高効率給湯器29 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
高効率給湯器とは！？
高効率給湯器とは、少ない燃料で効率よくお湯を沸かすことができる給湯器です。 燃料消費を抑えることができるので毎月の光熱費を節約でき、二酸化炭素の排出を抑えることで環境保全にも繋がります。
高効率給湯器の種類
エコキュート（電気ヒートポンプ給湯器）
動力：電気
特長
冷蔵庫やエアコンなどに使われているヒートポンプ技術を利用する給湯器です。
大気中の熱を圧縮して高温化し、その熱を水に伝えることでお湯を作ります。
夜間にお湯を沸かしてタンクに貯め、日中はタンクのお湯を使用するので、夜間の電気料金を安いプランにすることで電気代を抑えることができます。
エコジョーズ（潜熱回収型ガス給湯器）
動力：ガス
特長
今まで使われずに捨てていた排気熱を利用して水をあたためることで、少ない燃料で効率よくお湯を沸かすことができるガス給湯器です。
お湯を貯めない瞬間式のため、省スペースで設置できることや、お湯切れや余りを気にしなくていいことがメリット。
他の省エネ給湯器に比べて設置費用も抑えられます。
エコフィール（潜熱回収型石油給湯器）
特長：石油（灯油）
特長
排熱を利用して、効率よく水を温める石油給湯器です。
寒い地域で使われる傾向があり、省エネ給湯器の中で初期費用が安いこと、月々の石油代を抑えられることというのがメリットです。
お湯を貯めない直圧式とお湯を貯める貯湯式の2つのタイプがあり、直圧式の方が水圧に勢いがあります。
ハイブリッド給湯器（ヒートポンプ・ガス瞬間式併用型給湯器）
動力：電気 ガス
特長
ハイブリッド給湯器は電気とガスの両方を燃料として利用し、ヒートポンプ技術と省エネガス給湯器を組み合わせた給湯器です。
もしも貯めたお湯がなくなってしまっても、ガス給湯器を搭載しているのでお湯切れの心配もありません。それぞれの仕組みを活用し、効率よくお湯を沸かすことができます。
高効率給湯器のメリット
・毎月の光熱費が安くなる
・環境保全にも一役買うことが出来る
・種類によって様々なメリットがある
高効率給湯器のデメリット
・本体代が高い
・工事費用が高い
・お湯の使用量によっては損をすることもある
高効率給湯器の導入・交換費用が浮いた光熱費の差額で回収できる見込みがある場合に交換しても良いのではないでしょうか。
ライフスタイルや燃料の種類、目的などからご家庭にとって最適な高効率給湯器を選ぶようにしましょう。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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地震災害27 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
「地震被害に必ず遭遇する」という前提
防災の話です。
防災を考える上で大切なのは最悪の想定です。
最悪を想定して、それらに対する対策・準備を行うことが大切です。
スリッパを例にご説明します。
地震被害に遭遇すると、家具が散乱し、窓や屋内のガラス製品が破損することが想定されます。
スリッパを日常的に使用しない方は、はだしの状態で地震被害に遭遇すると、高い確率で足を怪我してしまいます。（実際に阪神淡路大震災の際にも多く見られたようです）
玄関から出られる状態にない場合も十分に考えられ、着の身着のまま避難を余儀なくされることも考えられます。
はだしで地震被害に見舞われた街を避難する…。どう考えても足の怪我は避けられそうにもありません。
だから不測の事態に備えて、スリッパを常用する、最低限寝る際には枕元にスリッパを置いておく、などの対策が有効と言われます。
家屋の耐震化が進まない原因はさまざまです。
多くはお金がかかる対策になるので、致し方ない部分はあるのですが、地震被害に遭遇することがどれだけリアルに捉えられるかによると個人的には考えています。
地震対策を考える上で、よく言われることが「いつ起こるかわからない」「起きてしまったらその時は諦める」といったことですが、これはおかしなことです。
リスクヘッジの事例として、車があります。
自賠責保険は義務ですが、多くの方は任意保険に加入されていると思います。車検制度の影響もありますが、走行に支障をきたす車両の場合、少なくとも修理を行いますし、買い替えを検討される方も多いでしょう。
この車の例は、車によって事故に見舞われる（事故を起こしてしまう）ことをリアルに捉えているからだと思います。
車は事故を起こすものだとして社会制度が整備されています（自賠責保険や車検など）し、利用者も事故に備えて準備を行うことが一般的です。
生命保険やがん保険、火災保険などの損害保険も、発生しうるリスクをリアルに捉えられているからの常識と言えます。
自動車事故も、死に至る病に罹患することも、火災に見舞われることも「いつ起こるかわからない」ことですし、見方を変えれば「起きてしまったらその時は諦める」という判断もあり得ます。（車の任意保険に加入しない方など）
ではなぜ住宅の耐震化について、一般化しないのでしょうか。
「地震被害に必ず遭遇する」という前提が一般的でないからだと思います。
車で事故を起こすほど、ガンになって働けなくなるほど、火災で自宅が燃えてしまうほど現実の問題として、自宅が地震で倒壊してしまうことを捉えることができていないのです。
大きな地震被害は、交通事故ほど頻繁に発生する訳ではありません。
人生には多様なリスクが生じますが、すべてに対応していては生活がままなりませんから、頻度が高くない災害についてリアルに実感することは難しいかもしれません。
ご存じない方が多いと思いますが、日本の様々な制度は、一生に一度、大きな地震被害に見舞われることが前提になっています。
耐震診断・耐震改修に対する補助制度なども用意されていて、すべての人が対象ではないのですが、求めれば自治体が助けれくれる制度が存在します。
こういった状況で最悪の事態は、自宅が倒壊し、家族に被害が出てしまうことです。
想像を絶する絶望感。
阪神淡路大震災の頃とは違う「対策を講じていれば助かったかもしれない」という事実が、生き残った遺族に大きなダメージを与えてしまいます。
日本の耐震技術は少しずつですが進歩しています。
防災対策もさまざまな経験を踏まえてかなり進歩しています。
あと必要なものは「地震被害に必ず遭遇する」という前提だけです。
お盆で長期の休みを取られる方も多いと思います。実家に帰省する方もいらっしゃるでしょう。
ご家族皆さまでぜひ防災について話をしてみてください。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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ペットとリフォーム26 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
ペットのためにリフォーム！
猫・犬などのペットと暮らす家では、リフォームやリノベーションで解決できる項目は下記になります。
1.臭い対策
・防臭対策として脱臭力の高いナノイー発生器の設置・・・4～6.5万円/台
・換気のためには、窓を増設すると効果的です。
・消臭・調湿効果がある自然素材を使いたい方には、「珪藻土」塗装などがあります。
2.壁紙クロスの保護
壁のいたずら対策には、ペット用壁紙・腰壁がおすすめです。
丈夫で掃除しやすく、かつ消臭効果や脱臭機能のある壁材に交換すると良いと思います。
「ペット用壁紙クロス」で一般的なビニールクロスよりも、ひっかき傷に強く、抗菌・消臭加工されている製品もたくさん流通しています。
壁の下側に、傷・汚れに強い「腰壁」を設置する方法も有効です。
腰壁専用の板やパネル材もありますが、丈夫な壁紙クロスを壁の下部に貼るだけでも効果があるようです。
3.フローリング・床材の交換
「ペット用フローリング」や「ペット用クッションフロア」です。
ペットの足腰に優しく、消臭・抗菌機能付きの物が多く販売されています。
掃除しやすい床材にした上で、洗濯しやすいタイルカーペットやマットを併用することもお勧めみたいです。
4.扉・ドアのいたずら防止
室内ドアの開けっぱなし対処法は、鍵を追加するかドア自体を開閉しにくい物に交換です。
網戸のいたずらを防止をしたい方は、ステンレス製のネットに張り替えてみてはいかがでしょうか。
一般的な網戸ネットより高額ですが、破れにくく頑丈です。
5.遊び場作りや、庭・ベランダの安全対策
運動不足・ストレスの解消のため、ペットが自由に遊べる「キャットウォーク・キャットタワー」や「ドッグラン」などを、室内もしくは庭やベランダに作っておけると良いですよね。
6.キッチンは、リビングのペットを見守れる対面式に
壁付けタイプのキッチンの場合には、キッチンの向きや位置を変えて「対面式」にしておくと、リビングや庭で遊ぶペットの様子を見守れます。
7.ガスコンロ
猫のいたずで不安場合は、フタやチャイルドロック機能付きの「IHクッキングヒーター」に変更することで対策が取れるのではないでしょうか。
この中では壁や床材、ドアの変更は業者にお願いしないといけませんがまず自分でDIYできそうなのは襖を直してみようと思いました。
まずは出来ることからチャレンジした際にはご紹介します。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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住宅ローン金利25 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
住宅ローン金利が下がってます！
今月のフラット35の金利は、0.98％と史上3番目に低い金利となりました。
今月は、大手都市銀行も軒並み金利を引き下げ、これから住宅購入を行う人にとっては非常にお得な時期と言えます。
ただし住宅ローンの金利は融資実行時の金利が適用されるので、例えばフラット35の場合、今から手続きしても7月中の融資実行は難しいため、あらかじめ最低金利を狙い撃ちするのは現実的ではありません。
※借り換えの場合で、事前に正式審査を済ませておいて、金消契約のタイミングを待つというのはあるかもしれません。
住宅ローンの金利は、固定型の場合は10年物の国債を指標に、変動型の場合は短期プライムレートが指標になります。このため、住宅購入をご検討の方は金融面での市場動向にもアンテナを張っておくと、素早く判断ができると思います。
さて、全期間固定のフラット35が1.00％を切るというのは、ある意味異常事態です。
銀行の変動金利と数字だけ比べると、変動金利の方が安く見えますが、1.00％未満の固定金利との金利差はわずかです。
金利が低い時は迷わず固定金利を選択するがお勧めです。
また、現在住宅ローンを抱えている方も借り換えを検討するタイミングです。
下手をすると、当時組んだ変動金利の方が高くなっている可能性も十分にあります。
（詳細は別の機会でご説明いたしますが、一度組んだ変動金利の住宅ローンは、金利が上がることはあっても、下がることはほとんどないです。）
新築後築10年くらいの方は、住宅ローンの借り換えにあわせて生命保険の見直しもお勧めです。
住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入していると思いますが、金融機関によってオプションが大きく異なります。
少し前は「3大疾病」と言われていましが、今は「8大疾病」と商品内容が広がっていたりします。
また医療技術の発達で、ガンもかつてのように高確率で死亡するではなく、多くの方が治癒されるようになっています。
こういった動きにあわせて生命保険も多様化しており、単に住宅ローンについていたからといって、放置するのはもったいないと思います。
住宅購入時には、判断するべきことが多いのであまりお勧めしないのですが、住宅購入が終わってひと段落ついたら生命保険の見直しをお勧めします。
住宅ローンも生命保険も金融商品です。
正しい情報を得て、冷静に判断することが求められます。
銀行や保険屋さんなどの商品として取り扱う方以外で、気軽に相談できる先を見つけておくのも重要だと思います。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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人口動態（２）21 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
人口動態及び世帯数レポート（２）人口が増えている街で行われていること
レポートには、3年連続で人口が増加している自治体の取り組みが紹介されていました。
＜千葉県流山市＞
土地区画整理事業の進展による宅地供給量の増加。
30代、40代の共働き子育て世代向け広告やシティセールスイベントの開催。
保育園や学童クラブ、送迎保育ステーションなど子育て支援施設の充実
＜東京都中央区＞
ほぼ全域で用途別容積型地区計画及び街並み誘導型地区計画を策定し、定住型住宅に対する容積率や道路斜線の緩和などを定め、建替えを促進。
出産祝い買物券、出産支援タクシー券の支給や保育定員の拡大などの子育て支援サービスをはじめとした区民サービスを充実
＜神奈川県開成町＞
豊かな自然環境と良好な生活環境が調和したまちとして「田舎モダン」をコンセプトとしたブランディングを推進。
子育て支援センター・認可保育所・病児保育室の開所、町立幼稚園による支援事業、小児医療費助成の拡大、母子健康包括支援センターによる支援体制の充実など、安心して子育てができる環境づくりを推進
＜京都府木津川市＞
土地区画整理事業の進展、企業や大型商業施設の誘致に取り組み、居住性と利便性を向上。民営保育所の新設支援に努め、平成24 年から待機児童ゼロを継続。
加えて、第３子以降保育料の無償化（所得制限なし）や、中学生以下の医療費助成、一時保育、病児・病後児保育及び子育て世代包括支援センターの設置など子育て支援№１のまちづくりを推進
ざっと見ると、自治体のホームページによく書いてあることが多いですね。
自分が住んでいる自治体やこれから購入検討しているエリアの自治体のホームページはチェックすると思うのですが、
「人口が増えている自治体は何をやって上手くいったのか？」
「人口が減っている自治体は何を掲げて成果が出なかったのか？」
という視点でいくつかの自治体を眺めてみると、ご自身が選択しようとしている自治体の方針がどうなのか、想像することができると思います。
行政の政策は多岐にわたりますが、住宅購入の面で重視したいのは、やはり子育て層に目を向けているか？ということです。
現在の政策が将来に渡って継続されるわけではないのですが、自治体による人口の奪い合い合戦は静かに始まっており、若者人口は引く手数多の存在です。
今のところ、企業（働くところ）が都市部に集中しているため、都市部への集中が著しいのですが、地方には地方ならではの、若者が魅力を感じる政策を実行することは可能だと思います。
今の政策を見るということは、その地域の高齢世帯が、自分たちが何かをしなければふるさとを守れない！と行動に移しているのか、このまま流れに任せて推移を見守るだけなのかが如実に表れます。
逆に、期待が持てない自治体は「福祉（高齢者）の充実」を掲げます。
福祉をないがしろにするつもりはないのですが、住宅購入の観点ではマイナスです。
高齢者問題は顕在化しつつあるもので、対策を取って当たり前です。
対して若者対策は未来志向の政策です。
自治体のホームページや広報物を見ると、これらの事項はだいたい網羅されています。だから細かくチェックすることが必要なのです。
何を実施して、結果どれくらい若者が増えたのか？結果の出ない自治体は、ここ数年同じ対策を継続しているのではないですか？それは本気で取り組んでいないことと同義ですよね。
人口減少が懸念されるエリアでは、よりシビアに、若者に目を向けている自治体を選択するべきだと思います。
将来の自分が困らないためにも、若者が集まり続ける街選びが重要です。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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人口動態（1）20 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
人口動態及び世帯数レポート（１）生産年齢人口の減少と老年人口の増加・外国人人口の動態
総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」について。
すでにいくつかのメディアで「人口が最も減ったランキング」などの記事で取り上げられているのでご存知の方も多いと思いますが、この報告書は全67ページの膨大な資料になっていて、今後の人口動態を知る上で非常に参考になる資料ですので、お時間のある時にご一読されることをお勧めします。
まずは、多くのメディアで取り上げられている人口減少ランキングですが「想定されたシナリオ通りに進行している」というのが感想です。
これから、人口減少率が高い自治体で家探しをする方は、人口減少率がそれほど高くない地域に比べて、より立地を重視した住まい探しが求められると言えます。
依然として人口が増えている首都圏よりも、地方圏の方が家探しが難しくなっていると言えます。
すでに家をお持ちの方や、実家が人口減少率が高いエリアに該当する場合は、将来的な資産処分を早めに検討した方が良いかもしれません。
世間を騒がせている「年金が足りない問題」とおなじように「老後資金をいかに確保するか」は、非常に重要なテーマです。
持ち家がある場合は「住宅資産をお金に換えることができるかどうか」で、選択肢が大きく変わってきます。
人口減少は、今後もますます進行するので、立地に問題のある住宅は早めに行動しないと、誰も買ってくれない「負動産化」する恐れがあります。
このレポートで気になったのは以下の二つです。
一つ目は生産年齢人口の減少と老年人口の増加です。
住宅購入だけをテーマとすると、家を買う人（生産年齢人口）は減る一方で、家を売りたい人（老年人口）は増える一方です。
また、生産年齢人口が減少して、老年人口が増加するということは、マイホームに求められる広さも、ファミリータイプから単身世帯タイプへトレンドが移行するということになります。
今の住宅購入の常識では、子育てのための住宅購入が主とされていますので、今からファミリータイプを買うと、将来お金に変えたくても、今よりずっと売りにくくなるということです。
※世帯数のレポートもあるので参考にしてください。
二つ目は、外国人の人口動態です。
外国人人口が増加しています。
同じく住宅だけをテーマにすると「日本人が減っても外国人に買ってもらえればいいじゃないか」と考える方はいると思います。
しかし、それほど単純な問題ではありません。
レポートにもまとめられていますが、外国人人口は、全国まんべんなく増加しているのではなく、かなり偏りがあります。
つまり、日本人人口と同じく、外国人人口も二極分化するのです。
外国人の移民を積極的に誘致する企業や自治体の存在ももちろん影響しますが、日本人よりも外国人の方がよりアクセスの良いエリアを選択するという傾向になると思います。
同じ国の人が集まる地域か、わかりやすくアクセスの良い立地が選ばれて、駅からバスに乗らないとたどり着けない街や車がないと不便な街は、そもそも選択肢に入ってこないのです。
これからの日本の社会を考える上で、住宅資産を使いつぶすようなこれまでの考え方では、生活が成り立たなくなる恐れがあります。
住宅を活かすのもつぶすのも、当初の「買い方」で変わります。
将来のことと思わないで、立地の大切さをぜひご理解ください。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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一生の買い物18 Jul. 2019
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住宅は一生の買い物でなく、家族構成に応じて買い替えるべし
誰しも30年、40年先の日本がどうなっているか、そんなことは誰にもわからない。
だから、そんな先のことを悩んでも仕方がない。
自宅購入にあたっては、想定できない30年後よりも計画のできる10年後15年後を想定してみることをお勧めします。
自宅購入にあたっては、多額のローンを組んで買うので、10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。
仮に大幅な含み益が出なくても、最悪住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良いといえます。
なぜなら、10年～15年も経てばライフステージ・家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからです。
住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまう。だからこそ、購入する時の出口戦略が重要といえます。
昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は１％以下
全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.18%
仮に、物件価格をフルローンで組み、金利１％で借入れした場合.
10年後の残債は購入した価格の約75%
つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。
物件価格、5,000万、借入金額、5,000万、借入期間35年とした場合
金利が2.0％なら 10年後の場合の残債は 約3,907万円 借入金額の約78.5%
金利が1.5％なら 10年後の場合の残債は 約3,827万円 借入金額の約76.5%
金利が1.0％なら 10年後の場合の残債は 約3,745万円 借入金額の約74.9%
金利が0.5％なら 10年後の場合の残債は 約3,659万円 借入金額の約73.1%
実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。
フルローンで組んだとしても、1年間に約２％以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。
仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20％の貯蓄したことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていく。
そんな考え方でもって家を探していくのは如何だろうか。
自宅を購入する際には、それから10年～15年の生活を考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶ。
買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルをお勧めします。
理想なのは、ライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していきたいものだ。
結果的には、一生住むこともあるかもしれないが、そのような考えをもっておいて、購入を検討していけば、大きな失敗は防げるといえるでしょう。
都心の住宅では、人生の中で戸建てが必要な期間は長くない。
特に３階建ての戸建ては、子育て中のみといってよい。期間にしたら10年から20年というところではないか。
そういった意味では、もし含み益が出て換金性も高いのであれば、立地のよい都心の借地権付きマンション購入も検討してみてもよいかもしれない。
どうしても所有権付き物件がいいのなら、借地権付きマンションを購入後、転売して利益を得たうえで買い替えるのもひとつである。
品川駅港南口にある「シティタワー品川」などはそのいい例である。
買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を変えていく、そんなライフスタイルを頭に入れつつ家探しをしてみてはいかがでしょうか。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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住宅ローン減税15 Jul. 2019
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不動産屋の言うことを鵜呑みにしてはいけません～住宅ローン減税編～
住宅ローン減税で困ったしまったお客様の話です。
築35年の木造住宅を購入しました。この物件は、不動産業者が一般の顧客から買い取って、それを販売にかけたいわゆる再販物件です。
このお客様は、売主と直接取引しているわけではなく、間に別の仲介会社が入っていて、この買主側の仲介会社が問題の原因となっています。
お客様のご希望は、住宅ローン減税を利用したいことです。
築後年数要件に抵触するため、耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が必要になります。
売主が不動産業者の場合は、住まい給付金のこともあるので、まずは既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらうように交渉するのが妥当です。
再販物件は、売主によってリフォームされているケースも多く、また、売主である不動産業者にとっても、保険でリスクヘッジできるのでそれほど悪い話ではありません。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でないと「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができないので、売主に断られてしまった場合は、耐震基準適合証明書を検討します。
この「耐震基準適合証明書」は発行時期によって手続きが異なります。
所有権移転までに耐震基準適合証明書が発行できる場合は良いのですが、耐震改修工事を行わないと証明書が発行できない場合は、所有権移転後に証明書を発行する手続きが必要で、この手続きを誤ると、証明書が発行されても住宅ローン減税の対象にならないという状態に陥ります。
所有権移転後のポイントは3つです。
一つ目は、所有権移転までに仮申請を行うことです。
二つ目は、所有権移転に当たって、予め住民票を移しておく「新住所への住所変更」を行ってはいけないことです。
三つ目は、所有権移転後に耐震改修工事が必要だということです。
今回の困ってしまったお客様の状況は以下の通りです
・既存住宅売買瑕疵保険については交渉していない。
・住宅ローンの金銭消費貸借契約済みで、新住所登記のための「新住所への住所変更」を行ってしまっている。（仲介会社からの指示に従った）
・住宅ローン減税は、仮申請をすれば大丈夫とだけ説明を受けていた。
・不動産売買契約後に「耐震基準適合証明書」発行のために、追加工事が必要で60万円かかると言われた。
・所有権移転までの工事は間に合わないと言われている。
売主が宅建業者の場合の考え方は、前述の通りとなりますので、このお客様が取らなければならない行動は「瑕疵保険を使えないか」を、すぐに売主と交渉しなければなりません。
幸いにもこの購入した物件は、新耐震の物件なので、リフォーム済みの物件であれば瑕疵保険の検査に合格する可能性が高いと考えられます。
「耐震基準適合証明書」では、既に住民票を移してしまっているので、住宅ローン減税は受けられません。
今回のケースの仲介会社（買主側）の不動産業者の落ち度は下記になります。
・売主が宅建業者なのに、既存住宅売買瑕疵保険の交渉をしていなかった。
・木造住宅の場合、所有権移転後の証明書発行になることが多いのに、通常の取引の流れで「新住所登記」を指示してしまった。
・築後年数要件を超える住宅の取引を行うのに、住宅ローン減税を適用するための方法を具体的に検討していなかった。
・耐震基準適合証明書を発行するためには、耐震改修工事が必要であることを買主へ説明していなかった。
となります。
不動産売買契約と住宅ローン減税の制度は直接の関係がないので、このようなトラブルの場合は「業務範囲外なので」と逃げる仲介会社が多く、買主が泣き寝入りするケースが多いと思います。
長々と事例をご紹介しましたが、今回のケースで得られる教訓は二つです。
一つ目は、仲介会社の言うことを鵜呑みにしないこと。
二つ目はメールなのでも良いので、住宅購入意思決定に関わるプロセスはなるべく履歴を残すこと。
一番最悪なのは言った言わないの状況に陥ることです。
また文中に記載した通り「税制に関することは、本来の不動産仲介業務の範囲ではない」ので、仲介会社からアドバイスを受けた場合は必ず履歴を残すことが大切です。
住宅ローン減税は早めの相談が一番です。
不動産売買契約後では遅すぎる場合があるので、買付申込のタイミングで、後工程について具体的に動き始めるようにしましょう。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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介護14 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
介護を考えたリフォーム
要介護者と同居するにあたって、必要な設備やリフォームは、
「段差をなくす」「手すりを設置する」「扉から引き戸に替える」ことが一般的なリフォーム工事の内容です。
リフォームをすることのメリット
1.要介護者が自宅で生活しやすくなること
要介護者の転倒やつまずきのリスクが軽減されるので、安心して家の中を移動することができます。
2.自立した生活を送れること
バリアフリー環境であれば、人に頼らずにできることが増えるので、寝たきりになることを防ぎ、健康を維持するうえでも役に立ちます。
3.介護者が楽になること
介護リフォームによって、介護者に心身の負担を軽減させることができますので、お互いに「心にゆとり」をもつことができます。
介護しやすい家にするにあたって、各部屋ごとの気をつけなくてはいけないこと
１．バリアフリー（フラットな床）
床を極力段差のない状態にしておくことは、最終的に車いすの使用を余儀なくされた際に、とても有効に働いてくれます。
また、庭などの「外部へ直接アプローチできるスロープを付けておく」こともおすすめです。
その理由は、通院などのお出かけの際に、車への移動が楽であると同時に、火事や地震などの災害時の脱出にも役立つからです。
２．介護される方のお部屋
介護をされる方が「滞在時間が多い場所」から見通せる位置に、介護を受けられる方のお部屋があれば「見守りがしやすい」ことと「いろいろと気がつきやすい」との利点があります。
３．お風呂
・介助者が一緒に入ることができる広さを確保すること。（短辺の内法寸法を1400㎜以上有効面積を2.5㎡以上）
・浴槽の横に腰掛の台を設けること。
・脱衣室と浴室の間には、床の段差がないこと
お手伝いをすることで入浴が可能なうちは、床面からの立ち上がりが低い浴槽でもよいですが、全面的なお世話が必要になるような将来を考えた時には、バスリフトの導入という選択肢もあります。
４．トイレ
介護スペースの確保、手すり、出入口の幅、建具の選択などが上げられます。
介護スペースは、介護をする方・される方のお二人で動けるだけの広さが必要な場所です。
（通常介護スペースとして500㎜以上が必要されています。）
特に奥行きではなく幅がとても重要なポイントとなります。
また、その他で以下のような物があります。
便座自体が電動で昇降する「トイレリフト」これを設置することで、ご自分で用を足すことができる期間が長くなります。
５．廊下
介護させる方の状況に寄りますが、以下は一般的に必要な寸法です。
一般的な廊下では、幅が最小限に近い寸法（750㎜）に抑えられている場合がほとんどです。
車椅子が通行する場合は、950㎜以上の幅が必要になります。また、歩行用手すりを取り付ける場合は、950㎜にプラス100㎜が必要になります。
６．玄関
外部からのアプローチにはスロープを設け、玄関の土間部分から廊下への立ち上がり高を極力低く抑えることが必要です。
また、脇で支える介護する方・介護される方が、二人で楽に移動できる幅を見込んでおかなくてはなりません。
さらに、靴を履くために一時的に「腰かけができる椅子」があると、非常に便利です。
車いすでの移動になった場合は、外部から土や砂を家に持って入らないように、車いすのタイヤのお掃除がしやすいような工夫も必要になるかもしれません。玄関に設けたスロープ部分の近くに「水道を引いておく」などの配慮も含まれるでしょう。
７．設備・家具と車いすの関係
車いすで生活する場合は、キッチンや洗面台、ダイニングテーブルに入り込みづらかったり高さの調整が必要になる場合があります。
家具などは、介護用品のレンタルサービスも多種多様なものがありますので、うまく活用することをお勧めします。
介護の経験が無い方が、介護を見越した生活を予想しても、あまり現実的ではありません。
介護を経験されている方の意見や、介護のプロの意見を参考にして、リフォーム計画を練ることが重要です。
リフォームすることの目的は「大事な家族がいつまでも元気で生活ができる」ことと、介護する方もされる方も「できるだけ負担がかからないようにする」ことですので、金銭的なことも含めて、じっくりと時間をかけて考えることをお勧めします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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人口減少13 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
人口減少
＞東洋経済:この3年｢特に人口が減った｣自治体ランキング～山間部の自治体では人口減少が顕著に～
人口減少問題が叫ばれるようになって久しいのですが、将来の話なので漠然としたイメージしかお持ちでない方は多いと思います。
特に都市部に住んでいる方は、地方の過疎問題は今に始まったことではないので、田舎だから仕方がないのでは？というご意見も多いのではないでしょうか。
しかし、これからの人口減少時代は、これまでの「過疎」の問題以上の社会問題を引き起こす可能性があり、人が減っていく町に住むということはどういうことなのかを知っておく必要があると思います。
お盆を迎えるにあたって、長期休暇を取られる方もおられると思います。
国内旅行であれば、途中で記事のランキングに入っている自治体を経由する場合や、少し足を伸ばせばたどり着ける場合は、ぜひ町の雰囲気を見に行くことをお勧めします。
いまそこで発生している現実が、今後都市部郊外でも起こり得る風景です。
特にこれから家を買う方にとっては、得るものが多い体験になると思います。
（ハザードマップで土砂災害などの情報を拾っておくとなお勉強になると思います）
記事のランキングの自治体の鉄道の状況を調べてみました。
当然と言えば当然なのですが、上位10位にランクインしている自治体のうち、鉄道が通っている自治体はわずか2つで、ランキングを見ると鉄道の通っていない自治体の過疎化が進んでいるようです。
町や村単位では鉄道が通っていないところもあると思いますので、市単位で見てみると、27位の北海道芦別市は市北部に根室本線が通っているだけで、駅も「芦別」「上芦別」「野花南」の3つです。
ランキング101位の鹿児島県垂水市は1987年3月廃線になったようで、鉄道が通っていません。また、ランキング103位の高知県土佐清水市も鉄道が通っていません。
過疎化の原因は、なので一概には言えないのですが、鉄道の有無、最寄り駅からの距離は人口減少に大きな影響を及ぼすのは間違いありません。
地方では、道路交通網も資産価値に影響を及ぼす要素です。
しかし、だからと言って鉄道網の影響を無視するのは良くないと思います。
住宅購入でもっとも重要なのは立地です。人が集まらない街に家を買うと、売れなくなるどころか、行政サービスの限界により、生活すらままならない状況も起こり得ます。
「〇〇だから多少駅から遠くても大丈夫」「車があるから大丈夫」というのは、非常に危険な判断です。
田舎であればあるほど、なおのこと立地にこだわって家探しをすることをお勧めします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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