどは建てられない地域）
・準工業地域 （紫色）
・工業地域 （水色）
・工業専用地域 （青色）
新たに導入された田園住居地域は農業そのものを守るための地域ではなく、都市部などの第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域のエリアで、生産緑地などの農地が残っている場合には、田園住居地域に指定される可能性が高いそうです。
田園住居地域に指定された場合は、すでに居住している人は建て替え時に、これから住宅を建築する人は新築時にそれぞれ建築物に制限が加えられることになります。
またこれから土地を購入する場合、土地に２つの用途地域がまたがっていることがあります。
この場合は高さ制限や建物を建てるルールなど分からないなどは市の担当課に相談の上、お住まい計画を建てられた方が良いと思います。
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国土交通省は、8月28日から住宅購入や賃貸などの契約前に水害リスクを説明することを不動産業者に義務付ける事を決定しました。
浸水想定区域で浸水被害が相次いでいることを受けて省令を改正しました。
住み始める前から危険性や避難場所を把握してもらい、逃げ遅れを防ぐことが目的です。
＞ハトマークサイト「【国土交通省】宅地建物取引業法施行規則及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について」
■水害リスクの説明義務化に至った経緯
2020年7月3日から13日にかけて、九州地方を中心に広い範囲で大雨となりました。
日本気象協会は、この梅雨前線に伴う大雨の特徴に関する情報を、防災レポートとしてまとめました。
その内容を見ると、この大雨により、九州地方で13事例の『線状降水帯』が発生し、このうち球磨川氾濫事例では11時間以上継続したようです。球磨川では計画降雨を超過、筑後川では計画降雨と同程度の雨量となりました。また、九州各地の被害発生箇所の多くで、各継続時間雨量または土壌雨量指数のいずれかで既往最大値に匹敵または超過する雨量となりました。近年のゲリラ豪雨とは違った被害となりました。
2020年7月の記録的な豪雨で被害を受けた熊本県人吉市ではハザードマップ上で浸水が予想されていた地域と、実際の浸水区域がほぼ重なっていたようです。2018年の西日本豪雨でも浸水想定区域で多数の住宅が浸水し、逃げ遅れた住民が犠牲になりました。
西日本豪雨の際にも、実際の浸水区域がほぼ重なっていました。
水害リスクの高まりを受け、赤羽一嘉国交相は1月の衆院予算委員会で事前説明を義務化する方針を示していた。
また、先日の赤羽国交相の記者会見で「住民の方々に水害リスクを把握していただくことが重要となっている」と強調し、本施行が決定的になりました。
宅地建物取引業法では、契約を結ぶかどうかの判断に影響する「重要事項」は事前説明が義務付けられています。
関係省令を改正し、重要事項説明の項目に水害リスクを盛り込むことが決定し、違反して改善命令に従わない場合は業務停止を命じるという罰則まで決まり、本対応は8月28日から施行されます。
この改正は秋頃の予定でしたが前倒しになりました。
今回の豪雨被害を受けて、早い対応をしたものと思います。
これまで土砂災害や津波のリスクは重要事項説明の項目になっていましたが、水害リスクは対象になっていませんでした。この水害リスクの説明義務化後、不動産業者は自治体が作成している水害ハザードマップを活用し、物件の位置や浸水のリスクなどを顧客に説明しなければなりません。近隣にある避難所の場所も伝える必要も出てきます。
国は被害の拡大を防ぐため、災害の危険性が高い地域での開発も抑制する予定です。
改正都市再生特別措置法が6月に成立し、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」と呼ばれる区域で、学校や店舗といった施設の建設が原則禁止されるといった措置が取られるようになります。
近年の自然災害の発生が増えており、保険会社の支払いや国の被災者支援などにも多額の費用が必要になっていますので、水害リスクの説明義務化は非常に重要だと思います。
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住宅リフォーム推進協議会で纏められてた「住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）」をご紹介します。
「中古住宅を購入してリフォームをされる方」「ご自宅のリフォームをされる方」にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。
少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。
この本の内容は「住宅購入後に知りました？！」や「リフォーム前に知りたかった？！」「リフォームを行い減税を受けたい？！」などのような、知らないことで損することが無いように、一般の方が分かりやすくリフォームについて知識を得られる内容です。
ご興味のある方はぜひ、一度ご確認することをお勧めします。
※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページで確認をお願いします。
※補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。
※住宅購入時に使えるものと使えないものがありますので、事前にご確認をお願いします。
＞住宅リフォーム推進協議会のホームページ
＞住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）の冊子
住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）は冒頭マンガで始まる内容となっています。
消費者には非常に分かり易いものです。
また一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。
各制度の諸条件として、
①耐震化
②バリアフリー化
③省エネルギー化
④環境対策
⑤防災対策
⑥その他
となっています。
支援方法は、
①補助
②融資
③利子補給
④専門家等派遣
⑤その他
となっています。
※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をお勧めします。
＞地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト（令和元年度版）
不動産購入の際には、リフォーム前の物件をご覧になられると「本当に綺麗になるか？」また「最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのか？」が気になると思います。
そのような時には『住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）』をご覧いただき、少しでも「お得にリフォームが出来るかどうか」をご判断いただければ幸いです。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。
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先日の台風19号では、全国各地に多大な被害が発生したことが報道されています。
それに併せて「ハザードマップ」の確認をするよう推奨されていますが、まだまだ認知度は低いというのが実際です。
（一社）日本損害保険協会では「風水害等による高額保険金支払事例」を公表しています。
こちらのデータによると、高額支払事例のトップ10のうち半分にあたる5件がここ5年間で発生しています。
さらに、平成30年の事例が3件も含まれています。
ハザードマップを見ていただくと「数十年に一度の大雨が降った場合の浸水予想です」といった文言が記載されている場合もあります。
しかし、最近の異常気象や大型台風の勢力・頻度を考えると「数十年に一度」から「数年に一度」もしくは「年に1回」といった頻度といってもおかしくないくらいの状況です。
ハザードマップに記載されたリスクは「被害が発生するかも」ではなく「いつか被害が発生する」と考えていただくべきではないかと思います。
上記と同時に（一社）日本損害保険協会では「地震による高額保険金支払事例」も公表しています。
こちらでも、上位5件のうち3件の事例がこの5年間に発生しています。
地震や台風、大雨の被害は見逃すことができないリスクとなっています。
たとえ保険金が支払われたとしても、それだけではカバーしきれないものが多くあります。
被害に合わずにすむ手段が手元にあるのであれば、まずはそれを徹底していただきたいと思います。
多くの市区町村では、今ではインターネット上でハザードマップを公開していますので、ご覧いただく手間もかかりません。
ぜひ一度、ご覧になっていただければと思います。
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消費税の増税が行われ8%から10%に上がりました。
不動産のような大きな買物において2%の税率の違いは、影響が大きいと感じられる方もいると思います。
そこで、今回は『消費増税後の不動産購入のポイントについて』解説をしたいと思います。
消費税の増税による住宅購入では、どのくらいの支払金額が変わったのでしょうか？
｢年収500万円同士の夫婦｣を例に計算してみました。
・年収500万円、子どものいない夫婦（世帯年収1000万円を想定
・各々の所得税が約15万円、住民税が約25万円と仮定
・持ち分や費用負担も均等に行うものと仮定
まず夫婦が5000万円（建物部分2500万円、土地部分2500万円）の物件を購入する場合
消費税が課税されるのは建物部分のみなので、消費増税後の2%の税率の差の影響は約50万円（2500万円×2%）になります。
ちなみに「土地には消費税がかからない」という事をご存じで無い方も結構います。
適用される消費税率が8%か10%かで変化がある制度としては「住宅ローン減税」と「すまい給付金」が挙げられます。
住宅ローン減税について
消費税8%だと10年、消費税10%だと13年の減税をそれぞれ最大で受けることができます。
消費税10%が適用され、3年延長される部分は「年末ローン残高の1%（当初10年と同じ計算）」と「建物価格の2%の3分の1」のいずれか小さいほうの金額が減税になります。
夫婦が2500万円ずつ、35年返済、1%で借り入れを行った場合に受けられる住宅ローン減税は、夫婦の合計で
・消費税8%なら最大約444万円
・消費税10%なら最大約494万円になります。
この差額の50万円で、建物にかかる消費増税の2%の差額50万円をカバーできる計算になります。
すまい給付金について
これは消費税8%の場合は目安年収510万円以下で最大30万円、消費税10%の場合は目安年収775万円以下で最大50万円支給されます。
実際には年収以外に扶養家族による控除などを差し引き、住民税の所得割額で金額の判断がなされます。
すまい給付金の公式サイトでは給付額の簡易シミュレーションができます。
モデルケースの夫婦で試算をすると
・消費税8%だと給付額は0円
・消費税10%だと夫婦で合計30万円（一人当たり15万円×2人）の給付が受けられる計算になります。
ここまでで、消費税10%で購入したほうが、むしろ30万円有利になる計算になります。
※そもそも住まい給付金が受けられないような年収の方もいますので、ご注意下さい。
不動産の価格については、一物一価ではなく、一物四価とも一物五価とも言われていたりします。
不動産購入のタイミングによって、エリアや広さの類似物件については、購入時期に応じて価格が数百万円単位で変わるケースも良くあります。
特に中古の物件では顕著になります。
例えば分譲マンションでは同じ建物内であっても、売主の事情や考え方によって提示価格（販売希望価格）の強気さや値引き交渉の可否も変わります。
最終的には数十万円から数百万円の価格差が出ることがあります。
※中古物件で売主が個人の不動産の場合は消費税はかかりません。
このような事例から物件購入において、消費増税の影響はさほど大きなものではないと考えられます。
やはり、不動産購入の時期は増税うんぬんよりも｢適切なタイミング｣が重要だと思います。
「どのエリアで考えるのか」や「どのくらいの大きさの物件を選ぶか」など、各家庭の経済状況などと照らし合わせて予算を検討することが大切です。
まずは「なぜ不動産購入をする必要があるのだろうか」「購入の動機を満たすためにはどのような仕様の物件である必要があるのか」などを整理して、後悔のない不動産購入を目指していただきたいと思います。
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相続対策は生前の対策として
『感情面の整理』と『経済面の整理』があります。
『感情面の整理』とは、このコラムの相続①で記載した、親族間のコミュニケーションや情報のオープン、遺言作成などを指します。
『経済面の整理』とは、
①相続人と財産の確認、②相続税はかかるか？③課題は？④分け方は？⑤納税資金、分割金はあるか？⑥節税対策、分割対策は？
以上の相続プランを作成して、親族間で取り組む内容を指します。
まず、相続税はかかるか？を考えます。
相続税は、相続税の基礎控除を超えると相続税がかかります。
3,000万円の基礎控除＋相続人一人につき600万円で計算ができます。
例えば、
相続人が妻＋子供二人の場合は3,000万円＋1,200万円＝4,800万円
相続人が妻＋子供一人の場合は3,000円＋1,200万円＝4,200万円
となり、この金額を超える財産に対して相続税がかかります。
相続財産の確認として、金融資産のうち、現金はその金額のまま評価されます。
生命保険なども現金と同じように、受け取る保険金をそのまま評価します。
不動産は路線価（時価の約8割くらい）で評価します。
負債とは銀行の借り入れなどを指しますが、不動産や金融資産などの合わせた相続財産から負債分をマイナスすることができます。
このような正味財産額が上記の控除金額以内であれば相続税はかかりません。上回った場合はその差額に相続税がかかります。
生前にできる節税対策は『財産を減らす＋評価を下げる』です。
『財産を減らしてできる節税対策』は
・現金の場合は年間110万円贈与、教育資金の贈与1,500万円、住宅取得の資金贈与500万～1,500万円、配偶者控除2,000万円、結婚子育て資金贈与1,000万円など
・不動産の場合は贈与、売却⇒現金⇒購入、寄付など
・法人設立（現金増の回避）など
があります。
『評価を下げてできる節税対策』は
・現金の場合は不動産の購入や建物建築資金に利用など
・生命保険などは、非課税枠一人500万円の利用など
・不動産の場合は土地活用資産組み換え、小規模宅地等の特例要件の利用など
・養子縁組（基礎控除増一人又は二人）など
があります。
このような節税対策を、その家族に合わせて組み合わせることで、オーダーメイドの相続プランとなります。
一般的に財産の半分以上が不動産ですので、節税も納税も不動産で考える必要があります。
相続の相談は誰にしますか？
・弁護士
弁護士は、争いが無い場合は必要がありません。
弁護士に頼んでしまうと相続人同士では話ができなくなります。
また弁護士は相続人をまとめる役割ではありません。
・税理士
実は相続税を納税する人は、平成25年4.3％（5.2万人）平成28年8.1％（10万人）とまだまだ少ないのが現実です。
相続税がかからない人がほとんどです。
・信託銀行
遺言整理業務の費用は安くありません。
保管料や執行料がかかります。
もめた場合は間に入ることはありません。
財産の半分以上が不動産です。
不動産の専門家が相続をコーディネートすることが現実的な対応と考えられます。
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先日、相続のセミナーを受講しましたので、その内容をお知らせします。
相続では、遺産分割のもめごとが多いそうです。
いちどもめごとが起きてしまうと、親子や兄弟姉妹では「会話ができない」ほどにこじれて、絶縁状態になってしまうそうです。
もめる時は、財産の多い少ないに関係なく、普通の家庭がもめるとのことです。
では、もめごとのトップ３は？
①コミュニケーションが取れない
これは「それぞれの主張が対立」「一方的に話を進める」「頭ごなしで聞く耳を持たない」「話し合いにならない」
という状態を指します。
②財産を開示しない
これは、身近な相続人が財産を預かり「教えない」「分けない」という状態を指します。
③不動産が分けにくい
これは「相続人が複数いるのに不動産は一ケ所で分けられない」「同居しているので当然相続できるという考え」を指し、相続人同士に温度差がある状態を指します。
実は、相続では普通の家庭が一番もめるそうです。
ちなみに普通の家庭とは
・財産が5千万円以内
・相続人が3人以内
・相続税がかからない
・遺言書がない
です。
では、このような普通の家庭が一番もめてしまうのは何故なのでしょうか？
それは「相続が発生したらどうしようか？」ということを、親族間で全く考えていないことが原因です。
生前に「相続が発生したらどうしようか？」を話し合っていれば、上に記載したようなコミュニケーション不足や財産がどこにどれだけあるとか、同居している私に一番の権利がある、といった温度差を認識できます。
温度差を認識できれば、話し合いができ妥協点が見つけられます。
しかし相続が起こってからでは、時間的な余裕も少なく、それぞれの主張が対立して、最終的に調停や裁判となります。
調停や裁判になりますと、相続人同士では話し合いができず（弁護士から「相続人同士では話をしないでください」と釘を刺されます）その結果『絶縁』となってしまうのです。
相続でもめないためには、生前の対策が一番重要です。
生前の対策として、特に重要な要素として「認知症になる前に行う」というものがあります。これは、本人の意思確認が取れないと前向きな対策をすることができないからです。
また、もめごとが一番多い『遺産分割』でもめないためには
・親族間で普段からコミュニケーションを取っておく
・親族間で財産や生前の贈与などの情報はオープンにしておく（隠さない）
・親族間で寄与（貢献）や介護の役割分担の情報もオープンにしておく
・遺言書や民事信託を用意しておく
以上のような対策は、時間もかかりさまざまな情報も必要ですので、はやめに行うことをお勧めします。
40年ぶりの民法の改正により、遺言書の作成が手軽になりました。
その内容は
・作成方法が「すべて自筆」から「案文は自筆、財産目録はワープロやパソコンでの作成可能」
・保管場所が「自宅など」から「法務局」（法務局の保管は数百円の印紙代がかかります）
・改正前は「体裁が整っていないと効果が無くなることや紛失や改ざんの可能性があった」が改正後は「法務局のチェックで不備の指摘を貰えることや紛失や改ざんの可能性がない」
となっています。
遺言書の作成年代は、約37％の方が70歳代で作成しているそうです。
遺言書作成時のポイントは
・遺言書は「こっそり」と作らない（公正証書での遺言書がお勧め）
・遺産分割は「公平にする」のが無難
・公平に分けられない時は「その理由を明記」する（付言事項に理由や意思を書いて伝える）
・財産のことだけでなく「感謝や気持ちも残す」
とのことです。
確かに、遺言書の中に感謝の気持ちが入った「配慮のある遺言書」を見れば、深刻なもめごとになるようなことは少ないと感じます。
相続②に続きます
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住宅を購入する際に、親からの資金援助を受けて購入されるお客様がいます。
通常は、1年間あたり110万を超える生前贈与には贈与税が課税されます。
しかし、子供が住宅を購入するための資金援助であれば、年間110万円に加えて700万円まで贈与しても贈与税が課税されない特例があります。
今回は、この住宅取得等資金の贈与税の特例について、注意点を中心に解説します。
住宅取得等資金の贈与税の非課税はどのような制度なのか？
この特例は「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅等の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課しませんよ」という特例です。
あくまでも「住宅を新たに取得するための資金援助」に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象となりません。
この制度は、かなり人気がある制度です。
▼この制度の主な条件は次の通りです。
・贈与を受けるのは子供か孫であること(直系であることが条件です。例えば妻の両親から夫が贈与を受ける場合などには、この特例は使えません)
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を新築や取得していること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は遅滞なく居住することが見込まれること。
・受贈者は20歳以上の子、贈与者は受贈者からみて直系尊属。
というのがこの特例の条件です。
したがって、親から子のみならず祖父母から孫への贈与でも適用可能です。
住宅取得等資金の非課税の特例を使う場合に、最も多くトラブルになるのが「非課税の範囲内だから申告しなくていいと思いました」というケース。
この特例は、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要なのです。
もしも申告しなかった場合には、特例を受けることができません。
400万円を通常の方法で贈与した場合には33万5千円の贈与税が課税されてしまいます。
贈与税の申告期限は、贈与した年の翌年2月１日から3月15日までです。
毎年この期限を過ぎてから「住宅取得資金を申告しなかったんですけど、今からなんとかなりませんか？」という相談を受けますが、この制度の恐い所は「申告期限に1日でも遅れたら非課税に絶対にしてくれない」ということです。
この特例を検討している人は、必ず「税額がでなくても申告は必要！」と覚えるようにしてください。
住宅を購入する時に親から資金援助を受けたことなんて「黙っていれば誰もわからないでしょ？」とお思いの方、そのお考えは大変に危険です。
はっきり言いますが、プロが見ればすぐにわかります。
親から資金援助を受けたのに、それを税務署に申告していない場合というのは、簡単に見破られます。
登記簿謄本には、その不動産の所有者の情報が書いてあるのですが、ポイントとなるのは抵当権の部分です。
住宅ローンを組んで住宅を購入するのであれば、必ず登記簿にいくらの借入をどこの銀行からしたかが書かれます。
抵当権の設定なしに不動産を購入した場合や購入金額と借入金額の差（自己資金）が大きい場合は、その資金をどのようにして手立てをしたかが疑われます。
自己資金を貯蓄した場合でも、年齢や職種、生活状況を勘案され、貯蓄が可能な金額なのか？がある程度推察されます。
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、とても良い制度です。
どんどん利用していただくことをお勧めしています。
ただし注意点としては、まず申告は必ず必要になること。
納税がでなくても翌年3月1５日までに必ず申告してください。
なお、この制度を使えば700万円まで非課税となりますが、通常の1年間あたり110万円までの非課税枠を併用することも可能です。
つまり810万円まで非課税です。
≪詳細な適用条件≫
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▼【受贈者の要件】
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次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。
(1) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。
(注) 配偶者の父母（又は祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。
(2) 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。
(3) 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。
(4) 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）。
(5) 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をしたものではないこと。
(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。
(注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
(7) 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が一時居住贈与者又は非居住贈与者である場合を除きます。）。
なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。
(注) 「一時居住者」、「一時居住贈与者」及び「非居住贈与者」については、受贈者が外国に居住しているときをご覧ください。
(8) 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
(注) 贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。
(9) 住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
(注) 居住用不動産そのものの贈与や住宅取得後に贈与を受けた金銭は対象となりません。
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▼【居住用の家屋の新築、取得または増改等の要件】
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「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
また、対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。
(1) 新築又は取得の場合の要件（住宅用の家屋の登記簿上の面積要件）
建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること かつ、
その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
(2) 築後年数要件 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋
② マンション等耐火建築物は、25年以内 木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
※耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③ 上記年数を超えている場合は、
（イ） 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
（ロ） 既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
（ハ） 新耐震基準に適合しない物件であっても、取得の日までに都道府県知事などに耐震改修工事の申請などをし、かつ、
贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
(その他) 増改築等の場合の要件
イ 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積）が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
ハ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。
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「不動産屋」と聞いて、あまり良くないイメージを持つ方も、少なからずおられると思います。
「土地を転がしてぼろ儲け」しているとか「欠陥住宅を騙して買わせる」などのイメージを思い浮かべてしまう方もいます。
しかし、そのような不誠実な仕事をしている事業者は、実際にはほとんどいないのが事実です。
ではなぜ「悪いイメージ」があるのでしょうか？
それは、その損害額の大きさが飛び抜けているので、悪いイメージも強烈になってしまうからではないのでしょうか。
また一方では、不動産取引においては、本物の犯罪者が少なからず存在します。
それが「地面師」と呼ばれる不動産詐欺のプロフェッショナルです。
不動産詐欺の一番の手口は「土地所有者へのなりすまし」です。
2017年に発生した、約70億円にものぼる不動産詐欺事件は大きなニュースとなりました。
巨大企業である積水ハウスが騙されたので覚えている方もおおいと思います。
詐欺師は、都心の一等地の所有者になりすまし、買主から売買代金約70億円をだまし取ったのです。
免許証や印鑑証明書も精巧に偽造していたとの報道がありました。
では、なぜ不動産が詐欺の対象となるのか？
こうした詐欺事件に不動産取引が用いられる理由としては、その高額な取引金額があります。
1件の取引で詐欺が成功した場合の儲けが大きいため、詐欺のネタに利用されてしまいます。
もう一つの理由が「モノの受け渡しがない」ことです。
例えば、高価な宝飾品や美術品などの取引の場合、取引するためにはその「物」自体を買い手に手渡さないといけません。
しかし土地取引の場合「あの土地は私のものです」と言い張れば、所有者として取引ができてしまいます。
権利証や印鑑証明書、免許証などで「間接的に」所有者であることを証明するだけなのです。
このような不動産取引の特性が、詐欺の対象として狙われる理由になっています。
一部の不動産取引においては、このような取引リスクが潜在していることになりますが、一般的なお住まいの取引、いわゆる中古住宅などにおいては、このような心配はありません。
売主様から「鍵を借りて」又は「立ち会って」室内を見学させてもらうことになります。
この時点で、なりすましのリスクはほぼ解消されます。
また取引条件を確認する際に、周辺環境や管理費・修繕積立金の状況、リフォームの履歴や生活環境などのヒアリングを行うと思います。
このような「所有者でなければわからない話」をしていくプロセスがあるので、売主が偽物である可能性はほぼ皆無ということになるのです。
しかし、気を付けなければならないのは「更地」の売買です。
「更地」で「相場より安い」販売価格が提示され「売主が急いでいる」となったら、だいぶ慎重な判断が求められます。
不動産取引において、理由もなく安い物件というものは存在しません。
安い物件には、安いだけの理由が必ずあります。
不動産の購入は、人生でも最も高額な買い物になるケースがあります。
その成否はライフプランに大きな影響を与えてしまう可能性があります。
不動産購入には、ぜひ信頼できる「不動産のプロフェッショナルによるカウンセリング」を受けるように致しましょう。
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マイホームの購入を検討している方の中には「住宅ローンで自分がいくら借りられるのか？」を把握せずに、家探しをされている方を見受けます。
正直に言いますと、物件が決まりかかって、これからローン審査を行うでは遅すぎると思います。
可能であれば、物件探しの初期段階でローン審査を受診していただく事をお勧めしたいと思います。
※物件が決まる前には、買い付け申込みを入れますが『ローン審査の通過の有無』によって、買い手の優先順位が変わってしまうことがあります。
そのため、なるべく早い段階での住宅ローン審査の受信をお勧めしております。
今回は、物件探し中に住宅ローンの事前審査を受けるメリットや注意点についてご紹介したいと思います。
高額な不動産を購入するには、何千万と現金を持っている方は少ないため、住宅ローンを組んで長期間に渡ってローンを返済する方が多いと思います。
その住宅ローンを利用するためには審査があり、事前審査と本審査の2段階があります。
基本的には、事前審査を通過した後の本審査という流れになっている金融機関が多いため、不動産購入のスタートの段階では、事前審査という住宅ローンの審査を受けていただく事になります。
審査の内容は「住宅ローン契約を結ぶ契約者がきちんと住宅ローンの返済が出来るのか？」「もし返済が困難となった場合に資金を回収できるか？」について審査を行っています。
ちなみに住宅ローン事前審査と本審査では審査項目や審査にかかる期間が異なります。
住宅ローン事前審査を行うことで、住宅ローンを受けることが可能か否かを売買契約前に確認ができます。
住宅ローン事前審査の申し込みのタイミングは下記の通りです。
事前申込み⇒事前審査⇒正式申込み⇒本審査⇒住宅ローン契約⇒住宅引き渡し（決済）
ちなみに、中古住宅購入時にリフォームやリノベーションを検討されている方の場合は、建築コストを考慮した計画を立てておく必要があります。
さらに事前審査では、複数の金融機関に住宅ローン審査の申し込みをすることも可能す。
本来、住宅ローンの事前審査を受ける際は、提出書類に購入物件の詳細を記載する必要があるため、購入物件がすでに決まっていることが事前申し込みの条件となります。
しかし、事前審査を受けたからといって、必ずしもその住宅を購入しなければいけないわけではありません。
金融機関の方には、あまり表立ってお話しできるわけではありませんが、多少の協力の意味合いも含め、物件選定前の住宅ローン事前審査は可能です。
また、物件が決まる前に事前審査を受けることで、住宅ローン借入可能額・返済可能年数・金利などについて理解することができます。
物件を探す前や、不動産業者などに相談に行く前に事前審査を受けていただく事で、客観的に住宅購入の予算について判断し、本格的な物件探しを行うことができます。
物件が決まる前に住宅ローン事前審査を受けるメリットとしては以下のようになります。
・住宅ローンの借入可能額が把握でき、物件選定の予算が見えてくる
・住宅ローン返済額によって資金計画が立てやすくなり、返済計画も見えてくる
・住宅購入の際（買い付け申込みのタイミング）に話をスムーズに進めることができる
・不動産の価格交渉がしやすくなる場合もある
住宅ローンの借入可能額は、住宅ローン事前審査で目安の金額が算出されるため、購入する物件の予算を把握でき、物件探しも検討しやすくなります。
借入可能額が分からずに物件を探してしまうと、気になる物件があっても予算が足りずに断念するというケースもでます。
そのような残念な結果にならない為にも、早目の住宅ローン審査が必要だという事をご理解いただきたいと思います。
今後の住宅購入の際、なるべく早く住宅ローン事前審査を受けていただく事が重要です。
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