マンション管理士09 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
資産価値の残るマンションの見極め方 ～マンション管理士という国家資格～
◇マンション管理のスペシャリスト「マンション管理士」
マンション管理士という資格をお聞きになったことはあるでしょうか。
マンション管理士は、平成13年に施行された「マンションの管理の適正化に関する法律」に基づく国家資格です。
合格率は8％前後という難関資格となっており、各種法律知識も必要なうえ、マンション管理業者の資質を担保し、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることが目的となっています。
◇管理会社とマンション管理士の関係
よく勘違いされてしまうようですが、マンション管理士とマンション管理人は違います。
マンションの管理組合は、マンション管理会社へ管理業務を委託します。
業務を委託された管理会社は、そのマンションへ管理人を派遣して、実際に点検や清掃、立会、窓口業務を行うことになります。
一方で、マンション管理士の仕事とは、管理組合と管理会社の間を取り持つ存在です。
「管理会社から提案された長期修繕計画が適切なのか」
「管理費は妥当なのか」
管理組合の運営、管理規約の改正、大規模修繕工事などマンションの管理に関する様々な問題に対して、専門的知識や経験を通じて解決を支援する総合コンサルタントになります。
マンション管理士のコンサルティングを通じて、管理組合の活動を援助し、マンションの適正な管理を補助することで、マンションの資産価値自体を維持することにつながるのです。
◇資産価値の崩壊を招く杜撰な管理状況のマンション
こうした資格が近年スポットを浴びるには理由があります。
管理費や修繕積立金の滞納が重なってしまっているマンションや、実現性を伴わない長期修繕計画のマンションなど、その管理状況に問題を抱える物件が表面化していきているという背景があります。
管理費や修繕積立金は、歓迎されないコストと考えられがちですが、実際には適正な管理のために負担すべき必要経費なのです。
購入したマンションが、将来も売れる資産価値を保てるかどうかに、マンションの管理状態は非常に大きな要素となります。
購入を検討しているマンションが「修繕積立金の滞納があります」「大規模修繕が行えていません」「管理状況が悪くエントランスが汚いです」となってしまったら、購入を決断できるでしょうか。
◇タワーマンションが抱える時限爆弾<
最近では、タワーマンションの修繕リスクが話題になっています。
タワーマンションが建築されるようになってからまだ日が浅く、実際に大規模修繕が行われたケースはまだ数えるほどしかありません。
タワーマンションの場合、一般的なマンションと異なり、足場を組むことの難しさ、施工例の少なさなどがネックになり、工期や費用がかかる、受注先が少ないなどの問題が懸念されています。
◇管理状況の良好なマンションを見極めて資産価値を維持
マンションの資産価値を維持するポイントは、立地と管理状況です。
駅から遠く需要の減少する立地では、資産価値が維持できないのと同様に、管理状況が悪く、居住者が快適に暮らせないマンションも資産価値を維持できません。
まずは、管理費・修繕積立金が適正なのかが、リスク発見の手がかりになります。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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リフォームローン08 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
中古住宅購入時のリフォーム費用は住宅ローンに一本化する？！
本日は表題の件について、解説したいと思います。
リフォームを行う際には、現金で行われる方とリフォームローンを組んでリフォームされる方の２パターンの方がおります。
そこで、まずはリフォームローンについて解説したいと思います。
■リフォームローンには担保型ローンと無担保型リフォームローンがあり、その違いは？！
住宅をリフォームする際に、金融機関からリフォーム資金の借り入れを行うことがあります。
このとき利用するのがリフォームローンですが、リフォームローンには担保型と無担保型という2つのタイプが存在します。
それぞれの違いについて理解し、状況に応じて適切なタイプのローンを利用できるようにしておきましょう。
※リフォームローン（担保型ローン）の特徴
リフォームローン（担保型ローン）は、その名の通り資金を借り入れる際に担保を必要とするリフォームローンの事です。
借り入れ可能な金額は、金融機関や借り入れを行う人の所有する担保価値によっても異なりますが、無担保型のローンよりも大きいことが一般的です。
具体的な金額としては、個人での借り入れ可能金額の上限額が3,000万円くらいです。また金利についても無担保型よりも低いことが多く、返済期間は一般的に10年～35年となっています。
多額の資金を低い金利で借りられるというのが担保型のローンのメリットです。
大規模なリフォームを行うために多額の資金が必要な場合は担保型のローンがおすすめです。
※リフォームローン（無担保型ローン）の特徴
リフォームローン（無担保型ローン）は、資金を借り入れる際に担保を必要としないリフォームローンです。
担保を必要としないため、抵当権の設定に関する費用や手数料、保証料などの諸経費が不要であり、ローンを組む際の審査も担保型のローンよりも比較的簡単に審査通過できると言われています。
リフォームローン（無担保型ローン）の借り入れ可能な金額の上限は、担保型のローンよりも低めに設定されており、500万円程度であることが多いようです。
また金利についても、担保型のローンよりも2～3%高く設定されていることが多く、返済期間は一般的に10年～15年となっています。
無担保型のメリットは、担保を必要としないため、審査から融資の実行までにかかる時間が短いということです。
すぐにリフォームを行いたいが資金を用意できないといった場合には無担保型のローンを利用すると良いでしょう。
■リフォームローン（無担保型ローン）or（担保型ローン）のどちらを選ぶかは工事費用によって判断
担保型と無担保型、どちらのリフォームローンにもメリット・デメリットがあるため状況に応じて使い分けることが必要です。
どちらのタイプのリフォームローンを利用するかを決める基準となるのは、リフォームにかかる費用が「いくら」であるかです。
リフォーム費用が、500万円を超えるようであれば担保型のリフォームローンを選び、500万円を下回るようであれば無担保型のリフォームローンを選ぶと良いでしょう。
また、金額だけでなくローンを組む時の金利がどの程度であるかを知ることも重要です。
「どちらのタイプのローンを利用するか」については、リフォームにかかる工事費用と金利のバランスを見て選ぶようにしましょう。
■中古住宅の購入時にリフォームローンを組む場合は一体型ローンを活用する
リフォームすることを前提として中古住宅を購入する場合には、一体型ローンを利用することができます。
一体型ローンは、リフォーム費用の金額もまとめて借入できるという、です。
住宅の購入資金だけでなく、リフォーム費用もローンで賄うことができるため、新築住宅よりも安価な中古住宅を購入してリフォームする際などに利用することができます。
一体型ローンのメリットはいくつかありますが、まず第一に毎月の返済額が、別々でローンを組むよりも少なくなる場合が多いことです。
なぜなら、リフォームローンの金利は住宅ローンの金利よりも約2～3%高いことが一般的であり、一体型のローンの場合は住宅ローンの金利が適用されます。
そのため、別々にローンを組むよりも金利の差額分だけ月々の返済額を安く抑えることができます。
さらに一体型ローンの場合は、リフォームローン単体で組むよりも借り入れ可能な金額が高くなります。
そのため、住宅を丸ごとリフォームするような大規模なリフォームを行いたい場合も、ローンを組むことによって資金を調達することができるでしょう。
他にも、ローンを1つにまとめることによってローンを組むための手間や諸費用を省くことができるといったメリットもあります。
最近は中古住宅を購入して、リフォーム・リノベーションを行う方が増えています。
その為、リフォームを依頼する業者と打ち合わせを行う際には、あらかじめローンを組む予定であることを伝え、スケジュールや支払いのタイミングについて相談すると良いでしょう。
また、中古住宅購入後に「リフォーム工事を実施する」ことを、事前に不動産業者の方に相談をされておくことをおススメ致します。
いずれにせよ、中古住宅の購入時にリフォームローンを組む場合は、一体型ローンを活用する事をお忘れないよう、ご注意下さい。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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地震保険07 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
地震保険の仕組み
もしもあなたが「大きな地震によって被災してしまった」ような場合には、地震保険が役立つと思いませんか？
地震保険は、契約できる補償の対象や方法、保険金額、支払い基準に制限があります。
被災したときに「期待していた補償を受けられなかった」ということがないように、地震保険の仕組みをしっかりと理解しておくと良いと思います。
○地震保険の対象
居住用建物（専用住宅及び併用住宅）及び家財です。
自動車は家財に含まれないので注意しましょう。
○契約方法・保険金額
地震保険は、単独での契約は出来ず、住宅火災保険もしくは住宅綜合保険に付帯して契約になります。
契約できる保険金額には制限があり、火災保険の契約金額の30％～50％の範囲内で設定する必要があります。
また建物で5000万円、家財で1000万円の上限があります。
保険料は、建物の構造、所在地により異なります。
○割引制度（重複適用は不可）
・耐震等級割引
・建築年割引
・免震建築物割引
・耐震診断割引
○補償内容
地震・噴火・津波を原因とする損害が補償の対象になります。
○支払い（平成29年1月以降の契約以降）
・全損（保険金額100％）
・大半損（保険金額60％）
・小半損（保険金額30％）
・一部損（保険金額5％）
※平成29年1月以前の契約は加入している保険会社にご確認ください。
また、保険料の負担を抑えるには、割引制度の他に「地震保険料控除」があります。
年末調整や確定申告などの税金の控除制度も利用する事が出来ます。
保険会社から届く｢控除証明書」を添えて申告する必要がありますので、控除証明書が届いたら、申告するときまで大切に保管しておきましょう。
特定の地震保険契約がある方は「地震保険料控除」を適用することで、支払った保険料の金額に応じて、所得税や住民税の控除を受けることができます。
地震保険で補償される金額は、最大でも火災保険の保険金額の50％までとなるため、決して十分な金額とはいえないでしょうが、被災後に家を建て直さないとしても、住宅ローンの返済や、新しい住まいの賃料、当面の生活費など、生活を立て直すためには多くのお金が必要となります。
十分な預貯金がなく、このような事態を乗り切ることが難しそうな場合もありますので、地震保険に加入することをおすすめします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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連帯債務06 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
連帯債務について
【問題】です。
買主Ａ・Ｂ・Ｃは、お金を1人400万円ずつ負担して、売主Ｋから伊豆の別荘を1,200万円で買うことにしました。
契約では「売主は、買主のうち、誰に対しても全額の請求できるという特約」がついていました。
さて、債権者Ｋは、誰に対して、いくらの請求ができるでしょうか？
契約書は隅から隅まで理解するのは大変ですが、知らないで契約してしまうと、もっと大変なことになってしまう場合もあります。
上記の場合、何も特約がなければ、ＫはＡ・Ｂ・Ｃ一人に対して「全額支払え」とは言えず、Ａ・Ｂ・Ｃ各自に400万円ずつ請求することとなります。
上記の問題は「連帯債務にします」という特約をつけることで解消されます。
「連帯債務にする」という特約があれば、ＫはＡ・Ｂ・Ｃの人に対し、同時もしくは順次に全員に対して、1,200万円の全部または一部の支払を求めることが可能となります。
また、誰か1人がＫに1,200万円を支払った場合は、3人全てがＫに対してお金を支払う義務がなくなります。
もちろん全員に1,200万円の支払いを求めたとしても、Ｋが受け取ることができる金額は1,200万円とはなりますが、支払を求める側としては3人の中の誰かに支払ってもらえれば良いので、よりお金の回収がスムーズに出来るようになるという利点があります。
連帯債務という特約は、住宅ローンでも使われます。
通常の住宅ローンを組む場合は、複雑な特約をつけるようなことは、殆どないと思います。
しかし、共働きの場合などで夫婦両方で住宅ローンを組んだ場合に、その住宅ローンの種類が「ペアローンなのか連帯債務なのか、連帯保証なのか」によって異なってきます。
ご自身が「どのような住宅ローンの契約をしたのか」を把握しておく必要があります。
【問題】です。
売主Ｋは、息子のＡとその友人Ｂ・Ｃに伊豆の別荘を売却し、代金1,200万円については連帯債務としました。
しかし、代金の支払い前にＫが死亡し、Ａは単独で当該別荘を相続しました。
この場合、Ｂ・Ｃは債務を負う事になるのでしょうか？
これは「連帯債務の相続の場合」を問うています。
Ａは、相続により、連帯債務者の1人でありながら債権者という立場に立つことになります。
そのため、Ａの負っている債務は消滅し、他の連帯債務者Ｂ・Ｃもこの債務について免れることとなります
もちろんＡはＢ・Ｃに対して、それぞれの負担分は請求することは可能ですが、Ｋとの契約においては民法では免れたとこになります。
不動産を所有していますと、相続という事案が発生してくる事もあると思います。
不動産は、購入する時にだけ「不動産を取得する」というわけではなく、相続という形でも所有することがあります。
相続するその時に考えるのではなく、今、想定できることは事前にお調べしておく事をお勧めします。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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公簿と実測の売買04 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
公簿売買と実測売買の違い
土地の売買における売買対象面積は、売買代金を決定する上で、重要な意味を持ちます。
「公簿売買」による場合と「実測売買」による場合、それぞれの違いについて理解しましょう。
土地の売買における売買対象面積は、売買価格等に重大な影響を及ぼします。
売買契約の目的物の特定は「全部事項証明」の記載に従って行いますが、「全部事項証明書」に記載されている面積（公簿面積）と実際の面積とが異なる場合に、食い違う面積分について代金に精算せずに代金に影響させないことにするのか、それとも反映させて精算をすることにするのか２つの方法があります。
これがいわゆる「公簿売買（登記簿売買）」「実測売買」です。
「公簿売買（登記簿売買）」、「で契約をすると、契約締結後にもし土地の実測が行われて公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求出来ません。
このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いとされていましたが、昨今の宅地の取引でも公簿売買の取引が増えています。
実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多いです。
既に実測済みであって、公簿面積と実測面積が一致していることが明らかな場合にも、この状況で支障はありません。
これに対し「実測売買」は契約締結時に実測が分からない場合において、売主に引渡しまでに測量を行って決済時に買主に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることが分かれば精算をする方法によるものです。
実測売買では、売買契約時には、単位面積当たりの代金を確定して、とりあえず登記簿上の地積で売買金額（概算）を決めておいて残代金の決済までに行われる実測面積に基づいて、売買代金楽を確定し精算します。
実測売買の場合、どういう基準で精算するか契約書に明確に決められているので、その辺りはきちんと確認をしておきましょう。
※土地代金の精算の単価は、坪単位とすると3.30578という小数点以下の清算が問題となるため、１㎡単位の単価を決めて精算することがほとんどです。
初めて不動産の取引をする買主にとって、この違いの意味よく理解しないままで契約してしまい、後になって「面積が違う」とトラブルになる事があります。
少なからず、最低限の知識は身に付けておきましょう。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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販売図面03 Jul. 2019
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販売図面の備考に書かれている内容の確認はしていますか？
不動産の販売広告にはさまざまな規制があり、特に大切な内容は、必ず明示することが義務付けられております。
内容としましては、
事業者は、一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関する事項または取引の相手方に著しく不利な取引条件であっても、規則で定める事項については、それぞれの定めるところにより、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければなりません。
例をあげますと
①市街化調整区域に所在する土地
市街化調整区域に所在する土地については「市街化調整区域内のため宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示すること。
②接道義務を果たしていない土地
建築基準法42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示すること。
③路地状部分のみで道路に接する土地
路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30％以上を占めるときは、路地部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。
④セットバック義務が課せられる土地
建築基準法42条2項の規定により道路とみなされる部分（セットバックを要する部分）を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10％以上である場合は、併せてその面積を明示すること。
不動産の販売図面には、上記のような明示義務があるので、しっかりと確認するようにしてください。
その他でも、古家・廃屋が存在する土地、高圧電線路下にある土地、傾斜地を含む土地、著しい不整形地、などと明示しなければならない項目はたくさんあります。
もしもそういった図面をご覧になられた際には、詳細を確認する事をお勧めします。
不動産業界では、不動産の取引に関する表示に関する事項を定めることにより、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択及び事業者間の構成な競争を確保する事を目的としています。
細かい内容は覚える必要はありませんが、通常はあまり見ない内容が記載されている時は、不動産会社に詳細の資料を求めるなど、契約前に把握出来るようにしておきましょう。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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契約02 Jul. 2019
不動産の知恵ふくろう
不動産売買における「契約」はどの時点で成立するのか？
民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも書面（契約書）の作成は必要ではありません（民法555条）。
賃貸借契約も同様です。
実際に、宅建業者が関与せずに個人同士の建物賃貸借契約や借地契約、駐車場賃貸借契約などでは契約書がないまま物件が引き渡されて家賃や地代も支払われているということもあり得ますが、契約書がなくても賃貸借契約は成立していると考えられます。
しかし、宅地建物の売買契約の場合においては、売買契約書の作成が予定されているのが通常です。
ある土地について、売主側と買手側が「3,000万円で売ります」「3,000万円で買います」ということで一致したとしても、土地や建物の売買契約の場合には、代金以外にも協議しなければならない（例えば、古い家屋がある場合にそれを解体してから引き渡すのか）、ローンを利用する場合は、ローン条項をどうするか、売主は瑕疵担保責任をどこまで追うことにするのか、といったことです。
こういった点については、契約書案を作成する過程で協議を重ねて条件を詰めながらそれを契約書にまとめていく作業をするのが一般的です。
いくら代金を3,000万円でするという大枠で合意していたとしても、それ以外の条件で折り合いがつかなければ、契約が成立したと考えるわけにはいきません。
当事者としても、売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えていることが多いでしょう。
宅建業者が関与する宅地建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には、宅建業法第３７条の書面交付の義務があり、通常、契約書に宅地建物取引士が記名・押印をすることによりこれに変える運用がなされていることから、結局のところ、宅地建物の売買契約や宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には契約書の作成が予定されているともいえます。
したがって、宅建業者が関与する宅地建物の売買契約の場合には、契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立する（したがって、契約書を取り交わす前はまだ契約は成立していない）と考えるのが、実態に合っているというべきでしょう。
※宅建業者が仲介する宅地建物の賃貸借契約においても同様です。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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フラット3501 Jul. 2019
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フラット35ってどういう仕組かご存知ですか？
フラット35を利用するには、住宅金融支援機構からの融資を受ける事になりますが、そもそも住宅金融支援機構の目的やフラット35の仕組を皆さんはご存知でしょうか？
独立行政法人住宅金融支援機構は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供、その他の援助の業務を行うほか、一般金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するということを目的としているそうです。
証券化支援業務が住宅金融支援機構の主要業務で、証券化とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅ローンを買取り、その債権を信託し、それを担保とした証券を投資家に発行することで住宅ローン買取りのために資金調達を行っています。民間の金融機関は、住宅金融支援機構に住宅ローンを買い取ってもらうことで、長期固定金利の住宅ローンの提供がしやすくなり、これを利用した長期固定金利住宅ローンを【フラット35】といいます。
有難い制度だと本当に思います。
一般の金融機関では借入額が伸びなかったり、そもそも借入自体が難しい状況の場合もあるかと思いますが、住宅金融支援機構は国民生活の安定を目的にしているので、出来るだけ多くの方が住宅ローンを組む事が出来るようになっています。
ですが今回、住宅金融支援機構は不正の疑いが113件もあったことを公表し、9月までに調査を行い、不正の事実が確認出来た場合は、融資の一括返済を求めるなどの対応をとる事が発表されました。
不正の内容としましては、投資用物件の取得や、住宅の購入価格の水増しなど、本来のフラット35は住宅部分に対してのみの融資となっている為、それ以外の融資は不正となってしまいます。
今では諸費用も融資の対象となったり、10割融資も可能となり、高額な頭金がなくても住宅が購入できるようになりました。（個人の状況によりますが…）
そもそもフラット35のおかげでマイホームを持つことが出来た方も多いかと思います。
融資を受ける事ができなくなってしまっては、マイホームは夢でしかありません。
こういった不正などが今後起こらない世の中になってほしいものです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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借地権付き建物29 Jun. 2019
<不動産の知恵ふくろう/h3>
割安な価格には理由がある！借地権建物を購入する際のチェックポイント
所有権よりも割安な「借地権」
一般的に住まいを購入する際、土地の権利が借地権であれば、土地の権利が所有権である場合よりも割安な価格設定になっています。
例えば、相続税の申告の際の土地評価額についても、借地権については所有権の60％～80％という評価となります。
土地を所有するという権利と「借地」という利用権に分かれて評価されることになるのです。
金額面以外での所有権と借地権の違い
住まいを購入する際の権利として、所有権と借地権の違いは以下になります。
①所有権は固定資産税がかかる、借地権は地代がかかる。
②借地権には期限がある。
③借地権の手続きには地主の承諾が必要
①ランニングコスト（固定資産税と地代）
土地を所有権として持つ場合には、固定資産税が発生します。
一方で、土地を借地として持つ場合には、固定資産税がかからないかわりに地代を地主へ支払うことになります。
単純なランニングコストとしては、あまり大きな差ではないかもしれません。
②借地の期限
借地の場合には、地主との間の契約ですので、契約期間というものが存在します。
原則的に更新ができる「普通借地」と、期間が経過した場合に契約が終了する「定期借地」というものがあります。
更新ができる普通借地契約の場合であっても、更新料が発生することもありますので注意が必要です。
③各手続きに地主の承諾が必要
借地に関しては、法律的には「賃借権」と「地上権」の2種類に分かれます。
借地が前者の「賃借権」だった場合、借地権を譲渡するためには、地主の承諾が必要となります。
ご自身が借地を購入する場合に地主の承諾が必要なことはもちろん、将来的に売却をしようとした場合にも地主の承諾が必要となってしまいます。
また、一般的に承諾をもらう場合には地主へ「承諾料」を支払うことが必要になります。
手続的にも費用的にも借地の譲渡はなかなかスムーズにいかないケースが多くあります。
お住まい探しを価格だけでしてはいけません！
この借地のように、相場価格より安く販売されている物件には、必ず何らかの理由があります。
借地の物件が割安なのも、所有権の物件よりも「流動性が低い」「人気がない」「資金調達の可能性が低い」など、それなりの理由があっての価格設定となっているのです。
具体的な借地としてのリスクを承知したうえでの購入であればよいのですが、その物件を売りたい側の不動産事業者の言葉に惑わされてしまうことのないように気を付けたいものです。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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リフォーム費用28 Jun. 2019
不動産の知恵ふくろう
不動産購入時の知っておきたいリフォーム費用の相場について
突然ではありますが、皆さんはリフォーム費用がどれくらいかかるのかご存知でしょうか？！
初めてのリフォームでは相場がわからないものですが、実際にリフォーム会社と話を進める前に、どれくらいの予算を考えておけば良いのかを把握しておくことは非常に重要です。
ましてや、不動産購入時に中古住宅・中古マンションを検討している方は、リフォーム費用について把握しておくと「こんなはずではなかった？！」という事は回避できると思います。
リフォームについては定価がなく、職人さんの費用なども価格はまちまちであり、また提供されるものが「工事」という形のないものなので、相場よりも高く費用をとっている事業者も存在します。
リフォーム金額のおおよその相場を把握して、損をしないようにされる事は不動産購入時には重要です。あくまでも参考価格となりますが、今後の住宅購入にお役立ていただければ幸いです。
◇一般的なリフォーム費用の内訳について
リフォームの費用相場を知る上で、リフォーム金額にどのような料金が含まれているのかをご紹介します。
◇工事にかかる費用
リフォーム料金に含まれるのは、大きく分けて材料費・施工費(人件費)・諸経費の3つと言われます。
材料費は、トイレや洗面化粧台やキッチンといった設備やフローリング・壁材などの資材です。
施工費とは、工事をするための費用、つまり職人さんの人件費です。
諸経費とは、スケジュールなどの現場管理費や経費などが含まれます。
◇工事以外にかかる費用
工事以外にも、リフォーム期間中の住まいや引越し費用など、特に大規模リフォームでは予算を計上しておいていただく事をおススメ致します。
また不動産購入時には、不動産の引き渡し後約1ヶ月間は賃貸物件で過ごすぐらいの余裕を持っていただく事をおススメ致します。
◇設計費
設計費は、小規模なリフォームではほとんど掛かりませんが、間取り変更を伴うリノベーションのような工事では、設計費が掛かる場合がありますので注意が必要です。
設計費がかかる業者とかからない業者がいますが、工事費に含まれていない場合もあるので「別途に設計費用がかかるか？」を確認していただく事をおススメ致します。
◇仮住まい・トランクルーム費用（不動産購入時にはあまり関係がありません）
家具が置いてある部屋のリフォームの場合には、荷物を一時的に移動させる必要があるため、家の中でスペースの確保ができないような場合は、トランクルームなどを借りる必要があります。
また工事期間中に家に住めない場合には、ホテルや短期間の賃貸を借りなければならないため、その分の滞在費や家賃についても必要となる場合がございます。
◇引っ越し・運送費（不動産購入時にはあまり関係がありません）
上記のように、仮住まいを利用する場合は、引越し費用やトランクルームへの荷物の運送費がかかります。
◇駐車場代
リフォーム期間中には、家の近くまで職人さんが車できます。
自宅やマンションの駐車場が利用できない場合には、必要な台数の駐車場台がかかることが多いです。
長期になると非常に高額になってくるので気をつけましょう。不動産購入時には近くに安く借りられる駐車場があるかどうかも調べておくと良いかもしれません。
◇確認申請手数料
増改築を伴う大規模改修の場合には、建築確認申請が必要ですが、手続き費用がかかります。
◇印紙税
工事請負契約を結ぶ際に、契約書に貼り付ける印紙の価格です。
今回は、不動産購入時の知っておきたいリフォーム費用の相場について、概要をお伝えさせていただきました。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
以上、バイヤーズエージェントの小宮山でした。
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